Kaution nicht bezahlt, per Anwalt gekündigt

Diskutiere Kaution nicht bezahlt, per Anwalt gekündigt im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebe Mitstreiter, ich bitte um Einschätzung folgendes Falles: Vor ca. 2 Jahren habe ich eine vermietete Whg mit 94 qm gekauft. Der Vorbesitzer...

  1. novell

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    Liebe Mitstreiter,
    ich bitte um Einschätzung folgendes Falles:
    Vor ca. 2 Jahren habe ich eine vermietete Whg mit 94 qm gekauft.
    Der Vorbesitzer hat beim Kaufvertrag angegeben das eine Kaution gefordert aber nicht gezahlt wurde.
    Die Kaution habe ich in der ersten Nbk angemahnt, aber nicht per Einschreiben, der Mieter hat dies ignoriert.
    im Sommer dieses Jahres geriet der Mieter mit seinen Mietzahlungen ins stocken.
    Auf Telefonische Nachfrage kamen nur „freche“ Ausflüchte, sodass ich mich gezwungen sah, eine ordentliche Kündigung auszusprechen.
    (eine fristlose Kündigung hätte keine Aussicht auf Erfolg gehabt)

    Nach Rücksprache mit einem „Fach“-Anwalt hat mich dieser wissen lassen, das auch meine Kündigung anfechtbar ist, weiterhin habe ich gefragt ob eine ordentliche Kündigung noch abwendbar ist wenn sie denn allen Kriterien entspricht, was der Anwalt verneinte.

    So habe ich den Anwalt beauftragt einen juristisch einwandfreien Ablauf zu starten.

    Die Kaution wurde angemahnt und eine Frist gesetzt, die der Mieter verstreichen lies, mit einer Nachricht er hätte dem Vorbesitzer eine Kaution per Konto übergeben aber ohne irgendwelche Beweise! Darauf hin, weist mich mein Anwalt an die Behauptungen meines Mieters zu wiederlegen. An dieser Stelle fragte ich mich schon, wessen Anwalt ich bezahle?

    Kurz und gut, der Voreigentümer ist kein Kautionshinterzieher, welch Überraschung und der Mieter hat gelogen. Damit konnte ja niemand rechnen. (sorry aber das konnte ich mir nicht verkneifen). Also, notgedrungen hat mein Anwalt eine ordentliche Kündigung mit allen Hinweisen und was so dazugehört verschickt.
    Zwischenzeitlich hat der Mieter alle außenstehenden Mieten beglichen, die Kaution steht aber nach wie vor aus.

    Soweit so gut, dachte ich.
    Ich fragte beim Anwalt an wie denn nun vorzugehen wäre, von wegen fristen oder Mieterhöhung nach Kündigungsfrist etc.

    Da kam folgendes: Sollte der Mieter Nachzahlung leisten, fällt die Wirkung der Kündigung weg. Dann kann über eine Mieterhöhung nachgedacht werden.

    Ja wie jetzt? Schonfrist bei ordentlicher Kündigung? So sehr ich auch suche, davon will keiner was wissen. Auf Nachfrage und bitte um Rücksprachetermin was das soll, und ob die Kündigung dann überhaupt der richtige weg gewesen ist, sondern lieber gleich die maximale höhe einer Mieterhöhung zielführender gewesen wäre, antwortete der Anwalt ich solle doch erstmal die Vorschussrechnung begleichen, was ja auch legitim gewesen wäre, wenn ich sie nicht schon zwei Wochen vorher bezahlt hätte. Seit dem Funkstille, ich fürchte ich muss dem Anwalt kündigen.

    Zusammenfassung: Mieter offensichtlich in Zahlungsschwierigkeiten, lügt nachweislich und die Kaution nicht gezahlt. Die ordentliche Kündigung zum Ende Februar 2018.

    Kann der Mieter durch Zahlung der Kaution die Kündigung unwirksam machen?

    Was meint ihr?

    Vg novell
     
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  3. #2 BHShuber, 19.12.2017
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    das ist so, denn der Verkäufer ist nicht verpflichtet, sofern dies im Kaufvertrag nicht hinterlegt ist, die Kaution an den Käufer weiterzureichen schon gar nicht, wenn sich der Mieter damit nicht einverstanden erklärt.

    Ja, das ist das unternehmerische Risiko eines jeden Vermieters in all seiner Pracht und Form.

    Warum, weil der nach rechtlichen Vorgaben agiert und etwas erzählt was man nicht gerne hören möchte, du wirst keinen anderen finden, der fachlich versiert hier was anderes zum Besten gibt, es sei denn du findest einen der Zahlreichen Winkeladvokaten, die gibt's an jedem Straßeneck.

    Subjektives Empfinden ist kontraproduktiv, dass hast du ja nun schon erfahren, Emotionen und Empfindungen haben im Mietrecht keinen verankerten Platz.

    Gruß
    BHShuber
     
  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Mit welcher Begründung? (Google-Stichwort: "gültiger Kündigungsgrund")

    Dann frag doch bitte vorher z.B. deinen Anwalt, wie man korrekt kündigt. Bzgl. Mietverträgen hat er bereits bewiesen, dass er es drauf hat.
     
  5. novell

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  6. dots

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    Wenn "falsch" = "nicht in meinem Sinne" bedeutet, hast du Recht. Sonst nicht,

    Das ist wahrscheinlich Taktik.
    Wenn man genug vernünftige Kunden in der Warteschlange hat, kann man es sich bestimmt leisten, die ...warte, ich suche mal eine nette Umschreibung ... Kunden, die man eh nicht zufrieden stellen kann, abblitzen zu lassen.

    Na, wenn du meinst, wird das wohl so sein.
    Was alle anderen unter einem "gültigen Kündigungsgrund" verstehen, hast du aber noch nicht gegoogelt, woll?
    Angeblich wird manches ja wahr, wenn man nur selbst fest genug daran glaubt.
    Die nächste Aufgabe lautet also: Finde einen Anwalt, der das genau so sieht. Viel Glück, du wirst es brauchen.
     
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  7. novell

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    Du hast aber schon mitbekommen, das selbst der Anwalt eine Kündigung ausgesprochen hat?
    Wer lesen kann, ist hier deutlich im Vorteil.
    Die Verweigerte Mietkaution war schon mein Kündigungsgrund und war letztendlich der vom Anwalt.
    Bei mir hat halt noch der hinweis auf die möglichkeit der Härte gefehlt.
    Und bis zu diesem Zeitpunkt war auch noch nichts mit unstimmigkeit.
    Aber wenn meine Rechtsvertretung mir sagt ordentliche Kündigung kann nicht aufgehoben werden und später
    lapidar erklärt der Mieter kann jederzeit ausgleichen ohne verweis auf den betreffenden gesetzestext, darf man schon mal fragen welche
    Berufsauffassung er hat.
    können wir jetzt als mal die frage des kündigungsgrund abhaken? dieser ist zweifelsfrei gegeben.
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Auch der Anspruch des Vermieters auf Stellung einer Kaution kann verjähren - und die Verjährungsfrist beginnt bei Vermieterwechsel nicht neu zu laufen.
    Was ist daran ungewöhnlich, dem eigenen Anwalt alle Fakten zu liefern, die die eigene Position untermauern?
     
  9. novell

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    Da magst du schon recht haben, trifft aber in meinem Fall nicht zu.
    Dem Anwalt Fakten zu liefern, einverstanden. Den Mieter nicht um Beweise zu bitten, nicht einverstanden. Das hat letztendlich nur zeit gekostet, für eine vorhersehbare Antwort.
    ABER das ist alles "rum ums Eck", die Kündigung ist in Ordnung, die Gründe zweifelsfrei.
    Zur Frage kam aber bisher noch nichts, nach welchem Paragraph kann die ordentliche Kündigung aufgehoben werden?
     
  10. #9 BHShuber, 19.12.2017
    BHShuber

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    Hallo,

    das wage ich zu bezweifeln, hierzu müsste feststehen und zwar unzweifelhaft, dass die Kaution nach dem Verkauf an den Mieter zurückbezahlt wurde vom Verkäufer.

    Wieder eigenes subjektives Empfinden, kann es sein, dass man selber unfehlbar erscheint, dennoch die Ein- oder Andere Aussage nicht verstanden oder so verstanden hat, wie man das gerne möchte, wenn du so agiert hast wie du es grade hier machst, kann ich mir gut vorstellen, dass der Jurist wenig Laune hat sich zu wiederholen und bis ins kleinste Detail zu erklären wie was wann wo.

    Nein eben nicht und da ist die Krux versteckt die du nicht wahrhaben möchtest.

    Gruß
    BHShuber
     
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  11. #10 BHShuber, 19.12.2017
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    Hallo,

    Soweit du schreibst, hat er die Rückständige Mieter ja wohl bezahlt, die Kaution ist dein Problem, dies zeigt aber nochmal, dass du mit deinem Verhalten genau diese Situation hergeleitet hast.

    https://www.haufe.de/recht/deutsche...aeufer-verlangen_idesk_PI17574_HI8290396.html

    Gruß
    BHShuber
     
  12. novell

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    Dann sprichst du dem Fachanwalt ab, einen Sachverhalt ordentlich zu prüfen?
    Intressanter punkt, würde aber doch wieder in der konsequenz bedeuten, das ich mich von ihm trennen muss?

    An dieser Stelle sein Angemerkt, das bisher nur eine telefonische Unterredung mit dem Anwalt ganz am Anfang statt fand.
    Zu der Aussage des Anwalts habe ich exakt einmal um erläuterung gebeten,
    Also von Wiederholung kann hier keine Rede sein.

    Also gut, wir wollen also den Kündigungsgrund beleuchten ob sie denn wirklich zweifelsfrei ist und der Anwalt
    seinen Job richtig gemacht hat. dann erleuchte uns mal:
    Tja, der Mieter hat noch nie die Kaution bezahlt. Aufgefrischt wurde bei Whg-übergabe unter zeugen der Anspruch auf die Kaution, von wegen Verjährung.
    Kaution wurde angemahnt, befristet und vom Anwalt die kündigung formuliert.
    Was nun? Grund genug oder nicht?
    Wenn ja, sollte ja alles seinen Gang gehen und Sache ist gut. Was hat es aber mit der "Heilungsmöglichkeit" durch Zahlen des Mieters auf sich?
    Es findet sich kein urteil oder Paragraph wodurch sowas begrundet wäre.
    Wenn nein, wäre ja die Kündigung von vornherrein unwirksam? und wie müsste man die Arbeit des Anwaltes bezeichnen?

    Und sei bitte etwas genauer mit "Nein eben nicht", wenn der Kündigungsgrund nicht in ordnung ist, wen muss ich dann heranziehen?
     
  13. novell

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    Das hast du missverstanden, der Mieter hat nur die ausstehenden Mieten ausgeglichen. Die Kaution wurde NIE bezahlt. Der Verkäufer hat das schriftlich bestätigt und der Mieter kann nichts gegenteiliges beweisen. Verjährung ist auch nicht eingetreten.
     
  14. #13 immobiliensammler, 19.12.2017
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    Warum? Wie lange hat der Vorvermieter (Verkäufer) nichts unternommen, um die Kaution einzufordern? Eventuell war der Anspruch ja schon längst verjährt als ihr die Wohnung gekauft habt?
     
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  15. novell

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    Für alle die es noch nicht wussten, der Verjährungszeitraum beträgt 3 Jahre.
    Der Zeitraum über den wir hier reden, beträgt unter 5 Jahre. Der Anspruch wurde bei WHG-übernahme erneuert (nach 2 Jahren), was noch in der Frist liegt.
    Mit Verjährung kommt er also nicht durch, es wäre aber durchaus intressant ob nach Ablauf der Verjährung nicht trotzdem eine erhebliche Pflichtverletzung gegeben ist? Für diesen Fall aber irrelevant.
     
  16. #15 ehrenwertes Haus, 19.12.2017
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    Ich frage mich gerade, da du dir in allem ja so sicher bist und anscheinend sehr fundiertes Wissen hast...

    ... Warum reichst du nicht einfach Klage ein und erklärst dem Richter dann deinen Standpunkt.
    Sollte sich der Richter deiner Meinung nicht anschließen, kannst du es ja so machen, wie ein ehemaliger Mieter von mir:
    "Herr Richter, wenn sie dafür noch eine Erklärung brauchen, haben sie ihren Beruf verfehlt!"
    Das steigert garantiert die Meinung über dein fundiertes Sachwissen beim Richter und sein Wohlwollen dir gegenüber ins Unermessliche.
    Nur zu blöde, dass auch Richtern durch Gesetze Grenzen im Ermessensspielraum gegeben sind.


    Welche Pflicht oder Schuld besteht denn nach einer Verjährung noch, die (schuldhaft) verletzt werden könnte?
    Vielleicht solltest du dich nicht nur mit "Das ist so", sondern auch etwas mehr mit der Bedeutung der Worte befassen.

    Wenn man die Verjährung von Ansprüchen hemmen möchte, muss das form- und fristgerecht erfolgen.
     
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  17. #16 immobiliensammler, 19.12.2017
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    Und wie wurde die Verjährung denn nun konkret unterbrochen bzw. gehemmt? Hat der Mieter rechtsgültig auf die Einrede der Verjährung verzichtet? Oder wie sonst wurden konkret Verhandlungen geführt, wie die Kaution nachgezahlt werden soll?

    Falls DU es noch nicht wusstest: Eine einfache Mahnung unterbricht die Verjährung grundsätzlich nicht!
     
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  18. #17 BHShuber, 19.12.2017
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    Hallo,

    nun erkläre mal wie du auf diesen Schuh kommst?

    Ich glaube, man ärgert sich über sein eigenes Unvermögen schon bei Kauf der Immobilie seinen Anfang nehmend, dann sich im Internet bildend seine eigene Gesetzeslage schreibend, auch noch Juristen belehrend, völlig Einsichtsunfähig auf sein Recht pochend mit allen Mitteln auf die Schnauze fallend, jamernd den Rückzug antretend, in ein Forum geht um seine seltsam verschrobenen Thesen zu verbreiten um Zuredner finden zu wollen.

    Die allerdings wirst du hier nicht finden, von deiner Sorte hatten wir mehr als genug und alle haben es nicht sehr lange ausgehalten.

    Gruß
    BHShuber
     
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  19. #18 Akkarin, 19.12.2017
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    Buh hier ist der Dunkle :-)

    Der Anwalt hat alles richtig gemacht. Er hat den Mieter aufgefordert die Kaution zu zahlen, oder Nachweis zu erbringen, dass sie gezahlt wurde.
    Nach der Darstellung ist der Kautionanspruch nicht verjährt- dies gilt aber nur wenn der ursprüngliche Mietbeginn vor dem 31.12. 2014 lag.
    War der Mietbeginn in 13 wäre der Anspruch tatsächlich verjährt, denn der Anspruch beginnt mit dem Wohnungskauf nicht neu!

    Der Mieter muss dann den Nachweis erbringen, dass er an den Vorvermieter geleistet hat, ansonsten kann die Kaution von ihm gefordert werden. Als dann nix kam, hat der Anwalt gekündigt, aber nicht wie du glaubst ordentlich, sondern er hat ausserordentlich (fristlos) gekündigt,

    Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
    § 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund


    (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

    Die ausserorderntliche Kündigung kann man aber zu Fall bringen durch Zahlung
    Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete ..
     
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  20. Andres

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    :erschreckt013:

    Auch sonst ein sehr gelungener Beitrag.
     
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  21. novell

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    Danke erst mal für eure antworten.
    @Akkarin ich bekomme ja Kopien von der Korrespondenz mit dem Mieter. In dieser schreibt er ganz eindeutig ordentliche Kündigung. Und genau das ist es was mich verwirrt.

    @all ich möchte nicht als Besserwisser oder ähnliches dastehen aber durchaus zeigen, das ich mich mit der Materie auseinander gesetzt habe um triviale antworten zu vermeiden oder gering zu halten. bei den ganzen Antworten hier zeigt sich mir, das eine einfache Auslegung eines Paragraphen wohl nicht der Hintergrund zu sein scheint. Ich werde die tage versuchen nochmal zum Anwalt durch zu kommen um die Grundlage zu erfragen.
     
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