Kautionsabrechnung Mängel bei Auszug

Diskutiere Kautionsabrechnung Mängel bei Auszug im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, meine chronisch unzufriedene Mieterin wird nun zum 31.08. nach viereinhalb Jahren endlich ausziehen. Vergangene Woche schickte...

  1. #1 Triple-J, 22.08.2020
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    Hallo zusammen,

    meine chronisch unzufriedene Mieterin wird nun zum 31.08. nach viereinhalb Jahren endlich ausziehen.

    Vergangene Woche schickte sie mir per SMS diverse Fotos, welche erneuten Schimmelbefall in der Wohnung dokumentieren sollen. Dies ist seit dem Einzug der Dame ein Dauerthema, für das immer der Vermieter schuld ist. Dass vor dreieinhalb Jahren ein Sachverständiger für Schäden an Gebäuden im Auftrag der Hausverwaltung in der Wohnung war und in einer der Mietpartei vorliegenden Stellungnahme festgehalten hat, dass die Schuld für den damaligen Schimmelbefall bei den Mietern liegt, daran wollte sie sich nicht mehr erinnern.

    Obwohl die Wohnung aufgrund ihres vermeintlich unmöglichen Zustands angeblich ein Fall für das Bauamt sei, möchte die Mieterin diese jedoch erst am allerletzten Tag zurückgeben (am 01.09. zieht bereits der neue Mieter ein). Um eine Woche früher auszuziehen, wollte sie Geld haben, worauf ich aber alleine schon wegen ihres besonders streitsüchtigen Tonfalls nicht eingegangen bin.

    So habe ich nur einen knappen Tag, um zumindest das Notwendigste schon zu machen. Alles Weitere dann ggfls. in terminlicher Absprache mit dem neuen Mieter. Da ich vor dem Rückgabetermin der Wohnung kaum abschätzen kann, wie hoch der Aufwand tatsächlich ist und was konkret gemacht werden muss und dann quasi sofort, läuft es ohnehin auf Eigenarbeit hinaus.

    Zum Thema Eigenleistung habe ich den Artikel https://www.nebenkostenabrechnung.com/stundenlohn-eigenleistung-vermieter/ gelesen, der sich aber vornehmlich auf die Nebenkosten bezieht.

    Die Mieterin hat sowohl telefonisch als auch per SMS mitgeteilt, dass sie für alles, was ich mache(n lasse) und ihr von der Kaution in Abzug bringen möchte, Rechnungen sehen will. So weit so gut. Für die Materialkosten kein Ding.

    Meine Fragen:
    1. Kann ich hierfür die Eigenleistung pro Stunde nach tatsächlichem Stundenaufwand ansetzen? Wenn ja, welchen Stundensatz haltet Ihr für solche Arbeiten (Feuchtigkeitsschäden; Laminat ausbessern etc.) für angemessen? Muss ich ein formloses Protokoll erstellen, in welchem Arbeitsbeginn und -ende festgehalten werden?
    2. Auf eine Fristsetzung an die Mieterin, die Mängel selbst zu beseitigen, kann nach § 249 Abs. 2 BGB verzichtet werden?

    Vielen Dank vorab.
     
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  3. Andres

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    Darf ich gratulieren? Ich habe etwas Bauchschmerzen, weil du ja regelmäßig über Probleme mit der Mietersuche schreibst, aber grundsätzlich ist das doch eine gute Nachricht. :144:


    Mal ganz vorsichtiger Hinweis: Es ist nicht unumstritten, aber bei wörtlicher Auslegung von § 546 Abs. 1 BGB ist die Rückgabe erst nach Vertragsende geschuldet. In Verbindung mit § 193 BGB kann sich diese Frist um weitere Tage verlängern, wenn Sonn- oder Feiertage im Spiel sind. Sollte diese Sicht zutreffend sein, wäre die Rückgabe zu üblichen Geschäftszeiten am 01.09. geschuldet.

    Außerdem ist es unter solchen Umständen für meinen Geschmack zu riskant, direkt im Anschluss zu vermieten. Das gibt nur Ärger.


    Sofern du nicht selbst einen Maler-, Bodenleger- o.ä. -betrieb unterhältst, kann ich in Eigenleistungen keinen materiellen Wert erkennen. Diese Sichtweise ist ebenfalls nicht unumstritten, ich verzichte auf den üblichen Wust an Urteilen. Im umgekehrten Fall (Ersatzvornahme durch den Mieter, nachdem der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war) sind dem Mieter vor nicht zu langer Zeit mal 12,50 € zugesprochen worden. In jedem Fall darf für solche Leistungen nicht der KV eines Handwerkers angesetzt werden - auch nicht netto.

    Falls die Mieterin zahlungsfähig ist, sind solche Arbeiten beim Handwerker bestens aufgehoben. Dann bekommt man den vollen Schaden vom Mieter ersetzt.


    Bei Schäden, die über die gewöhnliche Nutzung hinausgehen. Das gilt nach neuerer Rechtsprechung sogar für Schönheitsreparaturen.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 22.08.2020
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    Das Thema Stundensatz bei Eigenleistung hat einer meiner Ex-Mieter mit einem Richter diskutieren wollen.
    Richterliche Meinung: ca. 20-25 Euro Stundensatz, wenn die Arbeiten in mittlerer Handwerkerqualität ausgeführt werden. Tendenz halt Richtung Dankeschön für Nachbarschaftshilfe. Mietermeinung war natürlich VMs arbeiten für lau.
    Der echte Stundensatz für Eigenleistung wurde dann per Gutachten über die Qualität der Arbeiten definiert.
    Ich glaube es gibt wenig, worüber man mehr diskutieren und streiten kann, als den Wert einer Arbeit in Eigenleistung.

    Wenn nicht sachliche Gründe (z.B. zahlungsunfähiger Mieter) dagegen sprechen, nur auf Rechnung solche Arbeiten machen lassen, selber keinen Finger rühren.
     
  5. #4 Triple-J, 22.08.2020
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    Ja, über die kürzlich abgeschlossene Mietersuche u. a. für diese Wohnung hatte ich in einem anderen Thread auch berichtet. Nun, der neue MV ist unterschrieben, die Kaution ist da, hoffen wir mal das Beste. :danke

    Ansonsten habe ich zuletzt das Talent gehabt, Mieter zu finden, die keine Probleme machen (Miete kommt pünktlich; Wohnung wird vernünftig behandelt; gehen mir nicht auf die Nerven), dafür aber spätestens nach einem Jahr den Job wechseln, eine neue Liebe finden, das Studium abbrechen etc. Mit anderen Worten: Zwei meiner Wohnungen sind wieder zu vergeben. In einem Fall will der Mieter schnellst möglichst raus und versucht es erstmal selbst (vor einer Woche habe ich mal telefonisch nachgefragt, wie der Stand ist: Kurzum, er war leicht am verzweifeln. ;). Netter Kerl, er tat mir ein wenig leid, aber andererseits schön zu wissen, dass es offenbar nicht an mir liegt), ansonsten soll diesmal ein Makler beweisen, was er für eine Kaltmiete leisten kann.

    Mir ist natürlich klar, dass ich die Rückgabe vor dem 31.08. nicht verlangen kann, auch wenn es meist gängige Praxis ist. Die Frau verstrickt sich ständig in Widersprüche: Im vorletzten Telefonat meinte sie, der neue Mieter täte ihr jetzt schon leid, weil er diese marode Wohnung übernehmen würde. Als sie mir dann vor gut einer Woche diese SMS schickte, dass sie bereits am Ausziehen sei, dabei den ganzen neuen Schimmel entdeckt habe, hatte ich ihr dann zurückgeschrieben, dass ich dass gerne vor dem Einzug des neuen Mieters erledigen würde und ab dem 23.08. für Übergabetermine zur Verfügung stehe. Darauf hin empörter Anruf: Ich hätte eine Rückgabe am 23.08. "verlangt" und sie wolle dafür Geld sehen und was den neuen Mieter betreffe, der sei ihr egal, mit dem habe sie nichts zu tun...

    So oder so, es läuft wohl auf dem 31.08. hinaus und der neue Mieter möchte am 01.09. rein.

    Auch, wenn ich eher in der Richtung der 20-25€ wie @ehrenwertes Haus tendierte, wären die 12,50€ ja schon besser als nichts. Bei einem ganzen Tag Arbeit immerhin etwas, was man in Rechnung stellen kann. Dass ich 50€ pro Stunde in Rechnung stellen kann, wie ein Handwerker, hatte ich auch nicht erwartet.

    Bedingt. Alles, was die Kaution übersteigen sollte, würde ich wohl einklagen müssen. Und bei den heutigen Stundensätzen eines Handwerkers zuzüglich Material und Anfahrt ist es durchaus möglich, dass das passiert (zumal sich aus der Nebenkostenabrechnung ja auch noch eine Nachzahlung ergeben kann). Daher bin ich darauf nicht scharf.

    Zudem gibt es das praktische Problem, auf das ich im Eingangspost hinwies: Vor dem Rückgabetermin der Wohnung kann ich schwer abschätzen, wie hoch der Aufwand tatsächlich ist und was konkret und dann sofort gemacht werden muss. Ich müsste also entweder direkt am kommenden Montag (24.08.) einen Handwerker für den 01.09. ab 08.00 Uhr engagieren mit dem Auftrag "mach, was gemacht werden muss" (was der Handwerksbetrieb mir unmöglich kalkulieren kann) oder aber am 31.08. jemanden für den Folgetag finden, dem ich dann sagen kann, was gemacht werden muss.

    Das ist gut. Dann wird es nur protokolliert und anschließend muss ich prüfen, ob die Mieterin die Mängel zu verantworten hat. Alleine das gibt wieder nette Diskussionen. ;)
     
  6. GSR600

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    Wieso vermietetes du direkt im Anschluss?
    Da wäre doch 1 Monat Leerstand besser.
     
  7. #6 Triple-J, 22.08.2020
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    Ist eine Geldfrage. ;) Und da ich, wie @Andres bereits schrieb, nicht immer ein einfaches Los bei der Mietersuche habe, schlage ich dann auch zu, wenn sich was ergibt. Nicht, dass es ansonsten 2-3 Monate Leerstand werden.

    Bisher hatte ich mit direkten Im-Anschluss-Vermietungen keine nennenswerten Probleme. In diesem Fall, nunja, wirklich praktisch ist es mit der ausziehenden Mieterin nicht. Dass sie erst am 31.08. auszieht, macht sie ohnehin nur, um mir eins reinzuwürgen. Da muss ich jetzt wohl durch.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 22.08.2020
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    Für solche Fälle habe ich Meister im Rentenalter bzw. Meisterschüler an der Hand, die ihre Kasse legal etwas aufbessern im Rahmen von steuerfreien Zuverdienst (Rentner) mit ganz normaler Handwerkerrechnung. Die Arbeitszeiten und Konditionen können dabei aber recht ungewöhnlich sein z.B. feiertags oder nachts, Vesper oder warme Mahlzeit und Getränke (statt der sonst üblichen Zuschläge) muss gestellt werden. Mach ich aber gerne, da ich das als eine Win-Win-Situation für beide Seiten sehe.

    Für die Zukunft kannst du versuchen solche Handwerker zu finden. Sind gar nicht so selten (Tipps kommen oft von Kollegen), prima Springer wenn es brennt für kleinere Aufträge, die für viele Betriebe eher uninteressant sind. Nur größere Aufträge kann man mit solchen Handwerkern nicht so leicht durchziehen.
     
  9. #8 Tinnitus, 23.08.2020
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    Bei Schäden wird beim Sachwert regelmäßig nur der anteilige Zeitwert geschuldet. Dies gilt laut eines Vortrags eines HuG Anwaltes auch für den Stundenlohn, der auch nur anteilig beglichen werden muss. Als Beispiel wurde ein Mieter genannt, der die über 15 Jahre alte Küche am letzten Tag mutwillig zertrümmert und am Ende nichts zahlen muss.
     
  10. #9 Kunigunde, 23.08.2020
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    "Als Beispiel wurde ein Mieter genannt, der die über 15 Jahre alte Küche am letzten Tag mutwillig zertrümmert und am Ende nichts zahlen muss."

    :sauer004:
    Wo kann man das nachlesen?
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 23.08.2020
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    Einen Abzug Alt für Neu gibt es.

    Das Küchensbsp. ist trotzdem Unfug und taugt nur das Grundprinzip zu erklären.
    Im Umkehrschluß wäre die ausschließliche Berücksichtigung des Alters von mitvermieteten Wohnungseinrichtungen/Austattungen ein Freibrief für Vandalismus an allen Gegenständen, welche ihe rechnerische Lebensdauer ab Kaufdatum überschritten haben unabhängig vom Zustand der Dinge.

    Ich finde das ein prima Bsp. warum eine genaue Zustandsbeschreibung einer Wohnung bei Übergabe an den Mieter wirklich wichtig ist und im laufenden Mietverhältnis (z.B. bei Reparaturen) dokumentiert werden sollte. Das und entsprechende Argumentation bei Gericht hat mich schon öfter vor dem rein rechnerischen Restwert 0 bei solchen Diskussionen bewahrt. Der Ermessensspielraum von Richtern ist gerade bei diesen Dingen nicht zu unterschätzen.
     
  12. #11 Tinnitus, 23.08.2020
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  13. #12 Tinnitus, 23.08.2020
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    @ehrenwertes Haus, wie sind diese Prozesse ausgegangen, mit Vergleich oder mit Urteil?
     
  14. #13 ehrenwertes Haus, 23.08.2020
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    Beide Prozeßabschlüsse sind dabei.
    Die Kernfrage dabei ist, ob man Richter von einem höheren Gebrauchswert als rein nach Kauf- bzw. Montagedatum und vorsätzlicher Sachbeschädigung überzeugen kann oder nicht.
    Allein das Alter einer EBK (um bei deinem Bsp. zu bleiben) sagt doch rein gar nichts über den Zustand aus. Viel entscheidender ist Nutzungsgrad und Pflege/pfleglicher Umgang.

    Bsp.
    Ein eingelagerter Waschtisch bleibt auch nach vielen Jahren optisch und funktional wie neu, der VM hat sowas auf Lager.
    Rein nach Kaufdatum hat der Bsp.-Waschtisch einen Zeitwert von 0 Euro, Gebrauchswert entspricht aber neuwertig.
    Nach deinem Küchenbsp. dürfte ein Mieter einen solchen Waschtisch folgenlos für ihn demolieren, Schadenersatzforderungen des VM würden nur aus Altergründen des Teils ins Leere laufen, selbst wenn der lange eingelagerte Waschtisch nur wenige Stunden dem Mieterzugriff ausgesetzt war.

    Der Hintergedanke beim Abzug Neu für Alt, ist eine (Gebrauchs)Wertsteigerung durch den Austausch mehr oder minder abgenutzter Teile gegen Neu- oder neuwertige Teile zu berücksichtigen, nicht einen Freibrief für Rachegelüste mancher Mieter und VMs zu befriedigen. Genaueres Hinsehen und Hinterfragen, kann sich im Einzelfall durchaus lohnen.
     
  15. #14 Triple-J, 23.08.2020
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    Hmm... in Bezug auf meine Eingangsfrage:

    ... bin ich nun etwas verwirrt.

    Ich verstehe es so, dass Ihr mehrheitlich der Meinung seit, dass ich die Eigenleistung pro Stunde nach tatsächlichem Stundenaufwand ansetzen kann.

    Dann ist noch die Frage, wie hoch der Stundensatz sein darf. Im Raum standen 12,50€ und 20-25€.

    Hinzu kommt, so verstehe ich die weitere Diskussion, dass auch hiervon der Zeitwert in Abzug gebracht werden muss. Da die Wohnung Mitte 2014 nahezu komplett renoviert wurde (seitdem immer wieder Kleinigkeiten und das zwischenzeitliche Entfernen der Feuchtigkeitsproblematik), ist also im für die Mieterin (die Anfang 2016 einzog) günstigsten Fall sechs Jahre anzusetzen. Geht man von einer Lebensdauer einer konkreten "Sache" von 10 Jahren aus, wären von dem Stundenlohn, dessen Höhe noch zu bestimmen ist, also 60% abzuziehen. Gleichzeitig müsste bei jeder Sache einzeln geprüft werden, ob die übliche Lebensdauer mal bei 5, 8, 10, 12, 20 oder 100 Jahren liegt. Analog verhält es sich bei den Materialkosten. Puh, da kommt am Ende ja eine Menge bei rum... :sauer029: Verstehe ich das richtig?
     
  16. #15 ehrenwertes Haus, 23.08.2020
    Zuletzt bearbeitet: 23.08.2020
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    Ist eigentlich nur das was auch auf einer Handwerkerrechnung steht, wenn kein Komplettpreis vereinbart wurde für mehrere Arbeiten.

    Unterschiedlich zur Handwerkerrechnung sind nur der normalerweise deutlich niedrigere Stundensatz (dafür mehr Stunden als Laie) und die nicht anfallende MwSt.

    Ein genaues Protokoll über die Arbeitszeit wollten bei mir bisher nur Mieter sehen mit dem Standpunkt "alles Fake ohne belastbare Zeugen", Richter waren mit glaubhaften Angaben zufrieden. Meine Notizen mit Arbeitszeit bei Eigenleistungen sind nicht super penibel geführt, richterlich gestrichen wurde davon bisher trotzdem nichts. Teilweise haben "meine" Richter noch Arbeitszeit und/oder Material aufgeschlagen, das ich nicht aufgelistet hatte, z.B. Abkleben, Folien und Farbroller für Streicharbeiten.
     
  17. #16 Triple-J, 23.08.2020
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    Also mal folgendes, etwas vereinfachtes, Beispiel:

    Angenommen, es entstehen Materialkosten von 150€ sowie ein Arbeitsaufwand in Eigenleistung von 10 Stunden, für den ich 15€ pro Stunde ansetzen würde.

    Dann hätten wir also 150€ (Materialkosten) + 150€ (Arbeitsaufwand) = 300€.

    Unterstellt, dass alles, was gemacht werden muss, einer Lebensdauer von 10 Jahren unterliegt sowie von der Mieterin schuldhaft beschädigt und zuletzt vor sechs Jahren erneuert wurde, müsste ich also von den 300€ 60% in Abzug bringen und die Mieterin müsste 120€ bezahlen?
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 23.08.2020
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    Ja, wenn das "schuldhaft beschädigt" einen Totalschaden bedeutet und das Teil komplett getauscht werden muss.
    Und nur unter der Prämisse, dass der Eigenleistung überhaupt ein Wert in Euro zugestanden wird. Siehe
     
  19. Olbi

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    Nein. Wenn "schuldhaft" beschädigt, sind wir im Bereich Schadenersatz unterwegs.
    Die Aus- und Einbaukosten sind zu 100% zu ersetzten, das Material unterliegt einem Neu für Alt Abzug.

    Beispiel mutwillig beschädigte Türzarge: Aus- und Einbaukosten und dafür notwendiges Material: 100%, Türzarge als solche: Neu für Alt Abzug.
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 24.08.2020
    ehrenwertes Haus

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    Stimmt, mein Fehler gewesen.
     
  21. #20 Triple-J, 24.08.2020
    Triple-J

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    Nun, Mutwilligkeit wird sich kaum nachweisen lassen, (grobe) Fahrlässigkeit ist wahrscheinlicher.

    Wenn ich jetzt mal von den Feststellungen des Sachverständigen aus 2017 ausgehe, wonach die Verantwortung für die Feuchtigkeitsschäden bei den Mietern gelegen hat, weil diese den (angeblich defekten und zu lauten) Badlüfter abmontiert haben sowie Möbel und gelagerte Säcke zu dicht an die Wand gestellt haben, dann würde es in meinem Beispiel...

    ...bedeuten, dass die Mieterin die vollen 300€ zu tragen hat?
     
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Kautionsabrechnung Mängel bei Auszug

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