Kleinreparaturen

Dieses Thema im Forum "Kleinreparaturen" wurde erstellt von heli, 27.04.2007.

  1. heli

    heli Neuer Benutzer

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    Habe folgenden Ärger:
    Die Ausstattung meiner vermieteten Wohnung ist im Bad besonders luxuriös.
    Nun hat der Mieter den WC-Sitz so stark beschädigt, daß eine Reperatur nicht mehr möglich war. Über/mit Rechnungsnachweis (aus Kauf 1991) wurde von ihm ein gleichwertiger neuer Ersatz/WC-Sitz (Kosten heute 208 €) besorgt/gekauft. Diese Rechnung hat er seiner Versicherung als Haftpflichtschaden eingereicht und erhält 60 € (aus =Zeitwert); freundlicherweise ist er bereit 15 € zusätzlich zu übernehmen. Er erwartet nunmehr Erstattung von 133 € durch mich. Nach § 12 des Mietvertrages (normaler Mustervertrag) ist diese Aufrechnung so wohl möglich, wenngleich auch nicht richtig.

    Meine Frage:
    Es sieht doch anders aus, wenn der Mieter den Schaden schuldhaft (das zeigt doch schon sein Anspruch an seine Versicherung als Haftpflichtschaden) verursacht hat; er muß doch demnach den Gesamtbetrag bezahlen !?!?!?!
    Wer kann mir Rat geben; ich habe den Sitz nicht beschädigt. Ansonsten ist es doch für einen Mieter immer besser seinen Schaden so zu vergrößern, um über die 75 €-Grenze zu kommen, damit dann der Vermieter diese Rechnungen voll bezahlen muß.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 27.04.2007
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    ein klositz von 1991???
    nun ja... das ding war dann also geschlagene 16 jahre alt... da würde ich mich auch weigern, den vollen preis zu bezahlen...
    so ein klositz ist nun mal ein verschleissteil - egal wie luxeriös das ding ist. das wird mehrmals täglich hoch- und runtergeklappt (also zumindest in frauenhaushalten *g*) und die wenigsten kunststoffe machen das überhaupt solange mit...

    klositz für € 208,00??? wow. aus was ist das ding denn, aus rosenwurzelholz?
     
  4. heli

    heli Neuer Benutzer

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    Natürlich nicht aus Rosenholz; wir waren selbst überrascht über diesen hohen Preis.
    Es lag am ovalen WC-Sitz, der nur einen solchen Aufsatz zuläßt; ein einfacher Baumarkt-WC-Sitz wäre mir auch lieber gewesen, aber ....
     
  5. #4 lostcontrol, 27.04.2007
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    tja... da zeigt sich mal wieder dass luxus für mietwohnungen auch folgekosten haben kann...
    hart gesprochen: ich denke in den sauren apfel wirst du beissen müssen - die wohnung wurde ja vermutlich mit klositz vermietet, demnach gehört das zur instandhaltung, und dafür ist der vermieter zuständig...
    die instandhaltungskosten kalkuliert man üblicherweise in die kaltmiete mit ein - sonst kommt man ja nie auf einen grünen zweig beim vermieten...

    ausserdem kann der mieter ja auch nichts für den hohen preis für das ding.

    p.s.: ich hab mir bisher in jeder mietwohnung, die ich bezogen habe, als erstes 'n neuen klositz geleistet. irgendwie war's mir immer eklig, da das alte ding vom vormieter zu benutzen, auch wenn man es hygienisch sauber bekommen hätte...
     
  6. heli

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    ... muß Dir Recht geben, der WC-Sitz wurde aber leider bei Bezug nicht ausgetauscht (Mieter wäre wegen der hohen Kosten sicherlich nicht eingezogen).
    Leider wurde der WC-Sitz durch normalen Gebrauch nicht beschädigt, dafür war er zu stabil.
    Mieter muß auf ihn gestiegen sein, um das Fenster putzen zu können, dabei ist es wohl passiert.
    Hast Du Erfahrung mit ... schuldhaft verursachten Schaden ???? oder ist hier für mich gar nichts mehr möglich???
    Was meinst Du zu ...Schadenshöhe durch Mieter immer über 75 € schrauben, damit keine Kosten für ihn entstehen.
     
  7. #6 lostcontrol, 27.04.2007
    lostcontrol

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    also ich denke mal dass das mit dem schuldhaft verursachten schaden bereits erschlagen ist durch die kostenübernahme des zeitwerts durch die haftpflichtversicherung. das ist so nun mal völlig korrekt, und wenn das ding 16 jahre alt war, dann wundert es mich sogar, dass da überhaupt noch soviel rüberkam.
    ok - war wohl tatsächlich 'ne sehr gute qualität, die nutzungsdauer erscheint mir da nämlich eher überdurchschnittlich.

    also zum einen gibt's da ja auch noch die geschichte mit den prozenten von der jahres-kaltmiete bei der kleinstreparaturenklausel, zum anderen gehe ich erstmal nie von böser absicht aus.
    so ein schaden ist doch zuerst mal ärgerlich für den mieter.
    ich glaube nicht dass ein mieter sich hinstellt und sich denkt "ich mach heute mal den klositz kaputt, aber achte dabei darauf, dass die kosten dann über € 75,00 liegen"...
    ohne klositz mag man ja vielleicht sogar ein paar tage leben können... aber stell dir mal vor es geht was am kühlschrank kaputt, oder das klo ist verstopft...

    dass der klositz so immens teuer ist, das konnte der mieter ja nicht ahnen - einen einfachen standard-klositz kriegst du im baumarkt ja auch für deutlich unter € 75,00.
    und: es geht hier ja nicht um reparatur, sondern um ersatz.

    mir ist die kleinstreparaturenklausel ja auch nach wie vor ein bisschen suspekt, zumal ich sie in der höhe ja wirklich gerne von der ausstattung der jeweiligen wohnung abhängig machen würde (in einer grossen wohnung kann mehr kaputt gehen, bei einer EBK gibt's auch öfter mal was als ohne EBK usw.).

    aber im moment warte ich ja noch drauf dass mir jemand die stelle im paragraphendschungel zeigt, wo das geregelt ist...
    eine freundin von mir hat in ihrem mietvertrag ja sogar € 150,00 stehen.
     
  8. Capo

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    Bei Haftpflichtschäden (egal welche Höhe oder welcher Zeitpunkt) zahlt der Vermieter immer drauf.

    Prob: Die Versicherung versucht den Zeitwert zu ermitteln ("die letzten 3 Jahre war ja nix") und diesen Betrag bekommt der Vermieter.
    Jetzt kann der 2erlei: Entweder austausch des Bauteils oder Rep. Wenn die Rep noch möglich ist, kann das schonmal passen.

    Lösung: Rep versuchen und Austausch oder Rep NIE durch den Mieter durchführen lassen (keine Garantie etc). Alles muss imer über den Vermieter laufen, damit der kostengünstig arbeiten kann. Ein Mieter baut natürlich das höherwertige ein, weil er davon ausgeht, es bezahlt zu bekommen. Weil dein Mieter das schlechte Gewissen quält (15€uronen Zugabe ;) ), einfach mal auf die "finger hauen" und mit den Ketten klappern: "Sie hätten mich vor austausch verständigen müssen. Ich zahle nix und sie dürfen die WC Brille mitnehmen beim Auszug. Zukünftig wird ohne Brille vermietet."
     
  9. Dr.No

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    Da brauchst Du nicht zu warten. Alles Nötige habe ich hier beschrieben:

    Kleinreparaturen

    Ups, Du wolltest ja nicht belehrt werden.
     
  10. #9 lostcontrol, 30.04.2007
    lostcontrol

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    dr.no - da steht aber immernoch kein gesetzestext, in dem diesbezüglich irgendwas festgelegt wäre. und genau DARAUF warte ich eben.
    ihr nennt alle immer nur zahlen, aber keine rechtliche grundlage.
     
  11. Dr.No

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    Tja, ich bin ein Gründlicher (manche glauben sogar übergründlich),
    die Tatsache, dass ich keinen Gesetzestext genannt habe liegt daran, dass
    es keinen Gesetzestext gibt!

    Du wirst also vergeblich warten. :tröst

    Darf das sein? Ja!

    Es muss ja nicht alles gesetzlich geregelt sein.

    Bei Gewerberaum gibt es überhaupt keine Einschränkungen, da darf man
    fast jede Reparatur auf den Mieter umlegen. Einschränkung § 138 BGB (Wucher),
    der gilt aber für alle Rechtsgeschäfte.

    Grenzen durch die Rechtprechung OLG Naumburg: keine Instandhaltung von Dach und Fach.

    Wenn es einen Paragraphen hierzu gäbe (insbesondere bei Wohnraum), dann müsste er im Bereich 535 - 578 BGB, oder in der II. BV stehen.
    Im BGB steht nichts.
    In der II. BV steht nur was zur Definition und zur Änderung der Miethöhe wenn die "kleinen Instandhaltungen" durch den Mieter getragen werden. Aber nichts zur Höhe der Instandhaltungen.

    "§ 28 Instandhaltungskosten

    (3) 1Trägt der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um 1,05 Euro. 2Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden."

    Da hat der Gesetzgeber geschlampt. Er hätte ja bei der Gelegenheit gleich mal festlegen können, unter welchen Umständen man das darf. Insbesondere vor dem
    Hintergrund, dass er bereitsfestlegt wie hoch die Gegenleistung des Vermieters sein muss (1,05 €/qm).

    Also müssen da die Gerichte dran und prüfen. In der Regel sind Kleinreparaturenklauseln (Achtung nicht Kleinstrepraturen, Synonyme Kleine Instandhaltungen oder Bagatellschäden) Formularklauseln,
    die unterliegen einer Kontrolle durch das (frühere) AGBG (jetzt §§ 305-310 BGB).

    Und da hat der BGH in Einzelfällen entschieden wie teuer eine Kleinreparatur sein darf (oder eben nicht). Leider nur in absoluten Zahlen, was für die Zukunft ziemlich doof ist.

    Er hat noch viele ander Dinge bezüglich der Kleinreps entschieden, z.B. dass der Vermieter die Reparatur selbst veranlassen muss und nicht der Mieter.

    Wir haben es mit Richterecht zu tun.

    So, das sind die Grundlagen.

    Mehr gibt es nicht.

    Es werden nur Zahlen genannt weil es nur Zahlen gibt, nur dass die Dummköpfe
    die die Zahlen nennen, nicht darauf hinweisen warum Sie nur Zahlen nenne.
    Dieses Forum macht keinen Aussahme. Drück doch mal links auf "Kleinreparaturen", dann wirst Du Dich sehr ärgern. Ich glaube der Mieterbund will seine Leute dumm halten und die Vermieter erst recht.


    Aber ich mag noch mal an meinen Aufruf erinnern:

    "Wir macht Ihr das denn, und warum macht Ihr das so?"
     
  12. #11 lostcontrol, 02.05.2007
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    das heisst also im endeffekt - wie schon gesagt - dass die höhe des betrags eigentlich beliebig ansetzbar ist.
    und über die definition von "instandhaltung" kann man sicherlich auch trefflich streiten - ich meine kleinreparaturen gehören nicht dazu (darunter verstehe ich eher so sachen wie dass mal ein perlator ausgetauscht werden muss oder ein rolladengurt etc., evtl. auch mal 'ne klobrille usw.).

    hab ich auch schon mal gefragt und es kam leider herzlich wenig - ist ja auch verständlich, wenn's dazu keine feste regelung gibt.
    ich werden künftig in anlehnung an den mietvertrag meiner freundin für wohnungen OHNE einbauküche 120,00 € ansetzen (damit rechnungen bis 100,00 € + märchensteuer gedeckt sind) und für wohnungen MIT einbauküche 150,00 €. (vielleicht schreib ich sogar was dazu mit 'rein, damit da nicht allzuviele fragen kommen.)
    was mir noch zu denken gibt ist die höhe des prozentsatzes - wie wird denn der im allgemeinen so angesetzt?

    falls dann mal was ist wird sich ja zeigen was sache ist.
    mit salvatorischer klausel dürfte man dann ja maximal auf den "gesetzlichen" standard (der ja anscheinend nicht existiert) zurückverwiesen werden können...
     
  13. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    Nein, das ist grundverkehrt! Die Höhe ist absolut kritisch, deshalb habe ich mir ja die Mühe gemacht.

    Nein, kann man nicht. Auf jeden Fall tut es der Rest der Welt nicht.
    Zumindest nicht in dieser Beziehung. Eine Diskussion gibt es allenfalls bei der Abgrenzung von Wartung und Instandhaltung.


    Ja, aber dann doch gerade. Wenn es eine feste Regelung gäbe bräuchte man sich nicht auszutauschen.


    Damit wäre Deine Regelung ungültig und Du bekämest nichts.

    Zwischen 6% und 10 % je nach Rechtsprechung bzw. Kommentar.


    Oh, das ist aber ganz großer Unsinn.
    Zur Vereinfachung zitiere ich mal den sehr guten Abschnitt aus Wikipedia:

    "Nicht sinnvoll hingegen sind Salvatorische Klauseln, um die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sicherzustellen. Zunächst einmal liegt das daran, dass für diese nach deutschem BGB ohnehin die Regelung gilt, dass die Unwirksamkeit einer Klausel die Wirksamkeit des Restes nicht berührt (§ 306 Abs. 1 BGB) – die gewünschte Rechtsfolge tritt ohnehin ein.

    Hinsichtlich des Ersetzens durch eine wirksame Regelung (...) kollidiert die salvatorische Klausel hingegen mit dem grundsätzlichen Verbot der geltungserhaltenden Reduktion, das auch im Zusammenhang mit dem in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB kodifizierten Transparenzgebot bewirkt, dass eine unwirksame Klausel nicht vom Gericht durch eine andere, gerade noch wirksame Klausel ersetzt werden kann: entweder die Klausel ist wirksam, oder sie ist vollständig unwirksam und es gilt die Grundregel des § 306 Abs. 2 BGB, wonach eine unwirksame Klausel durch die gesetzliche Regelung ersetzt wird. Eine davon abweichende Salvatorische Klausel ist selbst nach § 307 BGB unzulässig.

    Schließlich ist die Klausel aus einem anderen Grund unwirksam: § 306 Abs. 3 BGB bestimmt, dass ausnahmsweise ein Vertrag dann vollständig unwirksam wird, wenn durch Wegfall einzelner Klauseln eine Seite so unzumutbar benachteiligt würde, dass ihr kein Festhalten am Vertrag mehr zugemutet werden kann. In diesem Fall führt die Unwirksamkeit der Klausel tatsächlich zur Unwirksamkeit des Vertrags. Eine Salvatorische Klausel, die von § 306 Abs. 3 BGB abweicht, würde gerade eine unzumutbare Benachteiligung darstellen und ist daher nach § 307 BGB ebenfalls unwirksam.

    Zum Schutz von AGB ist eine Salvatorische Klausel also nicht sinnvoll. Entweder gibt sie exakt den Inhalt von § 306 BGB wieder (dann ist sie überflüssig) oder sie weicht von § 306 BGB ab (dann ist sie wegen § 307 BGB unwirksam)."
     
  14. #13 lostcontrol, 03.05.2007
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    eigentlich hast du nur geschrieben, dass sie nicht festgelegt ist.
    aber nichts dazu, wo denn die grenze liegt.
    was sollte da also kritisch sein?
    natürlich kann man bei den kleinreparaturen nicht 500,00 € ansetzen - üblich sind aber durchaus zwischen 50,00 und 150,00 €.
    ich wüsste nicht warum es dann kritisch sein sollte, wenn ich diesen spielraum ausnutze.

    die eigentliche instandhaltung ist definitiv vermietersache - fällt also nicht unter kleinreparaturen. kleinreparaturen beziehen sich auf dinge, die im alltäglichen gebrauch verschleissen. ganz einfach.
    wenn du in deinem text also mit instandhaltung argumentierst, finde ich das kritisch.
    und wie du siehst: natürlich kann man darüber streiten.

    prima - dann stell doch mal einen vorschlag zur diskussion.
    das mit der kopplung an den index scheint jedenfalls nicht unbedingt auf grosses interesse zu stossen - liegt wohl an der doch etwas komplizierten umsetzbarkeit...

    das ist schlicht falsch.

    *gääääähn* - nicht schon wieder wikipedia...
    sorry, aber ich hab mir die salvatorische klausel von meiner rechtsanwältin absegnen lassen - und der glaube ich mehr als jedem wikipedia-artikel (zumal ich sehr gut weiss, wieviel müll man bei wikipedia unterbringen kann - das soll jetzt aber nicht heissen, dass der von dir zitierte beitrag müll sei).
    im von dir zitierten wikipedia-artikel geht's aber um AGBs, und das ist nun mal ein komplett anderes thema als privat-mietverträge (zudem gab es da aktuell im zuge des neuen verbraucherschutzgesetzes so einiges an neuen regelungen!).

    wenn ich den betrag innerhalb des hier diskutierten fensters festlege (also zwischen 50,00 und 150,00 €) ist das auch schlicht egal. und mehr als 150,00 € fände ich dann doch deutlich überzogen.

    bitte nicht immer ausflüge in komplett andere themenbereiche - das hilft uns doch bei der eigentlichen thematik wirklich nicht weiter!

    und: mir ist ein link immer lieber als der text hier - so kann ich das zitat IM ZUSAMMENHANG lesen, feststellen WER DAS GESCHRIEBEN HAT (evtl. auch ob das ein fachmann war oder nicht) und es stört nicht die eigentliche argumentation...
     
  15. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    "privat mietvertrag" das sagt alles (hier sind offensichtlich Fachleute unter sich).

    Ich habe alles zum Thema geschrieben was zu schreiben war.

    Du kannst es glauben oder nicht. Ich wette mit Dir, dass Du mir keine
    verlässliche Quelle für durch die Rechtsprechung akzeptierte 150 €
    nennen kannst.

    Für mich ist das ganz großer Quatsch!

    Straf mich lügen wenn Du kannst.


    p.s. Nein, bitte keine Diskussion, nur Fakten.
     
  16. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Ein aktuelles Urteil, das eine brauchbare Entscheidung zur Höhe der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag liefert, habe ich auch nicht gefunden.

    Persönlich halte ich es so, dass ich derzeit 90,-- € in meinen Mietverträgen ansetze... und jeden Betrag über 100,-- € würde ich für sehr gewagt halten.

    Diesen Betrag an den Index zu koppeln ist eine verlockende Idee, vor allem, wenn sich ein langfristiges Mietverhältnis daraus entwickelt. Allerdings bin ich dazu dann doch wieder zu wenig in der Juristerei bewandert, um beurteilen zu können, ob das zulässig wäre.

    Dagegen sollte die Abgrenzung zwischen "Kleinreparatur" und "Wartung" oder "Instandsetzung" ziemlich klar sein, hierzu gibt es immerhin eine ganze Reihe von Urteilen und auch eine einigermaßen klare gesetzliche Definition.
     
  17. Dr.No

    Dr.No Erfahrener Benutzer

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    ACHTUNG ACHTUNG :

    Birigt und ich (und der BGH, die OLGs und viele andere...)
    sprechen hier über Formularklauseln und AGBs.

    Wer nur Individualverträge schließt, der braucht hier nicht weiterzulesen und die
    Diskussion zu stören!
    (Das heisst nicht, dass ich glaube, dass man eine Kleinreparaturenregelung individualvertraglich schliessen kann (ausser in echten Spezialfällen)!)

    - 2005 Murfeld: Höchstgrenze 80 €

    - 2003 Schmidt/Futterer S. 12: 100 € führen zur Ungültigkeit der Vereinbarung
    (hat jemand von Euch die 9. Auflage zur Hand?)

    - 2003 Schmidt/Futterer S. 473: 100 € seien inzwischen angemessen

    Wenn man die Preissteigerung auf die 76 € von 1992 draufrechnet landet man
    bei rund 100 €.

    Ich auch. Siehe oben.

    Mir fällt allenfalls ein, dass es gegen das Transparenzgebot verstoßen könnte.

    Jetzt lese ich im Schmidt/Futterer, dass er eine Kopplung an Handerwerkerlöhne für zulässig hält.

    Formel: eineinhalb Handwerkerstunden + Nebenkosten + Umsatzsteuer.

    Nehme ich meinen Installateur, dann nennt er mir

    42 € pro Stunde * 1,5 = 63 € + 20 € Anfahrt = 83 € + 19% = 98,77 €.

    Da hätten wir wieder die magischen 100 €.

    Eine ähnliche Rechnung hatte Capo schon aufgemacht (Danke dafür).

    Dabei sehen wir eines: Beide Rechnungen (Inflation und Handwerkerlohn)
    führen zum gleichen Ergebnis.

    Der Handwerkerlohn ist allerdings schwieriger vertraglich zufassen (z.B. welches Gewerbe, individuelle Unterschiede zwischen Handwerkern).

    Daher wäre der Indexkopplung der Vorzug zu geben.

    Die Bedenken von Capo (zuviel Rechnerei) teile ich nicht:
    Man muss ja nicht den Index draufrechnen, man könnte es aber.

    Ach übrigens eien Faustformel, die mit den Ausführungen im Schmidt/Futterer
    in Einklang steht, ist Jahresgberenzung auf eine Nettomiete.

    Du hast vollkommen Recht.

    Leider kennen nicht alle die hier mitreden diese Definition und wenn sich das dann noch ausgesprochener Diskussionsfreudigkeit paart, dann kann man natürlich über alles streiten.


    p.s. Für die, die es möglicherweise nicht Wissen, der Schmidt/Futterer ist einer DER Mietrechtskommentare.
     
Thema: Kleinreparaturen
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