Keinen Zugang zur vermüllten Wohnung. Welche Kündigung

Diskutiere Keinen Zugang zur vermüllten Wohnung. Welche Kündigung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Tag allerseits, folgender Sachverhalt: Vor 10 Jahren wurde eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Vor 2 Jahren zieht der Mann aus und ein neuer...

  1. #1 halunke, 07.05.2019
    halunke

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    Tag allerseits,

    folgender Sachverhalt:

    Vor 10 Jahren wurde eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet. Vor 2 Jahren zieht der Mann aus und ein neuer Lebenspartner ein. Ihr 7 jähriges Kind lebt auch noch in der Wohnung. Seitdem gehts mit Wohnung und Niveau bergab. Vertragspartner ist nur die Frau.

    Durch den Schornsteinfeger wurde ich zuerst auf den desolaten Zustand der Wohnung aufmerksam gemacht. Ich habe mich daraufhin mit dem Betreuer (kein Vormund, nur unterstützend tätig) in Verbindung gesetzt und versucht einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, um mir die Mängel mal selbst anzusehen. Nach 4 mündlich vereinbarten Terminen, welche alle nicht wargenommen bzw. kurzfristig abgesagt wurden, habe ich mit 1 Woche Vorlauf schriftlich einen Termin angesetzt um die Schäden der Wohnung zu begutachten. Die Ankündigung habe ich mit Zeugen übergeben. Auch dieser Termin wurde nicht wargenommen.

    Folgende Schäden/Mängel sind mir ohne Zugang zur Wohnung bekannt:

    1. Nebenräume wie Keller und Gartenschuppen sind vollgemüllt bis unter die Decke. Im Gartenschuppen werden alte Matrazen gelagert, eine Wonne für jede Ratte. Neben dem daraus resultierenden Ungezieferbefall im Garten ist die Bausubstanz des Schuppens gefärdet. (Gemauert, Eichenbolen, Ziegeldach, Baujahr 1900, kein Gartenhaus oder so)

    2. In der Wohnung OSB Platten auf Eichendielen als Bodenbelag; darüber Laminat (wie gesagt: Baujahr 1900) . Die OSB Platten sind auf einer Fläche von 2-3 qm durchgefault, sodass der Boden ein Loch! hat. Schimmelbildung an der Wand erkennbar. Es ist allerdings keine Feuchtigkeit messbar (in den Flur haben Sie mich gelassen) sodass ich davon ausgehe, dass der Hund die Ecke solange bepinkelt hat bis es halt durch war. OSB Platten habe ich austauschen lassen. Die Wohnung ist zudem ziemlich vermüllt.

    3. Vermietet ist die Wohnung an die Frau. Den Lebensgefährten hat Sie einziehen lassen, der hat seine Tochter einziehen lassen, die hat Ihren Freund einziehen lassen. Jeweils ohne Zustimmung des Vermieters.

    Ich sehe folgende Möglichkeiten zur Kündigung, bin mir aber über den Ablauf nicht sicher

    1. Zugang zur Wohnung verweigert. Pflichtverletzung aus MV und BGB. Muss ich, nachdem der schriftlich vorgebene Termin nicht wahrgenommen wurde eine Nachfrist setzen oder reicht das als Kündigungsgrund aus?

    2. § 543 (2) BGB Vernachlässigung der Mietsache. Der Mangel im Flur (Loch) wurde behoben. Weitere Mängel in der Wohnung konnte ich leider nicht begutachten weil ich nicht weiter als bis in den Flur gelassen wurde. Reicht der Schuppen hierfür aus? Ist lt. Mietvertrag mitvermietet.

    3. Unerlaubte Überlassung an Dritte (Tochter des Lebensgefährten und deren Freund) ? Hier sehe ich die Schwierigkeit Nachzuweisen das es sich nicht um Besuch handelt. Lt Nachbarn wohnen die da dauerhaft aber bezeugen wird das keiner.

    4. Tierhaltung. Die Töle bellt den ganzen Tag und kratzt an der WE Tür. Ob Sie für das Loch im Boden verantwortlich ist kann ich nur vermuten.

    5. Hatte mir überlegt dem Mieter anzubieten auf jeglichen Schadenersatz zu verzichten wenn er selbst kündigt. Die Wohnung ist ein Fall für die Kernsanierung und beim Mieter ist nix zu holen. Auf den Kosten bleibe ich also ohnehin sitzen.

    Vieleich fällt euch ja noch eine weitere Möglichkeit oder eine sinnvolle Kombination der Punkte 1-4 ein, oder Ihr habt ähnliche Erfahrungen gemacht. Mein Wunsch ist den Mieter möglichst schnell, rechtssicher und nachhaltig aus der Wohnung zu bekommen.

    LG und danke für eure Meinungen.



    Unerlaubte
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 07.05.2019
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    Fachanwalt beauftragen.

    Schon mal auf Duldung geklagt?
    Ein Kündigungsgrund liegt er nach erfolgreicher Duldungsklage + weiterhin verweigertem Zutritt bei berechtigtem Interesse des VM vor.

    Das kann dir nur ein Richter sagen. Selbst ein Anwalt kann sich nur auf Gesetztestexte und Erfahrungswerte bei seiner Einschätzung der Sachlage stützen und damit eine individuelle Risikoeinschätzung abgeben.
    Ein Forum nur auf persönliche Meinungen, (teilweise) auch mit Fachwissen untermauert.

    Ist das so oder nur deine Vermutung?
    Wer das ganz sicher dauerhaft beobachtet ist der Mann im Mond. Den vor Gericht zu einer Zeugenaussage zu bewegen, gilt aber als ziemlich aussichtslos.

    Erlaubte oder geduldete Tierhaltung ist kein Kündigungsgrund. Den Hund kann man abschaffen, wo bleibt dann die Kündigungsgrundlage?
    Möchte du dann kündigen mit "der Mieter hatte einen Hund" ?

    Kann man versuchen. Aber:
    - Woher kommt die neue Wohnung?
    - Wer zahlt den Umzug?
    - Wer zahlt die Differenz der Miethöhe? Bei Neuvermietung ist die Miete oft höher als in laufenden Mietverhältnissen.



    Kannst du die Gefährdung der Bausubstanz nachweisen oder ist das nur deine Theorie, insbesondere der Ungezieferbefall.
    Ratten zerstören keine gemauerten Wände, evt. Düfte bekommt man problemlos aus Holzdielen wieder raus.
    Eichendielen oder -bohlen liegen da garantiert nicht, außer das Gartenhaus war mal ein Lustschlößchen... Da liegt ziemlich sicher Fichte oder Buche.

    Auch hier liegt garantiert keine Eiche, sondern Fichte oder Buche.
    OSB-Platten drauf + Laminat, na wer hat das denn verlegt?
     
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  4. #3 halunke, 08.05.2019
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    Bisher nicht
    Das ist schon so. Gemeldet sind alle in der Obdachlosenunterkunft, da würde ich auch lieber in ner Wohnung leben. Ich habe Sie in der Betriebskostenabrechnung (Personenabhängiger Abrechnungsschlüssel) berücksichtigt. Bisher ohne Monierung. Ist aber trotzdemsicher schlecht nachzuweisen
    Der Mieter gehört zur Kategorie "ist mir egal" Ich setze in diesem Fall voraus das er den Hund nicht abschafft bzw nicht mal den Brief öffnet in welchem die Tierhaltung abgemahnt wird.
    Wenn ich einen Raum bis unter die Decke vollstelle sollte es klar sein das es ohne ausreichende Belüftung anfängt zu modern. Weiß jemand inwiefern ich hier einen Nachweis brauche? Stichwort Gutachter? Reicht eine schlüssige Begründigung. Ich meine wenn Ihr euere Wohnung in ein Feuchtbiotop verwandeln würde liegt eine Gefährdung der Bausubstanz ja auf der Hand. Wie konkret muss sowas nachgewiesen werden?

    OK die Frage war falsch gestellt. Wenn ich den Mieter zur Kündigung bewege und er nicht auszieht, wie sehen die Chancen einer anschließenden Räumungsklage aus?
     
  5. dots

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    Dir vielleicht.
    Vermutlich allen, die klar denken können, jedoch nicht.

    Wenn ich einen trockenen Raum mit trockenen Gegenständen bis wohin auch immer vollstelle und dafür sorge, dass keine Feuchtigkeit (vor allem feuchte Luft) hinein gelangt, sollte es auch dir klar sein, dass es selbst ohne ausreichende Belüftung nicht anfängt zu modern.

    Es reicht jedenfalls nicht, anzunehmen, dass irgendwer irgendwas in ein Feuchtbiotop verwandeln könnte.
     
  6. #5 halunke, 08.05.2019
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    Es handelt sich um einen 120 Jahre alten Schuppen der bis zum Anschlag mit Müll und Matrazen gefüllt ist und in dem fröhlich Ratten nisten. Nicht um ein Aktenlager. Ich glaube allen (die klar denken können) sollte bewusst sein dass das auf Dauer nicht gutgeht.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 08.05.2019
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    Ja und?
    Wäre ein Aktenlager denn besser?

    Mäuse sind übrigends prima Aktenvernichter und entegen vermutlich deiner Meinung:
    Mäuse und Ratten bevorzugen es trocken in ihren Nestern und sind sehr reinlich.
    Diese Nager als Indikator für Feuchtigkeit und Moder zu nehmen, funzt nicht.


    Geh zum Anwalt, wenn du diesen Mieter los werden, oder wenigstens in die vertraglichen Grenzen einweisen möchtest.
    Mit deinen Argumenten haut das nicht hin. Ohne fachlich kompetente Hilfe, wird sich gar nichts ändern, außer bei dir ein Nervenschwund einsetzten.
     
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    Du willst also dem Mieter etwas vorwerfen, was vielleicht/vermutlich/wahrscheinlich irgendwann mal eintreten könnte?
     
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  9. #8 Nochso'nTrottel, 08.05.2019
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    Der BGH hat schon 2013 geurteilt, dass eine Duldungsklage nicht Vorraussetzung fuer eine Kuendigung bei verweigertem Zutritt ist. Allerdings muss tatsaechlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen. Den Hinweis des Kaminkehrers + bereits durchgefaultem Teilen des Bodens wuerde ich bei einem Holzboden durchaus als Grund fuer berechtigtes Interesse werten. Schliesslich besteht nicht nur ein Risiko fuer die Bausubstanz, sondern auch fuer Leib und Leben der Bewohner, wenn da beispielsweise tragende Balken durchfaulen. Ob aber der Kaminkehrer im Zweifel vor Gericht als Zeuge zur Verfuegung steht und auch einem Richter das genuegt bleibt abzuwarten.

    Gibt es ein Ratten- BZW: Ungezieferproblem? Dann duerfte das (nach Einsatz eines Kammerjaegers mit entsprechendem Hinweis von ihm) und Abmahnung ein weiterer Baustein zur Kuendigung sein. Nur ein mit Geruempel vollgestopfter Schuppen eher nicht.

    Schwierig. Grundsaetzlich wohl ja, aber nicht wenige Richter duerften Deine Abrechnung der Nebenkosten nach Person als stillschweigendes Einverstaendnis werten.

    Gibt es Beschwerden der Nachbarn? Und zwar nachweisbare, massive Beschwerden? Wenn nein, steht eine Kuendigung wegen Haustieren immer auf sehr tönernen Fuessen

    Ich kann verstehen, dass Du die Bewohner loswerden willst. Wuerde ich auch wollen. Aber ich schliesse mich meinen Vorrednern an. Das wird nicht einfach und schreit geradezu nach einem Fachanwalt.

    cu
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 08.05.2019
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    Nein.
    Das von dir zitierte Urteil bezieht sich nicht auf allgemein Zutritt für den VM verweigert, sondern auf die Verweigerung Modernisierungs und Instandsetzungsmaßnahmen zu dulden.
    Also genau den Fall, der hier nicht zutrifft, denn für die Instandsetzung des Bodens, wurde wohl Zutritt gewährt.
     
  11. #10 ehrenwertes Haus, 08.05.2019
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    Ich frage mich ja auch woher diese Erkenntnis stammt:
    Ohne eingehendem Blick in den Schuppen, kann man diese Kenntnisse nicht erlangen. Oder war das per Röntgenblick durch die Wände und geschlossene Türen?
    Also Wer hat da reingesehen?
     
  12. #11 halunke, 09.05.2019
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    In den Schuppen kann ich rein da die Tür vor Müll nicht mehr zugeht.

    Danke für die hilfreichen Kommentare.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 09.05.2019
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    Und wer hat dir das erlaubt, außer du selbst? Der Schuppen ist doch mitvermietet, oder nicht?
     
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Keinen Zugang zur vermüllten Wohnung. Welche Kündigung

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