Kaution nicht vollständig gezahlt nach Eigentümerwechsel

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von spongebob, 09.05.2015.

  1. #1 spongebob, 09.05.2015
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    Hallo zusammen,

    ich habe eine ETW gekauft und bin seit 06.03.2015 Besitzer (Zahlung des Kaufpreises).
    Zwischen Käufer und Verkäufer wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis ab dem nächsten Monatsersten nach Kaufpreiszahlung (also dem 01.04.2015) auf den Käufer übergeht.

    Der Mietvertrag wurde am 24.01.2015 geschlossen.

    Jetzt steht folgendes im Mietvertrag:

    Paragraph 8 Mietsicherheit:
    1) Der Mieter zahlt eine Kaution von EUR <Betrag von 2 NKM in Ziffern> i.W. <Betrag von 2 NKM in Worten> Euro an den Vermieter. Dieser Betrag ist vom Vermieter auf ein Sonderkonto bei einer öffentliche Sparkasse oder Bank zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz anzulegen. Die Zinsen wachsen dem Kautionsguthaben zu.

    2) Der Mieter Mieter ist zu drei ("drei" ist hier durchgestrichen und vom Makler mit "zwei" handschriftlich überschrieben) gleichen monatlichen Teilleistungen berechtigt, die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die folgenden Raten jeweils mit den nächsten monatlichen Mietzahlungen. (Jetzt kommt wieder handschriftlich vom Makler "Bis 31.5.2015 gesamt.")​

    Der Mieter hat an den Vorbesitzer noch keine Kaution gezahlt. Jedoch 45% der Kaution am 27.03.2015 auf ein eigens für Ihn von mir eingerichtetes Kautionskonto bei meiner Bank. Die Miete für Monat April und Monat Mai war jeweils zum Monatsersten pünktlich auf meine Mietkonto ein. Was nicht einging waren nun weitere Raten zur Kaution.

    Fakt ist ja nun mal das die Maklerin, bzw. Vorbesitzerin den Ratenzahlungszeitraum auf 4 Monate gestreckt hat. BGB Paragraph 551 Abs. 2 sieht ja 3 gleiche Monatsraten vor (also 3 Monate Zahlungszeitraum, nicht 4). Weiterhin war nach Eigentumsübergang mündlich abgesprochen, das der Mieter die restlichen 55% der Kaution bis zum im MV angegebenen Termin (31.05.2015) in zwei Raten zahlt.

    Da der Mieter mit der Kaution ja nun mal nicht 2 MM im Rückstand steht kann ich Ihm ja auch nicht fristlos kündigen.

    Welche Vorgehensweise schlagt Ihr vor?

    - Abmahnung? Wenn ja mit welchen Wortlaut? Standard BGB 551 Schreiben?
    - Ordentliche Kündigung?

    Könnte ich ich den Mieter eigentlich schon abmahnen, da er nicht in 2 gleichen Teilleistungen gezahlt hat. Die erste Teilleistung ist ja nur 45% und nicht 50%. Andererseits kann er ja laut BGB in 3 gleichen Raten zahlen. Die Frage die sich stellt ist: Ist die Kautionsklausel im MV dadurch hinfällig und es gilt hier ersatzweise BGB Paragraph 551?

    Fargen über Fragen

    Gruss Spongebob
     
  2. AdMan

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  3. #2 alibaba, 09.05.2015
    alibaba

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    @Spongebob :D

    ich rate ,den Mieter darauf ansprechen wie es mit dem fehlenden Geld für die Kautionsleistungen aussieht ,wann und wie er es ausgleichen

    möchte :032sonst: am besten vor Ort persönlich , wenn das Gespräch für dich einigermassen läuft ,würde ich da erstmal garnüscht machen ,

    wichtiger sind die monatlichen Mieten und die scheinen ja zu fliessen :D und bedenke wenn einer frisch 01/2015 ein gezogen ist

    vermutlich sitzt das Geld nicht so locker ,wie bei Angel M. aus MäckPuff :smile016:

    also relativ entspannt bleiben , das reale VermieterLeben ist nicht immer Zuckerschlecken ,also reden reden reden bevor man ......

    den Anwalt nutzt , sollte der Mieter sich nicht durchringen zur gütlichen Kaution ,dann nimste ein Anwalt ein Profi für Ver/Mieter :D

    Gruss
    alibaba:D
    PS: Glückwunsch zum kauf ......
     
  4. Andres

    Andres
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    Nö. Besitzer ist und bleibt der Mieter. Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bist du seit 6.3. wirtschaftlicher Eigentümer.


    Das wird bestimmt ein wenig anders formuliert sein und ist dann auch in Ordnung. In der von dir beschriebenen Form ist es falsch: Das Mietverhältnis geht mit deiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch auf dich über.


    Da drängt sich die Frage auf, welcher Beginn vereinbart wurde.


    Na, da weiß man ja, welchen Makler man zukünftig nicht mehr beauftragt. Die Kaution darf in drei Raten gezahlt werden, egal ob 3 NKM, 2 NKM oder nur eineurofuffzich vereinbart sind. Steht so in § 551 BGB. Zum Glück ist das nur ein Nebenkriegsschauplatz, weil ja ohnehin abweichend eine großzügigere Frist vereinbart wurde. Das ist zulässig.


    Du meinst Voreigentümer.


    Könntest du mal bitte begründen, warum sich der Mieter nach deiner Auffassung derzeit mit der Kaution in Rückstand befindet? Wir haben noch nicht den 31.5. und über Zeitpunkt und Höhe der Raten lese ich nichts.


    Richtig.


    Erstens: Solange du nicht im Grundbuch stehst, hast du nichts mit dem Mieter zu tun. Dass der Mieter an dich eine Kautionszahlung geleistet hat, ist schon jenseits seiner Pflichten.

    Zweitens: Solltest du in naher Zukunft im Grundbuch eingetragen werden:
    • Warten, ob die Kaution vollständig bis zum 31.5. bezahlt wird.
    • Falls ja: keine weitere Aktion.
    • Falls nein: Zahlungserinnerung, Mahnung, gerichtliches Mahnverfahren.
    Für die Zukunft: Makler wechseln, Rechtslage verstehen, keine Spezialvereinbarungen eingehen. Wenn man von etablierten Verfahren abweicht, muss man sein Handwerk wirklich verstehen.
     
  5. Berny

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    Schliesse mich @Andres an.
    Und unser Fragesteller sollte sich dringend vertraut machen mit Eigentümer, Besitzer etc...
     
  6. #5 spongebob, 10.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2015
    spongebob

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    Hallo zusammen,

    @alibaba: Danke für für Deinen Rat. Ich sehe das mittlerweile ähnlich wie du - man ist schon ab und an ein halbes Inkasso-Büro. =:-)

    @Andres und Berny: Habe mir gerade mal den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz hier durchgelesen: Besitz und Eigentum - Danke für den Tipp. Und ja, das mit der Verwendung von etablierten Verfahren sehe ich ähnlich wie Ihr. Da gibts Schreiben und Wege wie man da bei Standard-Problemen verfährt. Bei Sonderwegen wird es eher schwieriger und man muss erstmal einen Anwalt bemühen.

    Danke für alle Antworten und Tipps von Euch!

    Viele Grüsse Spongebob
     
  7. #6 spongebob, 10.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2015
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    Eine Frage hab ich noch...

    Wie muss ich denn meinem Mieter (auf Nachfrage) eigentlich nachweisen, dass ich seine Mietkaution treuhänderisch getrennt von meinem eigenen Vermögen angelegt habe? In meinem Fall habe ich für jeden Mieter ein eigenes Mietkautionskonto innerhalb des "DKB Vermieterpakets" welches im Moment mit 0.1% verzinst wird.

    Stellt die Bank mir auf Nachfrage dann einen Beleg aus? Hat da jemand Erfahrung mit?

    Viele Grüsse Spongebob
     
  8. #7 spongebob, 10.05.2015
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    Am 01.02.2015 hat der Mietvertrag begonnen und am 27.01.2015 war Wohnungsübergabe.

    Ich war bzw bin der Annahme der Mieter muss nach BGB 551 Abs 2 in 3 gleichen Teilraten die Kaution zahlen:

    BGB 551 Abs. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.​

    100% Kaution durch 3 macht nach Adam Riese 33 1/3 % der Kaution je Monat (drei gleiche monatliche Teilzahlungen). Sprich in meinem Fall wäre die erste Rate am 01.02.2015, die 2. am 01.03.2015 und die 3. am 01.04.2015 fällig gewesen.

    Oder liege ich hier komplett falsch oder habe ich etwas falsch verstanden?

    Viele Grüsse Spongebob.
     
  9. #8 F-14 Tomcat, 10.05.2015
    F-14 Tomcat

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    Hallo

    Nein da Liegst du Falsch

    er darf in bis zu 3 gleichen Teilraten die Kaution zahlen Laut BGB

    er könnte es auch zu beginn auf einmal zahlen

    Ja du Hasst das hier Vergessen

    Demnach hat der Mieter bis zum 31.5.2015 Zeit die Teilraten der Kaution zu zahlen

    und so wie ich das Lese bzw. verstehe wurde nicht vereinbart wann welche Teilraten Fällig wird


    mfg Tomcat
     
  10. Berny

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    spongebob,
    wer (richtig) lesen kann, ist klar im Vorteil:

    "Wie muss ich denn meinem Mieter (auf Nachfrage) eigentlich nachweisen, dass ich seine Mietkaution treuhänderisch getrennt von meinem eigenen Vermögen angelegt habe? In meinem Fall habe ich für jeden Mieter ein eigenes Mietkautionskonto innerhalb des "DKB Vermieterpakets"
    - Da MUSST Du doch wohl etwas Schriftliches haben... Mach 'ne Kopie davon, nebensächliches unkenntlich machen.

    "Ich war bzw bin der Annahme der Mieter muss nach BGB 551 Abs 2 in 3 gleichen Teilraten die Kaution zahlen:
    BGB 551 Abs. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt."
    - Na, jetzt (richtig) verstanden?
     
  11. #10 spongebob, 10.05.2015
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    Ok er ist berechtigt, was aber wenn er dieses Recht nicht ausübt, was gilt dann? Sorry ich steh im Moment ein bisschen auf dem Schlauch.
     
  12. Berny

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    Dann tut er es eben nicht... so what...?
    Und wenn er später mal will, dann zeigst Du ihm die Fotokopie.
     
  13. #12 spongebob, 10.05.2015
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    Welche Fotokopie?
     
  14. Syker

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    Wie wäre es mit dem Kontoauszug?
    Bei mir steht Treuhand Konto - Mietkaution drüber ...

    VG Syker
     
  15. Berny

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    Oh Mann, das kann doch nicht soo schwer sein.
    Vom Mietkautionskonto innerhalb des "DKB Vermieterpakets" latürnich... Oder existiert das nur in Form einer Eintragung in einer Kladde wie vor zweihundert Jahren...?
     
  16. #15 spongebob, 10.05.2015
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    Bei mir: "Mietkaution Vorname Name" vom Mieter

    Ist das ausreichend oder muss da auch zwingend "Treuhandkonto" stehen?
     
  17. Syker

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    Das kommt darauf an ob das Konto auf deinen Namen oder auf Namen des Mieters lautet
     
  18. #17 spongebob, 10.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 10.05.2015
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    Es lautet auf meinen Namen. Es ist aber auf jeden Fall ein Mietkautionskonto was als Treuhandkonto geführt wird. Das hat mir die DKB damals auch bestätigt wo ich die Konten angelegt habe. Ohne die Name und Geburtsdaten der Mieter kann ich die Konten auch gar nicht anlegen. Ich muss morgen mal bei der DKB anrufen. Die habe mir damals auch bestätigt das ich einmal jahrlich auch eine Jahressteuerbescheinigung für meinen Mieter bekomme.

    Die Konten sind in deren Plattform als folgenden geführt:
    Kontoart: Eigene Objektkonten
    Kontounterart: Mietkautionen

    Bei der Kontoeröffnung wird das folgendermaßen beschrieben:

    Mietkautionen Eröffnung von Einzelmietkautionskonten für die Anlage der Mietkautionen Ihrer Mieter.

    Das tauch halt nirgendwo auf dem Kontoauszug auf.

    Gruss SpongeBob
     
  19. Andres

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    Dann packst du dem Mieter eben noch eine Kopie der Geschäftsbedingungen des Kontos dazu.
     
  20. #19 Martens, 11.05.2015
    Martens

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    au weia,

    also einmal Bedienungsanleitung für den Ausdruck der Mietkautionskonten der DKB:

    einloggen
    links auswählen Kautionsverwaltung
    darunter Auswertung und Mietverwaltung
    Suchbegriff / Debitorennummer eingeben, auf suchen klicken
    beim gewünschten Mieter rechts im Klickfeld "Umsatzübersicht" wählen und die Pfeile rechts daneben anklicken
    Umsatzübersicht herunterladen, speichern, ausdrucken, versenden.
    rechts oben abmelden anklicken
    fettich

    Die DKB macht es nun wirklich mundgerecht...

    Christian Martens
     
  21. #20 spongebob, 11.05.2015
    Zuletzt bearbeitet: 11.05.2015
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    Hi Christian,

    das dachte ich auch, aber wenn ich bei mir auf "Kautionsverwaltung" klicke passiert garnichts. Da tauchen nur zwei neue Untermenuepunkte

    Online-Buchungen erzeugen
    Offene Buchungsaufgaben​

    auf.

    Ich hab jetzt doch mal bei der DKB Vermieterplattform fuer private Vermieter angerufen (030/12030050). Es gibt eben auch noch eine fuer gewerbliche Vermieter (030/12030030).

    Die freundliche Dame am Telefon meinte, wenn ich einen Nachweis fuer einen meiner Mieter zwecks BGB 551 Abs 3 brauche soll ich doch eine Email an info@dkb.de schreiben und sie werden mir dann einen Einzahlungsbeleg fuer das entsprechende Konto zusenden.

    Auf weiter Nachfrage bestaetigte mir dei Dame, dass in der Vergangenheit alle Kautionen der verschieden Mieter eines Vermieters auf einem Sammelkonto angelegt wurden. Doch seit anfang Jahr aufgrund neuer gesetzlicher Reglungen nun doch fuer jeden Mieter ein Einzelkonto gefuehrt wird und etwaige Sammelkonten in Einzelkonten aufgesplittet wurden.

    Im Moment kann ich nicht einmal die von mir eingegebenen Daten meiner Mieter sehen, fuer die ich diese Konten treuehaenderisch verwalte. Das erstaunte die Dame am Telefon dann auch.

    Sie meinte in den naechsten Montaen wird da wohl ein Update kommen. Auf jeden Fall sagte sie, erstellt die DKB aber am Jahresende eine Steuerbescheid der auf den Namen meiner Mieter ausgestellt wird und automatisch in meinem DKB Briefkasten im Februar bis Maerz des Folgejahres ausgeliefert wird.

    Gruss SpongeBob
     
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