Kautionsübertragung beim Immobilienerwerb

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von franka_p, 05.04.2016.

  1. #1 franka_p, 05.04.2016
    franka_p

    franka_p Erfahrener Benutzer

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    Ein Hallo in die Runde.
    Folgendes wunderschöne Problem plagt mich:

    A verkauft an B eine vermietete Eigentumswohnung. Verkäufer A kennt nicht den Mietvertrag der Wohnung, die er besitzt (soetwas gibt es tatsächlich...). Im Kaufvertrag wird geregelt, dass eine bestehende Mietkaution von A an B übergeben wird. B kopiert sich von der Hausverwaltung den Mietvertrag des Mieters M. Im Mietvertrag steht geschrieben, dass M bei Einzug eine Kaution zu zahlen hatte. A behauptet, vom Vorbesitzer keine Kaution erhalten zu haben. Der Mieter M erteilt auf Nachfrage keine Auskunft zur Kaution.

    Fakt ist: sollte M ausziehen, wird er sich zur Kaution äußern, und dann muss ggf. B zahlen. Und wenn B nicht früh genug von A die Kaution erhalten hat, können Ansprüche verjährt sein.

    A will an B keine Kaution weitergeben.

    Wer ist nun in der Beweispflicht? Muss Verkäufer A beweisen, dass M keine Kaution gezahlt hat, obwohl es im Mietvertrag so vereinbart wurde (weil es natürlich irrelevant ist, ob er diese vom Vorbesitzer auch erhalten hat)? Oder muss Käufer B beweisen, dass M sehr wohl bei Einzug eine Kaution gezahlt hat?

    Ich danke Euch!!!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Klar gibt es das. A muss dafür nur dereinst als Mieter seine eigene Wohnung gekauft haben. Die wesentlich einfachere Erklärung dürfte aber sein, dass die Begriffe Besitz und Eigentum nicht klar sind ...


    Wie so oft hätte eine vernünftige Vertragsgestaltung Probleme gelöst, bevor sie überhaupt entstehen. Wenn A eine Kaution hat, hätte man hier die Höhe festhalten können. Falls nicht, kann der Satz weg. Ganz toll wäre dann noch: "Eine Kaution aus dem laufenden Mietverhältnis ist nicht vorhanden."


    Ein Indiz dafür, dass er keine Kaution gezahlt hat. Die meisten Mieter wollen hauptsächlich ihre Ruhe haben. Bei verständiger Würdigung der Umstände des Einzelfalls :91: ist das am einfachsten erreichbar, wenn man einfach den Kontoauszug oder die Barquittung oder was auch immer vorlegt, mit dem die Kaution eingezahlt wurde. Muss der Mieter im Moment zwar nicht, sorgt aber wahrscheinlich für Ruhe. Dass es das nicht macht, spricht für sich.


    Wie immer: Der, der etwas fordert.

    Im Moment ist das B. Wenn B von A die Kaution haben will, muss er beweisen, dass es die überhaupt gibt. Irgendwann wird es M sein, der dann beweisen darf, dass überhaupt einmal eine Kaution bezahlt wurde. Wie das B bzw. M anstellen, ist deren Sache. Wenn sie es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen, müssen sie eben einen Richter überzeugen.
     
  4. #3 Akkarin, 06.04.2016
    Akkarin

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    Ich finde A und B fragen immer ganz fürchterlich. Was sagt denn der V dazu? Der sollte evtl. Aus dem Grundbuch hervorgehen. Vielleicht gibt es denn ja noch?
    (V=Voreigentuemer)
     
  5. #4 franka_p, 06.04.2016
    Zuletzt bearbeitet: 06.04.2016
    franka_p

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    Danke Antres, danke Akkarin.

    Ok. Also:
    A=Verkäufer in 2016
    B=Käufer in 2016
    M=Mieter seit 2001
    V=Voreigentümer vor A, Verkauf an A in 2008

    Das Problem: V ist ein windiger Hund. Der erzählt, worauf er Lust hat, hatte die Wohnung aus einer quasi Insolvenz gekauft. Es gab keine Papiere zum Mietvertrag bzw. hat die jemand verschwinden lassen.

    Die Mieterin M hat wiederum das Problem, dass sie so gut wie kein Deutsch kann, und ihr mittlerweile verstorbener Mann alles bis 2007 geregelt hatte. Die Mieterin ist aber so kooperativ, dass Sie den original Mietvertrag für eine Kopie zur Verfügung gestellt hat. Das hätte Sie nicht tun müssen. Sie hätte alles behaupten können, auch dass sie z.B. einen Indexmietvertrag hätte, den sie nicht hat. Damit wäre Mieterhöhung momentan quasi ausgeschlossn bzw. nicht in dem Masse möglich, wie in den Ballungszentren gerade üblich. Niemand hätte das Gegenteil beweisen können, da seit 2008 auch keine Mieterhöhung mehr veranlasst wurde.

    Der Verkäufer A war so dumm, dass er nicht ein einziges Mal die Wohnung gesehen hat und sich überhaupt um nichts gekümmert hat. D.h. er war im Glauben, dass wenn V im keine Kaution gibt, V auch keine erhalten hat. Das gleiche galt für ihn für den Mietvertrag. Er wollte sein Geld anlegen, die Bank hat ihm die Immobilie aufgequatscht, ohne Risikobewertung. Das Risiko will A nun an B weitergeben. B ist aber nicht mit dem Morgenstern geweckt worden.

    @Andres
    Das finde ich schonmal eine gute Einschätzung, dass die Beweislast erstmal beim Kläger, also B liegt. Aber: B hat als aussagekräftigen Beweis zwischenzeitlich den Mietvertrag vorliegen. Darin steht, dass M bei Einzug die Kaution zu entrichten hatte.
    1.) Kein Vermieter der Welt würde es auf sich sitzen lassen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlen würde.
    2.) Die Mieter sind sehr zuverlässig und hatten noch nie eine Mietschuld, zumindest nach Auskunft der Hausverwaltung und meinen eigenen Erfahrungen. Weshalb sollten Sie die Kaution nicht gezahlt haben?
    3.) Es kann sein, dass die Mieterin (die so gut wie kein Deutsch spricht, dass ist der größte Hinderungsgrund) es im Moment nicht beweisen kann, dass ihr Mann die Kaution gezahlt hat, findet aber bei Auszug den Kontoauszug, auf dem die Überweisung der Kaution zu ersehen ist.

    1.) und 2.) sprechen ziemlich sicher für die Zahlung einer Kaution und sind Beweismittel.
    Der Umstand in 3.) verdeutlicht die Situation, weshalb die Mieterin momentan nichts beweisen kann, wozu sie meiner Meinung nach auch erst bei Auszug verpflichtet wäre.

    Meine große Vermutung: der windige Hund V hat die Kaution einkassiert. A muss die Kaution natürlich trotzdem an B auszahlen, da M eine Kautio gezahlt hat, auch wenn die zwischenzeitig verschwunden ist, und B vereinbart hat, dass eine gezahlte Kaution von A and B weitergeben ist. Wie dass A macht kann steht nicht in der Macht von B.

    Was meint ihr? Reichen die Beweise?

    Danke Euch!
     
  6. #5 immobiliensammler, 06.04.2016
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    Steht das wirklich im Vertrag? Steht im Vertrag nicht nur, dass der Mieter die Kaution zu zahlen hat?

    Ich habe auch Fälle wo eine Kaution vereinbart aber eben leider nie gezahlt wurde!
     
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  7. Syker

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    Hallo zusammen,

    Nein ...
    1) ist kein Beweis, nichtmal ein Indiz
    2) evtl. ein Indiz
    3) könnte zum entscheidenden Beweis werden.

    Ganz lustig wird aber die Tatsache, das die M bei Auszug sowohl von B als auch von A und V die Kaution zurückverlangen kann.
    A und V kämen dann auch nur mit entsprechenden Bewiesen (Quittung / Kontoauszug) aus der Sache raus

    VG Syker
     
  8. #7 franka_p, 06.04.2016
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    @Skyper
    Danke! Heißt das, Käufer B wäre aus dem Schneider, Wenn M die Miete von Verkäufer A und Vorbesitzer V verlangen könnte? Ich dachte, dass B mit dem Kaufvertrag alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags übernimmt?

    LG
    Franka
     
  9. #8 immobiliensammler, 06.04.2016
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    Nein, heisst es nicht - der Mieter kann sich raussuchen, wen er verklagt. Der Paragraph dazu soll vor allem verhindern, dass man schnell noch an eine insolvente Person verkauft und dann nicht mehr haftet!
     
  10. #9 franka_p, 06.04.2016
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    Danke Immobiliensammler.
    Im Mietvertrag steht übrigens, dass zu entrichtenwar, nicht dass entrichtet wurde.

    Verjähren die Ansprüche zur Kautionsübertragung aus dem Kaufvertrag überhaupt? Sonnst bräuchte B nur bis zum Auszug von M warten..

    lg
     
  11. #10 BHShuber, 06.04.2016
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    Hallo,

    ZITAT:

    Vermieterwechsel
    Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist gemäß § 566 a BGB der Erwerber nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes auf jeden Fall zur Rückgewähr der Kaution verpflichtet. Der Käufer muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde.

    Achtung: Diese Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich dem Verkäufer gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter/innen müssen beweisen, dass dies der Fall war (BGH, Urt. v. 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04). Der Klarheit halber sollten Sie deshalb bei jedem Eigentümerwechsel verlangen, dass die Kaution zuzüglich Zinsen an den Erwerber ausgehändigt und Ihnen die Übergabe bestätigt wird.

    Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückerstattung. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

    Will sich der Verkäufer gegen (unter Umständen erst weit in der Zukunft entstehende) Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter/innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter/innen verlangen, dass diese die Mietsicherheit an ihn leisten. ZITAT Ende"

    Gruß
    BHSHuber
     
  12. #11 franka_p, 07.04.2016
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    Großartig BHSHuber. Vielen Dank!

    Wenn A die Kaution nicht an B weitergibt weil er behauptet, seines Wissens nach wurde keine Kaution gezahlt dann also wie oben erörtert am besten schnell zum Anwalt damit.

    Außer: es gibt keine Verjährung. Das ist die letzte offene Frage. Dann könnte man Abwarten ob der Mieter beim Auszug in 20jahren einen Kautionsnachweis liefert

    Wer weiß mehr zur Verjährung? Verjähren die Ansprüche von B an A zur Weiterreichung der Kaution?

    Danke Euch!. Super Forum mal wieder
     
  13. #12 BHShuber, 07.04.2016
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    Hallo,

    eine Verjährung für die Rückforderung des Mieters beginnt mit ordentlicher Rückgabe der Mietsache an den Vermieter, Frist regelmäßig 3 Jahre

    Die Verjährung der Übergabe an den neuen Eigentümer, sprich Käufer beginnt mit Übertragung des Eigentums an den Käufer in das Grundbuch und beträgt in der Regel 3 Jahre.

    Ausser, der Mieter stimmt dieser Übertragung nicht zu, dann bleibt die Kautionsschuld beim alten Vermieter und ab der Übergabe der Wohnung beginnt die Verjährungsfrist.

    In der Praxis gibt es hierüber wenig Probleme, entweder der alte Vermieter zahlt die Kaution an den Mieter nach Verkauf aus und der neue Vermieter fordert diese wieder an oder die Übertragung wird mit Zustimmung des Mieters an den neuen Vermieter übertragen.

    Gruß
    BHShuber
     
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  14. #13 franka_p, 28.04.2016
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    Danke BHSHuber und alle anderen! Das hat alles sehr zum Verständnis beigetragen.

    Ich fasse mal zusammen:

    1a. Entweder der alte Vermieter A zahlt die Kaution an den Mieter M nach Verkauf aus und der neue Vermieter B fordert diese wieder an

    1b. oder die Übertragung wird mit Zustimmung des Mieters M an den neuen Vermieter B übertragen.

    2. In dem geschilderten Fall behauptet der alte Vermierer A, keine Kaution zu haben, 1a fällt also aus. Es bleibt 1b. Der neue Vermieter B muss die Kaution vom alten Vermieter A verlangen.

    3. Die Verjährung der Übergabe an den neuen Eigentümer B, sprich Käufer beginnt mit Übertragung des Eigentums an den Käufer in das Grundbuch und beträgt in der Regel 3 Jahre.

    Wenn nun der Mieter M nicht innerhalb von 3 Jahren auszieht, hat der Käufer B ein Problem, wenn dann der Mieter nach 4 Jahren seine Kaution zurückverlangt und plötzlich einen Nachweis vorlegt (den er evtl wieder gefunden hat...).

    Wie kann man nun den Mieter M dazu bringen, den Nachweis vorher Käufer B vorzulegen, damit dieser beim Verkäufer A die Kautionsübertragung einklagen kann?

    Meine Idee:
    Man fordert den Mieter M auf, die im Mietvertrag vereinbarte Kaution zu leisten, da der Altvermieter behauptet, diese nicht bekommen zu haben. Dann müsste der Mieter M den Zahlungbeleg vorlegen oder die Kaution zahlen. Liege ich richtig? Der Mietvertrag ist übrigens schon 15 Jahre alt. Aber das sollte ja kein Grund sein, eine vereinbarte Kaution für einen bestehenden Mietvertrag einzufordern. Oder?

    Was meine Ihr?
    Ich danke Euch!
     
  15. #14 BHShuber, 29.04.2016
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    Hallo,

    mach es einfacher, informiere den Mieter darüber, dass der Verkäufer die Behauptung aufstellt, dass keine Kaution gezahlt wurde und er sich hier mit dem Verkäufer in Verbindung setzt um die Kaution mit wehrter Erlaubnis an dich zu übertragen.

    Vielleicht hat der Mieter ja irgend einen Nachweis über die Zahlung!

    Nun hat der Mieter aber noch keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution, diesen hätte er in jedem Fall bei einem Auszug.

    Ansonsten bleibt dir nur der Gerichtsweg oder die Kaution aus eigener Tasche an den Mieter bei Auszug zu zahlen.

    In solchen Fällen, mache ich nicht lange rum, ich beauftrage einen Juristen, der die Sache für mich erledigt.

    Gruß
    BHShuber

    Aber, der Druck auf den Verkäufer wächst, ich kann nur jedem Käufer raten, einen Passus im Kaufvertrag zu haben, der die Übertragung von Kautionszahlungen des Mieters hieb- und stichfest regelt.
     
  16. dots

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    Das ist wahrscheinlich richtig gemeint, aber so, wie es da steht, falsch (formuliert).
    Einen eventuellen Anspruch gibt es erst nach Beendigung des Mietverhältnisses.

    Weder gibt es einen Anspruch in jedem Fall bei einem Auszug, noch ist der Auszug das entscheidende Kriterium.
    Einen Anspruch gibt es frühestens ab Vertragsende, und dann auch nicht zwingend zu diesem Zeitpunkt, sondern u.U. auch erst (viel) später.
     
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  17. #16 BHShuber, 29.04.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    Herr Oberlehrer, besser hätte ich es nicht formulieren können, vielen dank für die Berichtigung :54:

    Gruß
    BHShuber
     
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  18. Andres

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    Nachdem du oben noch felsenfest davon überzeugt warst, dass alleine die Vereinbarung im Mietvertrag, dass eine Kaution zu leisten ist, einen unumstößlichen Beweis für deren Zahlung darstellt, grenzt dieses Vorgehen an Betrug.

    Ich finde es auch taktisch unklug (und noch dazu moralisch fragwürdig), dem Mieter ans Bein zu pinkeln, weil V ein "windiger Hund" ist. Mit der Mieterin musst du es noch länger aushalten als mit dem Verkäufer.


    Nein. Für den Moment "müsste" M nur deine Forderung zurückweisen. Danach "müsste" M nur einem Mahnbescheid widersprechen. Eines schönen Tages (bis zu dem du schon ca. die Hälfte der Kaution in das deutsche Rechtssystem gepumpt hast) "müsste" M dann als Teil eines Beweisantrags im Rahmen der Zahlungsklage, die du angestrengt hast, die Quittung vorlegen. Nicht zu vergessen, dass du an diesem Punkt das Verhältnis zu M nachhaltig vergiftet hast.

    Hör' auf, die Mieterin mit deinen Problemen zu ärgern. Du kannst freundlich nachfragen, aber mit allen härteren Maßnahmen gegen die Mieterin schadest du dir letztendlich selbst.


    Doch. Die Pflicht zur Kautionszahlung verjährt - wie die meisten anderen Ansprüche auch - nach 3 Jahren. Diesen Trumpf kann die Mieterin dann ziehen, wenn sie die Quittung doch nicht mehr finden sollte.
     
  19. #18 franka_p, 04.05.2016
    franka_p

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    Danke an alle!

    sehr aufschlussreich.
     
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  20. Pitty

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    Ich habe damals den Mietern mitgeteilt wohin sie die Miete zu zahlen haben. Gleichzeitig teilte ich mit, dass keine Kautionen gezahlt wurden nach Angabe der Hausverwaltung.

    Jetzt kannst Du Dir vorstellen wie schnell sich der Mieter mit dem Kautionssparbuch gemeldet hat. Das hat keine drei Tage gedauert. Mit Hilfe der Verwaltung konnte das auch geklärt werden.
     
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  21. #20 franka_p, 05.05.2016
    franka_p

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    Danke Pitty. Das war mein alter Plan. Hört sich gut an. Werde ich so machen.

    Lieben Gruß
     
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