Kautionsabrechnung Mängel bei Auszug

Hallo zusammen,

meine chronisch unzufriedene Mieterin wird nun zum 31.08. nach viereinhalb Jahren endlich ausziehen.

Vergangene Woche schickte sie mir per SMS diverse Fotos, welche erneuten Schimmelbefall in der Wohnung dokumentieren sollen. Dies ist seit dem Einzug der Dame ein Dauerthema, für das immer der Vermieter schuld ist. Dass vor dreieinhalb Jahren ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden im Auftrag der Hausverwaltung in der Wohnung war und in einer der Mietpartei vorliegenden Stellungnahme festgehalten hat, dass die Schuld für den damaligen Schimmelbefall bei den Mietern liegt, daran wollte sie sich nicht mehr erinnern.

Obwohl die Wohnung aufgrund ihres vermeintlich unmöglichen Zustands angeblich ein Fall für das Bauamt sei, möchte die Mieterin diese jedoch erst am allerletzten Tag zurückgeben (am 01.09. zieht bereits der neue Mieter ein). Um eine Woche früher auszuziehen, wollte sie Geld haben, worauf ich aber alleine schon wegen ihres besonders streitsüchtigen Tonfalls nicht eingegangen bin.

So habe ich nur einen knappen Tag, um zumindest das Notwendigste schon zu machen. Alles Weitere dann ggfls. in terminlicher Absprache mit dem neuen Mieter. Da ich vor dem Rückgabetermin der Wohnung kaum abschätzen kann, wie hoch der Aufwand tatsächlich ist und was konkret gemacht werden muss und dann quasi sofort, läuft es ohnehin auf Eigenarbeit hinaus.

Zum Thema Eigenleistung habe ich den Artikel https://www.nebenkostenabrechnung.com/stundenlohn-eigenleistung-vermieter/ gelesen, der sich aber vornehmlich auf die Nebenkosten bezieht.

Die Mieterin hat sowohl telefonisch als auch per SMS mitgeteilt, dass sie für alles, was ich mache(n lasse) und ihr von der Kaution in Abzug bringen möchte, Rechnungen sehen will. So weit so gut. Für die Materialkosten kein Ding.

Meine Fragen:
1. Kann ich hierfür die Eigenleistung pro Stunde nach tatsächlichem Stundenaufwand ansetzen? Wenn ja, welchen Stundensatz haltet Ihr für solche Arbeiten (Feuchtigkeitsschäden; Laminat ausbessern etc.) für angemessen? Muss ich ein formloses Protokoll erstellen, in welchem Arbeitsbeginn und -ende festgehalten werden?
2. Auf eine Fristsetzung an die Mieterin, die Mängel selbst zu beseitigen, kann nach § 249 Abs. 2 BGB verzichtet werden?

Vielen Dank vorab.

 

Ja, über die kürzlich abgeschlossene Mietersuche u. a. für diese Wohnung hatte ich in einem anderen Thread auch berichtet. Nun, der neue MV ist unterschrieben, die Kaution ist da, hoffen wir mal das Beste.

Ansonsten habe ich zuletzt das Talent gehabt, Mieter zu finden, die keine Probleme machen (Miete kommt pünktlich; Wohnung wird vernünftig behandelt; gehen mir nicht auf die Nerven), dafür aber spätestens nach einem Jahr den Job wechseln, eine neue Liebe finden, das Studium abbrechen etc. Mit anderen Worten: Zwei meiner Wohnungen sind wieder zu vergeben. In einem Fall will der Mieter schnellst möglichst raus und versucht es erstmal selbst (vor einer Woche habe ich mal telefonisch nachgefragt, wie der Stand ist: Kurzum, er war leicht am verzweifeln. . Netter Kerl, er tat mir ein wenig leid, aber andererseits schön zu wissen, dass es offenbar nicht an mir liegt), ansonsten soll diesmal ein Makler beweisen, was er für eine Kaltmiete leisten kann.

Mir ist natürlich klar, dass ich die Rückgabe vor dem 31.08. nicht verlangen kann, auch wenn es meist gängige Praxis ist. Die Frau verstrickt sich ständig in Widersprüche: Im vorletzten Telefonat meinte sie, der neue Mieter täte ihr jetzt schon leid, weil er diese marode Wohnung übernehmen würde. Als sie mir dann vor gut einer Woche diese SMS schickte, dass sie bereits am Ausziehen sei, dabei den ganzen neuen Schimmel entdeckt habe, hatte ich ihr dann zurückgeschrieben, dass ich dass gerne vor dem Einzug des neuen Mieters erledigen würde und ab dem 23.08. für Übergabetermine zur Verfügung stehe. Darauf hin empörter Anruf: Ich hätte eine Rückgabe am 23.08. "verlangt" und sie wolle dafür Geld sehen und was den neuen Mieter betreffe, der sei ihr egal, mit dem habe sie nichts zu tun...

So oder so, es läuft wohl auf dem 31.08. hinaus und der neue Mieter möchte am 01.09. rein.

Auch, wenn ich eher in der Richtung der 20-25€ wie @ehrenwertes Haus tendierte, wären die 12,50€ ja schon besser als nichts. Bei einem ganzen Tag Arbeit immerhin etwas, was man in Rechnung stellen kann. Dass ich 50€ pro Stunde in Rechnung stellen kann, wie ein Handwerker, hatte ich auch nicht erwartet.

Bedingt. Alles, was die Kaution übersteigen sollte, würde ich wohl einklagen müssen. Und bei den heutigen Stundensätzen eines Handwerkers zuzüglich Material und Anfahrt ist es durchaus möglich, dass das passiert (zumal sich aus der Nebenkostenabrechnung ja auch noch eine Nachzahlung ergeben kann). Daher bin ich darauf nicht scharf.

Zudem gibt es das praktische Problem, auf das ich im Eingangspost hinwies: Vor dem Rückgabetermin der Wohnung kann ich schwer abschätzen, wie hoch der Aufwand tatsächlich ist und was konkret und dann sofort gemacht werden muss. Ich müsste also entweder direkt am kommenden Montag (24.08.) einen Handwerker für den 01.09. ab 08.00 Uhr engagieren mit dem Auftrag "mach, was gemacht werden muss" (was der Handwerksbetrieb mir unmöglich kalkulieren kann) oder aber am 31.08. jemanden für den Folgetag finden, dem ich dann sagen kann, was gemacht werden muss.

Das ist gut. Dann wird es nur protokolliert und anschließend muss ich prüfen, ob die Mieterin die Mängel zu verantworten hat. Alleine das gibt wieder nette Diskussionen.

 

Ist eine Geldfrage. Und da ich, wie @Andres bereits schrieb, nicht immer ein einfaches Los bei der Mietersuche habe, schlage ich dann auch zu, wenn sich was ergibt. Nicht, dass es ansonsten 2-3 Monate Leerstand werden.

Bisher hatte ich mit direkten Im-Anschluss-Vermietungen keine nennenswerten Probleme. In diesem Fall, nunja, wirklich praktisch ist es mit der ausziehenden Mieterin nicht. Dass sie erst am 31.08. auszieht, macht sie ohnehin nur, um mir eins reinzuwürgen. Da muss ich jetzt wohl durch.

 

Hmm... in Bezug auf meine Eingangsfrage:

... bin ich nun etwas verwirrt.

Ich verstehe es so, dass Ihr mehrheitlich der Meinung seit, dass ich die Eigenleistung pro Stunde nach tatsächlichem Stundenaufwand ansetzen kann.

Dann ist noch die Frage, wie hoch der Stundensatz sein darf. Im Raum standen 12,50€ und 20-25€.

Hinzu kommt, so verstehe ich die weitere Diskussion, dass auch hiervon der Zeitwert in Abzug gebracht werden muss. Da die Wohnung Mitte 2014 nahezu komplett renoviert wurde (seitdem immer wieder Kleinigkeiten und das zwischenzeitliche Entfernen der Feuchtigkeitsproblematik), ist also im für die Mieterin (die Anfang 2016 einzog) günstigsten Fall sechs Jahre anzusetzen. Geht man von einer Lebensdauer einer konkreten "Sache" von 10 Jahren aus, wären von dem Stundenlohn, dessen Höhe noch zu bestimmen ist, also 60% abzuziehen. Gleichzeitig müsste bei jeder Sache einzeln geprüft werden, ob die übliche Lebensdauer mal bei 5, 8, 10, 12, 20 oder 100 Jahren liegt. Analog verhält es sich bei den Materialkosten. Puh, da kommt am Ende ja eine Menge bei rum... Verstehe ich das richtig?

 

Also mal folgendes, etwas vereinfachtes, Beispiel:

Angenommen, es entstehen Materialkosten von 150€ sowie ein Arbeitsaufwand in Eigenleistung von 10 Stunden, für den ich 15€ pro Stunde ansetzen würde.

Dann hätten wir also 150€ (Materialkosten) + 150€ (Arbeitsaufwand) = 300€.

Unterstellt, dass alles, was gemacht werden muss, einer Lebensdauer von 10 Jahren unterliegt sowie von der Mieterin schuldhaft beschädigt und zuletzt vor sechs Jahren erneuert wurde, müsste ich also von den 300€ 60% in Abzug bringen und die Mieterin müsste 120€ bezahlen?

 

Nun, Mutwilligkeit wird sich kaum nachweisen lassen, (grobe) Fahrlässigkeit ist wahrscheinlicher.

Wenn ich jetzt mal von den Feststellungen des Sachverständigen aus 2017 ausgehe, wonach die Verantwortung für die Feuchtigkeitsschäden bei den Mietern gelegen hat, weil diese den (angeblich defekten und zu lauten) Badlüfter abmontiert haben sowie Möbel und gelagerte Säcke zu dicht an die Wand gestellt haben, dann würde es in meinem Beispiel...

...bedeuten, dass die Mieterin die vollen 300€ zu tragen hat?