Keine / immer wieder verspätete Mietzahlung

Diskutiere Keine / immer wieder verspätete Mietzahlung im Zahlungsmoral der Mieter/Vermieter Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich habe eine 57m2 Wohnung an eine ältere Dane vermietet. Von 21 Monaten wurde 14 mal die Miete später als zum 3. Werktag des...

Chebby

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Hallo zusammen,
ich habe eine 57m2 Wohnung an eine ältere Dane vermietet. Von 21 Monaten wurde 14 mal die Miete später als zum 3. Werktag des Monats überwiesen. Letzten Monat Feb 2021 hat sie hierfür von mir eine Abmahnung erhalten (Vorlage aus dem Internet). Nun ist der 05. März und ich habe immer noch keine Miete auf dem Konto. Gespräche habe ich zu diesem Thema mehrmals mit der Dame geführt und sie hat immer andere Ausreden. Wenn ich das mit das Thema Räumungsklage hier im Forum
Lese, wird mir Himmelangst. Ich kann nicht 7, 10 oder 20 Monate auf die Miete verzichten. Meine Fragen:
Soll ich nun wirklich von einem Anwalt eine Kündigung aussprechen lassen?
Mit welcher Frist kann ich das tun? Könnte ich Verlangen, dass die Dame spät. zum 15.04. auszieht? Wenn sie nicht auszieht und keine Miete mehr bezahlt wird, was kostet dann diese Räumungsklage und wer trägt die Kosten?
Danke für euer Feedback!
 

immobiliensammler

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Von 21 Monaten wurde 14 mal die Miete später als zum 3. Werktag des Monats überwiesen.

Wann ist die Miete denn dann eingegangen? Am 3ten Werktag musste sie nämlich definitiv noch nicht auf Deinem Konto sein.
 

Chebby

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Das ist unterschiedlich. Sie bezahlt grundsätzlich immer zwischen dem 05. und dem 20. des Monats. Ich habe lt. Gesetz gelesen, dass die Miete grundsätzlich als Bringschuld am 03. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters sein Muss. Andernfalls besteht Zahlungsverzug.
 

Ich-bin-es

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Das ist falsch. Sie muss bis zum 3. den Überweisungsauftrag getätigt haben. Nur bei Online Überweisungen wird es dann am nächsten Tag auf Deinem Konto sein. Wenn Sie aber, was bei Menschen in dem Alter eher wahrscheinlich ist, den Auftrag auf Papier in ihrer Filiale abgegeben hat, dann kann das noch mehrere Tage dauern. Und dann musst Du noch schauen, ob da Samstag, Sonntag oder Feiertage zwischen waren. Die zählen nicht mit. Also grob, alles bis eine Woche nach dem Dritten dürfte ok sein.

Hol Dir einen Kalender und schau, welche Monate wirklich verspätet waren.

Wenn dann immer noch genug Monate für eine Kündigung übrig bleiben, kannst Du zum Anwalt gehen zwecks Kündigung. Die Abmahnung hast Du ja bereits geschrieben. Oder Du überlegst, wie das Mietverhältnis ansonsten ist und wägst ab.

Du schreibst, Du kannst nicht 7,10 oder mehr Monate auf die Miete verzichten. Kommt die dann gar nicht? Dann ab zum Anwalt. Es ist mir nicht klar, ob die Miete wiederholt gar nicht kommt oder verspätet? Das wäre ein sehr wichtiger Punkt. Du schreibst aber, Du kannst nicht 7,10 oder 20 Monate auf die Miete verzichten. Erlebst Du das als „Verzichten“, wenn sie zu spät kommt?
 
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GSR600

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Dazu gibt es ein BGH Urteil, dass der Mieter die Überweisung bis zum 3. Werktag zur Bank bringen muss, dann nochmal 2 Werktage Bankarbeitszeit, dann kann das auch mal der der 7.8 des Monates sein und trotzdem rechtzeitig.
 

immobiliensammler

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Ich habe lt. Gesetz gelesen, dass die Miete grundsätzlich als Bringschuld am 03. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters sein Muss. Andernfalls besteht Zahlungsverzug.

Dazu haben die beiden Vorposter schon was geschrieben, Deine Ansicht dazu ist durch eine BGH-Entscheidung überholt.

Ich kann nicht 7, 10 oder 20 Monate auf die Miete verzichten.

So blöd das jetzt klingen mag, Mietausfall (auch über längere Zeit) ist unternehmerisches Risiko. Wer so dringend auf die Miete angewiesen ist dass ihm ein Mietausfall das Genick bricht sollte sein Geld anderweitig anlegen.

Wenn sie nicht auszieht und keine Miete mehr bezahlt wird, was kostet dann diese Räumungsklage und wer trägt die Kosten?

Streitwert für die Räumungsklage ist eine Jahresmiete. Wenn wir z.B. mal 500 Euro monatliche Miete annehmen wären das also 6.000 Euro. Dafür wirft dann der Prozesskostenrechner im Internet ein maximales Prozessrisiko von 2.914,10 Euro aus, das sind Anwälte für beide Seiten und die Gerichtskosten. Reine Gerichtskosten 546 Euro, Kosten für Deinen Anwalt 975 Euro + Mehrwertsteuer + Auslagen, die musst Du erst einmal vorschießen. Wer die Kosten am Ende trägt entscheidet der Richter (je nach Ausgang des Prozesses).

Wenn Du die Kündigung auch über den Anwalt erstellen lässt (was ich Dir dringend empfehlen würde) kommen noch mal rund 620 Euro dazu.
 
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Duncan

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Der 6. oder 7. des Monats kann auch erst der 3. Bankwerktag sein.
Nehmen wir doch einfach den kommenden April. Der 1. ist Donnerstag, da ist noch nichts fällig. Der 2. ist Karfreitag, da ruht alles, auch die Frist zur Mietzahlung. Wochenende. Montag der 5. ist Ostermontag, wieder Feiertag. 6. der Zweite Bankarbeitstag, hier sollten die Daueraufträge gutgeschrieben werden bei manchen Banken auch erst am 7. also Mittwoch darauf. hier auch der 3. Bankarbeitstag, späteste Abgabe der Überweisung. Was am 8. und 9. so eintrudelt ist im Zweifel, als pünktlich zu betrachten und für Zahlungen die "erst" am 12. eingehen, dürfte man immer noch die fristgerechte "Übersendung" unterstellen. Unterm Strich könnte man auf sicherer Seite erst so gen 14. bis 15. mit verspäteter Zahlung und ggf. Ab-/Anmahnung auseinandersetzen.

Mal so als Faustregel: bei Zahlungen die vor dem 10. eines Monats reinkommen guck ich gar nicht auf den Kalender und betrachte die immer als pünktlich. Einfach Arbeitsersparnis. Bei Zahlungen die nachdem 10. reinkommen oder noch nicht da sind guck ich denn mal auf den Kalender. Bei einer Häufung von Feiertagen und Wochenende: s.o.. Wenn das nicht vorliegt wird es höchste Zeit mal Kontakt aufzunehmen. Wobei ich Mietern von vornherein sage, wenn sie Probleme sehen möchten sie bitte unverzüglich Kontakt zu mir aufnehmen, wir finden Wege und Möglichkeiten. Einfach nicht Zahlen ist immer der schlechteste Weg.
Bei entsprechenden Pappenheimern wird dann auch am 15. oder so der Mahnbescheid fertig gemacht, wenn ich es nicht für klüger halte auf den Folgemonat zu spekulieren...
 

Andres

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Soll ich nun wirklich von einem Anwalt eine Kündigung aussprechen lassen?

Ist sie denn jemals tatsächlich die Miete schuldig geblieben? Ich gehe doch nicht wegen ein paar Tagen Zahlungsverzug ein vierstelliges Prozesskostenrisiko ein. Das kann ich dann immer noch machen, wenn sich die Lage so weit verschlechtert, dass man es nicht mehr laufen lassen kann. Wenn man jetzt noch die tatsächliche Fälligkeit der Mietzahlung berücksichtigt, hat sich die Sache wahrscheinlich schon erledigt.


Wenn ich das mit das Thema Räumungsklage hier im Forum
Lese, wird mir Himmelangst. Ich kann nicht 7, 10 oder 20 Monate auf die Miete verzichten.

Es ist doch überhaupt nicht gesagt, dass es so kommt. Das ist ein theoretischer worst-case: Der Mieter räumt trotz Kündigung nicht die Wohnung, es kommt zum Rechtsstreit, der sich ewig zieht, der Mieter zahlt ab Kündigung gar nichts mehr und verwüstet die Wohnung zum Abschied, ist völlig zahlungsunfähig und die Kosten bleiben komplett beim Vermieter hängen. Ja, wenn man in jeder Kategorie den Super-GAU annimmt, kann man schon Angst bekommen. Aber mit dieser Logik dürfte man gar nichts mehr unternehmen ...

Vielleicht werden sich einige dieser Risiken verwirklichen - andere wohl eher nicht. Wenn man aus dieser Überlegung überhaupt etwas mitnehmen will: Vermietung ist nichts für allgemein ängstliche Menschen. Das wird wahrscheinlich für so ziemlich jede unternehmerische Tätigkeit gelten.
 

RomeoZwo

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Ich habe auch eine ältere Dame (76) als Mieterin. Auch ihre Mietzahlungen kommen immer so zwischen dem 10. und 15. . Aber sie kommen regelmäßig. Jeden Monat. Ohne Probleme. Auch sonst eine sehr pflegeleichte Mieterin. Als ich mal vor Ort war, hab ich sie vorsichtig auf die Mietzahlungen angesprochen. Sie sagte mir, dass sie ja immer den Überweisungsbeleg zur Bank bringen muss und das eben gerne damit verbindet, wenn sie sowieso einkaufen geht. Für mich ist die Erklärung vollkommen ok. Ist eben eine andere Generation ohne Online Banking und Dauerauftrag.
Für deinen Fall, wenn die Miete jeden Monat kommt kann dir doch nix besseres passieren. Stell dir mal vor du kündigst - dann hast erstmal Leerstand, danach vielleicht "echte" Mietnomaden usw. Macht die Situation sicher nicht besser, insbesondere wenn du auf das Geld angewiesen bist. Und eine Monatsmiete sollte ja irgendwie schon als Puffer da sein ;-) .
 

Duncan

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Stell dir mal vor du kündigst - dann hast erstmal Leerstand, danach vielleicht
Ich habe bisher noch nie einen schlechteren Nachmieter gehabt zu Mietern, die ich gekündigt habe. Und auch bei Mietern, die aus den unterschiedlichsten Gründen, wie z.B. Nachwuchs, Jobwechsel, zum Partner gezogen, gekündigt haben hab ich gleichwertigen Ersatz gefunden, zu höherer Miete. - Also wohl sehr von der Region abhängig wie gut man einen besseren Nachmieter finden wird, da ist halt Greiz ein anderer Schnack als Hamburg.
 

dots

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Ich habe bisher noch nie einen schlechteren Nachmieter gehabt zu Mietern, die ich gekündigt habe.
Das liegt daran, dass du einen Traummieter, so wie er in diesem Threads beschrieben wurde, niemals kündigen würdest.

Außerdem siehst du ein Vertragsende (vermutlich) als Chance, und nicht als Belastung oder Störung der persönlichen Ruhe.
 

Duncan

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Das liegt daran, dass du einen Traummieter, so wie er in diesem Threads beschrieben wurde, niemals kündigen würdest.
Ob nun Traummieter oder nicht kann ich anhand der mir bisheriger vorliegenden Faktenlage nicht beurteilen - aber bisher war da nichts bei wo mein Blutdruck in Wallung gerät, aber schon was, wo man mal beigehen sollte und klären, woran es liegt und ob ich das so weiterführen will oder nicht.

Zum weiteren: das ist halt Teil des Jobs, und Wohnung/Geschäftsräume hübsch machen und neuvermarkten sind doch arbeiten die eher Spaß machen, zumindest deutlich erfreulicher als Nebenkostenabrechnungen fertig machen...
 

laser

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Das ist unterschiedlich. Sie bezahlt grundsätzlich immer zwischen dem 05. und dem 20. des Monats. Ich habe lt. Gesetz gelesen, dass die Miete grundsätzlich als Bringschuld am 03. Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters sein Muss. Andernfalls besteht Zahlungsverzug.

Du schreibst "Sie bezahlt grundsätzlich immer". Wo liegt denn langfristig gesehen das Problem für dich? Ist es wirklich so tragisch wenn die Monatsmiete später kommt? Sie kommt ja seit Jahren. Ist es denn bei dir alles wirklich so knapp kalkuliert dass lediglich der Zahlungsverzug dich in der finanziellen Ruin treiben könnte? Oder geht es dir darum deine Mieterin zur Pünktlichkeit zu erziehen?

Ich habe auch eine Mieterin die es nicht so mit der Zahlungspünktlichkeit hat. In der ersten Zeit als wir uns noch nicht so gut kannten ärgerte ich mich sehr darüber. Ich habe sie mal darauf angesprochen und es erfolgte eine kleine Besserung. Fakt ist, dass Sie ansonsten eine sehr angenehme Mieterin ist. Sie ist genügsam, sauber und meckert auch bei Mieterhöhungen nicht. Nun ja, einmal im Jahr wenn sie für mehrere Wochen in ihre Heimat fährt dann schickt sie eine Nachricht dass die laufende Miete eben mit zusammen mit der nächsten kommt. Ich habe mich damit arrangiert.
Da keine Mietschulden bestehen sehe ich nach ca. 8-jährigem Mietverhältnis keinen Grund da Theater zu machen.
 

immodream

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Hallo,
vor dem 10. des Monats fangen wir gar nicht erst an, die Mietzahlungen zu überprüfen.
Es gibt Mieter, die zahlen seit Jahren immer direkt zum Monatsersten, einige sogar schon zum 29.-30. des Vormonats
Die Masse der Mieten trifft so um den 8. des Monats ein.
Dann haben wir einige Spezialmieter, die ihren Lohn in zwei Raten bekommen und die zweite Rate erst zum 15. des Monats erhalten . Die können dann auch erst nach dem 15. des Monats zahlen. Das aber regelmäßig .
Wichtig ist für mich , das die Mieter irgendwie im Abstand von 1 Monat ohne Nachfrage ihre Miete zahlen.
Wenn man als Vermieter darauf angewiesen ist, mit den gezahlten Mieten sofort Außenstände zu bezahlen,
sollte man versuchen, im Lauf der Jahre ein finanzielles Polster anzusparen .
Dann muß man nicht immer zittern, ob die Mieten pünktlich gezahlt werden.
Diesen Ratschlag habe ich eigentlich meinen Problemmietern gegeben, die sind aber nicht in der Lage , eine zweite Miete anzusparen.
Grüße
Immodream
 

Duncan

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Diesen Ratschlag habe ich eigentlich meinen Problemmietern gegeben, die sind aber nicht in der Lage , eine zweite Miete anzusparen.
Wobei ich die den Eindruck habe, dass es deutlich mehr von den Personen abhängt als von den finanziellen Mitteln, die diese haben.
 

immodream

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Hallo Duncan ,
manche Menschen schaffen es einfach nicht , ihre finanziellen Probleme zu lösen.
Deshalb versuche ich auch immer, bei den BK so viel Geld zu nehmen , dass ich meinen Mietern möglichst immer
Geld zurück geben kann.
Grüße
Immodream
 
Thema:

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