Kleinreparatur, Kosten anteilig zulässig?

Dieses Thema im Forum "Kleinreparaturen" wurde erstellt von Lucky Strike, 14.11.2014.

  1. #1 Lucky Strike, 14.11.2014
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    Hallo zusammen, hab jetzt in vorhandenen Threads gesucht, aber so stocksauer wie ich gerade bin hab ich keine Antwort auf nachfolgende Frage gefunden...

    Mein Mietobjekt hat eine Fussboden-Heizung mit 7 Schleifen, 3 davon fürs Wohnzimmer. Mieter rief vor 2 Wochen an, ein Schleifen-Ventil läßt sich nicht mehr öffnen. So etwas ist schon mal vorgekommen, ein ehemaliger Nachbar (ebenfalls Installateur) hat das Ventil aber damals mit einer Wasserpumpenzange ruckzuck wieder gängig gemacht, daher bin ich von einem unspektakulären Fall ausgegangen. Ich schildere also meinen Installateur telefonisch das Problem und bitte ihn um eine Kontaktaufnahme/Termin zur Problembesichtigung mit dem Mieter, da ich 160km entfernt wohne. Nix weiter gehört, keine Info oder sonstwas. Gestern kam die Rechnung...alle 7 Ventile getauscht, dementsprechend 300€ Rechnungsbetrag. Ich hab diesen Auftrag so nicht genehmigt, und es waren def. nicht alle Ventile defekt. Vermutlich hat auch der Mieter unterschwellig ein OK an den Installateur gegeben, bin sicher das man es IHM erklärt hat. Naja, bisher nur Vermutungen, kläre ich noch...musste mir des nur mal grad von der Seele schreiben.

    Nun aber zur Frage: Im MV ist folgendes vereinbart

    Ich würde im ersten Moment davon ausgehen, dass ich besagte 75€ dem Mieter in Rechnung stellen kann. Nun hab ich aber schon des öfteren gelesen, dass ANTEILIGE Kosten überhaupt nicht in Rechnung gestellt werden können. Siehe zB hier: Kleinreparaturen, Klausel, , Mietvertag, Wohnung, Reparatur, Kosten

    Eigentlich doch ne schwachsinnige Regelung dann. Ventil 20€, Arbeitsstunde 45€, Anfahrtspauschale 20€...da ist man doch in der heutigen Zeit mit jeder Klein-Reparatur zu 90% über der Grenze.

    Was mach ich nun?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Tobias F, 14.11.2014
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    Leider gibt es kein Gesetz gegen schwachsinnige Regelungen die der Gesetzgeber erlassen hat ;-)
     
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  4. #3 Lucky Strike, 14.11.2014
    Lucky Strike

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    Schon klar, aber ich bin halt noch im Kopfschüttel-Modus...scheinbar sehen das auch die Richter unterschiedlich, also wieder Ermessensspielraum. Die "was mach ich nun-Frage" steht aber immer noch. Oder anders...wie macht ihr das???
     
  5. #4 Leipziger82, 14.11.2014
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    Warum vereinbarst Du dann eine vertragliche Klausel mit einem Betrag von 75 €? Es hat dich doch niemand daran gehindert, einen höheren Betrag zu nehmen. Bis zu 120 € wären zulässig.

    Wenn Du den Handwerker nachweislich nicht beauftragt hast, kann er die Maßnahme auch nicht durchführen. Das solltest Du mit diesem klären. Hat der Mieter das OK gegeben, müsste er theoretisch auch zahlen.

    Nur so am Rande: Der Austausch von Heizungsventilen fällt sowieso nicht in die Kleinstreparaturklausel, da diese nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.
     
  6. #5 BHShuber, 14.11.2014
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    sehe ich auch so

    Hallo,

    das sehe ich aber genau so!

    Die Ventile sind einzig Vermietersache, auch die Beauftragung ist Vermietersache, es sei denn der Mieter hat vom Vermieter eine Vollmacht.

    Der Krieg ist nun mit dem Handwerksbetrieb zu führen, was bitte kann der Mieter dafür, dass der Handwerker der Meinung ist, die Ventile austauschen zu müssen?

    Um die Wohnung in seiner Nutzung in vertragsgemäßen gebrauch zu erhalten, ist es ausschließlich Vermietersache, die Verteilerventile instand zu halten.

    Gruß

    BHSHuber
     
  7. #6 Lucky Strike, 14.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 14.11.2014
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    3. Absatz in dem von mir geposteten Link in #1 und Abklärung des MV mit einem RA...alles über 100€ KANN unwirksam sein, auch hier gibt es scheinbar wieder den richterlichen Ermessensspielraum. Darum geht es mir aber nicht in erster Linie.


    Vllt. falsch ausgedrückt...das Ventil ist quasi der Drehregler, mit dem man die Heizung auf und zu dreht bzw. die Temperatur regelt. Also ähnlich einem üblichen Thermostat am normalen Heizkörper. Und dies wiederum liegt doch im direkten und häufigem Zugriff des Mieters...?

    btw...ich wäre auch schon mit einem "Ventil" über 75€ gewesen. Daher immer noch die Grundfrage...zulässig oder nicht und wie macht ihr das?
     
  8. #7 BHShuber, 14.11.2014
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    Hallo,

    hierbei handelt es sich um Absperrventile der Bodenheizung und nicht um Thermostatregler, somit Sache des Vermieters, verstanden, so einen Terz tu ich mir doch wegen läpischer 75€ erst gar nicht an und versau mir das bis dahin gute Mietverhältnis, oder?

    Gruß

    BHShuber
     
  9. #8 Lucky Strike, 14.11.2014
    Lucky Strike

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    Ich bin kein Installateur, aber diese "Ventile" haben doch die gleiche Funktion wie so ein Drehregler an einer normalen Heizung...? Man kann aufdrehen, zudrehen oder in Stufen regeln, wie warm es sein soll. Ich hänge Dir mal ein Foto an. Die Ventile von oben sind für elektrische Stellmotoren, von denen nur 3 fürs Wohnzimmer verbaut sind und per digitalem Thermostat automatisch geregelt werden (wurden übrigens alle letztes Jahr auf meine Kosten getauscht). Die Ventile in Front sind für auf/zu/"Heizleistung". Man kann es auf dem Foto leider nicht erkennen...dahinter sind für jede Schleife runde analoge Uhren, wo man die Temperatur ablesen bzw. über besagtes Ventil einstellen kann. Die Absperrung der Heizung erfolgt zentral über ein Ventil am Heizungszähler, ist auch nicht auf dem Bild.

    Heizung.jpg

    Anyway...das ThreadTHEMA ist die Frage...und nein, mir geht es nicht darum ein gutes Verhältnis zu belasten, sondern um die grundsätzliche Beantwortung der Zulässigkeits-Frage und wie ihr das handhabt!
     
  10. Syker

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    Hallo Lucky Strike,

    Ich wäre auch genau so vorgegangen

    Ich hätte hier allerdings nicht so lange gewartet und nochmal mit dem Installateur Rücksprache gehalten ob und wann ein Termin zustande kommt oder stattgefunden hat.

    So wie du das schreibst ist m.E. nur ein Auftrag zur Begutachtung zustande gekommen. Und auch nur das würde ich bezahlen .
    Du musst dich also mit dem Handwerker auseinander setzen. Sollte der Installateur auf seine Forderung bestehen bleiben auf jeden Fall die ausgetauschten Teile anfordern.

    Sollte der M den weiteren Auftrag erteilt haben, soll der Installateur sich gefälligst selbst an den M halten.

    Du kannst immer damit drohen in Zukunft einen anderen Handwerker zu beauftragen. Was natürlich auch passieren kann das der Installateur sich jetzt Kulant zeigt aber in Zukunft nicht mehr für dich arbeitet...

    Ich wwürde jedenfalls nicht versuchen dem M das über die Klein-Rep-Klausel zu berechnen.

    VG Syker
     
  11. #10 Leipziger82, 14.11.2014
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    So ist es! Ich würde es trotzdem probieren. Was hast Du zu verlieren, wenn sowieso jede Rechnung über 75 EUR liegt? Ich hatte mit meiner 120 € Klausel bisher keine Probleme.

    Nochmal zum Thema: Ich würde vermutlich die Rechnung zahlen und den Handwerker darauf hinweisen, dass er künftig erst tätig werden darf, wenn er ausdrücklich damit beauftragt wurde.

    Ansonsten könnte der Handwerker Dir jetzt noch eins auswischen und stellt Dir halt (künftig) nur die Kosten der Anfahrt und Prüfung in Rechnung.
     
  12. #11 Papabär, 14.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 14.11.2014
    Papabär

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    Ich fang auch mal mit den Nebensächlichkeiten an:
    Jaein! Alles ab 1 Cent KANN unwirksam sein.

    Bei der Bemessung der max.-Kosten von Einzelreparaturen kommt es auf die individuelle Wohnung an. In einer 20m²_1-Raum-Whg. im 3. Hinterhaus im tiefsten Neukölln werden möglicherweise auch 75,- € unangemessen - und damit unwirksam sein. Vermietest Du hingegen ein 420m²-Loft am Potsdamer Platz können m.E. auch 150,- € pro Einzelreparatur angemessen sein. Die genannte 120,- €-Grenze kenne ich nicht/wäre mir neu.



    Die Ventile auf dem Bild sehen mir jetzt nicht wie Thermostate aus ... das spielt aber insofern auch keine Rolle! Wenn die Teile im direkten und unmittelbaren Zugriffsbereich des Mieters liegen, unterliegen Sie selbstverständlich auch der Kleinreparaturklausel.


    Das die Anrechnung eines Teilbetrages hierbei nicht zulässig ist, wurde ja bereits geklärt.


    Ich setze die vereinbarten Kleinreparaturklauseln regelmäßig nicht um!
    Vor ein paar Jahren bekamen wir mal die Anweisung, diese Bagatellrechnungen konsequent von den Mietern einzufordern. Etwa 14 Tage, nachdem wir damit begonnen hatten, kamen keine Bagatellrechnungen mehr rein - die Anzahl der Reparaturen blieb aber soweit konstant, d.h. die Instandhaltungskosten des Eigentümers waren gestiegen.
    Bei der Ursachenermittlung sind wir dann u.a. darauf gestoßen, dass die Handwerker bei vergleichsweise kleinen Aufgaben offensichtlich immer noch vom Mieter "verköstigt" wurden. :bier

    Natürlich hatte das Auswirkungen auf die Stundenzahl. Der Monteur musste nur beim Leistungsnachweis etwas Kreativität zeigen, der Mieter hat alles unterschrieben - Hauptsache teuer. (Natürlich hätten wir jedes Mal einen Hausmeister z. Überwachung des Monteurs mitschicken können ... und einen Property-Manager zur Überwachung des Hausmeisters und... aber irgendwie wollte der Eigentümer da nicht mehr mitspielen.)

    Seit wir die Kleinreparaturklausel nicht mehr - bzw. nur noch in Ausnahmefällen - anwenden, sind die Inst.-kosten wieder etwas zurückgegangen.
     
  13. #12 BHShuber, 14.11.2014
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    Hallo,

    das meine Herren sind die Verteilerventile von der Bodenheizung und sind nicht, zumindest eigentlich nicht dem häufigen Zugriff des Mieters gedacht!

    Wenn an der Wand noch ein Thermostatregler zu finden ist, dann ist das dem häufigen Zugriff des Mieters zugänglich und nicht die Verteilerventile.

    In der Regel sind diese Ventile nicht offen und der Mieter regelt hier gar nix.

    Nochmal das was wir hier sehen ist Bestandteil der Heizungsanlage um dem Mieter zu ermöglichen seine Wohnung zu heizen, die Instandhaltung obliegt dem Vermieter.

    Weil die Ventile zufällig in der Wohnung zu finden sind und nicht irgendwo im Haus ist dabei nicht von Belang.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. #13 Aktionär, 14.11.2014
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    Und wenn nicht, dann eben doch. Oder darf der Mieter dann keinen Einfluss mehr auf die Temperatur in der Wohnung nehmen?
     
  15. #14 BHShuber, 14.11.2014
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    Hallo,

    über die Verteilerventile regelt sich nur die Durchflussmenge, die Wassertemperatur bleibt die Gleiche!

    Es wird deshalb nicht wärmer weil der Durchfluss erhöht wurde, an oder abgedreht wurde?!

    Diese Ventile regeln zusätzlich die Vor- und Rücklaufmengen und nicht die Temperatur.

    Gruß

    BHSHuber
     
  16. Syker

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    Hallo BHShuber,

    Hää???
    Wenn jetzt aber dieses Ventil geschlossen ist, wie kann dann das Wasser die Temperatur halten wenn keine Zirkulation mehr vorhanden ist.

    VG Syker
     
  17. #16 Pharao, 14.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 14.11.2014
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    Hi,

    wenn ich ihn richtig verstehe, dann können wohl diese Ventile immer auf "auf" stehen, da diese ja nur die Durchflussmenge regeln, die Temperatur wird wohl woanders geregelt. Allerdings müsste es ja dann mehrere Temperaturregler geben, denn man will veilleicht ja nicht in jedem Zimmer gleich heizen.

    Aber mit der Frage, ob das nun zu den Kleinreparaturen gehören könnte oder nicht, ist doch jetzt letztlich uninteressant, da die Rechnung insgesamt zu hoch dafür ist. Daran wird man jetzt auch nix ändern können.


    Naja, im Normalfall ist es sicherlich vorgesehen, das man diese Ventile per Hand drehen kann und nicht per Rohrzange, oder :?

    Jetzt kann man sicherlich streiten, ob es mal Sinnvoll ist neue Ventile einzusetzen oder ob man jedes Mal mit roher Gewalt daran gehen muss. Auch nicht uninteressant, in wie weit schadet rohe Gewalt dem Ventil, gerade wenn sie falsch eingesetzt wird ?

    Dann ist das m.E. erstmal das Problem zwischen dir und dem Handwerker. Wenn du tatsächlich ihn nur zum Angucken geschickt hast, dann hätte er auch nur das machen sollen.

    Ohne weitere Infos dazu, warum "mehr" gemacht wurde, dazu kann man jetzt mehrere Möglichkeiten annehmen. Zb. der Handwerker hat selber entschieden, das alle Ventile getaucht werden müssen, weil kaputt oder sonstiges (in wie weit es diese Ventile einzeln gibt bzw. einzeln getauscht werden können, kann ich nicht beurteilen) oder der Mieter hat darum gebeten, weil ....<keine Ahnung> ..., usw. Ich weis ja auch nicht, wie du ansonsten das mit diesem Handwerker regelst bzw geregelt hast, also meine Handwerker dürfen zB durchaus vor Ort selber Entscheidungen treffen, wenn sie annehmen können, das das auch in meinem Interesse ist. Ansonsten rufen sie an und fragen einfach mal nach.

    Deswegen würde ich als erstes mal, mit dem Mieter bzw. in erster Linie mit dem Handwerker Kontakt aufnehmen. Veilleicht klärt sich da einiges dann auch auf, denn bis jetzt können wir alle nur rum raten.
     
  18. #17 Tobias F, 14.11.2014
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    Echt?
    Natürlich regeln diese Ventile, in dem sie die Durchflussmenge regulieren, die Temperatur.
    Hoche Durchflussmenge - im Heizkrieslauf ist immer heißes Wasser = hohe Heizleistung
    Geringe Durchflussmenge - das Wasser kühlt mehr aus bevor heißes nachfließt = geringere Heizleistung.

    Übrigens macht der Regler am konventionellen Heizkörper auch nichts anderes. Da wie dort wird die Durchflussmenge reguliert, nicht mehr und nicht weniger. Weder die Stellventile des Fußbodenheizung noch die Regler am Heizkörper sind Mischer die Einfluss auf die Temperatur des einfließenden Wasser nehmen könnten.
     
  19. #18 PHinske, 14.11.2014
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    EIN Ventiltausch kostet sicher über 75 €

    Hier im Haus, in dem ich wohne, gibt es auch eine Fußbodenheizung mit einer ähnlichen Verteilung wie auf dem Foto.
    Nur ohne Stellmotoren, aber das ist hier nicht entscheidend.

    Ich gehe davon aus, dass der Themenstarter bzw. sein Mieter in jedem beheizten Raum ein Thermostat an der Wand hat; ansonsten würden die Stellmotoren keinen Sinn an allen Heizkreisen machen.

    Jedenfalls ist in den letzten Beiträgen richtig erkannt worden, dass über die Ventile die Durchflussmengen für die einzelnen Heizkreise/Räume reguliert werden. Die Fußbodenheizung ist ziemlich träge, so dass sich eine Verstellung am Ventil in der Regel erst nach mehreren Stunden bei der Raumtemperatur bemerkbar macht.
    Anders gesagt: Die Bodenfliesen bleiben noch eine ganze Zeit warm, wenn man das Ventil ganz geschlossen hat.
    Oder andersherum: Von den Bodenfliesen steigt erst nach ein paar Stunden merkliche Wärme auf, nachdem man das vorher ganz geschlossene Ventil eines Heizkreises ein wenig oder ganz geöffnet hat.

    Nun aber zur Fragestellung:
    Soweit solche Arbeiten hier im Haus in vermieteten Wohnungen notwendig waren, gab es NIE die Diskussion, ob das vom Vermieter oder vom Mieter zu bezahlen wäre.

    Selbst beim Tausch von NUR EINEM Ventil kommt man mit Material-, Anfahrts- und Lohnkosten plus Mehrwertsteuer sicher nicht mit 75 Euro aus.

    Ich sehe es auch so, dass das Problem ausschließlich zwischen dem Vermieter und dem ausführenden Installateur zu lösen ist.
    Der Mieter ist aus meiner Sicht aus der Kleinreparaturregelung raus, sobald eine Reparatur diese gewisse Grenze im Einzelfall überschreitet.

    MfG PHinske
     
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  20. #19 Pharao, 14.11.2014
    Zuletzt bearbeitet: 14.11.2014
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    Hi,

    grob gesagt sieht der Fragesteller das genauso .....

    Zitat: "Eigentlich doch ne schwachsinnige Regelung dann. Ventil 20€, Arbeitsstunde 45€, Anfahrtspauschale 20€..."

    Es spielt also jetzt keine Rolle, ob 1 Ventil oder 7 Ventile getauscht werden (also für die Kleinreparaturregel). Insgesamt ist der Betrag so oder so zu hoch , denn in seinem MV steht dazu was von 75€ pro Reparatur. Ob man höhere Werte hätte nehmen können, spielt doch jetzt auch keine Rolle mehr, denn der MV besteht ja schon.
     
  21. #20 PHinske, 14.11.2014
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    Tobias F,

    dein Denkfehler egalisiert sich dann, wenn du "heißes Wasser" im Vorlauf unterscheidest von der Raumtemperatur, die man erzielen möchte.

    Die Zentralheizung erzeugt nur eine solche Wassertemperatur für den Vorlauf, wie man sie für eine warme Dusche über den Körper laufen lässt. "Heiß" ist etwas anderes.

    Das Wasser kühlt auch keineswegs aus, BEVOR heißes Wasser nachfließt!

    Im Gegenteil entscheidet die Einstellung der Zentralheizung , wie warm (oder von mir aus "heiß") das Wasser in der Steigleitung an den Verteiler herankommt. Das ankommende Wasser behält in etwa die gleiche Temperatur; unterschiedlich ist wegen der Ventilstellung wirklich nur die Menge warmen Wassers, die durch den einzelnen Heizkreis geschickt wird, um eine Auswirkung bei der Raumtemperatur zu erreichen.

    Eine Erklärung zum "in etwa" aus dem vorigen Absatz noch:
    Der Brenner der Zentralheizung schaltet sich aus, wenn eine Vorlauftemperatur von ca. 38 Grad erreicht ist.
    Beträgt die Vorlauftemperatur im Heizungskeller nur noch ca. 32 Grad, wird wieder auf ca. 38 Grad hochgeheizt. (In Abhängigkeit natürlich von der eingestellten Heizkurve.)

    MfG PHinske
     
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