Kaution und Abrechnung beim Kauf vermieteter ETW

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von Bungalow, 09.04.2014.

  1. #1 Bungalow, 09.04.2014
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Am Wochenende schaue ich mir ein weiteres Objekt mit bereits vorhandenen Mietern an. Frage: Wie wird das üblicherweise oder auch am unproblematischsten mit der Kaution für die Wohnung geregelt?

    Die Abrechnung der Nebenkosten betreffend: Wie wird das normalerweise geregelt? Rechnet der bisherige Eigentümer zum Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Übergangs mit dem Mieter ab?

    Habe schon wieder im Vorhinein den Papp auf, weil der bisherige Eigentümer in der Anzeige die Warmmiete als Kaltmiete ausgewiesen hat. Es sind also nicht nur die bösen Makler, die falsche Angaben machen ...

    Hier in der Gegend ist es zurzeit mehr als schwer ein Objekt zu finden, das im Rahmen meines Budgets liegt.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Entweder gesonderte Übergabe zwischen den Vermietern oder Abzug vom Kaufpreis. Solange überhaupt etwas geregelt ist, hast du die großen Schwierigkeiten schon vermieden.


    Nein, der Mieter muss eine unterjährige Abrechnung nicht akzeptieren. Entweder macht der alte Eigentümer das laufende Abrechnungsjahr noch fertig oder der neue Eigentümer rechnet ab. In jedem Fall sollte Umfang und Zeitpunkt der Übergabe aller relevanter Unterlagen vereinbart sein und auch die Übergabe der empfangenen Vorauszahlungen an den abrechnenden Eigentümer.


    Nicht über's Knie brechen. Wenn es nichts gibt, dann gibt es eben nichts. Mit den Folgen einer falschen Entscheidung müsstest du lange leben.
     
  4. #3 Bungalow, 09.04.2014
    Bungalow

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    Danke für die schnelle Antwort, Andres.

    Ja, ich weiß. Trotzdem frustrierend 3 Monate die Augen aufzuhalten und nichts gefunden zu haben.
     
  5. #4 sara, 09.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 09.04.2014
    sara

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    Die Übergabe der Kautionen auf jeden Fall auch im Kaufvertrag mit dokumentieren lassen.

    hier zum nachlesen.

    Vermieterwechsel - Neuer Vermieter ist für Betriebskosten zuständig | WAZ.de

    Auch dies sollte im Kaufvertrag auch dokumentiert werden.
     
  6. #5 immodream, 09.04.2014
    immodream

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    Hallo Bungalow,
    ich hab teilweise jahrelang nach geeigneten Objekten gesucht.
    Unterschrieben ist ein Kaufvertrag schnell, so ähnlich wie auf dem Standesamt, aber die Folgen können dich ein Leben lang verfolgen.
    Ruhig Blut.
    Immodream
     
  7. Duncan

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    sehr viel besser als innerhalb von 3h was gefunden und sich dann 30 Jahre geärgert. Nicht selten wird man eine ungeliebte Ehefrau einfacher los als den Ärger den dir eine ungeliebte Immobilie machen kann.
     
  8. #7 Bungalow, 12.04.2014
    Bungalow

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    Ich hoffe es nervt nicht, wenn ich hier ewig ein Feedback von meinen Besichtigungen gebe. Tja, die Wohnung hatte einen guten Grundriss und war auch in einem gepflegten Zustand, dazu gab es eine sehr schöne Terrasse. Am Ende stellte sich (dank einer Äußerung der Mieterin, die wahrheitsliebende Verkäuferin hatte davon nichts erwähnt) heraus, dass es sich um Hartz4-Empfänger handelt. Ein älteres Paar, die Dame war gehbehindert (einen Job finden die nicht mehr und freiwillig wegziehen werden die auch nie wollen).

    Ich habe mich schon durch den Hartz4-Thread hier gewühlt. Schade. Abgesehen von möglichen Problemen mit dem zuverlässigen Mieteingang möchte ich auch nicht in die Position kommen gegen solche Leute klagen zu müssen.

    P.S. Von einer Teilungserklärung hatten die Verkäufer noch nie etwas gehört.
     
  9. Andres

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    Nö, ist immer schöner, wenn man erfährt, wie ein Fall weiter gegangen ist. Noch schöner ist es, wenn man das Ende auch erfährt :wink001:


    Also entweder frech oder ahnungslos. Muss man halt aufpassen, denn in beiden Fällen sind Angaben der Verkäufer nur mit Vorsicht zu genießen.

    Die TE willst du natürlich trotzdem sehen :)
     
  10. #9 kranseier71, 12.04.2014
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    Hallo,

    Es ist eine ganz schlechte Vorgehensweise sich hier im Forum über 'die H4-Empfänger' informieren zu wollen. Hier laufen halt nur die Extrem-Fälle auf...
    Ausserdem widersprichst du dir ein wenig selbst: Du schreibst die Whg ist gepflegt und hast Angst weil die Mieter H4-Empfänger sind. Auch H4-Empfänger können ganz normale Menschen sein die gerne in einer sauberen Wohnung wohnen - und ja der weitaus grösste Teil 'solcher Menschen' zahlt seine Miete völlig korrekt ;)
    Darüberhinaus sind Mieterhöhungen bis zum örtlichen Wohngeldsatz i.d.R. kein Problem da dem Mieter das egal ist (das Amt zahlt das ja).
    Mieterhöhungen über den örtlichen Wohngeldsatz hingegen könnte man (wenn man das denn will) dazu nutzen etwas Druck auf die Mieter auszuüben sich etwas anderes zu suchen weil das Amt sie dann auffordern wird sich entweder etwas günstigeres zu suchen oder die Differenz Miete <--> Wohngeldsatz aus ihren H4-Leistungen zu bestreiten.

    Der einzige Unterschied zwischen 'solchen Leuten' und anderen 'solchen Leuten' wäre in diesem Fall das sie Anspruch auf Prozesskostenhilfe haben...

    HTH, Karl
     
  11. Andres

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    ... und dass man einem nackten Mann nicht in die Tasche greifen kann. Der maximale Prozesserfolg kann damit bestenfalls in einer Handlung bestehen, nicht in einer Zahlung.
     
  12. #11 kranseier71, 12.04.2014
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    Richtig - hatte ich vergessen zu erwähnen.
    Das ist aber bei jedem Menschen so der unterhalb der Pfändungsfreigrenze verdient. Und wer heute noch über der Pfändungsfreigrenze verdient kann morgen schon darunter liegen - sei es durch Arbeitsplatzverlust oder Nachwuchs.
    So gesehen darf man nur an alleinstehende Menschen unter 40 vermieten. Und wenn man dann noch darauf achtet das sie homosexuell sind ist auch das eventuelle Nachwuchsrisiko etwas dezimiert ;)

    Ich wollte nur darauf hinweisen, das Hartz4-Empfänger nicht zwangsläufig die schlechteren Mieter (Menschen) sind - auch wenn das hier im Forum manchmal sehr anders klingt; aber wie gesagt: hier laufen nur die absoluten Extremfälle auf.

    Ja und Nein.
    Zum einen ist nicht jeder mittellose Mensch ein Säufer/Wohnungszerstörer/Mietpreller/Arschloch.
    Zum Anderen - je weniger ein Mensch hat desto empfänglicher ist er für Aufhebungsverträge mit Summe X - dann erübrigt sich eine Klage sowieso.

    Und nur ganz nebenbei - ohne da jetzt eine weitere fruchtlose Diskussion lostreten zu wollen:
    Bei den allermeisten 'Geschichten' über 'die bösen H4-Empfänger' hier im Forum habe ich manchmal den Eindruck, das ein wesentliches Mitverschulden auch bei den jeweiligen Vermietern liegt. Entweder dadurch, das sie zu lange stillhalten (häufiger) oder auch das sie durch ihr Verhalten/ihre Aktionen den Mieter quasi dazu zwingen sich auf alle möglichen und unmöglichen Arten zu wehren (seltener).
    Wenn man einem Menschen der am Boden liegt die Hand reicht und ihm beim Aufstehen hilft wird dieser eher entgegenkommen zeigen als wenn man noch nachtritt.

    Aber natürlich gibt es auch Mieter wo alles verloren und alles falsch ist egal was man tut (klassische echte Mietnomaden) - aber die Zahlen sprechen zum Einen dafür dass das eine sehr kleine Minderheit ist und zum anderen ist da 2013 ein (ob nun guter, weniger guter oder gar schlechter brauchen wir nicht diskutieren) Riegel vorgeschoben worden.

    Aber um bei diesem Thread zu bleiben:
    Der TE möchte eine Wohnung kaufen. Er hat sich die Whg angesehen und sie ist gepflegt. Es sind ältere Leute wovon eine gehbehindert ist. Und die Mieter haben von sich aus ehrlich gesagt das sie H4-Empfänger sind (was sie gar nicht hätten tun müssen).
    Nun - ich habe keine Ahnung was für ein Schicksal hinter den älteren Leuten liegt und will es auch gar nicht wissen; nur es stört mich wenn auf solche ehrlichen und ordentlichen Menschen mit dem Finger gezeigt wird nur und ausschliesslich weil sie H4-Empfänger sind ;)

    Wenn der TE die Wohnung nicht kaufen möchte weil er den Verkäufern nicht traut - OK hat er auch durchaus gute Gründe.
    Wenn er die Wohnung nicht kaufen will weil sie seinen Renditevorstellungen nicht entspricht auch OK.
    Wenn er die Wohnung nicht kaufen will weil er sie Luxussanieren möchte und Angst hat die Mieter loszuwerden - auch OK.
    Auch eine Wohnung nicht zu kaufen weil saubere, ordentliche, behinderte Leute drin wohnen die an der stattlich verordneten unteren Armutsgrenze leben halte ich für OK - soll er sein Geld halt woanders investieren. Ich würde mich dadurch in diesem beschriebenen Fall allerdings nicht abschrecken lassen - insbesondere dann nicht wenn ich mir das Mietkonto der letzten Jahre angeschaut habe und dort alles OK bzw. erklärbar ist ;)

    LG, Karl
     
  13. #12 immodream, 12.04.2014
    immodream

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    Hallo Bungalow,
    grundsätzlich habe ich auch Aversionen gegen die Hartzis, und zwar die, die grundsätzlich nicht arbeiten wollen und auch eigentlich noch nie gearbeitet haben.
    Ich habe aber auch langjährige Mieter, die wegen ihres Alters ( 50 + ) oder einer Krankheit nicht arbeiten können.
    Diese Menschen sind aber mit den von mir gern beschimpften Hartzis nicht zu vergleichen.
    Die Wohnungen sind gepflegt, man gibt sich wirklich Mühe regelmäßig die Miete zu bezahlen.
    Sollte es wieder einmal Ärger mit den zuständigen Ämtern geben und die Zahlungen ausbleiben, melden sich diese Mieter sofort .
    Nach Eingang der Nachzahlungen wurde auch immer die Miete ausgeglichen.
    Wir sollten also zwischen Hardcorehartzis und teilweise unverschuldet in Not geratenen Menschen (leider auch Hartzis genannt ) unterscheiden.
    Grüße
    Immodream
     
  14. Duncan

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    ...und genau da liegt der Unterschied, letztere sind keine Hartzis sondern ALG-II-Bezieher. Auch wenn bei beiden als Zahlungsgrund das gleiche auf dem Kontoauszug steht.

    Bei dem vom TE beschriebenen Paar würde ich versuchen herauszubekommen wie die Zahlungen die letzten Jahre liefen. Wenn die zahlen wollen, dann zahlen die auch und das auch so pünktlich wie ihnen möglich. Wenn der Leistungsbezug schon etwas andauert und z.B. aus gesundheitlichen Gründen auch langfristig andauern wird, dann ist von einer recht konstanten Lebensführung auszugehen. Je nach persönlichen Eindruck, hätte ich nach bisheriger Beschreibung, da eher weniger Bauchschmerzen.
    Das allerwichtigste bei ALG-II-Empfängern: sie müssen zahlen wollen. An Hartzis vermietet man besser gar nicht erst.

    Die Teilungserklärung ist natürlich das wichtigste was dich an der Whg. interessiert. Leider haben viele Eigentümer ein komisches Verhalten zu der und verschlampern diese. Auch ihre Notarverträge und Grundbuchauszüge scheinen sehr schnell verlegt zu sein. Manchmal hilft da der Weg über die WEG-Verwaltung, einige Kopieren sich diese (teilweise).
     
  15. #14 Bungalow, 15.04.2014
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    Die Unterlagen habe ich schnell am nächsten Tag via Internet erhalten. Allerdings nicht die beiden letzten Hausgeldabrechnungen und Protokolle, wie ich es erbeten hatte, sondern nur jeweils die letzte Version. Kopie vom Mietvertrag ebenfalls. Die Teilungserklärung natürlich nicht, denn die Eigentümer haben ja noch nie etwas von einer solchen gehört. Aus dem Mietvertrag geht hervor, dass die Miete auf das Konto der Verwaltung überwiesen werden soll. Ist euch Experten das schon einmal untergekommen?
    Der Verwalter hat den Vertrag auch in Vertretung der Eigentümer unterzeichnet.

    Es scheint massive Probleme mit den Wasserleitungen im Haus - trotz doch recht jungem Baujahr - zu geben, diesbezüglich steht eine Sanierung mittels Inliner-Verfahren an. Aufgrund dessen wird ein geplanter Fassadenneuanstrich verschoben, aber der kommt mit Sicherheit auch. Die Sache mit den Wasserleitungen bestätigt mich in meiner Entscheidung gegen die Wohnung.
     
  16. #15 kranseier71, 15.04.2014
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    Hallo Bungalow,

    Bereits hier wäre meine Geduld schon am Ende. Der Verkäufer weiss nicht erst seit gestern das er verkaufen will - und wenn er bei einem echten Interessenten nicht in der Lage ist die grundlegensten Unterlagen vorzulegen...

    Bin da mit Sicherheit kein Experte und kenne das selbst aus Erfahrung nicht - ein Bekannter hat so eine Vereinbarung bei seiner Wohnung; aber das ist ein Mietpool (wovon ich persönlich wenig bis nichts halte) - kann es sein dass die Wohnung Teil eines Mietpools ist? Das würde vielleicht erklären, warum die Verkäufer keine Teilungserklärung vorlegen können (bzw. wohl auch nicht wollen).

    Insbesondere wegen dem geplanten Sanierungsverfahren wäre ich auch skeptisch; klingt für mich nach 'kurieren an den Symptomen' und 'mit Spucke zusammenkleben'.

    HTH, Karl
     
  17. Andres

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    Dann kann man dem Verkäufer sagen, woher er die TE bekommt. Bei einem grundsätzlich interessanten Objekt wäre ich schon bereit, bei Unterlagen auch mal nachzuhaken, solange ich letztendlich alles bekomme, was ich will. Aber je mehr du schreibst, desto suspekter wird mir die Sache.


    Einfachste Erklärung: Die Verwaltung ist nicht nur mit der WEG-Verwaltung sondern auch mit der Mietverwaltung beauftragt. Zwecks Kontrolle des Zahlungseingangs geht das Geld daher zunächst an die Verwaltung.
     
  18. #17 Bungalow, 22.04.2014
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    Nachdem ich vor Ostern abgesagt hatte, haben die Eigentümer die Vermarktung zwei unterschiedlichen Maklern übergeben. Die Dame von der Postbank macht es den Eigentümern nach und weist die Warmmiete als Kaltmiete aus, aber immerhin verfährt ihr Konkurrent anders.
     
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