Kleine ETW fast ohne Eigenkapital, was erwarten mich an Zusatzkosten ?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Packmann1975, 22.12.2011.

  1. #1 Packmann1975, 22.12.2011
    Packmann1975

    Packmann1975 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    meine Frau und ich möchten uns gerne eine kleine ETW in einem städtischen Scenegebiet (viele Unis) kaufen. Das einzige was wir wohl wissen ist, dass diese Wohnung immer einen Mieter haben wird, da die Lage sehr gut ist.

    Wir möchten möglichst versuchen, dass sie die kleine Wohnung über viele Jahre durch die Mieteinnahmen selber finanziert und wir nur das Hausgeld aus eigener Tasche bezahlen, damit wir im Alter evtl. dort einziehen können (wir sind jetzt Mitte 30)

    Eckdaten des Objekts:

    - 2-Raum-Altbau-Wohnung 45 qm (2 Zimmer, kleine Küche/Bad, Balkon, Erdgeschoss, Fernwärme)
    - Kaufpreis : 65.000 EUR
    - Hausgeld 165 EUR
    - Wohnung ist bereits von einem Mieter bewohnt
    - Jahresnettokaltmiete: 3900 EUR

    Unser Eigenkapital beträgt nur 10.000 EUR

    Jetzt unsere Frage:

    - Was erwartet uns ungefähr beim Kauf dieser Immobiele an zusätzlichen Kosten (z.B. Notar usw.) ?

    - Was erwartet uns neben Hausgeld und neben Kreditkosten an zusätzlichen Kosten ?
    - Was braucht man an Versicherungen 8rechtschutz, Feuer, Hausrat) ?
    - Was können wir ungefähr alles steuerlich absetzen (Kredit/Handwerker) ?

    - Werden alle Reparaturen udn Kosten am Haus nur über das Hausgeld abgegolten, oder kann es sein, dass wir bei unerwarteten größeren Reparaturen mit größeren Zusatzbeiträgen zur Kasse gebeten werden ?

    Da wir beide arbeiten:

    Was lohnt eher: lange Kreditlaufzeit mit niedrigen Raten, oder möglichst schnell den Krdit abbezahlen und aus eigener Tasche noch jeden Monat etwas draufzahlen ?


    Eine Menge Fragen, aber für ein paar Ratschläge und Erfahrungen wären wir sehr dankbar. :-)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pfeifdireins, 22.12.2011
    Pfeifdireins

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    Das Hauptproblem bei solchen Überlegungen sehe ich eher darin, dass man übersieht, dass das Vermieten keineswegs ohne Risiko ist. Falls du ohne finanziellen Puffer einen längeren Zahlungsausfall hast, kannst du die Raten nicht zahlen.
    Ich rechne mittlerweile mit 2 Jahresmieten als Puffer für sowas, ohne Versicherungen wie Glasbruch, Rechtschutz, Wohngebäude, Grundbesitzer, Leitungswasser etc ...
     
  4. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Holla...die ist aber teuer. Wo liegt denn das erlesene Stück ? In München ? Das ist ja etwas über 16 1/2 fach.

    Rechenbeispiel ohne Anspruch auf Richtigkeit:

    Kauf plus ca. 10% Kaufnebenkosten = 71500,-€

    71500,-€ - 10000,-€ EK = 61500,-€

    61500,-€ macht bei 4 % Zinsen und einer Abtragung von 1,5% = 281,88 € monatliche Rate

    281,88 € mal 12 Monate = 3382,50 € Jahreszahlung

    3900,-€ - 3382,50 € = 517,50 € "Überschuss"
    Dieser wird sich über die Rücklagen wieder auffressen.

    Wenn du eine Wohnung kaufst, rechne immer mit dem schlimmsten, sprich Mietnormaden, Messis, große Schäden.
    Wenn`s anders läuft: prima für dich.
    Aber rechne mit schlimmen Dingen und rechne ernsthaft durch, ob ihr das finanziell verkraften könnt und wollt.
    Sicherlich ist eine kleine Bude in einer Studentenstadt immer schnell vermietet, keine Frage.
    Dennoch sollten meiner Meinung nach MINDESTENS 200-300,-€ monatlich für private Rücklagen geschaffen werden.
    Ferner ist die Überlegung, ob man die 10000,-€ einbringt oder als Sicherheitspuffer lieber auf der Seite liegen läßt. 10000,-€ sind im Schadensfalle verdammt schnell weg, aber es ist gut sie zu haben.

    Andere können dir mehr dazu sagen, ich selber bin überhaupt kein Fan von Eigentumswohnungen. Entweder richtig oder gar nicht, sprich komplettes Haus oder nix.
    Eigentumswohnungen finde ich persönlich in der Vermietung zu uneffektiv und risikobehaftet. Zum Eigennutzen ok, in der Vermietung no go.
    Aber jeder wie er mag.

    Liebe Grüße und frohe Weihnachten,
    Icke
     
  5. #4 Packmann1975, 23.12.2011
    Zuletzt bearbeitet: 23.12.2011
    Packmann1975

    Packmann1975 Neuer Benutzer

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    Es ist eine Wohnung im Rostocker STadtviertel KTV, es ist das Rostocker Gegenstück zum Berliner Prenzlauer Berg, Uni ist in der Nähe, viele Studenten, viele Läden, Kneipen etc.

    Leerstand wird es garantiert nicht geben, wenn man zum fairen Preis vermietet.


    Momentan geht nur unser ganzes Geld auf das Sparbuch. Wir sind selbst bereit, monatlich 100-200 EUR Miese zu machen, wenn die WOhnung dann im Alter uns gehört und wir dann keine MIete bezahlen müssen.

    Also wir möchte endlich einmal Eigentum haben und hoffen, dass sich die Kreditkosten durch die Miete decken.

    Aber was gibt es sonst noch so an Kosten ?


    Habe etwas von einer Sonderausgleichszahlung gehört, also eine zu zahlende Summe, wenn das Hausgeld nicht reicht. Muss man mit sowas rechnen, oder deckt das Hausgeld alle Kosten am Gemeinschaftseigentum ab ?
     
  6. #5 Pfeifdireins, 23.12.2011
    Pfeifdireins

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    200 x 12 Monate = 2400
    in 20 Jahren = 48000 Miese ?
    Dann, marsch-marsch, kauf das Ding. Was hat es denn für ein Baujahr ?
    (kann aber funktionieren, Inflation lässt grüssen !)
     
  7. #6 Falko Bremen, 24.12.2011
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    Grundsätzlich zu begrüßen, aber

    Hallo,

    Ob sich eine Eigentumwohnung lohnt ? Dann kannst Du auch fragen, ob eure Ehe die nächsten 25 Jahre hält :96:

    An Kosten rechne mal mit ca. 10% vom Kaufpreis für Grunderwerbsteuer (bei uns 4,5%), Kosten für Notar, Amtsgericht, Eintragung Grundschulden, Maklergebühren etc.

    Der Faktor mit 16,5 ist nicht so dolle, ist nachverhandeln möglich ? (wie lange steht die WHG schon zum Verkauf ? Ist noch ein Makler dazwischen ?

    Ich kenne zwar Rostock nicht, aber zur Zeit stehen bei EBAY-Kleinzeigen 318 Wohnungsangebote 40 Wohnungsgesuchen gegenüber, und egal, ob die Wohnung in der Nähe der Uni ist: Bei einem Überangebot geht vieles über dem Preis. Außerdem wirft Immobilienscout24 für Rostock einen durchschnittlichen Kaufpreis für Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.000,- Euro aus, dann muß dein Objekt der Begierde schon mit etwas Besonderem aufwarten.

    Das Hausgeld setzt sich u.a. aus Betriebskosten, Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltungsrücklage zusammen. Die Instandhaltungsrücklage könnte bei größeren Reparaturen nicht ausreichen, u. U. wird bei der Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen, an der Du dich beteiligen mußt. Laß dir vorab die Betriebskostenabrechnungen zeigen und prüfe, ob alle möglichen Betriebskosten enthalten sind. Bei mir z.B. werden Grundsteuer und Deichbeitrag direkt mit dem Eigentümer abgerechnet und sind nicht im Hausgeld enthalten.

    Ich würde mir mal die Protokolle der Eigentümerversammlungen mindestens der letzten 5 Jahre anschauen, was da so alles beschlossen wurde. Außerdem wäre es interessant zu wissen, ob in dem Haus jemand so viele WHG besitzt, daß er bei Beschlüssen immer die Mehrheit bekommt, dann hast Du fast gar nichts mehr zu sagen.

    Hast Du mal die bauliche Substanz gescheckt (Fassade, Dach, Heizung und sanitäre Anlagen, Fenster, Keller, Außenanlagen etc.). Bei den Aufwendungen sind natürlich viele WHG besser als wenige, das sich die Kosten auf viele WHG verteilen.

    Zur Finanzierung kann ich meinen Vorrednern nur anschliessen, besser für unvorgesehene Fälle von den 10.000 € einen großen Teil zurückbehalten. Die Zinsen sind zur Zeit extrem günstig, die Zeit arbeitet für euch. Und grundsätzlich ist der Erwerb von Wohneigentum zu begrüßen.

    Noch ein Tipp aus eigener Erfahrung: Nimmt Euch viel Zeit für die Besichtigung von anderen Immobilienangeboten, so viel wie möglich. Das verunsichert Euch erstmal noch mehr, aber dadurch lernt man.

    Viele Grüße und ein frohes Fest

    Falko
     
  8. #7 BarneyGumble2, 25.12.2011
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Ich finde die Wohnung viel zu teuer.
    Davon abgesehen, wollt Ihr denn wirklich in eine 45 m² Wohnung einziehen, wenn Ihr in Euren wohlverdienten Ruhestand geht?
    Da hätte ich vor allem in dem Alter gar keine Lust drauf...
     
  9. #8 Unregistriert, 02.01.2012
    Unregistriert

    Unregistriert Gast

    Vor allem: Wollt ihr im Alter zwischen Studenten leben?
     
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