Kellersanierung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Peter2433, 08.09.2015.

  1. #1 Peter2433, 08.09.2015
    Peter2433

    Peter2433 Gast

    Hallo zusammen,

    ich möchte bei einem vermieteten Haus den Keller von außen Sanieren, da dieser feuchte Wände aufweißt.

    Das heißt ich werde Abschnittsweise den Keller freilegen müssen die Wände abdichten und in diesem Zuge gleich eine Drainage sowie eine Sockeldämmung anbringen.

    Jetzt zu der eigentlichen Frage.

    - In welcher Form (ich denke schriftlich) und mit welcher Mindestvorlaufzeit muss ich dem Mieter mitteilen, dass ich diese Maßnahme plane.

    - Kann dieser mir diese Maßnahme untersagen
    - Ich denke durch den Baulärm und die Beeinträchtigung (saniert wird aber nur von außen) wird er eine Mietminderung wollen. Mit wie viel Prozent muss ich hier rechnen?

    Danke für eure Hilfe

    Mit freundlichen Grüßen

    Peter
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Es handelt sich um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB. Diese Vorschrift regelt den Großteil deiner Fragen.

    Eine Form ist bei Erhaltungsmaßnahmen nicht vorgeschrieben. Aus praktischen Gründen bietet sich aber eine schriftliche Ankündigung nach Art einer Modernisierungsankündigung an. Bei Modernisierungen hat die Ankündigung in Textform und 3 Monate im Voraus zu erfolgen. Auch wenn es nach dem Wortlaut der Vorschrift möglich wäre, die Ankündigung per E-Mail oder SMS durchzuführen: Wenn wichtig, dann Papier.

    Eine kürzere Frist ist vermutlich auch akzeptabel, aber solche Maßnahmen plant man ja nicht von heute auf morgen - warum also Stress riskieren?

    Es besteht auch eine gewisse Chance, dass man gar nicht ankündigen muss. Das wäre der Fall, wenn die Aktion nur mit einer "unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden" ist (§ 555a Abs. 2 BGB), insbesondere wenn der Außenbereich nicht mitvermietet ist (Vertrag prüfen) und bei der Aktion Lärm und Dreck nur in geringem Umfang zu erwarten sind. Auch hier ist man gut beraten, wenn man die Grenzen dieser Regelung nicht mit Gewalt ausreizt.


    Nein, Erhaltungsmaßnahmen sind zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB. Da er allerdings das Hausrecht in der Mietsache hat, könnte er dir und deinen Handwerkern den Zugang zum Garten/Außenbereich verweigern, sofern der mitvermietet ist. Dann wird es lästig, der Zugang wäre notfalls sogar einzuklagen. Letztendlich bleibt es aber bei Satz 1.


    Das kommt darauf an, zu welchen Beeinträchtigungen der Mietsache (s.o.) es kommt. Im besten Fall ist hier überhaupt keine Minderung zulässig. Ein gewisser Lärmpegel tagsüber und für eine begrenzte Zeit ist nämlich ganz einfach hinzunehmen. Daher Grundsatz bei Maßnahmen am Mietobjekt: Gut planen, zügig aber ohne Hektik durchführen, Beeinträchtigungen gering halten. Vielleicht wäre es in diesem Zusammenhang besser, in nicht zu vielen Abschnitten aufzugraben.

    Ansonsten ist bei Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten außerhalb der Wohnung oft mit 10-15 % zu rechnen. Das ist ein weiterer Grund für zügiges Arbeiten: Wenn die Aktion nur 3-4 Tage dauert, kommt bei üblichen Quoten kein großer Absolutbetrag heraus.

    Sofern man zum Mieter eine gute Beziehung hat, kann man das Thema Minderung auch vorab einvernehmlich regeln.
     
Thema: Kellersanierung
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