Kaution und Nebenkostenabrechnung ("Fehler" im Mietvertrag??)

Dieses Thema im Forum "Sicherheitsleistung" wurde erstellt von drigli, 21.09.2008.

  1. drigli

    drigli Neuer Benutzer

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    Hallo! Hab ne Frage und hoffe einer kann mir helfen:

    Meine Freundin war von 01.09.2007-31.01.2008, also nur 5 Monate Untermieterin in einer Zweier-WG. Der Hauptmietvertrag für die Wohnung lief auf den Anderen Mitbewohnern.

    Seit ihrem Auszug sind knapp 8 Monate vergangen und die Kaution wurde vom Vermieter noch nicht zurückgezahlt. Er sagt er wartet bis Ende des Jahre auf die Nebenkostenabrechnung seines Vermieters. Darf er die Kaution von 350 Euro einbehalten (verpfändetes Sparbuch)? Der Mietvertrag ging bis Ende Jannuar 2008, Anfang Jänner wurde die Heizung abgelesen und meine Freundin hat nur mehr 7 Tage darin gelebt. Ist es noch verhältnismäßig 350 Euro einzubehalten?

    Außerdem wissen wir nicht wie das mit den Nebenkosten überhaupt gehen kann.

    Im Mietvertrag steht:

    -Monatsmiete: 230 Euro. In der Miete sind folgende Nebenkosten enthalten: Warmmiete und Strom
    -Umlage der Heiz und Warmwasserkosten gemäß Verordnung über die Heizkostenabrechnung

    - für den Strom steht sonst nichts!!

    Wie können wir überhaupt rausfinden wie man das umlegt? Im Mietvertrag ist keine Kaltmiete angegeben, wir wissen also nicht wie hoch die Nebenkosten "normal" sind. Steht nur 230 Euro Warmiete mit Strom und Umlage der Heiz und Warmwasserkosten gemäß Verordnung über die Heizkostenabrechnung! Um das Rauszufinden müsste er uns ja seinen Mietvertrag vorlegen, damit wir sehen wie hoch die Kosten für Kaltmiete und Nebenkosten für ihn sind. Und ich habe eh das Gefühl das er meiner Freundin zuviel berechnet hat.

    Hat meine Freundin nicht ein Recht seinen Mietvertrag zu sehen, da sie sonst ja nicht weiss ob die abgerechneten Nebenkosten anteilig berechnet wurden bzw. sie nicht nachvollziehen kann wie er zu dem Betrag kommt. Was muss er uns vorweisen? Können wir von ihm fordern das er uns den Namen seines Vermieters nennt bzw. wie kommt man am einfachsten drauf? Muss er uns nicht mindestens die Nebenkosteabrechnung für 2007 zeigen?

    Und die Nebenkosten können nur Anteilig auf die Monate gerechnet werden in denen sie dort gelebt hat, oder? Hätte er nicht nach Auszug den Stand an der Heizung ablesen lassen müssen? Wenn meine Freundin nur im Jannuar dort gelebt hat würde sie auch bei der Endkostenabrechnungnur die Differenz im Jannuar bezahlen, nicht? Wir haben leider nicht den Zählerstand abgelesen.. aber immerhin seine Unterschrift das die Wohung in einwandfreihem Zustand zurückgegeben wurde.

    Danke
    Christoph
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    1. 8 Monate für den Zurückbehalt der Kaution ist legitim. 12 Monate sind möglich.
    2. Der Strom ist in der Warmmiete enthalten. Das reicht doch.
    3. Der Mietvertrag des Hauptmieters geht euch nix an. (oder wollt ihr meinen Mietvertrag mal sehen? Ist auch nett anzusehen)
    4. Wenn die Abrechnung kommt, werdet ihr sehen, wie sich die Kosten zusammensetzen.
    5. Die Zwischenablesung ist möglich, jedoch die Kosten hierfür hättet ihr tragen müssen und bei 5 Monaten Mietzeit, lohnt sich das nicht.

    Ich frage mich, welche Differenz sie bezahlen möchte?? Welche Differenz soll sich ergeben? Die Heizperiode wird anteilig nach der Gradtagstabelle abgerechnet und nach diesen Tagen (Januar ist ein Heizintensiver Monat) wird dann der Anteil berechnet.
     
  4. #3 Eddy Edwards, 21.09.2008
    Eddy Edwards

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    Unter der Voraussetzung, dass der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr entspricht werdet ihr wohl noch eine Weile auf die letzte Abrechnung warten müssen:

    Für die vier Monate im Jahr 2007 ist euch die Abrechnung bis Ende 2008 vorzulegen. Für den Januar 2008 werdet ihr sogar längstens bis Ende 2009 warten müssen.

    Selbst wenn die Freundin effektiv nur 7 Tage in der Wohnung gelebt hat, der Mietvertrag ging bis Ende Januar. Sie hätte demnach die Möglichkeit gehabt diese bis zum letzten Tag auch zu nutzen. Wie von Capo schon erwähnt werden die Heizungskosten anhand der Gradtagstabelle für den Monat Januar berechnet. Allerdings sind dafür die Gesamtkosten des Jahres notwendig.

    Mit der vereinbarten Warmmiete dürften keine weiteren Nebenkosten in Abrechnung gebracht werden.

    Zum Vergleich: Bei der Abrechnung einer Kaltmiete, werden auch Nebenkosten anteilig abgerechnet, welche nach dem Auszug angefallen sind. In diesem Fall würden sie 31/366 betragen.
     
  5. #4 lostcontrol, 21.09.2008
    lostcontrol

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    also ich würde das ja als 'ne pauschal-miete ansehen.
    wenn in den 230 euro die warmmiete (also kaltmiete + heizkosten) enthalten sind sowie der strom. warum dann noch was über die heizkostenumlage drin steht erschliesst sich mir absolut nicht.
    vor allem fehlt mir die angabe wie denn dann innerhalb der WG umgelegt wird...
     
  6. drigli

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    Danke für die Antworten.

    Ich weiß das uns der Hauptmietvertrag des Vermieters nichts angeht, es geht mir aber darum, dass es im Mietvertrag, wie auch lostcontrol gesagt hat, auch so kling als wäre es ne Pauschalmiete und wir nicht wissen wie die NK umgelegt werden. Mich interessiert also nur wie hoch die anteiligen Nebenkosten wirklich sind.

    Da ich noch nie so ne Nebenkostenabrechnung gesehen habe, weiß ich auch nicht was da alles drauf steht :) Aber wenns sich dann alles erschließt und wir wissen wie hoch die anteiligen Nebenkosten und Kaltmiete sind, dann passt ja alles.

    .
     
  7. #6 lostcontrol, 21.09.2008
    lostcontrol

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    was da alles drinstehen muss und kann findet ihr auch in der betriebskostenverordnung - nachzulesen hier im forum über den link in der liste links "BetrKV".
     
  8. Capo

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    Wenn du von einer Pauschalmiete ausgehst, hast du sowieso keinen Anspruch auf eine abrechnung. Das würde dann eigentlich alles erklären.

    Entweder gibt es eine Vorauszahlungsvereinbarung oder nicht. Ohne Vorauszahlungsvereinbarung gibt es auch keine abrechnung. Wenn er keine Abrechnung erstellt, kann er auch die Kaution auszahlen. Dann ist das sein Risiko, ob er das in der Warmmiete richtig kalkuliert hat. Unabhängig von der Abrechnung durch seinen Vermieter.
     
  9. drigli

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    Zu klären wäre eben dann noch ob es sich um eine Kompettmiete handelt, wenn ein Mietvertrag in etwa so aussieht.

    Miete und Nebenkosten
    1) Monatsmiete beträgt 230 euro und ist zusammen mit den Nebenkosten gemäß Abs. 2 monatlich im Voraus am ersten Werktag jeden Monats zu bezahlen

    2) a) in der Miete sind folgende Nebenkosten enthalten: Warmmiete + Strom
    b) zusätzlich zur Miete trägt der Untermieter folgende Nebenkosten: Internet; hierfür beträgt die Betriebskostenpauschale monatlich zzt. Euro 15.-

    Soweit dievon Untermieter zu tragenden Nebenabgaben gemäß 2) b) pauschal erhoben werden, kann sie der Vermieter/Hauptmieter nach billigem Ermessen auf die betroffenen Untermieter anteilig umlegen. Bei Heiz und Warmwasserkosten erfolgt die Umlage jedoch gemäß der Verordnung über die Heizkostenabrechnung


    Ich habe mich eben gefragt wie man bei einem solchen Mietvertrag, ohne Aufschlüsselung der Nebenkosten, einen Nebenkostenabrechnung machen kann...
     
  10. Capo

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    In 1) ist doch eine vorauszahlung gewählt.
    Also muss er eine Abrechnung über die paschalen NK (Internet) vorlegen.

    typisch Untermiete: Da ist keine Linie drin. Begriffe werden durcheinander geworfen und vertauscht. so wie er das formuliert hat, kannst du von einer Pauschalmiete ausgehen.
    Demnach kann nicht von einer Kautionseinbehaltsrecht gesprochen werden, da die Abrechnung für dich nicht relevant ist.
     
  11. #10 lostcontrol, 21.09.2008
    lostcontrol

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    ganz einfach: wenn keine aufschlüsselung der nebenkosten im mietvertrag vorliegt, gilt die betriebskostenverordnung.

    allerdings klingt der vertrag für mich eher nach pauschalmiete.
    wenn die kaltmiete im mietvertrag nicht angegeben ist sondern nur eine miete inklusive heizkosten (warm) und strom (normalerweise nicht in den betriebskosten enthalten), dann gehe ich von pauschale aus.

    eine heizkostenabrechnung wird vom vermieter (bzw. einem geeigneten abrechnungsunternehmen erstellt) - die geht dann an den hauptmieter. wie der das dann seinerseits mit seinem mitbewohner bzw. untermieter teilt, das ist hier nicht geklärt...

    wie macht ihr's denn mit dem wasserverbrauch?
     
  12. #11 Eddy Edwards, 23.09.2008
    Eddy Edwards

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    Es gibt wohl auch Mietverträge in denen eine Nebenkostenpauschale außer der Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart werden - sogenannte Teilwarmmieten.

    Ist aber eine Vereinbarung nicht eindeutig beschrieben, wird als vereinbart gelten was für den Mieter günstiger ist - in der Regel wohl eine Pauschale.
     
  13. drigli

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    Danke für die Antworten

    Der Wasserverbrauch ist nicht im Mietvertrag geregelt.. keine Ahnung wie der Hauptmieter das dann macht. Ist aber nicht das Problem des Untermieters, oder? Meine Freundin war ja nur 5 Monate Untermieterin. Sie hat immer fleisig die Miete 230 plus Internet bezahlt und sonst nichts weiter.

    Ich hatte eben schon die Zweifel ob die Nebenkostenabrechnung für meine Freundin überhaupt relevant ist, deshalb hab ich ja auch von "Fehler im Mietvertrag" gesprochen. Also praktisch ein Fehler den er gemacht hat und jetzt aber trotzdem auf die Nebenkostenabrechnung beharrt. Normalerweise sollte man ja nicht so sein und ich bin ja sonst auch nicht so (mein Vermieter bekommt öfters mal ne gute Flasche Rotwein von mir geschenkt; hat er sich auch verdient), aber der Ex-Vermieter meiner Freudin hät es sich verdient hier "leer" auszugehen..

    Werd die neuen Einsichten mal meiner Freudin kundtun und sie soll nochmal mit ihrem ehemaligen Vermieter sprechen. Bringen wirds eh nichts, denn der fühlt sich sichtlich wohl dabei wenn er seine "Macht" ausspielen kann...

    mal sehen...
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Man könnte zustimmen, dass die Umlage von Betriebskosten ohne vereinbarten Umlageschlüssel nicht das Problem des Untermieters ist. Es ist überhaupt kein Problem. Nach § 556a Abs. 1 BGB sind Betriebskosten ohne abweichende Vereinbarung im Grundsatz schlicht und einfach nach Wohnfläche zu verteilen.

    So einfach wird man es sich nicht machen können. Zunächst wird festzustellen sein, ob ein Formularvertrag vorliegt, der unter die Regelungen des AGB-Rechts (§§ 305-310 BGB) fällt oder - und das scheint mir bei einer Untervermietung nicht völlig unwahrscheinlich - ob es sich um eine Individualvereinbarung handelt.

    Würde eine Individualvereinbarung vorliegen, müsste der vorliegende Vertragstext ausgelegt werden. Es wäre nach § 157 BGB i.V.m. § 133 BGB der Wille der Parteien zu erforschen - so die Formulierung im Gesetz. Ausgang offen...
    Handelt es sich dagegen um einen Formularvertrag gehen Unklarheiten zu Lasten des Formularverwenders. In der Sache würde das wohl bedeuten, dass mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten, keine Betriebskosten umgelegt werden könnten.
    Heiz- und Warmwasserkosten sind zwingend nach den Regelungen der Heizkostenverordnung umzulegen. Eine Vereinbarung über eine Warmmiete ist - mit Ausnahme bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt - unwirksam.
    Es wäre also zunächst zu klären, ob es weitere Untermieter gibt. Ab drei beteiligten Personen müssten die Heiz- und Warmwasserkosten zwangsläfig verbrauchsabhängig umgelegt werden.
    An dieser Stelle wird die Auslegung der Vereinbarungen nun wieder relevant. Haben die Parteien eine Warmmiete vereinbart, müsste ein Teil der Warmmiete als Heizkostenvorauszahlung angerechnet werden. Haben die Parteien dagegen eine Kaltmiete, sei es als Nettomiete, sei es als Teilinklusivmiete vereinbart, würde die Anrechnung von Vorauszahlungen entfallen. Eine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten hängt nicht davon ab, dass gleichzeitig auch Vorauszahlungen vereinbart werden.

    Bei der dargestellten Gemengelage dürfte eine Einigung im Interesse aller Beteiligten liegen.
     
  15. drigli

    drigli Neuer Benutzer

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    Das klingt jetzt schon wieder komplizierter :)

    Meine Freundin war die einzige Untermieterin. War ne Zweizimmerwohnung mit Küche und Bad. Meine Freundin hat ein Zimmer bewohnt, der Hauptmieter das andere. Der Mietvertrag, ist ein Untermietvertrag, ausgedruck aus dem Internet (nehm ich an) den er dann selbst aufgefüllt hat.

    Strom und Heizung ist ja in der Miete von 230 Euro miteinbegriffen und im Mietvertrag ist auch keine Kaltmiete angegeben. Wasserkosten sind ja nicht explizit erwähnt. Und im Mietvertrag steht ja zusätzlich: Bei Heiz und Warmwasserkosten erfolgt die Umlage jedoch gemäß der Verordnung über die Heizkostenabrechnung

    Seh ich das richtig, dass ich bei Strom keine Nebenkostenabrechnung erwarten kann, da dies im der Miete enthalten ist. Bei den Heizkosten ist es Auslegungssache und bei den wasserkosten muss es pro Quadratmeter abgerechnet werden, da nichts weiter im Vertrag steht? Aber meine Frage ist dabei wieder die selbe: Wenn keine Kaltmiete festgelegt wurde, ist auch die Höhe der Vorauszahlung ungewiss, nicht? Wie kann der Hauptmieter dann überhaupt sagen, dass der Untermieter ihm noch was schuldet?
     
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