Klage eingereicht - Eigenbedarfskündiung + Mietrückstände

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Superfee, 07.03.2014.

  1. #1 Superfee, 07.03.2014
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    Haben ein Haus im ZV erworben. Objekt ist vermietet.
    Mieter hat Kündigung wegen begründetem Eigenbedarf erhalten.
    Mieter weigert sich auszuziehen.
    Mieter zahlt nicht oder nur unvollständig.
    Klage wurde eingereicht. Mieter wird alle Register ziehen um Auszug hinauszuzögern.
    Hat bereit angekündigt soziale Härte geltend zu machen.
    Müssen wir wirklich monatelang warten und die Kosten alleine tragen?
    Das Objekt wird dringend für einen Familienangehörigen benötigt. (Ehepartner verstarb vor kurzem zu hause, braucht dringend kleine Wohnung, bisherige Miete viel zu hoch).
    Unser Anwalt schlägt vor, eventuell getätigte Investitionen der Mieter (ist strittig) und Umzugskoste der Mieter zu zahlen.

    Da die Mieter kein Geld haben werden wir alle Kosten sowieso selber tragen.

    Auf lange Dauer können wir das finanziell nicht stemmen, trotzdem beide arbeiten.

    Welche Möglichkeiten haben wir um schnell die bisherigen Mieter raus zu bekommen.
    Gibt es Möglichkeiten den bevorstehenden Prozess bei Gericht zu beschleunigen?

    Für Tipps und Anregungen bin ich dankbar

    Gruß die Superfee
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 07.03.2014
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    Am schnellsten ist eine Abschlagszahlung an die Mieter, Aufhebung des Mietvertrages, Auszug, Renovierung, fertig.
     
  4. #3 Superfee, 07.03.2014
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    Mieter weigert sich auszuziehen.
    Abschlagszahlung aufgrund der erheblichen finanziellen Belastungen durch den Mieter
    nicht tragbar.
    Anwaltskosten + Gerichtskosten + Räumungskosten + Renovierungskosten + Mietausfall + laufende Kosten des Objekts

    eventuelle Erstattung der Investition des Mieters kommen noch hinzu.

    Wir sind keine Großverdiener!!
     
  5. #4 Bürokrat, 07.03.2014
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    Hallo,

    ich verstehe euren Zorn auf den Mieter und bedaure euch, schließlich habt ihr ein Recht auf eure Wohnung oder jedenfalls auf Mietzahlungen.

    Leider ist es aber keine gute Idee ein Objekt über eine ZV zu kaufen wenn man keine finanziellen Reserven hat.

    Auch die Räumungsklage kommt euch teuer zu stehen.
    Natürlich ist es unangenehm und eigentlich Unrecht dem Mietschuldner auch noch Geld zu zahlen ist aber oft der billigere Weg denn meist sieht man von Mietern die Geld schldig bleiben keinen cent mehr und Anwalt, gericht und Zwangsräumung kosten.

    In deinem Fall wäre es sinnvoll eine Zwangsräumung nach dem Berliner Modell zu beantragen, die sehr viel günstiger als eine normale Zwangsräumung ist, die schnell über 5.000 kosten kann.

    Um Anwalts- und Gerichtskosten wirst du aber nicht herumkommen und so eine Räumung kostet Zeit. Erfahrungsgemäß sind mindestens 6, eher 9 Monate, in Einzelfällen auch sehr viel länger zu kalkulieren.
     
  6. Andres

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    Bürokrat hat voll und ganz recht: Solche Probleme könnnen schon bei einem "normalen" Kauf ohne ZV vorkommen. Ein Objekt aus einer ZV zu kaufen und nicht großzügige zeitliche und finanzielle Spielräume für Rechtsstreite, Räumung, Sanierung usw. einzuplanen, ist Wahnsinn. Falls die Angaben zutreffend sind muss man einfach sagen: Ihr habt euch eine Wohnung gekauft, die ihr euch nicht leisten könnt.

    Den Mieter mit Geld für einen Aufhebungsvertrag zu ködern, dürfte die schnellste, zuverlässigste und billigste Lösung sein. Notfalls müsst ihr dafür nachfinanzieren.

    Wenn es doch der Rechtsweg sein soll, würde ich der Eigenbedarfskündigung schnellstmöglich (d.h.: unmittelbar sobald die Voraussetzungen vorliegen) die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise ordentlich, hinterherschicken. Spart ein paar Monate, ändert aber nichts an den Verfahrenskosten.
     
  7. #6 BHShuber, 08.03.2014
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    ein bischen selber an die Nase fassen

    Hallo,

    bei allem Verdruss der auch verständlich ist, müsst ihr euch aber auch selber an die Nase fassen.

    Die Welt ist nich schwarz und weiß, hell und dunkel, unten und oben.

    Das musstet ihr miteinbedenken beim Kauf über eine Zwangsversteigerung, dass diese nicht so laufen kann wie man sich das so vorstellt.

    Alle erforderlichen Maßnahmen sind von euch bereits eineleitet um den rechtlichen Weg zu gehen, das kostet Zeit, Nerven und Geld und ist so wie es ist jetzt euer wirtschaftliches Risiko.

    Alle anderen Möglichkeiten da kein Geld da ist um den Mieter rauszukaufen, bewegen sich am Rande der Legalität. hierfür wird keiner im Forum ein Wort verlieren weil er sich unter Umständen strafbar macht.

    Sorry, Gruß

    BHShuber
     
  8. Duncan

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    Muss man auch nicht sein um bei der ZV mitbieten zu können, man sollte nur sein Limit genau kennen und sich daran halten. In dem Limit sollte auch eine "Kriegskasse" für die Zeit nach dem Zuschlag beinhaltet sein.
    Hört sich an wie ein Klassiker.
    Durch div. Fernsehberichte vorgebildet versucht jemand via ZV ein Schnäppchen zu machen, um zu Wohneigentum zu kommen, dass sonst eher in sehr ferner Zukunft verortet wird...

    Wenn man nicht gerade unverschämtes Glück hat (Lotto nicht vergessen!), dann kann man in ZV nur "Schnäppchen" machen, wenn man entsprechendes freies Kapital hat, Ahnung und Zeit. Offensichtlich habt ihr da leider in drei-vier Punkten Defizite...

    Auch wenn es schwerfällt und euch ungerecht vorkommen mag, ich würde versuchen Bares aufzutreiben und den Mieter heraus zukaufen. Alternativ könnte ein (unfreiwilliger) Verkauf der frisch ersteigerten Immobilie unter Realisierung erheblicher Verluste drohen.
     
  9. #8 Superfee, 10.03.2014
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    Klage

    Hallo

    Wir sind keinesfalls Blauäugig an die Sache herangegangen. Selbstverständlich haben
    wir Rücklagen um das Objekt (das von 2010 ist) zu renovieren.

    Mir geht es hier lediglich darum, dass wir eine wasserdichte Eigenbedarfskündigung
    bereits über den Rechtsanwalt rechtzeitig den Mietern haben zukommen lassen.

    Meines Erachtens müsste das Mietrecht grundlegend geändert werden, da es solchen
    zahlungsunwilligen Mietern viel zu leicht gemacht wird.

    Schließlich schädigen diese Leute die Eigentümer. Leider ist unser Rechtssystem diesbezüglich noch so, dass der Geschädigte (also der Eigentümer) durch diversere Kosten noch weiter geschädigt wird.

    Um das Problem zu beheben, müsste eindeutig der Mieter für alle aufkommen.

    Aus den Medien ist ja hinreichend bekannt, dass solche Mieter dann zum Schluss die
    Wohnungen noch verwüsten und beschädigen. Wenn der Mieter keinen Schadensersatz leisten kann musste ihm Gefängnis drohen.

    Ob das Objekt über eine ZV oder über einen normalen Kauf erworben wurde, ist für die Problematik mit dem Mieter völlig irrelevant.

    Wieso muss ein Erwerber eigentlich damit rechnen, dass die Mieter so sind? Wozu gibt es denn Gesetze.

    Ich möchte nochmals zum Ausdruck bringen, dass wir in Bezug auf unsere Mieter die Sache bis zum bitteren Ende durchziehen. Wenn die es auf eine Zwangsräumung anlegen, bitteschön dann kriegen die diese auch.

    MfG

    Superfee
     
  10. #9 Bürokrat, 10.03.2014
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    Tja so ist das leider in Deutschland.
    Wenn du eine Petition für eine Änderung des Mietrechts entwirfst und diese einbringst wäre ich der erste der unterschreibt und da bin ich hier sicher nicht der einzige.

    Zum normalen Kauf existieren hier schon unterschiede weil du ein mfh oder efh entweder leer kaufst oder dir die MV vorher ansehen kannst, auch ob die Miete gezahlt wurde. In der ZV dagegen kaufst du oft blind. Schlimmer ist es meist noch wenn der alteigentümer drin wohnt und sich allerlei ausdenkt um weiter wohnen zu können.

    Aber beschreibe doch den weiteren verlauf, meist bekommt man hier den ausgang der sache nicht mit weil die leute sich nur am anfang rat holen und sich dann nicht mehr blicken lassen...
     
  11. #10 Superfee, 10.03.2014
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    Haben im Vorfeld sowohl das Wertgutachten als auch den Mietvertrag erhalten und geprüft. Soweit ist alles wie bei eine normalen Kauf.

    Der Mieter hat heute bereits zum wiederholten male der HV den Termin zur Zählerablesung abgesagt. Sie wollen dass die neuen Eigentümer (also wir) uns erst mit ihr in Verbindung setzten. Das werden wir aber nur durch den Anwalt machen. Die wollen uns jetzt anscheinend unter Druck setzten. Deren Ziel ist es nur uns diverse Mängel aufzutischen um keine Miete mehr zu zahlen. Hierzu kann ich bei Bedarf gerne näheres Erläutern.

    Stand der Dinge ist: Klage wurde eingereicht und den Mietern bereits zugestellt. Am Freitag läuft die 2-Wöchige Notfrist aus.

    Mit der Klage wurde auch die fristlose Kündigung wegen Mietrückstände und Zahlungsverzuges eingereicht.

    MfG

    Superfee
     
  12. #11 Aktionär, 10.03.2014
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    Das sehe ich etwas anders. Gerade im ZV-Fall sind die Ex-Eigentümer i.d.R. derart am Bden, dass es ihnen nicht mehr darauf ankommt, ob sie dem neuen Eigentümer 1.000 oder 10.000 Euro an Kosten verursachen. Sie haben sich damit abgefunden, dass ihr Leben finanziell gesehen gelaufen ist. Da ist die Hemmschwelle ganz unten.
     
  13. #12 Superfee, 10.03.2014
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    Hemmschwelle ganz unten

    Dies mag der Fall sein, wenn der Ex-Eigentümer noch im Haus ist. In unserem Fall war das Objekt bereits von Anfang an (Baujahr 2010) fremdvermietet.

    Somit ist es in unserem Fall egal ob Erwerb durch ZV oder normalem Kauf.

    Im Gegenteil der Vorteil beim Erwerb durch ZV ist der, dass man aufgrund dessen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht hat. (bei begründetem Eigenbedarf und nur zum nächsten dritten Werktag des nächsten Monats nach Zuschlagserteilung)

    Somit kann ein Erwerb durch ZV auch Vorteile haben.

    Die Problematik mit solchen Mietern kann jeden Treffen!!!

    LG Superfee
     
  14. Andres

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    Eines ist doch klar: Niemand gibt ein Objekt freiwillig in die ZV. Also kann man sich eigentlich darauf verlassen, dass der letzte Eigentümer das Objekt derartig schwungvoll gegen die Wand gefahren hat, dass nicht einmal mehr ein freihändiger Verkauf mit erheblichen Abschlägen möglich war.

    Für diese Situation wird es Gründe geben. Auch wenn einige vielleicht in der Person des Vermieters gelegen haben mögen (dabei könnt ihr noch hoffen, dass ihr "alles viel besser macht"), aber das ist oft nicht die einzige Ursache. Das Objekt hat also noch andere "Haken" - man kann sich darauf in der ZV praktisch verlassen. Das ist der Unterschied.
     
  15. #14 Aktionär, 11.03.2014
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    Nunja, ich sehe in Deinem Fall keinen Vorteil. Dass Du kündigen kannst und das Recht dazu hastist eine feine Sache. Wenn der Mieter aber einfach nicht auszieht nützt Dir das herzlich wenig. Das erlebst Du ja gerade.

    Alles andere hat Andres schon erläutert.
     
  16. #15 Superfee, 11.03.2014
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    Kauf durch ZV

    Das Objekt kam in die ZV weil der Voreigentümer aus geschäftlichen Gründen in Zahlungsschwierigkeiten kam.

    Im Mietvertrag ist eine Kündigungsschutzklausel enthalten. Dies war uns bereits vor Erwerb des Objektes bekannt. Nur durch den Erwerb im ZV ist es überhaupt möglich diese Kündigungsschutzklausel zu durchbrechen.

    Wurde bereits im Vorfeld durch Anwalt geprüft!!!

    Ich wiederhole mich nur ungerne, aber die Problematik mit solchen Mietern kann jeden treffen.

    Ich fasse nochmal die Fakten zusammen:

    Mieter erhielt rechtskräftige Kündigung wegen begründetem Eigenbedarf
    (für einen Familienangehörigen)

    Mieter zahlt keine bzw. nur geringe Miete

    Mieter weigert sich aus zu ziehen

    Was haben diese Fakten mit der Art des Erwerbes zu tun?

    MfG

    Superfee
     
  17. Andres

    Andres
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    Nach deiner Auskunft hätte der Voreigentümer nicht auf Eigenbedarf kündigen können. Der Einzug ins eigene Mietobjekt hätte vielleicht seine Lebenshaltungskosten gesenkt.

    Das bedeutet also, dass dem Voreigentümer Einnahmen fehlen. Wie wirkt sich das wohl auf seine persönliche finanzielle Situation aus?

    Euer Bedarf ist ja zumindest dem Anschein nach begründet. Da frage ich mich eben, gegen was sich der Mieter früher schon so alles geweigert hat.

    Auch frage ich mich, warum eine Beleihung des Objekts für den Voreigentümer nicht in Frage kam.


    Auf die eine Art überhaupt nichts - auf die andere Art alles. Das sind alles kleine Bausteine, die am Ende in Verbindung mit anderen Problemen zur ZV geführt haben.
     
  18. #17 Superfee, 11.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 11.03.2014
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  19. #18 Superfee, 11.03.2014
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    vorheriger Eigentümer hat noch ein eigenes Objekt.

    Mieter hat von uns Kündigung erhalten - zahlt daraufhin kaum Miete

    Unser Eigenbedarf ist nicht nur dem Anschein nach begründet. Er ist tatsächlich begründet.

    Eigenbedarfsgrund: Objekt wird für nahen Familienangehörige benötigt, weil deren Ehepartner plötzlich an Herzversagen im gemeinsamen Ehebett verstorben ist.

    Eine weitere Beleihung des Objektes durch den Voreigentümer war nicht möglich,
    da Objekt erst 2010 erbaut wurde und somit noch Belastungen durch die Bank eingetragen waren.

    Die finanziellen Schwierigkeiten und daraus die erfolgte ZV beruhten einzig und alleine aufgrund der Selbstständigkeit des Voreigentümers.

    Die Problematik die wir jetzt mit den Mietern haben hat rein gar nichts mit der Art des Erwerbes des Objektes zu tun. Diese Problematik kann jeden treffen, der vermietet.

    LG
    Superfee
     
  20. #19 kranseier71, 12.03.2014
    kranseier71

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    Hallo,

    Und nur bei Vollmond und Windstärke 10?
    Selbst wenn das stimmen sollte was ich nicht beurteilen kann (eine Paragraphangabe würde mich in diesem Fall sehr interessieren) ist doch eines wohl klar:
    Der Bewohner der ersteigerten Immobilie wird darüber niemals erfreut sein und ja: auch er hat Rechte :)

    Und da wundert man sich wenn der Mieter - sagen wir einmal - nicht besonders erfreut reagiert?
    Er hat ja nicht ohne Grund die Kündigungsschutzklausel unterschrieben bzw. vielleicht ist die ja auch erst auf sein Bestreben hin in den MV aufgenommen worden.

    Das würde ich nicht als Faktum bezeichnen solange das Gericht nicht die Rechtskraft der Kündigung und den begründeten Eigenbedarf bestätigt hat.

    Möglicherweise hat er gute Gründe dafür. Möglicherweise waren diese Gründe auch mit dafür verantwortlich dass das Objekt in die ZV kam weil der Ex-Eigentümer nicht in der Lage oder Willens war diese Gründe zu beseitigen.

    Völlig verständlich und nachvollziehbar - und wenn das mit der sozialen Härte zutreffen sollte umso mehr. Und es ist rechtlich auch völlig in Ordnung.

    Du schreibst selbst, das ihr vor Ersteigerung über den MV und damit auch über die Kündigungsschutzklausel informiert wart - ihr habt sogar anwaltlich prüfen lassen wie man diese Kündigungsschutzklausel möglicherweise 'durchbrechen' kann.
    Und jetzt ärgert ihr euch, das auch der Mieter seine Rechte wahrnimmt und blökt hier im Forum an allen möglichen Stellen herum das die Gesetze zu Mieterfreundlich wären.

    Meine Sichtweise dazu ist folgende:
    Ihr wolltet ein Schnäppchen ergattern in dem Wissen das der Mieter kein Interesse hat auszuziehen - er war euch schlicht egal. Dann zieht ihr alle Register und ärgert euch das er auch alle Register zieht. (Das gibt da so ein Sprichwort vom Wald wo das irgendwie hineinschallt)
    Die Gesetze sind so mieterfreundlich weil es Menschen wie Euch gibt.
    Meiner Ansicht nach müssten die Gesetze extra für Menschen wie euch noch mieterfreundlicher gemacht werden.

    Mit wenig freundlichen Grüssen,
    Karl
     
  21. #20 Superfee, 12.03.2014
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    Dies ist im § 57 a ZVG Sonderkündigungsrecht bei Zwangsversteigerung nachzulesen.
    Näheres ist auch z.B. unter ZVG Rechtsanwalt Bonn Mietrecht Sonderkndigungsrecht zu finden.

    Der begründete Eigenbedarf besteht dahingehend, dass das Objekt für eine nahe Familienangehörigen benötigt wir, deren Ehepartner plötzlich im Ehebett verstorben ist.


    Der Grund für die ZV lag in der Selbstständigkeit des Ex-Vermieters.
    Der einzige Grund für die Zahlungsmoral der Mieter besteht darin, möglichst billig dort zu wohnen.



    1. Objekt wurde erworben, damit Familienangehöriger dort wohnen kann.
    2. Objekt wurde erworben, weil es hierfür (für Familienangehörigen) optimal ist

    3. Gesetz zu Mieterfreundlich
    Mein Anliegen ist diesbezüglich allgemein gemeint und bezieht sich hauptsächlich auf die Fälle in dem Zahlungsverzug eine Rolle spielt. Ist keinesfalls nur auf unseren Fall bezogen!!! Um sein Rechte als Vermieter durch zu setzten kostet es den Vermiete viel Zeit und Geld. Aus diesen Kosten bleibt der Vermieter oft sitzen.

    Wir wollen lediglich von unserem Recht gebrauch machen. Dies ist
    1. Das Objekt für den Familienangehörigen zu nutzen
    2. pünktlich und regelmäßig unsere Miete erhalten

    Wenn Sie nicht gut auf mich zu sprechen sind, ok. ihre Sache. Aber das ist noch lange kein Grund mich hier derart anzufeinden.

    Gruß
    Superfee
     
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