Keine Kaution-Keine Wohnungsübergabe

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von Spider, 03.04.2008.

  1. Spider

    Spider Neuer Benutzer

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    Hallo, folgendes Problem:

    Nachdem ich mit einer neuen Mieterin vor 3 Monaten einen Mietvertrag geschlossen hatte, hat sie diesen schon nach drei Wochen wieder gekündigt.
    Da drei Monate Kündigungsfrist festgelegt waren musste sie also für 2 Monate (April und Mai) Miete und auch bei Einzug Kaution zahlen. Da sie am 1.4. weder Miete noch Kaution überwiesen hatte habe ich ihr auch nicht den Schlüssel ausgehändigt.
    Darauf hin hat sie per Anwalt den Mietvertrag fristlos gekündigt und sieht von jeglicher Zahlung ab!

    Ist das etwas Rechtens??? Soll ich etwa jemanden in meine Wohnung lassen ohne einen € gesehen zu haben???

    Wäre für jede Info dankbar
     
  2. AdMan

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  3. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Da ist einiges durcheinander:
    1. Mietvertrag ist Vermietersache. Wer ihn bekommt entscheidet der Vermieter.
    2. Die erste Rate der Kaution ist lt BGB vor Einzug fällig.
    3. Pflicht des Vermieters: zugang zur Wohnung, wenn der Mietvertrag beginnt. (offiziell)

    Daraus ergibt sich ein Problem bei dir:
    Der Vertrag ist am 1.4. also gelaufen. Damit hätte sie die schlüssel bekommen müssen.
    sie hat keine Kaution bezahlt: Vertragsbruch = fristlose Kündigung.
    sie hat keine Miete gezahlt fristlose und ordentliche Kündigung.

    Mit anderen Worten: Beide haben schuld. Wenn du jedoch die fristlose Kü ausgesprochen hättest, da keine Kaution da war, wäre das anders gelaufen.
    So sehe ich für sie gute Chancen. Hättest du den Vertragsbruch richtig geahndet, gäbe es nun kein Prob. frsitlose Kü und raus...

    Deswegen gibt es bei der Unterschrift immer Probs.
    1. Mietvertrag wird vom Mieter unterschrieben.
    2. Kaution überweisen
    3. Vermieter unterschreibt Vertrag und übergibt Schlüssel.

    Verzwickt aber tausendfach bewährt...
     
  4. #3 F-14 Tomcat, 04.04.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    spider ich denke das du richtig gehandelt hast

    können sie es dir beweisen das du ihnen den schlüssel vorenthalten hast
     
  5. Spider

    Spider Neuer Benutzer

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    Hallo,

    danke schon mal für die Antworten!

    Natürlich ist man nachher immer schlauer, aber jetzt hat es mit der Überweisung der Kaution wenn ein neuer Mieter eingezogen ist immer funktioniert.

    Die Frage ist jetzt einfach ob ich ihr die Schlüssel/Wohnung hätte übergeben müssen oder nicht. Jetzt hat ihr Anwalt für sie fristlos gekündigt und will gar nichts bezahlen. Aus wichtigem Grund wie er schreibt. Heißt für mich: die Wohnung steht 2 Monate leer ohne Miete!
    Ich hab´s erst mal ignoriert und ihr trotzdem ne Mahnung geschrieben. Kann ja nicht soooo Falsch sein und irgendwie muß ich ja reagieren wenn am 4. Werktag noch nichts eingegangen ist!
     
  6. #5 F-14 Tomcat, 04.04.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Zitat aus dem § 551 BGB

    Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.



    Meines Erachtens hat sie den Vertragsbruch begangen da du ja zur Aushändigung bereit bist/warst allerdings nur unter Einhaltung der deutschen Gesetze

    Und sie sich jederzeit bei dir den Schlüssel abholen konnte/kann (unter Einhaltung der Vereinbarungen bzw der Gesetze)
     
  7. #6 Vermieterheini1, 06.04.2008
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Hallo Spider,

    <Achtung: vereinfachte Darstellung!>
    laut derzeitigem Gesetz muss der Mieter vor Wohnungsübergabe bei rechtsgültig vereinbarten Barkaution mindestens 1/3 der Mietkaution vertragsbemäß * an den Vermieter übergeben + die erste Monats-Gesamtmiete (wenn so im Mietvertrag vereinbart!) in Bar übergeben. Erst dann erfolgt die Wohnungs- und Schlüsselübergabe vom Vermieter an den Mieter.
    Bei Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft muss die Bürgschaftsurkunde des Kreditinstitutes im Original - so im Mietvertrag vereinbart - BEI Wohnungs- und Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter übergeben werden.
    Ein intelligenter Vermieter vergewissert sich natürlich VOR Wohnungs- und Schlüsselübergabe, ob der Papierfetzen echt ist.

    Somit hatte der Vermieter in dem Beispielfall zu Recht die Wohnungs- und Schlüsselübergabe verweigert.
    Da das Verschulden und der Vertragsbruch der nicht zustandegekommenen Wohnungs- und Schlüsselübergabe ausschließlich bei den Mietern lag, stehen dem Vermieter alle Mietzahlungen bis zum Mietende zu. Zusätzlich kann der Vermieter vollen Schadenersatz einfordern.
    Der Vermieter kann mit einer Urkundenklage diese Mietzahlungen einklagen.
    Das allerdings nur dann, wenn der Vermieter den Beispielfall betreffend IMMER ABSOLUT GESETZESPERFEKT gehandelt hat
    und das auch vor Gericht zweifelsfrei beweisen kann (im Nachverfahren)!

    * Es muss im Mietvertrag ausdrücklich die Übergabe der Mietkaution IN BAR BEI Mietbeginn vereinbart sein!
    Ein intelligenter Vermieter übergibt die Mietwohnung und die Schlüssel keine einzige Sekunde vor Mietbeginn!
    Ebenso muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein, dass die erste Monats-Gesamtmiete BEI Wohnungsübergabe IN BAR erfolgen muss.

    ------------------------------------

    "ihr trotzdem ne Mahnung geschrieben"
    <= Lächerlich, Zeit- und Geldverschwendung
    Entweder gleich richtig mit Urkundenprozess oder gar nichts mehr machen.

    --------------------------------------

    Ein intelligenter Vermieter weis natürlich, dass er nach Zahlung aller ausstehenden Beträge die Wohnungs- und Schlüsselübergabe "für die paar Tage" machen muss.
    Man überlege gut, welche unzähligen "Geschenke" diese Neu-Mieter dem Vermieter ungestraft machen könnten!
     
  8. #7 F-14 Tomcat, 06.04.2008
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    nein das muß es nicht es darf ledigglicht nichts vereinbart sein das die kaution auch später gezahlt werden darf

    Das wäre eine zum nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung und somit unwirksam (§ 556b)

    Die miete muß späterstens bis zum 3 Werktag dem Vermieter das Geld zukommen lassen und nicht bei Wohnungsübergabe
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Für die Fälligkeit der Kaution gilt § 551 BGB. Demnach kann der Mieter die Kaution in 3 Raten zahlen. Eine vereinbarte Fälligkeit bei Mietbeginn ist unwirksam.

    Da die Kaution eben nicht bei Mietbeginn fällig ist, erübrigt sich die Überlgung, ob eine spätere Fälligkeit vereinbart werden müsste.
    Eine spätere Fälligkeit kann aber selbstverständlich vereinbart werden. Insbesondere kann der Vermieter dem Mieter natürlich eine Ratenzahlung über den gesetzlichen Zeitraum hinaus einräumen. Dazu wäre allerdings tatsächlich eine Vereibnarung erforderlich.

    Die Fälligkeit der Miete kann durchaus abweichend von § 556b Abs. 1 BGB vereinbart werden. Es gibt soweit kein Verbot für zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen. Die entsprechende Passage in Abs. 2 betrifft nur den Abs. 2 und damit die Aufrechnung des Mieters gegen die Miete.
     
  10. #9 Thomas123, 07.04.2008
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Hilf mir einer mal aufs Pferd!
    Hab ich das richtig verstanden: Vor 3 Monaten (also im Januar Mietvertrag abgeschlossen mit Mietbeginn zum 01.04.2008?
    3 Wochen nach Abschluß des MV gekündigt, also Ende Januar? Am 1. April keine Miete gekriegt?

    Sowas hatte ich auch mal: Da hab ich mit dem Mieter vereinbart: Kündigt der Mieter vor Beginn des Mietverhältnisses den Vertrag, so ist für einen Monat die Miete zu zahlen. Damit war er einverstanden....ich hatte mich natürlich vorher über ihn erkundigt... siehe unten den Leitspruch! :lol!!

    mein Mieter war (und ist) bisher ganz in Orndung.....

    Den Schlüssel hätte ich ihr auch nicht gegeben.....

    Den Schlüssel samt Mietvertrag gibts bei mir nur, wenn die Kohle, also die 1. Miete und Kaution bar auf dem Tisch liegen.

    Rechtslage hin, Rechtslage her....hilf dir selbst dann hilft dir Gott... der Staat tuts nicht und unterstützt mich auch nicht......im Gegenteil....:wink

    Naja, und ob in dem Fall noch was rüberkommt......außer Ärger..... :gehtnicht
     
  11. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Nun ja, man darf zwar die Fälligkeit der Mietzahlung von der gesetzlichen Regelung abweichend vereinbaren, dies kann jedoch ganz unangenehme Rechtsfolgen haben.

    Dies war z.B. vor der Mietrechtsreform der Fall, da war gesetzlich die Miete nachschüssig fällig und wurde im Mietvertrag vorschüssig vereinbart.
    Dies hatte zur Folge, dass viele Gerichte die üblichen Vereinbarungen zur Aufrechnung Minderung als ungültig bewerteten.

    Das was vor der Mietrechtsreform ganz böse war und den Mieter unangemessen
    benachteiligte wurde mit der Mietrechtsreform Gesetz und damit gut.

    Man darf davon ausgehen, dass die Frist zur Mietzahlung gesetzlich geregelt war.
    Damit hat der Vermieter zu Mietbeginn kein Zurückbehaltungsrecht, wenn die Miete
    noch nicht eingegangen ist.

    Bezüglich der Kaution wird in der Literatur ein Zurückbehaltungsrecht der Wohnung
    bejaht, wenn die erste Rate nicht gezahlt wurde, denn die 1. Kautionsrate ist zu Mietbeginn fällig (soweit nichts anderes vereinbart wurde).

    Danach wäre der Wohnung zurecht zurückgehalten worden und der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet.
     
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