Können Wohn.Eigentümer ihre EkSt-Erklärung praktisch frühestens Aug/Sep machen?

Diskutiere Können Wohn.Eigentümer ihre EkSt-Erklärung praktisch frühestens Aug/Sep machen? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Sorry für die Anfänger Frage: Ich (und auch Bekannte) habe die Erfahrung gemacht das die Hausverwaltungen bei meinen beiden vermieteten...

  1. pstein

    pstein Erfahrener Benutzer

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    Sorry für die Anfänger Frage:

    Ich (und auch Bekannte) habe die Erfahrung gemacht das die Hausverwaltungen bei meinen beiden vermieteten Wohnungen die Jahresabrechnungen frühestens Juli/August/September des Folgejahres veröffentlichen bzw. diese durch die WEG-Versammlung bestätigt werden.

    Da dort erstmals offzielle die Kosten für die Immos des Vorjahres aufgelistet sind (die wiederum in die EkSt-Erklärung einfliessen) bedeutet dass das der Vermieter seine EkSt-Erklärung frühestens im Juli/August/Septemder des Folgejahres machen kann.

    Sehe ich das richtig?

    Peter
     
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  3. #2 Tobias F, 21.09.2012
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    Wenn die Kosten der Wohnung in die Steuererklärung einfließen sollen - dann siehst Du das völlig richtig.
     
  4. RMHV

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    Nein... vielmehr erfolgt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach dem Zuflussprinzip.

    Werbungskosten werden also genau in dem Jahr abgezogen, in dem sie bezahlt wurden. Das gilt für die laufenden Hausgeldzahlungen ebenso, wie für den Abrechnungssaldo.

    Wenn die Abrechnung für 2011 in 2012 erfolgt, geht das Ergebnis in die Einkommensteuerveranlagung für 2012 ein.
    In die ESt-Erklärung für 2011 gehen die in 2011 gezahlten Hausgeldbeträge, die Salden der Abrechnung(en), die in 2011 bezahlt wurden und die in 2011 vereinnahmten Mietzahlungen (einschließlich der Mieterzahlungen für Betriebskosten) ein.

    Für welches Jahr irgendeine Zahlung erfolgt, ist dabei irrelevant.
     
  5. #4 Gruwo-NDS, 21.09.2012
    Gruwo-NDS

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    Leider ein Fakt, der scheinbar den wenigsten Eigentümern bekannt ist. Ich weiss nicht wie oft ich in der Vergangenheit auf diesen Sachverhalt hinweisen mußte.....
     
  6. helaba

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    @RMVH und Gruwo:

    Ich meine Ihr habt den TE falsch verstanden.

    Es geht ihm m.E. nicht um die Zuflüsse/Abflüsse, sondern um die fehlenden Daten, die er ja für die Erstellung der Erkärung braucht, z.B. welcher Anteil des Hausgeldes in die Instandhaltungsrücklage geflossen ist und herauszurechnen ist. Und dazu braucht man die Abrechnung.

    Insofern hat pstein völlig recht.
     
  7. #6 Martens, 24.09.2012
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    Welcher Anteil des Hausgeldes für laufende Bewirtschaftung und welcher für die Instandhaltungsrücklage zu verwenden ist, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, in dem die monatlichen Vorauszahlungen berechnet und aufgeschlüsselt werden.

    Es gibt keinen notwendigen Grund, mit der Steuererklärung bis nach der WEG-Abrechnung zu warten.

    Christian Martens
     
  8. helaba

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    So so, und bspweise. die Höhe der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage für durchgeführte Reparaturen entnehme ich dann wohl meiner Glaskugel....
     
  9. Jobo45

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    Wie verhält es sich dann mit den haushaltsnahen Dienstleistung die der Vermieter zahlt (bei Reparatur oder Sanierung !)
     
  10. GSR600

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    Mein Sachbearbeiter beim FA akzeptiert den Nachweis der HND immer um ein Jahr versetzt. Also die HND 2011 kommen in die Steuer 2012, da ich nicht so lange warten kann mit der Steuer bis die Abrechnung fertig ist.
     
  11. RMHV

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    Für eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage gilt nichts anderes als für alle anderen Beträge. Eine Glaskugel ist da nun wirklich nicht erforderlich...
     
  12. Berny

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    Für die Zu- und Abflüsse zählt das Jahr, wo sie auf meinem Konto stattfanden und nicht, für welches Jahr sie galten.
     
  13. #12 Gruwo-NDS, 25.09.2012
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    Nicht anders wie mit Guthaben oder Nachzahlungen aus den Abrechnungen. Letztendlich bilden diese Dienstleistungen oder Reparaturen in Verbindung mit sämtlichen übrigen Kosten und der Gegenüberstellung der geleisteten Vorauszahlungen das Ergebnis der Abrechnung
     
  14. #13 Toblerone2010, 26.09.2012
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    Ja, aber genau das ist doch die Herausforderung für einen Einzelvermieter, der auf die Abrechung des Hausverwalters warten muss.

    Der Begriff "Mein Konto" bedeutet in diesem Fall, dass es Geld ist, welches der Hausverwalter für mich verwaltet. Wenn die Ausgabe 2011 stattfand kann ich Sie auch für die Steuererklärung für das Jahr 2011 anrechnen. Ich weiß diese steuerrelevante Summe erst mit der Abrechnung durch den Hausverwalter.

    Aus meiner Sicht liegen pstein und helaba hier vollkommen richtig.

    Viele Grüße

    Toblerone
     
  15. #14 Martens, 27.09.2012
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    Irrtum.
    Das WEG-Konto ist nicht "Dein Konto", genausowenig wie das Konto des Finanzamtes, von dem Du evtl. eine Erstattung erwartest.

    Christian Martens
     
  16. #15 Gruwo-NDS, 27.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 27.09.2012
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    ... und was hindert daran? - So sind z.B. in der Einkommenssteuererklärung für das Jahr 2011 die in 2011 geleisteten Hausgeldvorauszahlungen ebenso zu berücksichtigen, wie das Ergebnis der Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung aus dem Kalenderjahr 2010 (hier entweder Guthaben oder Nachzahlung)
     
  17. RMHV

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    Nicht nur das...
    ... kann man - spätestens seit der WEG-Reform - nur als völlige Fehleinschätzung der Verhältnisse betrachten.

    Der Verwalter verwaltet das Geld der Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelnen Wohnungseigentümer.

    Nachzulesen ist das in § 10 Abs. 7 WEG.
     
  18. #17 Toblerone2010, 28.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2012
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    Hallo,

    da habe ich mich juristisch vielleicht nicht eindeutig genug ausgedrückt.

    Aus wirtschaftlicher Sicht - auch aus steuerlicher Sicht - bleibe ich bei meinem Standpunkt. Steuerrechtlich sind die monatlichen Hausgeldabbuchungen keine vollständigen Ausgaben! Der Anteil der Rücklagen, die sozusagen meinen MEA entsprechen, darf ich steuerlich erst geltend machen wenn sie vom Hausverwalter (im Namen der Eigentümergemeinschaft) auch wirklich ausgegeben wurden.
    Die Abbuchung dieser Rücklagenbildung (Achtung RMHV: natürlich für und im Namen der Hauseigentümergemeinschaft ) ist nicht relevant.

    In diesem Fall hilft die rechtliche Feinargumentation gar nichts, weil die Ursprungsfrage des TE keine rechtliche Frage zum WEG, sondern eine rein steuerliche Frage war, was natürlich zum Schluss auch wieder eine rechtliche Frage ist. Aber in diesem Fall zum EStG.

    :50:
     
  19. #18 Toblerone2010, 28.09.2012
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    Nein, das ist ganz sicher falsch. Siehe meine Antwort von oben. Man kann als Vermieter nicht einfach die geleisteten Hausgeldzahlungen für die Steuer nehmen.
     
  20. #19 Toblerone2010, 28.09.2012
    Zuletzt bearbeitet: 28.09.2012
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  21. #20 Toblerone2010, 28.09.2012
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    Hallo RMHV,

    da ich ein eifriger Mitleser des Forums bin schätze ich Ihren Sachverstand und Meinung sehr. Daher habe ich natürlich auch im § 10 Abs. 7 WEG nachgelesen.

    Auch dieser Paragraph unterstützt vollumfänglich meine Meinung zur Frage des TE. In diesem § wird ja explizit vom "Vermögen" der WEG gesprochen. Es wird auch das Beispiel explizit genannt, dass ein Haus in das Eigentum einer einzelnen Person übergehen kann. Dann werden die Rücklagen automatisch zum Vermögen dieser Person.

    Da "Vermögen" noch keine "Werbungskosten" sein können, kann man einfach Einzahlungen in die Rücklagen auch nicht steuerlich geltend machen.
    Auch Aufgrund dieser Argumentation in § 10 Abs. 7 WEG ist die Entscheidung des Bundesfinanzhofes vollständig nachvollziehbar.

    Beste Grüße

    Toblerone
     
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