Keine Rechte im Zweifamilienhaus

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von jamie, 25.01.2007.

  1. jamie

    jamie Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    im August vergangenen Jahres bin ich in ein Zweifamilienhaus gezogen. Der Vermieter hat seinen Lebensmittelpunkt in einem anderen Bundesland und ist nur gelegentlich vor Ort.

    Mein Mietvertrag besteht aus 36 Seiten. :motzki

    Da mein Vermieter kaum anwesend ist, bin ich verdonnert worden, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu 75% zu tragen. Es gibt keine Wasseruhren und keine Wärmemengenzähler. Ich kann natürlich nicht kontollieren, ob er die Heizung bis oben aufgedreht hat. Alle anderen Kosten, welche es auch immer sein mögen, werden auf Qm umgelegt.

    Ich bewohne die EG. Im MV erlaubt mir der VM Gartennutzung. Der Garten ist nicht mitvermietet. Allerdings habe ich die Pflichten wie bei einer Gartenmitvermietung. Sollte ich den Garten nicht pflegen (so wie er aussieht, hat er noch nie wirkliche Pflege gesehen), würde mein VM einen Gärtner bestellen und die Kosten mir allein in Rechnung stellen. Schließlich hätte ich die Pflicht zur Gartenpflege unterschrieben. Ich muss dazu sagen, dass mir der Vermieter aber kaum Rechte bezüglich des Gartens einräumt. Er hat alles zuwachsen lassen- es von seinem toten Vater übernommen und so soll es auch bleiben. Es kommt kaum Licht ins WZ, weil die Bäume schon irrsinnig hoch sind. Einen kleinen Lebensbaum durfte ich nach Rücksprache nicht entfernen.

    Im MV lese ich:
    "Dem Mieter obliegt, abwechselnd mit den ebenfalls vertraglich verpflichteten anderen Mietparteien; ......
    die Reinigung...Beseitigung von Schnee und Eis...."

    Der Anhang" abwechselnd mit den ebenfalls vertraglich verpflichteten anderen Mietparteien..." ist durchgestrichen. Demnach hat er alle Pflichten auf mich allein abgewälzt - meint er. :vertrag

    Ist das korrekt??? Verstößt das nicht gegen Treu und Glauben??? Ich soll alles allein sauberhalten: Treppenhaus, Waschküche, Kellerzugang, Kellertreppe, Garagenzufahrt (seine natürlich auch), Gehweg vor dem Haus, hinter dem Haus (ist auch ein Gehweg), Vorgarten, Eingangstür, Zugang zur Eingangstür, etc... :stupid

    Ich beziehe eine 60qm Wohnung und zahe dafür 350,- € Kaltmiete. Habe ich mich zusätzlich noch zum Sklaven meines Vermieters gemacht??? :ätsch Der Stiefvater vom Vermieterr wohnt in der gleichen Stadt und kontolliert zwischenzeitlich den Zustand des Hauses. Freitagmittag, nach dem großen Sturm, tauchte er bei mir auf und teilte mir mit, dass ihn die Nachbarn anriefen und sich wegen dem Dreck auf dem Gehweg HINTER dem Grundstück beschweren. Ich hätte den Sturmdreck (der aus seinen Tannen besteht) unverzüglich zu beseitigen. Die abgefallenen Äste vor dem Haus hätte ich ebenfalls zu beseitigen.

    Muss der Vermieter gar nichts machen? Das ist doch unsozial. ICh muss auch den Schneedienst allein verrrichten. Und sollte ich nicht können, muss ich auf eigene Kosten Ersatz beschaffen.

    Übrigens: Die Mülltonne soll ich auch allein bezahlen, weil mein VM sie ja nicht nutzt. Ob ich eine Tonne brauche oder nicht, danach fragt keiner. Ich MUSS sie ganz bezahlen. :vertrag

    HILFE!!! Was soll oder kann ich denn tun??? Hat jemand Rat?? :help

    Viele Grüße jamie
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Also was die Heizkosten angeht ist er zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nach Heizkostenverordnung verpflichtet da er nicht dort wohnt uns somit der Ausnahmeparagraph nach HKVo nicht greift.

    Heizkosten können ohne Messung auch nur nach m² beheizbarer Fläche oder umbautem Raum abgerechnet werden. Da keine Messung erfolgt bist Du zusätzlich berechtigt 15% der Heizkosten einzubehalten.

    Alles nachzulesen in der Heizkostenverordnung.

    Wenn der Vermieter normalerweise dort wohnt nur eben nicht immer da ist, ist er von der verbrauchsabhängigen Abrechnung befreit. Dann muß er aber dennoch nach m² oder m³ umbautem Raum abrechnen. Ein 15%iges Kürzungsrecht hättest Du dann allerding nicht.

    Für die Wasserabrechnung gillt selbiges. Allerdings ist hier auch eine Abrechnung nach Personenzahl zulässig.
     
  4. ragü

    ragü Neuer Benutzer

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    Vorsicht!

    § 2 HeizkostenVO beachten. Die Anwendung der HeizkostenVO könnte hier ausgeschlossen sein, da Sie in einem Zweifamilienhaus wohnen und die andere Wohnung vom Vermieter bewohnt sein könnte.

    Ich rate, den Mietvertrag vom Mieterverein prüfen zu lassen.

    Grundsätzlich können die Parteien derartige Regelungen treffen. Allerdings dürften einige gegen Treu und Glauben verstoßen, vorallem, wenn sie nur einseitig dem Vermieter dienen.

    ragü
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Treu und Glauben kommt immer dann, wenn man nichts konkretes hat. :zwinker
    Im Einzelfall mag die eine oder andere Vereinbarung vielleicht unwirksam sein.

    Die pauschale Begründung, die Regelungen würden "nur einseitig dem Vermieter dienen" und würden deshalb gegen Treu und Glauben verstoßen ist aber sicher nicht haltbar. Dass alle genannten Vereinbarungen letztlich für den Vermieter vorteilhaft sind ist zunächst als Umsetzung des erwarteten tatsächlichen Nutzungsverhaltens zu sehen. Gesteht man den Parteien zu, die tatsächliche Kostenverursachung bei der Umlagevereinbarung zu berücksichtigen, kann das Ergebnis dieser Berücksichtigung doch wohl nicht deswegen gegen Treu und Glauben verstoßen, weil nur der anwesende Nutzer Müll verursacht, Wasser verbraucht u.s.w. und damit auch wesentlich stärker belastet werden soll als der nicht anwesende Nutzer. Ich würde einfach mal unterstellen, dass der redlich und anständig denkende und handelnde Nutzer bereit ist, seinen Verbrauch selbst zu zahlen und nicht von anderen Geschenke verlangt. Eine Unwirksamkeit wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben scheint mir also äußerst zweifelhaft.

    Andere Kriterien werden nach AGB-Recht anzulegen sein. Dazu wäre zunächst festzustellen, ob das AGB-Recht greift oder ob es sich um einen Individualvereinbarung handelt.
    Bei einer Individualvereinbarung wird man davon ausgehen können, dass die pauschalisierte Berücksichtigung der Nutzung bei der Kostenverteilung nicht als sittenwidrig angesehen werden kann und auch mit Treu und Glauben vereinbar ist.
    Formularklauseln könnten unwirksam sein nach § 305 c BGB, wenn die Klauseln "nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht", wenn die entsprechenden Klauseln also irgendwo im Vertrag "versteckt" sind. Dazu liegen hier keine Informationen vor.
    Weiter könnten Formularklauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, "wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen". Worin mag denn die unangemessenen Benachteiligung bestehen, wenn der Mieter verpflichtet ist, seinen Verbrauch auch zu bezahlen? In Betracht käme vielleicht eine Unwirksamkeit nach § 307 Abs 1 Satz 2 BGB, wenn "die Bestimmung nicht klar und verständlich ist". Ich sehe zwar nicht, was bei der Kostenverteilung unklar oder unverständlich sein sollte, aber man kann nie wissen...

    Der Mieter ist übrigens keineswegs dazu "verdonnert worden, die verbrauchsabhängigen Nebenkosten zu 75% zu tragen". Vielmehr hat er, offenbar in Kenntnis der Anwesenheitsdauer des Vermieters, eine Vereinbarung über eine bestimmte Kostenverteilung abgeschlossen.
     
  6. jamie

    jamie Neuer Benutzer

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    Hallo,

    herzlichen Dank für die Antworten. Die sich in erster Linie auf die Nebenkosten bezogen. Mir ging es dabei aber darum, zu verdeutlichen, dass mein Vermieter alles gut durchdacht hat um möglichst kostengünstig das geerbte Haus weiter tragen zu können.

    Was die Heizkosten betrifft, so wird seine Wohnung auch im Winter beheizt. Dabei kann ich nicht feststellen, ob er die Heizung auf 15 oder 20 Grad stellt. Und ich bin auch wochenlang im Jahr nicht zu Hause. "Geschenke" erhalte ich mit 75%er Kostenbeteiligung wohl ganz sicher nicht! Schließlich heize ich auch nicht bis 25 Grad. Im Übrigen handelt es sich bei mir ganz klar um einen 1-Personenhaushalt.

    Wenn ich noch einen Zweitwohnsitz habe, kann ich auch nicht sagen, ich zahle keinen Müll, weil ich an meinem Hauptwohnsitz bereits Müllgebühren zahle. Wen interessiert das? Bei mir fällt auch kaum Müll an, so dass ich die Tonne seltenst nutze.

    Mein Vermieter mahnte mich schriftlich an und teilte mir mit, dass ich meinen Pflichten (welche genau?) nicht nachkomme. Er meint, ich sei für die Sicherheit und Werterhaltung des "Anwesens" zuständig. Ist das nicht tatsächlicher der VERmieter???

    Der Garten wurde jahrelang nicht gepflegt. Es wurde auch nichts gärtnerisch angelegt. Die Bäume (Fichten, und Kiefern) wuchsen in die Breite und Höhe. Im letzten Herbst hat er sie in der Breite gestutzt, weil sich die Nachbarn beschwerten. Das sieht natürlich auch nicht sehr schön aus, weil einige Bäume auf manchen Seiten gar nichts mehr tragen und/oder unten bis auf 2-3 Meter Höhe alles kahl ist. Der Rasen wird von mir regelmäßig gemäht. Anpflanzen kann man auch nichts, weil aufgrund der vielen (dichten) Bäume nichts wächst.

    Vor dem Haus steht ebenfalls eine Kiefer. Sie hat im Sturm viele große Äste verloren. Sie lagen verteilt auf der Straße und dem Gehweg. Ich habe sie an die Seite geschafft. Das heißt, sie liegen auf einer alten Hecke neben dem Baum. Mein Vermieter war zwar zwischenzeitlich da und meinte, es sei meine Aufgabe diese Äste zu zersegen und hinters Haus zu schaffen. Da ich mich weigere, wird er jetzt einen Gärtner beauftragen und mir die gesamten Kosten in Rechnung stellen. Kann er das???

    Mir geht es nur darum, dass es für ihn selbstverständlich ist, dass ICH ALLES mache. Er hat, auch wenn er anwesend ist keinerlei Verpflichtungen, die hätte er ja mir übertragen. DAS ist OK??? Ich habe von ihm auch keine Anschrift in Süddeutschland, wo er sich meistens aufhält. Im Mietvertrag steht die hiesige Anschrift.

    Rechte habe ich keine. Wenn es schneit, so soll ich den ganzen Tag über die Gehwege freihalten. Wenn ich arbeite, soll ich notfalls einen (für mich!) kostenpflichtigen Winterdienst beauftragen. Den Garten darf ich nicht gestalten - es soll alles so bleiben, wie es zu Lebzeiten des Vaters war.

    Ein Schmarotzer bin ich ICH sicherlich nicht. Diese Wohnung hatte einen blanken Estrichboden im Wohnzimmer (mit Zugang zur Terrasse). Ich habe auf eigene Kosten einen Fliesenleger bestellt und die Fliesen (25,-/qm) bezahlt. Die alte vergilbte Rauspunddecke rausgerissen, neue Unterkonstruktion errichten und Rigipsdecke einziehen lassen. Habe sämtliche Türen gestrichen und tapeziert.

    Nach meinem Einzug hat er sich über meine maisgelbe Wandfarbe beschwert und verlangt nach Auszug (auch nach nur einem Jahr) ein Weißen der Wände. Er droht mit Abzug meiner geleisteten Kaution.

    Ich zahle pünktlich meine Miete, halte meine Wohnung sauber und ordentlich, ebenso das Haus. Ich reinige das Treppenhaus, die Waschküche, den Keller, fege die Gehwege vor und hinter dem Haus, mähe den Rasen, reinige die Terrasse und die Kellertreppe...
     
  7. #6 Martens, 14.04.2007
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    moin Jamie,

    man muß zwei Dinge sauber auseinanderhalten:

    1. die Kostenverteilungen im Mietvertrag, den Du unterschreiben hast,
    2. Dein Gefühl, vom Vermieter drangsaliert, kontrolliert, benachteiligt etc. zu werden

    Zu Heizkosten hat Heizer schon etwas geschrieben, da ist die Vereinbarung unwirksam.

    Zu den weiteren Betriebskosten hat RMHV bereits etwas geschrieben, da wird das meiste wirksam sein.

    Die Verpflichtung zur Instandhaltung des Objektes kann nicht wirksam auf den Mieter abgewältzt werden, hier ist beim Garten genau zu prüfen, wo die Gartenpflege (umlegbar) aufhört und die Instandhaltung (nicht umlegbar) anfängt. Laub und Nadeln fegen ist aber umlegbar, so daß Du hier in der Pflicht bist.

    Die Verpflichtung zum Schneedienst wird oft den Bewohnern der EG-Wohnung übertragen, in anderen Häusern wird eine Firma bestellt und die Mieter tragen die Kosten, das hört sich erstmal ganz plausibel an.

    Du muß Dir vorhalten lassen, daß Du den Vertrag unterschrieben hast, er hat sich ja in der Zwischenzeit nicht plötzlich zu Deinem Nachteil verändert, oder?

    Auch der Zustand des Gartens wird vor Unterschrift unter den Mietvertrag schon so gewesen sein, wie Du ihn jetzt beschreibst, das sollte also keine Überraschungen beinhalten.

    Wenn Du dort wohnen bleiben willst oder mußt, wirst Du Dich arrangieren müssen.

    Beim Müll kannst und mußt Du schriftlich(!) darauf drängen, daß die kleinste Tonne bestellt wird, diese nur alle vier Wochen geleert wird oder wie auch immer das bei Euch läuft. Schon sind die Kosten minimiert.

    Instandhaltung, Sicherung und Werterhaltung sind Aufgaben des Eigentümers, dafür bekommt er die Miete. Es ist also an exemplarischen Punkten zu prüfen, ob es sich um Mieterpflichten oder Vermieterpflichten handelt.

    Mit dem Schwiegervater des Vermieters (oder seinem Kegelbruder oder dem Bürgermeister seines Zweitwohnsitzes ) brauchst Du nicht über den Garten zu diskutieren, das Gespräch würde ich höflich aber bestimmt beenden, wenn es mich nervt.

    Dann in Ruhe die erste Abrechnung abwarten, diese intensiv prüfen und dann sehen wir weiter.

    hoffe geholfen zu haben
    Christian Martens
     
  8. jamie

    jamie Neuer Benutzer

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    Hallo,

    vielen Dank für die wirklich schnelle Antwort.

    Mir geht es halt darum, dass meine Vermieter nicht konkret ist und permanent von Pflichten, Sicherheit und Werterhaltung spricht. Er möchte wohl eben, dass ich mich um alles kümmer, alles abwält weil er ja nun kaum da ist.

    Fakt ist, er bestellt jetzt einen Gärtner. Er hat im Februar Unkraut jähten bemängelt (ich wohne seit August dort und im Winter (und auch sonst nicht) wächst selbt hier kein Unkraut. Wie gesagt, vor lauter Bäume wächst hier sonst gar nichts. Und "Sturmsturz" hat er bemängelt. Das sind die abgefallenen Äste vor dem Haus. Und genau da weigere ich mich, die kleinzusägen und wegzuschaffen. Das nennt er allgemein Gartenpflege. Oder besser: Pflichten! Redet ständig davon, dass ich meinen "Pflichten" nicht nachkomme. Vielleicht hätte ich diese Äste halt nicht auf die Hecke, sondern vor seiner Garageneinfahrt legen sollen. Dann würde das zumindest nicht mehr zur Gartenplege gehören, oder? Hätte ich sie denn überhaupt von der Straße und dem Gehweg entfernen müssen? hat daruaf jemand eine Antwort??? Sonst lege ich ihm die Äste wirklich vor seiner Garage.

    Es gibt hier nur ein kleines Beet, in dem nichts gepflanzt ist. Die Bäume würden eh nur das Wasser ziehen. Ich würde das Beet mit Grassamen bestreuen. Er möchte das Beet aber behalten. Muss ich mich trotzdem darum kümmern?

    Er möchte alles so behalten. Ich darf auch keinen kleinen Lebensbaum entfernen und gegen etwas anderes eintauschen.

    Ich habe seine permanenten Mahnungen und Drohung mit dem Anwalt ignoriert. Die Rechnung mit dem Gärtner (also dass Entfernen der Äste) muss er halt einklagen.
    Ich scheue mich ganz sicher nicht vor Arbeit. ch mache hier ja schon alles alleine. Er kommt nur daher und sagt "machen!" Und zwar genau so was und wie er es will.

    Im Mietvertrag steht nur das, was ich bereits erwähnt habe. Dort steht nicht, dass ich ALLES machen muss. Bin ich Hausverwalter oder Hausmeister? Bekomme ich das bezahlt? NEIN! Aber genau diese Aufgaben und Tätigkeiten erwartet er von mir.

    Die Sache mit Ergeschosswohnung und alleinige Übertragung von Winterdienst ist so auch nicht erh ok. Der Vermieter muss diese Aufgaben gerecht verteilen. Das heißt doch, dass er ebenso in der Pflicht liegt, oder?
    "Dem Mieter obliegt, zusammen mit den anderen vertraglich verpflichteten Mietern,..." Zusammen mit den anderen verpflichteten Mietern hat er einfach durchgestrichen. Damit meinte er, dass ich alleine dafür verantwortlich bin. Ich habe es so gesehen, dass er die Zeile nur gestrichen hat, weil es ja sonst keine Mieter gibt.

    Fakt ist, ich habe eine 60 qm Wohnung in diesem Altbau gemietet, zahle 350,- Kaltmiete und habe einen Mietvertrag unterschrieben. Wusste nicht, dass in den 38 Seiten bereits ein Arbeitsvertrag integriert ist (woher sollten sonst die vielen Seiten herkommen!!??? :wand: :wand:)

    Wenn ich das ganze Haus gemietet hätte, dann wäre es mir schon klar. Mein Vermieter macht hier überhaupt nichts. Sollte während seiner Anwesenheit der Gehweg beschmutzt sein, zeigt er mir noch den Dreck, damit ich ihn entferne. Er selbst hat noch nie etwas gefegt, gereinigt, etc...

    Ich habe ihm schon das Angebot unterbreitet auszuziehen. Allerdings sollte ich dann einen Teil der Kosten für die Fliesen und Decke von ihn oder Nachmieter erstattet bekommen. Der Spaß hat mich 2000,- Euro gekostet. Hätte er die alte Holzdecke gespachtelt und gestrichen, dann hätte ich keine neue Decke reingezogen. Er hat sich aber geweigert.
    Er wäre bereit "auf Basis der von mir auszuhändigen Original-Quittungen, eine von ihm angemessenen Ablöse für die MATERIALkosten für Fliesen und Deckenrenovierung zu zahlen." Bei einem zugrundegelegten Stuerersatz von 30% und Rechnungen allein über Material in Höhe von 1100,-, lässt sich unschwer einschätzen, was er für angemessen hält. Zumal ich im Februar schon fast ein Jahr (???) die Fliesen (ab-) genutzt hätte.

    Er muss nichts - ich weiß. Aber genau deshalb kan ich nicht ausziehen. ich habe zuviel investiert. Und sollte ich mal gehen, werde ich die Fliesen ganz sicher nicht in der Wohnung lassen. Dafür zahle ich lieber noch ein paar hundert Euro.
     
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