KfW-Kredit nehmen oder komplett bezahlen?

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Gregory, 15.05.2015.

  1. #1 Gregory, 15.05.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16.05.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    Ich will mir eine Wohnung für ca. 100.000€ zur Eigennutzung kaufen. Genau diesen Betrag hätte ich auch als Liquidität durch eine Schenkung (vorgezogenes Erbe) und könnte so eine Wohnung also "in einem Schwung" ohne Kredit und Schulden bezahlen.

    Ich habe aber evtl. eine bessere Idee und würde von euch gerne wissen, was ihr davon haltet: Ich lege nur 50.000€ Bar auf den Tisch und finanziere die anderen 50.000 über einen KfW-Kredit (Eigentumsprogramm) über 5 Jahre mit 0.85% Effektivzins. Die übrigen 50.000€ Liquidität lege ich z.B. als Festgeld für 5 Jahre zu 3% Zinsen () oder auch Tagesgeld mit ca. 1,2% Zinsen an. Ich sehe darin im Vergleich zum "Alles auf Einmal"-Zahlen folgende Vorteile:

    - Ich bekomme pro Jahr die Zinsen von meinen 50.000€ (natürlich abzüglich Kapitalertragssteuer). Wenn man mal nur von geringen 1,2% Zinsen ausgehen, wären das 600€ im Jahr, abzüglich Steuer 450€
    - Zusätzlich bekomme ich Wohn-Riester Förderung von 154€ pro Jahr
    - Mit Riester kann ich 2100€ pro Jahr von der Steuer absetzen, wodurch ich bei meinem aktuellen Einkommen ca. 800€ an Steuern spare

    An Kreditzinsen zahle ich pro Jahr 425€. Ergibt: 450 + 154 + 800 - 425 = 979€ die ich dadurch pro Jahr bekommen würde, also in 5 Jahren 4895€.

    Den Kredit würde ich von meinem Einkommen bezahlen und könnte ich in 5 Jahren stemmen. Mir ist klar, dass ich beim "Alles auf Einmal"-Zahlen das Geld statt zur Tilgung anderweitig investieren könnte. Bei äquivalent-sicherer Anlage in Festgeld mit 1,2% wären das nach meiner Rechnung aber nur 1829€ Rendite nach 5 Jahren im Gegensatz zu den 4895€ von oben.

    Was meint ihr? Hab ich was übersehen?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Anhalter, 16.05.2015
    Anhalter

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    Jaja... 3% Zinsen. Vööllig seriös und risikofrei....
    Aber immerhin netter Linkspam, hätte man fast glauben können.
     
  4. #3 Andres, 16.05.2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16.05.2015
    Andres

    Andres
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    Ja, einiges:


    Dass man für KfW-Darlehen Riesterförderung bekommt, wäre mir neu. Damit sinkt dein Überschuss ...

    ... bereits auf 25 € im Jahr, d.h. 125 € in 5 Jahren. Nebenbei ist es auch nicht ganz fair, mit den kompletten 154 € Zulage zu rechnen, weil die später versteuert werden muss.

    Für das Darlehen ist eine Grundschuld zunächst zu bestellen (ca. 550 €) und danach je nach Gusto auch wieder zu löschen (ca. 150 €). Das drückt die Rendite weiter.

    Außerdem könnte es schwierig werden ein Bank zu finden, die dir ein KfW-Darlehen ohne ein anderes Darlehen durchreicht. Von irgendetwas will die Bank schließlich auch leben.

    Zuletzt muss man diese Konditionen noch mit dem vergleichen, was eine "normale" Anlage des Teils deines Einkommens, den du hier für die Tilgung einplanst, bringen würde. Das sind bei flach gewähltem Tilgungsverlauf ca. 4800 € in 5 Jahren.


    Effektiv sind das nur noch 2,8 %. Und etwa so viel braucht man auch, wenn sich das überhaupt lohnen soll.
     
  5. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Guter Plan und mit einer besseren Anlage lässt sich die Rendite sogar noch steigern.
    Aktuell hab ich etwas für 6% an der Hand ;-)

    VG Syker
     
  6. #5 Gregory, 16.05.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    @Andres: Danke für die Hinweise. Ok dann fällt KfW-Darlehen weg aber was spricht gegen ein kleines Wohn-Riester gefördertes Darlehen von 21.000€, das ich z.B. über 10 Jahre abbezahle? Für das 21.000€ Darlehen zahle ich 2100€ Tilgung im Jahr, die ich dann von der Steuer absetze.

    Das wären 800€ Steuerersparnis + 154€ Förderung = 954€ im Jahr, was ca. 4,5% der Darlehenssumme entspricht. Sprich ich mache selbst ohne den Anlagegewinn der verbliebenen liquiden 21.000€ einen Gewinn, wenn das Darlehen weniger als 4,5% Effektivzins kostet.

    Habe ich wieder was übersehen?
     
  7. Pitty

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    Das das einfach zu viele Zinsen sind. Ich zahle für 100000 1600€ Zinsen im Jahr. Irgendetwas machst Du falsch. Ziel sollte es sein so wenig wie möglich an Zinsen zu zahlen. Dann zahle lieber Steuern, da Einnahmen, als das Geld an die Bank zu zahlen.
     
  8. Duncan

    Duncan
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    Der Egoist in mir argumentiert dann auch noch: bei Steuerzahlungen habe ich zumindest die theoretische Chance auch davon, zumindest indirekt, zu profitieren. Bei der Bank kann ich sicher sein, das Geld ist weg. Nebenbei sind KfW-Kredite dafür berüchtigt einen Pferdefuß eingebaut zu haben.
     
  9. #8 Gregory, 16.05.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    @Pitty: Was mache ich falsch? Du zahlst dann offensichtlich 1,6% Zinsen für deinen Kredit. Bei meinen 21.000€ wären das 336€ Kosten für den Kredit im Jahr. Demgegenüber stehen die erwähnten 954€ an Steuerersparnis + Förderung. Wo ist das Problem?
     
  10. Andres

    Andres
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    Du hast keine 2100 € Tilgung im Jahr sondern am Anfang weniger, am Ende mehr. Aber egal ...

    Ja. Du zahlst Zinsen für das Darlehen. Auch wenn das Darlehen wegen Riesterförderung steuerlich begünstig wird, müsste es doch eigentlich einleuchtend sein, dass da irgendwo Geld verschwinden muss - und in welche Richtung ...

    Ich will nicht bestreiten, dass du insgesamt eine positive Gesamtrendite erzielst. Bei ein paar Hundert € Riesterprämie wäre alles andere auch ziemlich seltsam. Es gibt aber bessere Möglichkeiten und traditionell fängt man mal mit den einfachen an:
    • Du hast einen größeren Betrag flüssig und willst eine Wohnung kaufen? Gut, dann machst du das auch. Ein gut geplantes Eigenheim ist nach wie vor eine der besten Investitionen, die man in seinem Leben machen kann.
    • Du hast monatlich etwas übrig. Gut, dafür gibt es viele Sparformen.
    • Du willst riestern. Auch gut, wenigstens bis zur vollen Prämienberechtigung.
    Dann ist die nächste Frage, wie man diese Ziele unter einen Hut bekommt. Warum soll ich Geld ausgeben, damit ich keine Miete mehr zahle, nur um dann Zinsen zu zahlen - vor allem wenn ich Alternativen habe? Irgendwie ist das unlogisch und unnötig kompliziert. Im Ergebnis gibt es dann eben an jeder Ecke irgendwelche Stolpersteine, wie oben schon beschrieben.

    Viel sinnvoller ist es, die beiden Ziele zusammenzufassen, die sowieso ähnlich ausgerichtet sind, nämlich die beiden Sparformen. Also bist du auf der Suche nach einer "klassischen" Riesteranlage, z.B. eine Rentenversicherung, ein Fondssparplan oder ein Banksparplan. Großer Vorteil dieser Riester-Variante: Sie ist unabhängig von deiner Wohnung. Du musst also weder nach Tilgung des Darlehens für die Wohnung auf eine andere Riester-Sparform umsteigen, noch bringt dich ein Umzug in eine andere Wohnung (z.B. berufliche oder familiäre Gründe, kann immer mal unerwartet passieren) irgendwie in Zugzwang.
     
  11. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,

    Die Darlehenstilgung ist steuerlich neutral ... Die ist also nicht zum absetzen.

    VG Syker
     
  12. Gegory

    Gegory Gast

    @Syker: Wie meinst du das? Ich kann bei einem riestergeförderten Kredit von der Tilgung pro Jahr maximal 2100€ von der Steuer absetzen.

    @Andres:

    Geld verschwindet nach meiner Rechnung vom Staat und geht zum einen zur Bank und zum anderen zu mir :)

    Weil die Zinsen in der Gesamtrechnung ja der Staat mit seiner Förderung übernimmt und unterm Strich für mich sogar noch was übrig bleibt.

    Mein Ziel war es eigentlich nicht zu riestern - ich habe schon anderweitig u.a. mit betrieblicher Altersvorsorge vorgesorgt - sondern die staatliche Förderung für den Erwerb von Wohneigentum mitzunehmen.

    Das ist in der Tat ein guter Punkt. Aber ich habe nicht vor, in meinem Leben nochmal länger als 4 Jahre zur Miete zu wohnen. Wenn ich mal eine größere Wohnung brauche, wird wieder eine gekauft. Aber um mich nicht zu sehr zu binden, würde ich den Kredit inzwischen auf 5 statt 10 Jahre anlegen.

    Der andere Nachteil ist natürlich, dass ich das gesparte Geld im Rentenalter nachversteuern muss. Da ich die Ersparnis aber wieder anlegen würde, sollte es insgesamt ein Gewinngeschäft bleiben.
     
  13. Andres

    Andres
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    Es gibt auch ein Steuerrecht jenseits von Anlage V ;)


    Genau. Wenn du stattdessen zu einer riestergeförderten Sparform greifst, verschwindet Geld beim Staat (Prämie, Steuererleichterung) und bei der Bank (Zinsen) und geht zu dir - was ist wohl besser für dich?

    Mir ist klar, dass das kein komplett sachliches Argument ist. Dieser Hinweis war eher auf allgemeine Verhaltensweisen ausgerichtet, die meiner Erfahrung nach gut funktionieren: Dinge einfach halten. Warum ich mir Geld leihen soll, obwohl ich gar kein Geld brauche, ist zwangsläufig etwas komplizierter ...


    Ok, nochmal ganz deutlich: Bei einer geeigneteren Riesteranlage kannst du die Prämie komplett einsacken.



    Vom Riestern kann man halten, was man will: Wenigstens die Zulage sollte man mitnehmen. Wenn du nicht solide sechsstellig im Jahr verdienst, sind 154 € in Relation zu 4 % des Vorjahresnettos eine nette Rendite - und dass die Anlage selbst vielleicht auch noch etwas abwirft, ist dabei gar nicht berücksichtigt.

    Außerdem sind die Zinsen, die du von der KfW bekommst, in deinem Fall eigentlich keine ernsthafte Förderung. Die besten Immobilienkredite für Leute mit guter Bonität und solider Eigenkapitalquote liegen derzeit bei ca. 1,05 %. Die "Förderung" liegt also bei 2 Promille des Darlehens! Bei deinen 50.000 € sind das also zu Beginn 100 € im Jahr - und mit fortschreitender Tilgung wird es weniger. Der größte Teil des Effekts, den du beschreibst, kommt von der steuerlichen Berücksichtigung der Beiträge zu einem Riester-Produkt, der Zulage und einem starken Zinsprodukt.


    Auch das würde ich gerne noch einmal deutlicher formulieren: Du erzielst auch bei deinem Plan eine positive Rendite. Es ist aber so, dass aus dem Geld, das du von links nach rechts und wieder zurück verschiebst, an irgendeinem Punkt die Zinsen für das Darlehen vom Tisch fallen. Das lässt einen erheblichen Spielraum für Optimierung.
     
  14. Pitty

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    Du schreibst, dass Du 4,5 Prozent für Deinen Kredit zahlst. Im Moment bekommt man welche unter 2 Prozent. Das sind über 2,5 Prozent zu viel. Geld, welches Du einer Bank in den Hintern schiebst.

    Du zahlst einer privaten Person doch auch nicht mehr, als es sein muss, wenn Du geliehenes Geld zurück zahlen musst, warum denn einer Bank?
     
  15. Syker

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    Hallo Andres,

    Das ist mir bekannt, allerdings halte ich meine Aussage auch außerhalb von Anlage V für allgemein richtig.
    Es scheint aber im Fall des TE eine Ausnahme (evtl. durch Riester?) zu sein.

    VG Syker
     
  16. #15 Gregory, 18.05.2015
    Gregory

    Gregory Gast

    @Pitty:
    Das habe ich nicht geschrieben. Ich zahle im Moment noch gar nichts und habe auch nicht vor einen so teuren Kredit zu bezahlen. Ich habe lediglich geschrieben, dass ich Geld vom Staat pro Jahr in Höhe von 4,5% des Darlehensbetrags bekomme, wodurch ich in jedem Fall Gewinn machen würde, wenn ich einen Kredit bekomme, der günstiger als eben diese 4,5% ist.

    @Andres:
    Ja, aber dann hab ich erst im Rentenalter darauf Zugriff und davon halte ich nicht viel und brauche ich nicht, da eigene Wohnung und wie schon erwähnt betriebliche Altersvorsorge vorhanden etc. Der Wohnriester ist die einzige Riesterförderung, von der man nicht erst im Rentenalter profitiert.

    KfW ist wie gesagt vom Tisch, da du Recht hattest und KfW nicht mit Riester kombinierbar ist und Riester attraktiver.

    An welchem Punkt? Wo ist Platz für Optimierung? Ich bin doch für jeden Ratschlag dankbar, sonst hätte ich doch nicht hier gefragt ;)
     
  17. Andres

    Andres
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    Genau. Beiträge zu einem Riesterprodukt sind bis zu 2100 € im Jahr steuerlich zu berücksichtigen.


    In den Zinsen, die du für einen Kredit zahlst. Würdest du dir kein Geld leihen, das du gar nicht brauchst, müsstest du auch keine Zinsen zahlen.
     
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