Keller 5 cm unter Wasser - Im Mietvertrag erwähnt - Hat Mieter Schadensanspruch

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Andree, 25.07.2014.

  1. #1 Andree, 25.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 25.07.2014
    Andree

    Andree Neuer Benutzer

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    Ich habe in einer meiner Mietswohnungen einen betonierten Keller, bei dem ich eine undichte Stelle einfach nicht finden kann. Häufig nach der Schneeschmelze steht wegen Hochwasser im nebenan vorbeifließenden Fluss ein paar Tage das Wasser max. 5 cm im Keller.
    Entsprechend habe ich den Keller nie mitvermietet. Nun haben mich die letzten Mieter beim Mietvertragsabschluss gebeten, diesen benutzen zu dürfen. Ich habe sie ausdrücklich darauf hingewiesen, dass der Fluss bei Hochwasser dafür sorgen kann, dass 5 cm Wasser im Keller stehen. Das war ihnen egal und aus Gutmütigkeit habe ich (ohne Mietpreiserhöhung) zugestimmt. Ich dachte mir, wenn sie z.B. Fahrräder rein stellen und das ganze auf Paletten stellen, ists ok.

    Um sicher zu gehen habe ich das folgendermaßen im Mietvertrag festgehalten:
    Es wird zwischen beiden Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart, dass der Keller nicht zu dem unter § 1 dieses Mietvertrages bezeichneten Mietgegenstände gehört und das Nutzungsrecht für den Keller nicht an diesen Mietvertrag gekoppelt ist. Allerdings setzt die Nutzung des Kellers die Nutzung einer Wohnung im Haus voraus. Die Nutzung des Kellers ist entgeltfrei. Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Lagerung von Gegenständen, insbesondere auch feuchteempfindliche Gegenständen wegen der im Keller herrschenden Feuchtigkeitsverhältnisse auf eigenes Risiko geschieht und dass daraus durch den Mieter keinerlei Ersatzanspruche ableitbar sind.

    Und wie es kommen musste stand nach den extremen Regenfällen die letzten Tage das Wasser im Keller. Die Mieter haben total hysterisch nachts um halb 1 angerufen, ich solle sofort den Keller auspumpen und Sie wollen die beschädigten Möbel usw. ersetzt. Da ich beruflich unterwegs bin, kann ich mir das Drama erst morgen anschauen, aber der Keller soll wohl absolut vollgestellt sein und alles beschädigt.

    Ich habe sie darauf hingewiesen, dass es im Mietvertrag steht und auch bei der Besichtigung mehrmals darauf hingewiesen wurde, aber sie meinten, da stehe "Feuchtigkeitsverhältnisse" was nichts mit 5 cm Wasser zu tun hat... Außerdem sei das bei der Besichtigung / Mietvertragsunterzeichnung nie angesprochen worden (was Quatsch ist!)
    Bis auf weiteres wollen sie keine Miete mehr bezahlen um den Schaden teilweise abzudecken und da sie mit der letzten Miete eh im Rückstand waren wird die auch gleich mal einbehalten.
    Da sie in zwei Monaten ausziehen habe ich keine Lust klein bei zu geben und zu meiner Versicherung zu rennen bzw. den Schaden selber zu bezahlen. (Denen traue ich auch zu, dass sie den ein oder anderen Gegenstand noch runter gestellt haben, den sie eh mal neu haben wollten.)
    Will aber auch verhindern, dass es zu einer teuren Gerichtsverhandlung kommt bei der das Wort "Feuchtigkeitsverhältnisse" womöglich tatsächlich zu meinem Nachteil ausgelegt wird...

    Gelernt habe ich jetzt schon und werde den Keller nie mehr dazugeben.

    Wie seht ihr diese missliche Lage? Danke!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Modernfamily, 25.07.2014
    Modernfamily

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    Denke du bist raus

    Denn der Keller war eindeutig nicht Bestandteil des Mietvertrages.
    Ich würde die Mieten einfordern mittels Mahnbescheid und keinesfalls
    Klein beigeben. Dreiste Mieter!
     
  4. #3 Olbi, 25.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 25.07.2014
    Olbi

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    Ich würde es der Versicherung melden, allerdings mit der Vorgeschichte und dem Umstand, dass die Mieter wussten, was sie dort gemietet haben.

    Der Vorteil an der Versicherung ist der, dass es eine "passive Rechtsschutzversicherung" ist. Sie wehrt also alle unberechtigten Forderungen ab.

    Und Du kannst Dich schön zurücklehen und das Schauspiel genießen. Sollen die sich doch mit der Versicherung rumschlagen, und Du verweist, bei Rückfragen der Mieter, an die Versicherung. Sind doch nur noch zwei Monate.
     
  5. Andres

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    Ich verstehe nicht, warum du vermeiden wolltest, dass ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Keller entsteht - es hat jedenfalls nicht funktioniert. Der zweite Satz stellt unmißverständlich klar, dass der eine Vertrag ohne den anderen Vertrag nicht entstanden wäre.


    Aus irgendwelchen Gründen glauben viele Leute, dass man Verträge immer möglichst geschwollen formulieren muss - das kommt dann dabei raus. Wenn du stattdessen den Sachverhalt einfach, klar und deutlich erklärt hättest, wie du das auch hier im Thread gemacht hast, wäre die Chancen, einen wirksamen Haftungsausschluss vereinbart zu haben, wesentlich besser.

    In dieser Formulierung wird man sich immer fragen, was "Feuchtigkeitsverhältnisse" sind. Ganz ehrlich: Ohne deine Erklärung hätte ich dabei auch nicht gerade an eine Überschwemmung gedacht.

    Mündliche Absprachen kannst du jedenfalls vergessen - wirst du nie nachgewiesen bekommen.


    Guggst du § 390 BGB. Solange du die Forderung nach Ersatz der Schäden bestreitest und sie auch nicht gerichtlich festgestellt ist, ist eine Aufrechnung nicht zulässig.


    Naja, zu einem dieser Szenarien wird es wohl kommen - außer die Mieter kapitulieren. Wenn die Mieter solvent sind, wäre es eine denkbare Vorgehensweise, einen Ersatzanspruch zu bestreiten und dann ganz einfach für die Miete einen Titel zu erwirken. Das ist relativ billig und hat ganz gute Erfolgsaussichten. Wenn die Mieter dann ihren Schaden ersetzt haben wollen, müssten sie dich verklagen. Das ist eine andere Größenordnung, als die Miete einzubehalten ...

    Wenn der Schaden aber von einer Versicherung abgedeckt ist, erscheint mir das mit Abstand der einfachste Weg, Stress zu vermeiden.
     
  6. Andree

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    Das ist recht einfach erklärt: Für alle Wohnräume im Mietvertrag habe ich die Verantwortung, sie bewohnbar zu halten und bei Schäden Reparaturen vorzunehmen (z.B. die undichte Stelle beseitigen). Ensprechend habe ich den Keller nicht als Wohnraum im Mietvertrag. Ich überlasse ihn also kostenlos ohne Schadensersatzansprüche gegenüber mir.
    Andersrum habe ich aber ausgeschlossen, dass der Keller noch genutzt werden kann, wenn die Mieter bereits ausgezogen sind. Nicht das sie meinen, als Ex-Mieter ihren Kram weiterhin kostenlos im Keller lagern zu können.


    Das mit dem geschwollen Schreiben passiert einfach, wenn man sich durch 10 Seiten Mietvertrag durchliest. Da ist man danach total auf der Spur. Im Nachhinein unklug von mir, aber der Satz
    auf eigenes Risiko geschieht und dass daraus durch den Mieter keinerlei Ersatzanspruche ableitbar sind
    müsste mir doch helfen...


    Die Vorgehensweise mit der Versicherung wie Olbi es schildert war auch meine Idee. Die Mieter sind beruhigt und denken, sie bekommen den Schaden ersetzt. Die Versicherung braucht ewig, bis sie mal voran kommen und entsprechend zieht der Mieter im Frieden aus, bevor die Versicherung ihnen mitteilen kann, dass sie keine Ansprüche haben... Soweit die Theorie.
     
  7. #6 Modernfamily, 25.07.2014
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    Find ich gut

    :finger006:
     
  8. Andres

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    Es handelt sich um einen Mangel, der bereits zu Beginn des Mietverhältnisses bestand und der dem Mieter bekannt war - das hätte man mal lieber in den Vertrag schreiben sollen! Da die Mietsache nicht grundsätzlich ungeeignet für den Gebrauch ist (man müsste ja eigentlich das ganze Zeug nur in Regale [rostfrei wäre schön] stellen bzw. auf dem Boden nur unempfindliche Sachen abstellen), gibt es weder einen Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels noch auf Mietminderung oder gar Schadenersatz.


    Ok, ich verstehe jetzt, was du willst. Das funktioniert so aber nicht.


    Schau mal bitte den Anfang dieses Satzes an. Ach ja, ich weise dich ausdrücklich darauf hin, dass Schweine fliegen können. ;)

    (Das ist schon in zweierlei Hinsicht ein gutes Beispiel, denn selbst wenn wir vereinbaren würden, dass Schweine fliegen können, gäbe es da noch kleinere Probleme. Einen generellen Haftungsausschluss finde ich immer schwierig.)


    Schon in der Theorie musst du aber damit rechnen, dass der Mieter bis zum Auszug keine Miete mehr zahlt. Darum solltest du dich auch noch kümmern - zusätzlich zur Versicherung.
     
  9. Andree

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    Was ich aber beton muss, der Keller war nicht in der Wohnungsanzeige und sollte nie vermietet werden. Auf dem Weg zum Heizraum haben die Mieter den Keller gesehen und darum gebettelt ihn nutzen zu dürfen.
    Ob der Keller ein Mangel hat oder nicht ist für den Mietvertrag meiner Meinung also unrelevant da er nicht mitvermietet wurde...
     
  10. #9 Sandro56, 28.07.2014
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    Wieder mal zeigt sich, dass Gutmütigkeit eine Eigenschaft ist, die man sich als Vermieter abgewöhnen muss.

    Die Formulierung "im Keller herrschenden Feuchtigkeitsverhältnisse" ist doch etwas unglücklich, allerdings frage ich mich, wie der Mieter unterschieden hat, welche Dinge Feuchtigkeit ertragen, 5 cm Wasser aber nicht? Ein Schrank ist feuchtigkeitsempfindlich, Bücher sind es, Elektrogeräte sowieso. Da ist die Ausrede, er wusste nur von Feuchtigkeit, nicht aber von stehendem Wasser, doch Schwachsinn.


    Ich bin kein Rechtsexperte und schlage mich selber auch gelegentlich mit Vertragsklauseln rum, die ich im Nachhinein so nicht mehr schreiben würde. Dennoch finde ich es einen wichtigen Aspekt, dass der Keller im Mietvertrag nicht bei den klassischen Mietgegenständen aufgelistet wurde. Vielmehr wurde er zur kostenlosen Nutzung überlassen. Hat das keinen Einfluss auf die Haftung?
     
  11. #10 Martens, 28.07.2014
    Martens

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    Vorschlag für`s Protokoll:

    Im vorliegenden Fall würde ich das Ende des Mietbverhältnisses abwarten, dann abrechnen und die offenen Posten beim Mieter einfordern, ggfs. gerichtlich.

    Christian Martens
     
  12. Andres

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    Nö. Die meisten haushaltsüblichen Elektrogeräte können bei nichtkondensierenden Bedingungen zumindest gelagert, viele sogar (dauerhaft) betrieben werden. Und mir fallen massig Dinge in meinem Keller ein, die man problemlos in einem solchen Raum lagern könnte, falls man sie über dem Pegel aufhängt oder in ein Regal stellt und nach einer Überschwemmung den Raum wieder trocken legt - was mit Rücksicht auf die Bausubstanz sowieso ratsam ist.


    Wie bereits geschrieben, handelt es sich hier um ein einheitliches Mietverhältnis. Typische Indizien:
    • Beide Verhältnisse wurden gleichzeitig (nicht nur am selben Tag und Ort, sondern sogar auf einem Blatt Papier mit einer Unterschrift) geschlossen.
    • Ohne das eine Verhältnis, wäre das andere nicht entstanden. (Das muss keine symmetrische Beziehung sein.)
    • Alle Räume sind auf dem selben Grundstück im selben Gebäude.
    Was man da schriftlich vereinbart ist ziemlich wurscht - das werden nie getrennte Rechtsverhältnisse werden. Ich komme daher zu einem anderen Ergebnis:

    Hauptsächlich sollte man sich die weit verbreitete "Das muss aber so gehen!"-Mentalität abgewöhnen. Es mag ja den eigenen moralischen Vorstellungen widersprechen, dass der Mieter aus einem (gefühlten) Geschenk auch noch Ansprüche ziehen kann. Im Kern ist die Sache aber identisch mit den hier regelmäßig aufschlagenden Vermietern, die ihrem Mieter "irgendwie" kostenlos eine Küche zur Verfügung stellen wollen, gleichzeitig aber nicht für die Instandhaltung zuständig sein möchten. Man muss ganz einfach akzeptieren, was geht und was nicht geht.


    Der Vorschlag von Christian Martens macht genau das.
     
  13. #12 Sweeney, 31.07.2014
    Zuletzt bearbeitet: 31.07.2014
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    Die Wortwahl "Feuchtigkeitsverhältnisse" mag etwas unglücklich sein und klingt eher nach einem Charlotte Roche Buch. Dennoch sollte die beispielhafte Begriffswahl von möglichen Fällen für den generellen Haftungsausschluss nicht relevant sein.

    Problamatischer sehe ich persönlich die Wirksamkeit des Haftungsausschlusses, der zum Nachteil des Mieters vereinbart wurde. Auch wenn der Keller unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurde, entbindet es den Vermieter nicht von seinen Pflichten.
     
  14. #13 Papabär, 31.07.2014
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    Hm_jaein ... wir haben so etwas schon mehrfach "durchbekommen" - und mind. 1 x auch gerichtlich. Allerdings formulieren wir etwas anders, so steht in den Mietverträgen unserer kritischen Objekte explizit drin, dass die Kellernutzung nicht Bestandteil des Mietverhältnisses ist. In einem separaten Satz steht dann so etwas wie "Falls dem Mieter ein Kellerraum zur unentgeltlichen Nutzung zur Verfügung gestellt wird übernimmt der Vermieter keine Haftung für ..."

    Eine Bindung der Nutzungsmöglichkeit des Kellers an die Mietdauer der Wohnung haben wir uns verkniffen ... da muss dann eben der Hausmeister bei der Wohnungsabnahme mal besser aufpassen (hat - zumindest in "meinem" Bestand - bisher noch nie Probleme gegeben).
     
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