Kein Gewinn bei derzeitigen Zinsen möglich?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von DerFremde, 11.07.2012.

  1. #1 DerFremde, 11.07.2012
    DerFremde

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    Hallo,
    ich lese schon lange hier im Forum mit und nun wollten wir auch endlich den Schritt wagen und Vermieter weden.

    Aber irgendwie komme ich da nicht auf einen grünen finanziellen Zweig.

    Wir interessieren uns für ein 6Fam. haus. Dies soll 220.000€ kosten. Die derzeitige Jahresnettomieteinnahme liegt bei 21.500€. Das ganze soll einen Vollfinanzierung, also inkl. der Nebenkosten werden. Bei einem notariel beglaubigten Kaufpreis von 200.000€ liegt der Gesamtpreis also bei 220.000€! Ja nach Verhandlungsgeschick auch weniger.

    Sitze nun hier an einer Wirtschaftlichkeitsrechnung. Aber irgendwie komme ich damit nicht auf einen grünen Zweig. Wo ist mein Fehler?

    Einnahmen: 21.500€ (Nebenkosten lasse ich außen vor, da die ja 1 zu 1 an die Mieter durchgereicht werden).

    Abzusetzen sind 4.100€ Zinsen, 4.400€ Abschreibung, 1000€ Kleinigkeiten
    sodass ich 12.000€ Gewinn erwirtschaften würde. Diese 12.000€ wären zu Versteuern. Habe diese 12.000€ einfach mal in das Steuerprogramm für diese Jahr eingeben. Resultat: 5.500€ wären an Steuern zu zahlen bei unserer derzeitigen Konstellation.

    Wenn man nun mal alles anschaut:

    Einnahmen: 21.500€
    Kreditkosten: 16.800€
    Steuern: 5.500€

    macht ein reales Minus von 800€!

    Wo ist da die Rendite? Wie soll man Instandhaltung bezahlen, Mietausfälle usw usw usw

    Mache ich einen Fehler?



    Gruß

    Der Fremde
     
  2. AdMan

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  3. Jobo45

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    Hast Du auch die Geldbeschaffungskosten in Dein Steuerprogramm mit eingerechnet ? Könnte sich wiederum etwas positiv auf Deine Steuer auswirken.
    Macht Deine Bank eine 110 % Finanzierung? oder kannst Du auf eine bestehende Immobilie eine Hypothek eintragen lassen?
     
  4. #3 DerFremde, 11.07.2012
    DerFremde

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    Ja, 110% Finanzierung wäre kein Problem.

    Dachte eigentlich das man mit so einem Investment die Rücklagen aus den Einnahmen schafft und noch Steuern sparen kann.

    Selbst beim Minimum von 2% Tilgung bleibt nur ein kleines Plus von 1.400€. Damit kann man keine Reparaturen oder Sanierungen bezahlen.

    Die selbsttragende Immobilie scheint es wohl nicht zugeben, oder?

    Gruss

    Der Fremde
     
  5. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Ich denke schon dass es die geben kann, nur muss man dann mit den genauen Zahlen und Rahmenbedingungen rechnen. Dafür würde ich Deinen Steuerberater zu Rate ziehen.
     
  6. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo DerFremde


    Was sind das jetzt für Kreditkosten?
    Zins und Tilgung?
    Meiner Meinung nach muss du doch die Kreditkosten von den Einahmen abziehen,
    so dass auf keinen Fall 12.000 € Gewinn entstehen,
    dadurch sinken dann auch die Steuen.

    Aber zur Sicherheit einen Steuerberater fragen,
    da ich Steuerangelegenheiten bisher nie kapiert habe.
     
  7. #6 DerFremde, 11.07.2012
    DerFremde

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    16.800€ ist die Tilgung und der Zins. Absetzbar ist ja nur der Zins, oder?

    Gruß

    Der Fremde
     
  8. Syker

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    Wie schon gesagt:


    Ich denke aber, dass deine 12.000 € Gewinn zu viel ist.
    Vor allem wenn man bedenkt,
    dass du das Objekt zu 100% finanzieren willst.

    VG Syker
     
  9. #8 Christian, 11.07.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Ein Gedanke eines Laien:
    Das Geld, was du jeden Monat als Tilgung verbrätst, hast du ja quasi schon erwirtschaftet, d.h. das ist dein Gewinn. Den bekommst du halt nicht direkt ausgezahlt, dafür gehört dir aber irgendwann die Bude (und nicht mehr der kreditgebenden Bank).
     
  10. #9 DerFremde, 11.07.2012
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    @ Syker

    Ein Steuerberater kann sich auch nur an das Steuerrecht halten.

    Und außer 4.100€ Zinsen, 4.400€ Abschreibung und vielleicht 1.000- 2.000€ an weiteren Ausgaben die nicht durch die Mieter getragen werde gibt es nichts mehr abzuziehen.

    Die günstigen Zinsen und die von mir gewünschte Tilgung sind Schuld. Vollfinanzierung hin oder her. Die Zinslast ist halt lächerlich gering. Ganz genau im ersten Jahr: 8.662€! (Fehler gefunden. Hatte einen Bug in der Formel.)

    Es sind also 8.662€ anstatt 4.100€ Zinsen.

    Also nur noch ca. 7.500€ Gewinn und eine Steuerlast von 3.300€

    Es bleiben also 1.400€ (21.500€- 16.800€- 3.300€) übrig von den Mietzahlungen übrig. Reicht zwar immer noch nicht für die in 15Jahren anfallenden Sanierungs- und Reparaturkosten, aber es ist ja schon einmal ein Anfang.

    Jetzt gilt es den Kaufpreis zu drücken. Muß ja noch eine Menge gemacht werden. Vielleicht geht der Eigentümer ja auf 150.000€ runter.
     
  11. #10 Kitzblitz, 11.07.2012
    Kitzblitz

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    ... bei einem bewohnbaren 6-Fam.-Haus ? - Sehr unwahrscheinlich oder sehr ungünstige Lage und/oder sehr schlechter Zustand.

    Vermietbarkeit in der Gegend gesichert ?
    Gebäudezustand gecheckt ?
    Zusätzliche Finanzierung für kurzfristig anfallenden Nachinvest berücksichtigt ?
    Finanzierung schon mit der Bank besprochen ?

    ... da können Träume platzen !

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  12. #11 DerFremde, 11.07.2012
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    Lage ist gut, aber es handelt sich um ein 12 Familienhaus welches um das Eck gebaut wurde. Baujahr 1935, im Krieg zerstört und wieder aufgebaut. Das 6Familienhaus ist sozusagen das kleine Ende des L- Baues. Gemeinsames ungedämmtes Dach, aufgrund der Bauform kann man es nicht einzeln Austauschen. Hausflur Stand 60er, Grundstück mit Wegerechten belegt. Zentralheizung im Nachbarhaus Grundbuchgesicherte Wärmeversorgung. Elektrik Stand 60er, 3 Bäder Stand 60er, Fenster über 20Jahre alt, Betonbalkone verschliessen usw usw

    Wer dafür 220.000€ + Nebenkosten bezahlen will soll es tun. Ich werde es nicht machen.

    Will ja Geld verdienen und Werte schaffen.
     
  13. #12 immodream, 11.07.2012
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    Hallo der Fremde,
    da ich in den letzten Jahren mehrere sanierungsbedürftige Immobilien erworben habe,
    funktioniert das Ganze nur, wenn du selber Hand anlegst, die Verwaltung selbst durchführst und nebenbei noch mit viel Glück gute Mieter findest.
    Sonst würde ich zum Geldverdienen auf keinen Fall Immobilien kaufen.
    Einfach so rechnen: 20 % der Nettomiete für Mietausfall oder Leerstand einplanen und 20 % für Reparaturen an die Seite legen.
    Von den restlichen 60 % kannst du die Zinsen und Abtragung an die Bank einplanen.
    Wenn dann noch etwas überbleibt " Herzlichen Glückwunsch ".
    Plane bitte in dieser Bananenrepublik ein, das man demnächst die Zwangswärmedämmung vom Gesetzgeber einführen wird und als Soldidaritätsbeitrag eine verringerte Miete für Hartz4 Mieter einführen wird, da die Stromkosten und Heizkosten von diesen Mietern und dem Staat nicht mehr bezahlt werden können.
    Grüße
    Immodream
     
  14. #13 lostcontrol, 12.07.2012
    lostcontrol

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    mal ganz naiv: 21.500 euro nettomieteinnahmen - ist das nicht ein bisschen wenig für ein 6-parteien-haus?
     
  15. Syker

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    Hallo Losti,

    Das ist sicher eine berchtigte Frage,


    Ich denke aber auch, dass
    nicht grade viel für ein 6 Parteien Haus ist.
    Bei uns müsste man so mit 350-500 k€ rechnen.


    Da wäre es Gut mal zu wissen in welcher Stadt der Fremde das Haus kaufen will.

    VG Syker
     
  16. Jobo45

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    Alleine die Stadt macht den Mietpreis auch nicht aus, da gehört, wie Ihr ja alle wißt, etwas mehr an Objektinfo dazu. Ich denke nun beginnt das Glaskugel schauen, wenn mit den bisher vorhandenen Angaben schon über teuer oder billig entschieden wird.
     
  17. Syker

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    Das ist schon klar,
    es würde uns aber einen gewissen Überblick verschaffen.
    Derzeit könnte sich das Objekt im Rheinland, der mecklenburgischen Provinz, oder sonstwo befinden.

    Und ausserdem bin ich doch so neugierig. :smile008:


    VG Syker
     
  18. #17 klavikula, 12.07.2012
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    Wenn denn alles so einfach wäre. Ein MFH ist - zumal bei diesem Kaufpreis, selten eine "Maschine zum Gelddrucken".
    Man sollte auch realistisch an so einen Kauf herangehen und sich z.B. fragen:

    Würde ich persönlich ein Haus verkaufen, wenn es eine hohe Rendite abwirft?
    Ist mir bewusst, dass ich das Haus 10 Jahre halten muss um auch nicht bei einem steigenden Wert in eine Spekulationsfalle bei einem Verkauf zu geraten?
    Habe ich Rücklagen, wenn Mieter nicht zahlen, die Miete mindern, die Festschreibung endet, Reparaturen anfallen?
     
  19. #18 Soontir, 12.07.2012
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    Wo das Objekt liegt oder ob die Mieteinnahmen realistisch sind oder nicht, ist doch bei der Fragestellung völlig egal.

    Generell wird ein Immobilienkauf durch Vollfinanzierung nicht gerade eine Gelddruckmaschine.
    Daher hast du hier keinen Denkfehler.
     
  20. #19 immodream, 12.07.2012
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    Hallo ihr Großverdiener,
    wenn man hier im Ruhrgebiet das in den fünfziger Jahren übliche 6 Familienhaus mit damals üblichen 60 m² großen früheren Sozialwohnungen besitzt, dann hat man 360 m²vermietete Fläche mit 5 €/ m² , macht 360 x 5 €= 1800 € x 12 = 21600 € .( wenn alle bezahlen und kein Leerstand ist )
    Das sind leider hier die Fakten.
    Grüße
    Immodream
     
  21. #20 immodream, 12.07.2012
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    Hallo,
    ein gepflegtes Haus kostet hier das 10-12 fache der Nettomiete, also 210 000 bis 250 000 € .
    Bei einem Zinssatz von 3 % und 1 % Tilgung kostet dann ein vollfinanziertes Haus ca.10 000 € an Zinsen und Tilgung.
    Von den rund 21 000 € Mieteinnahmen sollte man 20 % für Mietausfall und Leerstand einrechnen und nochmals 20 % für aktuelle Reparaturen oder Rücklagen.
    Also bleiben von den ursprünglichen ca 21 000 € Mieteinnahmen nicht mehr viel über.
    Selbst die 2 % Abschreibung / Jahr und Minderung der Reparaturkosten durch Steuerersparnis lassen einen nicht reich werden.
    Außerdem muß bei dieser Rechnung noch viel Eigenleistung durch selbst durchgeführte Reparaturen , Abrechnung und Vermietungsaufwand mit berechnet werden.
    Grüße
    Immodream
     
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