Kaution sofort erstatten?

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von silentcooking, 29.09.2012.

  1. #1 silentcooking, 29.09.2012
    silentcooking

    silentcooking Neuer Benutzer

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    Hallo,
    leider habe ich wie immer das selbe Thema nach jedem Auszug eines Mieters,die Kaution...
    Wieviel % darf ich als Vermieter nach Wohnungsübergabe einbehalten & vor allem wie lange?Ich weiß das bei meiner Ex-Mieterin auf jeden Fall noch Streitpunkte auftauchen werden,da ich nach Ablehnung der ganzen Kautionsauszahlung eine sehr *lustige Mail*mit komischen Zahlen bekommen habe.Was meint Ihr dazu??silentcooking :-)


    Haben Sie bereits mit der Hausverwaltung Rücksprache gehalten und die Zwischenmessung veranlassen können?

    Als kleine Anmerkung hinsichtlich der geführten Diskussion bzgl. der Kaution darf ich Ihnen noch folgende Anmerkungen und Erwägungen mitteilen:

    Die Netto-Miete war von Anfang an 485,00 Euro und wurde auch nicht erhöht. Als Sicherheitsleistung wurden insgesamt 970,00 Euro, d.h. 2 Monatsmieten entrichtet und dienen laut Mietvertrag für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis.

    Die Nebenkosten lagen anfangs bei 155,00 Euro und wurden ab Mai auf 172,67 Euro erhöht. Dies errechnete sich nach ihrer Aufstellung auf Grund von 1/12 der Jahresverbrauchskosten in Höhe von insgesamt Euro 2.072,10. Dabei entfielen allein auf den Heizkostenanteil ein Betrag von 1.170,08 Euro, also 56,5% der Nebenkosten.

    Die erhöhten Nebenkosten wurden in dem Zeitraum von Januar bis September 2012 entrichtet, woraus sich eine Gesamtsumme von 1.554,03 Euro ergibt. Geht man von einem unveränderten Heizbedarf aus und legt die letzte Abrechnung von Oktober 2011 bis Dezember 2011 zu Grunde, ergibt sich grundsätzlich ein Tagesanteil von 0,81 Euro der auf die Heizkosten zu leisten wäre. Bei dieser Rechnung ist die Gradtagstabelle als Maßstab anzulegen. Aus dieser ergibt sich für die Monate Oktober bis Dezember 2011 eine Größe von 360. Von dem in der Nebenkostenabrechnung 2011 enthaltenen Betrag von 292,52 Euro ist dieser durch die Gradtagszahl zu teilen und ergibt mithin 0,81 Euro.

    Für die ausstehenden Monate Januar bis September 2012 als Nebenkostenzeitraum ergibt sich aus der Gradtagstabelle ein entsprechender Wert von 640 multipliziert mit 0,81 Euro ergeben sich voraussichtlich 520,04 Euro für die Heizkosten. Geht man nun von den bereits vorausgezahlten 1.554,03 Euro (9 x 172,67 Euro) und einem Heizkostenanteil von 56,5% (wie im Vorjahr) aus, sind in den 1.554,03 Euro insgesamt 878,03 Euro als Heizkostenanteil enthalten. Insgesamt liegt damit eine Überzahlung, allein auf die Heizkosten, von 40% (357,99 Euro) vor. Selbst wenn man von einer Verteuerung der Heizkosten ausgehen würde, ist mit einer entsprechenden Rückzahlung zu rechnen. Hinzu kommt, dass bereits die entrichtete Nebenkostenvorauszahlung von 172,67 Euro auf den ganzen Monat September erfolgte, die Übergabe der Wohnung gemäß Abnahmeprotokoll bereits am 22.09.2012 erfolgt. Dies ist damit automatisch der Stichtag für die künftige Abrechnung. Diese 8 Tage (22. Bis 30.09.) sind jeweils mit 5,75 Euro/Tag (172,67 Euro : 30 = 5,75 Euro) zu berücksichtigen, woraus sich eine weitere Überzahlung von 46,00 Euro ergibt.

    Dabei ist aus meiner Sicher lediglich gerechtfertigt einen Anteil von 10% der Kaution, also 97,00 Euro, für eine zu erwartende Nachzahlung einzubehalten. Es ist aber vielmehr von einer Rückzahlung auszugehen. Daher schlage ich vor, dass Sie die Kaution in Höhe von 873,00 Euro zzgl. der bis zum Tage der Auszahlung auf diesen Betrag entfallenden Zinsen sowie 30,00 Euro für die Gartentrennwand zurückzahlen.
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Hallo silentcooking,

    lange Rede - kurzer Sinn:
    Die gesamte Kaution kannste noch ein halbes Jahr nach Rückgabe der Mietsache zur Sicherheit wegen evtl. verborgener Mängel behalten.
    Wenn Du inerhalb dieser Zeit die letzte Betriebskostenabrechnung machen kannst, ergibt sich dann automatisch eine Nachforderung bzw. Rückzahlung.
     
  4. #3 silentcooking, 30.09.2012
    silentcooking

    silentcooking Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich hatte sogar vor alles zurück zu erstatten außer 2 NK-Beiträge(da Kautionsgebühr & 30€ Miete aussteht),bis im April die Hausverwaltung die Abrechnung erstellt.
    Wie sieht es mit der einen Woche im Monat aus(Übergabe 1Woche vor Monatsende),muß ich die anderweitigen Nk(Hausmeister,Allgemeinstrom,Müll usw.) vom Hausverwalter auch selbst bezahlen?Heizung,Strom und Wasser wurde entsprechend abgelesen und wird auch bis zum Auszug in Rechnung gestellt.
    lg. silentcooking
     
  5. #4 Pharao, 30.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2012
    Pharao

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    Hi,

    der Mieter wird ja nicht zum "eine Woche vor Monatsende" gekündigt haben, sondern sehr wahrscheinlich "zum Monatsende". Bedeutet also auch, das ihm die Wohnung bis zum Monatsende noch gehört und natürlich bis Monatsende auch alle Kosten trägt. Du fängst hier ja auch nicht an, die Miete runter zurechnen, nur weil die Übergabe eine Woche vor Ablauf ist, oder ?
     
  6. #5 silentcooking, 30.09.2012
    silentcooking

    silentcooking Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ja das sehe ich genauso!Nur jetzt wird es langsam kleinlich und sehr verdreht,weil ich mich weigere die ganze Kaution auszuzahlen;-)
    Da der werte Herr Mitmieter meint er könnte mich mit irgend welchen Aussagen unter Druck setzen(hat Jura studiert).
    Ich werde die Nk auch über die H.Verwaltung machen lassen,habe keine Lust mehr auf diesen Kinderkram !
     
  7. #6 Pharao, 30.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.09.2012
    Pharao

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    Hi Silentcooking,

    ich kenne es so (ohne Garantie), das man die Kaution ohne große Begründung ca 2-6 Monate zurückhalten darf als Vermieter, zB wegen versteckter Mängel. Mietschulden kannst du sofort einbehalten. Alles was länger ist, zB weil der Endabrechnungszeitraum später erst möglich ist, kannst du die Kaution in der wahrscheinlichen Höhe die die Nachzahlung evtl ausmacht, auch länger noch einbehalten (meines Wissens max 1 Jahr).

    Was m.E. nicht geht im letzten Fall, erwartende Nachzahlung aus den NK-Endabrechnung zB 50€, Kautionsvorbehalt volle Kaution von zB 1500€
     
  8. #7 Papabär, 01.10.2012
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    Hallo silentcooking,

    Mängel an der Mietsache müssen spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache geltend gemacht werden, ansonsten droht hierfür Verjährung. Daher kann die Kaution auch grundsätzlich erst einmal so lange festgehalten werden. Ein angemessener Rückbehalt ist auch nach Ablauf dieser Frist möglich - das wird in dem u.g. Schreiben aber offenbar auch nicht bestritten.

    Angemessen bedeutet aber nicht "auf den Cent genau hochgerechnet". Die Verhältnismäßigkeit muss stimmen.

    Merkwürdig finde ich diese Rechnung, die dort aufgemacht wird ohnehin ... die Berechnung der Heizkosten nach Gradtagszahlen macht doch nur Sinn, wenn keine Ablesung der Heizkostenverteiler erfolgen konnte. Wurde dies nicht bei der Abnahme vorgenommen?

    Außerdem sollst Du denen - neben der Kaution - offenbar 30,- € für eine Gartentrennwand zurückzahlen ... gleichzeitig schreibts Du, dass 30,- € zur Miete ausstehen ... Zufall?
     
  9. #8 fight for survival, 02.10.2012
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    Hallöle auch von mir,

    ja, innerhalb von 6 Monaten hat der Vermieter evtl. Schäden (verdeckte Schäden) gegenüber dem ehem. Mieter geltend zu machen und darf dementsprechen sofort mit der Kautionsleistung zu verrechnen. Diese Verrechnung sollte dann auch zeitnah nach diesen 6 Monaten geschehen.
    Darüber hinaus hat der Vermieter selbstverständlich das Recht, einen Betrag für noch ausstehende Abrechnungen zurückzubehalten. Dieser sollte das 3-fache der bisherigen Vorauszahlungen jedoch nicht überschreiten.

    Allerdings muss heute mehr denn je auch die Preissteigerungsrate für Öl/Gas mit berücksichtigt werden, da kann es denn durchaus passieren, dass das 3-fache der Vorauszahlungen dann nicht mehr ausreicht.

    Kommt meiner Meinung nach auch immer darauf an, wie der Abrechnungszeitraum gelegt ist, Sommermonate sind bekanntlich ja die "Ansparmonate" für die Heizperiode.

    Will heissen, wenn die Jahresabrechnung für Heizung regelmäßig im Sommer ist und der Mieter unmittelbar nach einer Heizperiode (die in diesem Jahr ja etwas länger war) auszieht, dann fehlen schon mal 3 "Ansparmonate".

    Falls mich jemand nicht verstehen sollte, bitte ich um Nachsicht, bin leicht im "Fieberdilirium"

    hust, bell, schnief

    LG

    ffs
     
  10. #9 Papabär, 02.10.2012
    Papabär

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    Ähm ... ganz so ist es aber nun auch wieder nicht. Zunächst muss man dem ehem. Mieter schon noch die Möglichkeit zur Nachbesserung einräumen.
     
  11. #10 fight for survival, 02.10.2012
    fight for survival

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    Tschuldigung Papabär, stimmt natürlich, meine Ex-Mieter haben das jedoch regelmäßig als Anlass genommen mich über ihren Anwalt beschimpfen zu lassen. Deshalb hab ich diesen Part irgendwie in meinem Kopf gelöscht - grins.

    Was natürlich nicht heißen soll, dass ich trotzdem regelmäßig jedem ehemaligen Mieter eine 14-tägige Frist zur Nachbesserung gewähre.

    Wichtig ist eben diese 6-monatige Frist, da die Ansprüche ansonsten "verjährt" sind.


    LG

    ffs
     
  12. #11 Papabär, 02.10.2012
    Papabär

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    Ähem ... nicht? Im Streitfall wird aber genau dies zu beweisen sein.

    Ich schieb´ den verqueren Satzbau mal auf Deine Rüsselseuche.

    Die Frist sollte schon angemessen sein, ich habe aber keine Ahnung in welchen Fällen welche Fristen als Angemessen gelten - bei mir werden generell 14 Tage angesetzt (schriftliche Aufforderung zur Nachbesserung mit detaillierter Auflistung der Gewerke ... und natürlich wieder mit Zustellnachweis).
     
  13. #12 fight for survival, 02.10.2012
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    Lol, bin echt ein wenig blockiert heut in der Birne.

    Natürlich handhabe ich es genauso wie Du, lieber Papabär, das aufgelistet hast, inclusive der beweisbaren Zustellung, die eben dann so außerordentlich wichtig ist.

    Genau in so einem Prozess stecken wir gerade und eigentlich bin ich ja froh, dass die Mieter über Anwalt schon vor dem Auszug so rumgezickt haben, weshalb wir natürlich auch sofort einen Anwalt eingeschaltet haben. So sind dann natürlich alle folgenden Sachen, wie eben detailierte Auflistung von Schäden, unterlassenen Schönheitsreps. bis hin zu den Abrechnungen gleich mal über unseren Anwalt zugestellt worden, diese Nachweisprobleme haben wir nicht.

    Das mit dem "aus dem Kopf gelöscht" bezog sich auf meinen obigen Post, wo ich vergessen habe das mit aufzulisten.

    Schnaub, prust, schnief

    LG

    ffs
     
Thema: Kaution sofort erstatten?
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