Kaution auf neuen Eigentümer übertragen

Diskutiere Kaution auf neuen Eigentümer übertragen im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo, Großmutter hat Ihren 4 Enkeln ein MFH geschenkt und nun stellt sich die Frage, wie das üblicherweise gehandhabt wird, um die Kautionen der...

  1. #1 Quaderform, 19.02.2020
    Quaderform

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    Hallo,

    Großmutter hat Ihren 4 Enkeln ein MFH geschenkt und nun stellt sich die Frage, wie das üblicherweise gehandhabt wird, um die Kautionen der Mieter auf die neuen Eigentümer zu übertragen. Das scheint bei der ganzen Übertragung tatsächlich das komplexeste Problem zu sein. Es stellen sich mehrere Fragen, die ich mal hier zur Diskussion stellen möchte:

    Es gibt Sparbücher und Konten bei 4 verschieden Banken in verschiedenen Konstellationen:
    -Sparkonto auf Namen des Mieters; Verpfändungsurkunde auf Namen des bereits länger verstorbenen Großvaters
    -Sparbuch auf Namen des Mieters, Verpfändungsurkunde auf Namen beider Großeltern
    -Sparbuch auf Namen des Mieters, keine Verpfändungsurkunde
    -Sparkonto bei der Hausbank der Großmutter, Name des Mieters taucht zwar in der Kontobezeichnung auf, das Konto läuft aber offenbar auf den Namen der Großmutter

    Jetzt stellt sich natürlich die Frage, wie man die Kautionen korrekt überträgt. Geht das überhaupt auf direktem Wege ohne das Geld an die Mieter auszuzahlen und dann wieder einzufordern? Da sind so 1-2 Kandidaten dabei, bei denen ich da Schwierigkeiten kommen sehe.

    Und die zweite Frage wäre, wo man die Kautionen anlegen kann. Ich hatte schon bei ein paar Banken nachgefragt, aber bisher ohne Erfolg. Z.B. scheiterte es daran, dass keine Konten vom Vermieter für den Mieter eröffnet werden können, oder sie bieten Kautionskonten nur für Kunden an, die schon ein Girokonto bei der Bank haben, oder sie nehmen keine GbR mit mehr als 2 Personen als Kunden. Die Postbank, bietet nur ein Kautionsparbuch, aber das kann nur der Mieter eröffnen und muss das Geld dort einzahlen. Das wäre eine Lösung, würde aber bedeuten, dass der Mieter die Kaution vorübergehend ausbezahlt bekommen müsste.

    Habt ihr einen Tipp, wo man einigermaßen unkompliziert aber natürlich rechtlich korrekt die Kaution anlegen kann?

    Schöne Grüße aus dem windigen Süden!
     
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  3. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Ich habe ein Vermieter Konto - kostenlos für Privatpersonen - für zwei Mieter bei der DKB.
    Ich habe das Treuhandkonto eröffnet musste dann den Namen und das Geburtsdatum des jeweiligen Mieters an gebenen und der Mieter hat dann die Kaution auf das Konto überwiesen.
    Bei Dir würde ich das so sehen, das Du auch, wenn das alte Konto/Sparbuch etc. aufgelöst ist, auch darauf überweisen kannst.
     
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  4. Andres

    Andres
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    Das gliedert sich in zwei Teilaufgaben: Wie kommt man an das vorhandene Guthaben und wie legt man es dann selbst an? Wir fangen aber direkt mit der Bonusrunde "weitere rechtliche Probleme" an, da du bereits erwähnst, dass es mit einigen Mietern Ärger geben könnte.

    Warnung: Einige diese Probleme sind rechtlich noch nicht (konsensfähig) geklärt. Es gibt also bei allen nachfolgenden Aussagen eine gewisse Unsicherheit, wie das nun wirklich ausgehen würde, wenn man sich vor Gericht trifft. Trotzdem ist BGH VIII ZR 206/10 kein schlechter Einstieg ...

    Zunächst würde ich es - soweit möglich - unbedingt vermeiden, das Guthaben an die Mieter auszuzahlen. Es besteht mindestens die Chance, dass dadurch der Kautionsanspruch insgesamt erlischt. Das ist vielleicht bequem für Großmutter, weil sie damit endgültig raus ist, aber für die Enkel natürlich eher ungünstig.

    Dann geht es also mit den Fragen weiter, wie man an das Kautionsguthaben herankommt und wie man das Kautionsguthaben zukünftig verwahrt. Das hängt von der aktuellen Anlageform ab:

    Diese Verpfändungen kann man auf die neuen Vermieter übertragen. Dazu ist die Zustimmung der Mieter erforderlich, zu der diese aber verpflichtet sind, wie o.g. Urteil zu entnehmen ist. Ich sehe nichts, was grundsätzlich gegen die Verpfändung an eine GbR spricht. Die jeweilige Bank könnte aber durchaus das Haar in der Suppe suchen ...


    Ganz schlechte Idee. Erstens kommt der Mieter an das Guthaben (wenn auch nicht legal, z.B. per Aufgebot, aber das stört diese Kandidaten eher wenig) und zweitens kommt man als Vermieter u.U. nicht an das Guthaben. Die Bank oder Sparkasse ist zwar berechtigt, an den Besitzer des Sparbuchs auszuzahlen, aber keinesfalls dazu verpflichtet. Da hat schon so mancher Vermieter ziemlich blöd geguckt.

    Wie auch immer: Die Situation wird mindestens nicht schlimmer, wenn man das Sparbuch nun einfach weitergibt. Vielleicht kann man ja doch noch was an der Anlageform ändern ...


    Eine gute Lösung sieht mindestens so ähnlich aus. Es kommt nun darauf an, was für eine Art von Konto das genau ist, aber letztendlich ist das die richtige Lösung: Ein pfändungssicheres Konto auf den Namen des Vermieters, bei dem der wirtschaftlich Berechtigte (der Mieter) erfasst ist. Der Übertrag funktioniert dann so, dass der neue Eigentümer ein entsprechendes Konto eröffnet und der alte Eigentümer das vorhandene Guthaben dorthin überträgt, möglichst ohne den Umweg über irgendwelche Girokonten.


    Da bin ich für diesen Fall (GbR mit 4 Gesellschaftern) auch blank.


    Richtig. Wenn das Konto auf den Namen des Mieters laufen soll, muss der Mieter das auch selbst eröffnen. So oder so sind die Banken verpflichtet, die Identität des Mieters festzustellen, und zwar egal ob er Kontoinhaber oder nur wirtschaftlich Berechtigter ist. Wie genau es die Banken mit dieser Verpflichtung nehmen, steht auf einem anderen Blatt, aber grundsätzlich wirst du Personalausweiskopien der Mieter brauchen.


    Wenn das kostenlos ist (oder zumindest keine Grundgebühr hat), tut es ja nicht weh. Dieses Geschäft ist für die Banken nicht sonderlich lukrativ, weil sie mit den Einlagen im Prinzip nichts anfangen können und der Verwaltungsaufwand durchaus fühlbar ist. Aus meiner Sicht sind die Filialbanken aus dieser Nummer raus.


    Das sehe ich auch als das Hauptproblem. Könnte man z.B. dadurch umgehen, dass einer der Gesellschafter als Verwalter oder Treuhänder auftritt. Insgesamt muss man sich in der GbR ja ohnehin mal Gedanken machen, wie man sich intern organisiert.


    Definitiv nicht. Die Komplexität liegt an der "gewachsenen Struktur" (für die das aktuelle Problem höchstens ein Indiz ist) und vor allem an der Rechtsform, unter der die Immobilie nun geführt wird. Sofern noch nicht erfolgt, sollte man sich dazu mal dringend rechtlich und steuerlich beraten lassen. Das wäre eigentlich schon vor der Übertragung ganz dringend angezeigt gewesen ...
     
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  5. Duncan

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    Das DKB-Vermieterpaket kann man auch für eine GbR eröffnen, so nicht gewerblich, sondern nur eigene Immobilien verwaltet werden. Die GbR ist auch grundbuchfähig, unter Benennung ihrer Gesellschafter. Insgesamt halte ich es in dieser Konstellation für nicht unklug hier einen Gesellschaftsvertrag auch schriftlich zu fixieren und sich ggf. gegenseitig (begrenzt) zu bevollmächtigen. Für die genauere Gestaltung rate ich unbedingt zur anwaltlichen und notariellen Beratung! Ja das kostet erst mal richtig Geld, ja mehrere tausend €. Ich bin aber davon überzeugt, dass es langfristig viele Nerven, viel Streit und damit auch viel Geld spart. Ich hab eine ähnliche Konstellation mit meiner Schwester...
     
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  6. #5 Quaderform, 01.03.2020
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    Danke für Eure Antworten!

    Die GbR haben wir notariell geregelt, da sind wir, denke ich, gut beraten worden, aber auf jeden Fall ein wichtiger Hinweis!

    Ich habe in den vergangenen Wochen noch persönlich bei den drei Banken mit den älteren Sparbüchern vorbei geschaut. Bei allen dreien lief es darauf hinaus, dass es nicht notwendig ist, etwas am Sparbuch oder der Verpfändungserklärung umzustellen. Es reiche, dann wenn der Mieter eines Tages auszieht, nachzuweisen, dass wir die neuen Vermieter sind (notarieller Vertrag, Eintragungsbekanntmachung), um an die Kaution heran zu kommen. Das scheint also kein größeres Problem zu sein. Auch der Fall "Sparbuch auf Namen des Mieters, keine Verpfändungsurkunde" ist wohl halb so schlimm, da im Bank-Computer das Sparbuch als Kautionssparbuch mit Verpfändung auf den Namen des Vermieters geführt wird. Was ich allerdings befürchte: Dass die Filialen der Banken in ein paar Jahren nicht mehr existieren werden und es dann per Telefon alles etwas umständlicher sein wird, als persönlich vor Ort.

    Bleibt die Frage wie wir die Kautionskonten von der Oma übertragen bekommen. Von der DKB hatte ich damals die Antwort bekommen, dass ihre "Verwalterplattform" für unsere GBR nicht in Frage käme und für das private Konto ist in der Eingabemaske zur Kontoeröffnung keine Möglichkeit für eine GBR vorgesehen. Höchstens könnte man einen zweiten Kontoinhaber angeben. @Duncan hast du evtl. einen Link, welches Konto du meinst? Vielleicht machen wir es dann tatsächlich so, dass die Kautionen nur auf meinen Namen angelegt werden, wenn die Banken ein Problem mit 3 Kontoinhabern haben.
     
  7. Olbi

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    Naja, es ist das DKB-Cash Konto, das anschließend mit dem Vermieter-Paket ausgestattet werden kann.

    Eine Kontoeröffnung für juristische Personen ist nicht möglich.
     
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