Klärende Fragen zum Thema Steuer- Mehrfamilienhaus

Diskutiere Klärende Fragen zum Thema Steuer- Mehrfamilienhaus im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Guten Tag, Eins vorweg, ich habe keine Ahnung ! Seit wenigen Monaten habe ich zum ersten Mal angefangen zu arbeiten und verdiene aktuell 4200...

  1. #1 Friedrich123, 09.09.2019
    Friedrich123

    Friedrich123 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,
    Eins vorweg, ich habe keine Ahnung !

    Seit wenigen Monaten habe ich zum ersten Mal angefangen zu arbeiten und verdiene aktuell 4200 Brutto (unverheiratet, keine Kinder). Mit Diensten bei der Arbeit es auch mehr mehr Geld sein.
    Ich versuche das Thema Steuern besser zu verstehen. Hab meine Steuerklärung gemacht und 2000€ für das Jahr zurückbekommen.
    Rein Hypothetisch und das interessiert mich: Ich kaufe mir ein Haus mit insgesamt 5 Wohnungen. Mieteinnahmen Gesamt 3000€ pro Monat (36 000 € pro Jahr).
    Grundlegende Frage: Was wird versteuert. Das Geld vom Arbeitgeber ist ja schon versteuert, da erhalte ich den Nettobetrag. Die 3000€ wären ja noch nicht versteuert.
    Wie hoch ist mein Steuersatz? Und auf was? Auf die 4200 plus 3000 oder nur auf die Mieteinnahmen?
    Wenn ich daran denke dass 42% von den 36 000 Mieteinnahmen wegkommen wird mir schwindelig...

    Weitere Frage: Kreditzinsen von 2% und Abschreibung von 2% kann man ja geltend machen. Wie wird das berechnet? Vermindert sich der Steuersatz ???

    Bitte um Erlösung dieser Basicfragen.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Genau, deshalb muss man im ersten Jahr mit einer Steuernachzahlung rechnen und für die Zukunft wird das FA dann Vorauszahlungen festsetzen.


    Die Mieteinnahmen werden wie dein Arbeitseinkommen versteuert, d.h. der Steuersatz beginnt bei deinem aktuellen Grenzsteuersatz und steigt dann progressiv - genau so als würdest du eine entsprechende Gehaltserhöhung bekommen.


    Auf die Einkünfte, also auf den Überschuss der Mieteinnahmen über die zugehörigen Werbungskosten.


    Nein, die entsprechenden Einnahmen werden einfach nicht versteuert. Das ist genau wie bei deinem Arbeitseinkommen auch: Auf den Teil, dem du Werbungskosten, außergewöhnliche Belastungen usw. gegenüberstellen konntest, zahlst du keine Steuern.


    Du kennst ja das Motto der Sesamstraße. ;)
     
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  4. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Dann ist das auch nicht ganz einfach zu erklären.

    Ganz grob dein Einkommen minus der Werbungkosten + der Einkünfte aus Vermietung auch minus der Werbungskosten = Afa (2% des Kaufpreises ohne Grund u. Boden), Zinsen, Instandhaltungskosten)
    Der so ermittelte Gesamtbetrag ist zu versteuern.
    Die dafür anfallende Steuer kannst du in den Steuertabellen im Internet dann ermitteln.
    Wichtig bist du Ledig, dann nach der Grundtabelle im entsprechenden Jahr.
    Wenn du verheiratet bist nach der Splittingtabelle.
    Z.B.
    https://www.steuern.de/steuertabelle.html
     
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  5. #4 taxpert, 10.09.2019
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    Ich gehe davon aus, dass sich die Erstattung daraus ergibt, dass Du nicht das ganze Jahr 2018 beschäftigt warst.


    Unterstellt man den Faktor 20 sind das rund 700.000 € Anschaffungskosten, davon geschätzt 500.000 € Gebäude.

    Macht 10.000 € Abschreibung und (bei 100% Finanzierung) 14.000 € Zins im Jahr. Unter Berücksichtigung von 2.000 € Instandhaltungsaufwand, der nicht umlegbar ist, bleiben von den 36.000 € Einnahmen nach Abzug der Werbungskosten 10.000 € Einkünfte aus V+V.

    4.200 € brutto dürften zu einem zu versteuerndem Einkommen von rund 45.000 € führen. Daraus resultiert rund 11.000 € ESt und SolZ, Grenzbelastung 37,25 %.

    Kommen hier noch 10.000 Einkünfte aus V+V dazu, steigt die Steuerlast auf etwas über 15.000 € ESt und Solz an, die Grenzbelastung beträgt 41,5%.

    taxpert
     
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  6. #5 Friedrich123, 10.09.2019
    Friedrich123

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    also verdiene sage mal 2400 netto durch die arbeit + 3000€ mieteinnahmen. Werden die mieteinnahmen auch zu 42% versteuert ? also spitzensteuersatz? Und die 2% abschreibung und zins, sind das dann 38% nur noch zu versteuern ?

    Konkret: Von 36000€ Mieteinnahmen, nach 2% Zins und 2% Abschreibung, wie viel bekommt der Staat?
     
  7. SaMaa

    SaMaa Erfahrener Benutzer

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    Die Antwort hat Dir @taxpert im Betrag #4 realtiv genau - zumindest so gut wie man es bei Deinen genannten Variablen errechnen kann - genannt.
     
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  8. #7 taxpert, 10.09.2019
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    Wie wäre es, mal das zu lesen, was ich geschrieben habe?

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  9. #8 ehrenwertes Haus, 10.09.2019
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    https://www.vermieter-forum.com/threads/mehrfamilienhaus-welche-steuern-fallen-an.24269/

    Da wurde dir schon geraten mit einem Steuerberater deiner Wahl das Thema zu besprechen.
    Warum ist das noch nicht erfolgt? Immerhin sind schon gute 3 Monate verstrichen.

    Wenn du dir von einem Steuerberater das ganze hättest erklären und durchrechnen lassen, müsstest du jetzt nicht wieder genau die gleichen Fragen stellen wie in deinem 1. Thema...
     
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