Kellersanierung - muss Mieter Keller dazu räumen?

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Norbert König, 20.03.2013.

  1. #1 Norbert König, 20.03.2013
    Norbert König

    Norbert König Gast

    Guten Tag,
    mein Mieter hat im letzten Tag bemängelt, dass sein Keller
    feucht sei. Eine Prüfung hat ergeben, dass diese Feuchtigkeit
    höchstwahrscheinlich durch sein ganzjahres "rund-um-die-Uhr-Lüften"
    entstanden ist. Dies ist jetzt egal. Ich will den Kelleraum nun sanieren. Also den Putz neu machen und dabei auch gleich die Stromleitungen und Lampen neu machen, sowie ein neues Fenster. Dazu muss der Keller jedoch leer sein.
    1. Muss der Mieter den Keller räumen wenn ich ihn dazu auffordere?
    2. Wohin stellt der Mieter dann seine Sachen? Ich würde sagen er soll sie derweil in der Gagrage lagern. Was ist wenn er dies ablehnt?
    3. Wieviel % Miete könnte er mindern, denn ich denke dass er das macht.
    4. Wieviel Frist zum Räumen muss man hier setzen
    5. In der Hausordnung steht, dass die Kellerfenster nachts und bei Regen und Sturm zu schließen sind. Wenn er sich nicht daran hält, was kann ich dann machen?
    Danke, Gruss
    Norbert
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 20.03.2013
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Hallo Norbert,


    Nein, die Herstellung der Baufreiheit ist Sache des Vermieters.


    Die Fragestellung ist obsolet (siehe Pt.1). Hier wirst Du Dich aber letztlich mit dem Mieter einigen müssen ... sicherlich wird dabei auch die Dauer der Maßnahme eine Rolle spielen.


    Weswegen sollte er ... wegen der Sanierung oder wegen der Feuchtigkeit? Letzteres wäre ja offenbar vom Mieter verursacht - hier wäre eine Minderung dann nicht zulässig.

    Grundsätzlich lohnt sich hier auch ein Blick in den Mietvertrag ... oft sind Kellerräume als Bestandteil der Mietsache nicht genannt.


    Gar keine --> siehe Pt. 1


    Abmahnen - und notfalls das Mietverhältnis gem. §569 BGB kündigen. Evtl. könnte man auch auf dem Wege einer Unterlassungsklage ... aber da bin ich mir nicht sicher.

    Das Einfachste dürfte es sein, wenn sich das Fenster erst garnicht öffnen lässt - allerdings wird sich das wohl nicht immer umsetzen lassen.
     
  4. #3 Norbert König, 20.03.2013
    Norbert König

    Norbert König Gast

    Hallo Papabär,

    wie meinst Du das mit "nein, die Herstellung der Baufreiheit ist Sache des Vermieters"? Ich dachte ein Mieter muss solche Maßnahmen dulden und diese können leider nur gemacht werden, wenn der Raum leer ist. Denn hin- und herschieben geht nicht.

    Der Mieter wird natürlich niemals einsehen, dass er für die Feuchtigkeit verantwortlich ist und sicherlich mit Mietminderung kommen. Bevor ich da lange Klage wäre mir dies bei einer kleinen Minderung egal. Wie würden hier die Sätze liegen? 3-5% oder?

    Norbert
     
  5. #4 Papabär, 20.03.2013
    Papabär

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    Die Duldung einer Maßnahme - und die Schaffung der Baufreiheit haben aber nicht wirklich etwas miteinander zu tun. Letzteres wäre eine Mitwirkungspflicht ... und die hat der Mieter nunmal nicht. (z.B.: LG Berlin, Az. 65 S 62/08) <-- Hab´ leider keine Volltextversion im www. gefunden, daher kein Link.


    Da unsere Kristallkugel noch immer veschollen ist, wirst Du darauf keine eindeutige Antwort erhalten. Einem Mieter, der die 20m²-1Raum-Wohnung wegen des 60m²-Kellers angemietet hat wird ein Richter vermutlich mehr % zugestehen, als einem Mieter der eine 120m²-Wohnung mit einem 2m² großen Kellerverschlag hat.


    Mieter sehen ihr Mitverschulden nie ein ... auf so eine Diskussion würde ich mich auch garnicht einlassen (wenn´s vermeidbar ist). Und wenn ich ehrlich bin, interessiert es mich auch nicht, ob der Mieter versteht, warum z.B. das Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus nicht erlaubt ist. Dafür gibt es Hausordnungen ... deren Einhaltung tät mir schon vollauf genügen.

    Wenn Du als Vermieter einem Mieter erklären willst, dass er falsch lüftet, wirst Du immer auf taube Ohren stoßen. Unter den Stichworten "Keller Lüften Sommer" findet Tante Google aber ausreichend neutrale Quellen, auf die man einen Mieter notfalls hinweisen kann.
     
  6. Pitty

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    Du sanierst den Keller um im nächsten Jahr wirst Du die gleichen Probleme haben.

    Du musst erst einmal die Feuchtigkeit aus dem Keller bekommen, bevor man drinnen irgend etwas macht.:150:
     
  7. #6 Peter Schmitz, 21.03.2013
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    Dann möchte ich in dem Zusammenhang auch gleich mal eine Frage einwerfen:

    In einem Kellerbereich der mit Ställen von Mietern belegt ist muss eine Leitung repariert werden. Die Ställe sind abgeschlossen und mit Kram vollgepackt. Die Mieter sind nicht da oder unwillens die Ställe leerzuräumen oder auch nur aufzuschließen. Welche Maßnahmen darf ich treffen um das Rohr freizumachen? Zettel in Briefkasten mit Aufforderung sich zu melden und bei Nichtbeachtung einfach Knacken? Was passiert wenn bei der Räumung (die ich anscheinend ja selber machen muss) Gegenstände zu Bruch gehen?
     
  8. #7 Papabär, 21.03.2013
    Papabär

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    Das kommt darauf an ...
    Als erstes wäre hier wohl interessant, ob eine akute "Gefahr im Verzug"-Lage vorliegt (z.B. weil es sich um ein Gasrohr handelt). In solch einem Fall würde ich den Notdienst des Versorgers - hilfsweise die Feuerwehr - informieren. Bei denen gehört der Richter, der die Anordnung zur gewaltsamen Öffnung des Zuganges unterschreibt, quasi zum StAN-Material.

    Bei einem morschen Frischwasserrohr habe ich in einem ähnlichen Fall auch schon mal einen Rohrbruch abgewartet (das allerdings nur, weil der Keller ohnehin schon Hochwassererprobt ist und jedes neue Bohrloch erst mit so einer Dichtungsmasse gefüllt wird, bevor´n Dübel rein kommt). Meine Kontaktierungsversuche hatte ich sauber dokumentiert und hinterher alles (also incl. der Reparaturrechnungen) der Versicherung überreicht. Die haben artig gezahlt ... und dann einige der Kosten beim Mieter geltend gemacht (keine Ahnung, was daraus geworden ist ... interessiert mich dann auch nicht mehr).

    Ein entsprechend marodes Abwasserrohr innerhalb eines Mieterkellers hatte ich noch nicht ... aber ich denke hier wird man sich - nachdem man alles Zumutbare für eine Mitwirkung des Mieters unternommen (und dokumentiert!!) hat - am Besten ein oder zwei Zeugen suchen, denn Verschlag öffnen und das Rohr reparieren lassen. Wichtig wäre mir dabei, dass der Mieter hinterher den Erhalt sämtlicher Schlüssel des neuen Schlosses quittiert.

    So richtig zulässig ist das so zwar nicht, aber soweit mir bekannt, werden derartige Verfahren regelmäßig eingestellt. (Ich muss gestehen, so einen Fall hatte ich auch bei Wohnungsöffnungen noch nicht. Bei uns gab´s nie einen Kläger ... und in Risikofällen holen meine Hausmeister zu solchen Maßnahmen auch mal ´nen Funkwagen hinzu).



    Ja, auch!



    Dann haftest Du.
    Bei uns kümmern sich zumindest unsere Haus- Hof- und Wiesenhandwerker selber um die Baufreiheit ... und sollten auch entsprechend versichert sein.

    Ich hatte aber auch schon mal ´nen Anruf von einem verzweifelten Stuckateur, der seine Arbeit nicht beginnen konnte, weil die Mieterin einen hauchdünnen 300-Zoll Fernseher (jaa ... ist jetzt dramaturgisch übertrieben - aber jedenfalls ein sau-teures und super-empfindliches Gerät) im Wohnzimmer stehen hatte und seine Versicherung dies nicht übernommen hätte - da musste ich eine Spezialfirma mit der vorübergehenden Einlagerung beauftragen.
     
  9. #8 Peter Schmitz, 21.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.03.2013
    Peter Schmitz

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    Zählt "Keller steht unter Wasser/Fäkalien" mit Verdacht auf Rohrbruch als Gefahr im Verzug?

    Na schön, danke fürs erste. Sollten die Wohnungen jemals wieder frei werden werde ich versuchen die entsprechenden Ställe nicht wieder zu vermieten.
     
  10. #9 Papabär, 21.03.2013
    Papabär

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    Also wenn die Kloake bereits im Keller schwimmt und aus dem Mieterverschlag fleißig mit Nachschub versorgt wird, dann wäre das - zumindest für mich - ein ausreichender Grund ggf. auch die Feuerwehr zu rufen - oder die Tür quasi sofort zu öffnen (klar, vorher an der Wohnungstür klingeln/klopfen - Zeugen suchen würd´ ich schon noch).

    Wenn das Mauerwerk auf der Innenseite nicht ausreichen Wasserabweisend beschichtet ist, kriegst Du den Geruch sonst in den nächsten 20 Jahren nicht mehr raus - von den Schäden, die die in der Brühe enthaltenen Salze im Mauerwerk hinterlassen mal ganz zu schweigen. Und die ach so wertvollen Gegenstände des Mieters dürften ohnehin hinüber sein (dann muss er sich aber an seine Hausratversicherung wenden ... und Du bist wenistens hier fein raus).

    Aber eben erst wenn ...
     
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