Komplexes Problem mit Handwerkern, Versicherung und Mieterin

[Melanie123]

Liebe Schwarmintelligenz,

ich habe ein äußerst komplexes Problem, unterteile das auch in mehrere Threads und fange mal mit den dringendsten Energieräubern an.

Sachverhalt:
Ende Juli hat ein Gast meiner Mieterin (die Spielhalle) eine Zigarette an der Außenfassade ausgedrückt. Brandschaden ca. 5000€, Zusage der Versicherung, dass sie zahlt und Kündigung derselben. Anfang September Meldung der Mieterin, dass im Herren-WC starker Urin-Geruch sei. Am 22.9. Leckageorter vor Ort, Wasserschaden, gleichzeitig Auftragserteilung an das Unternehmen, das angeblich alles aus einer Hand liefert. Es fällt zeitlich noch in den Versicherungsschutz, selbige hat drei Monate auf gar nichts reagiert, sagte dann, sie werde nur die Leckortung und Trocknung bezahlen, da die sanitären Anlagen vom Mieter eingebaut wurden. Die Spielhalle hat zu Ende Juni gekündigt. Ich werde das Haus mit 2 leerstehenden Wohnungen als renovierungsbedürftig verkaufen. Seit Ende Juli habe ich nur für dieses Objekt über 200 Mails und wohl ebenso viele Telefonate geführt. Ich bin mit meinen Nerven ziemlich am Ende.

1. Die meisten Mails und Telefonate gehen auf Kosten der Handwerker., die nach Untätigkeit des ersten Unternehmens dann auch den Brandschaden übernommen haben. Brandschaden ist noch nichts gemacht, beim Wasserschaden ist der kooperierende Estrichleger am 10. Januar nach 2 Stunden wieder gefahren und hat die 2 qm der Toilettenkabine nicht gemacht. Ich bekomme entweder Zusagen, woraufhin aber nichts passiert oder sie ziehen Zusagen zurück. Alles telefonisch, auf meine Mails reagieren sie nicht. Ich bin inzwischen echt verzweifelt.
Habe ich ein Anrecht, dass die Gebäude-Versicherung das Geld aufgrund eines Kostenvoranschlages auszahlt? Für den Brandschaden habe ich eine Zusage und die Herrentoilette würde noch 25.000 € kosten und da möchte ich auf den Kosten nicht sitzen bleiben, zumal ein Käufer dort vielleicht ohnehin umbauen würde. Vor allem habe ich keine Lust, Zeit und Energie mehr, Handwerkern hinterher zu rennen.

2. Die Spielhalle hat ohne meine Erlaubnis die Toiletten saniert, auf der einen Seite vor meine alten Fliesen eine Trockenbauwand mit neuen Fliesen gebaut. Die Verbindung des Urinals zur Wand, von dem der Wasserschaden mutmaßlich ausgeht ist von 2011 und hat Befestigungslaschen, mit denen das Rohr eigentlich an der Wand festgeschraubt werden sollte, was hier aber nicht passiert ist.
Ist das fachgerecht? Gibt es da eine Norm? Wie sehen da meine Chancen auf Ansprüche gegen den Mieter aus? Fotos habe ich, auch die Mieterin informiert, dass sie ihre Versicherung in Kenntnis setzen soll. Auch hier komplettes Totstellen. Irgendeine Idee?

3. Nach 42 Jahren Mietverhältnis mit wechselnden Rechtsnachfolgern wird die Übergabe kompliziert; da sind bei mir noch viele Fragen offen.. Laut Individualmietvertrag muss ich mitteilen, was ausgebaut werden soll. Dringende Frage: Bis wann muss ich das tun? Die Kündigung kam Ende Dezember zum 30.6.. Dies scheint mir auch mit 4. zu konkurrieren.

4. Die Spielhalle hat sich auf ein Sonderkündigungsrecht berufen, falls die Erlaubnis (Konzession) z.B. aufgrund des Glücksspielstaatsvertrages behördlicherseits entzogen wird, was passiert ist. Ansonsten würde der Mietvertrag noch 2,5 Jahre länger laufen (was nach 42 Jahren Indexmiete richtig viel Geld ist). In dem 12-seitigen Schreiben wird von der Behörde die Auswahlentscheidung zwischen drei konkurrierenden Spielhallen dargelegt (nach GlüStV darf nur eine bleiben). Ausschlaggebend war ein Verstoß meiner Mieterin gegen das Werbeverbot. „Casino“ ist nicht erlaubt, auch ein Roulettetisch auf der Außenwerbung nicht. Nach Hinweis der Behörde wurde nur das Wort „Casino“ abgeklebt, schimmert aber (Leuchtreklame) immer noch durch. Damit haben sie den Kündigungsgrund m.E. grob fahrlässig selbst verursacht. Gäbe es zusammen mit anderen Indizien, z.B. jährlicher TÜV-Bericht, in dem das evt. auch gerügt wurde, eine Möglichkeit auf bedingten Vorsatz, vielleicht Prazedenzurteile?
Wie stehen da meine Chancen auf Schadensersatz?

Eine Feststellungsklage auf Fortbestand des Mietverhältnisses könnte vor Gericht in Duisburg über ein Jahr dauern, bei mehreren Instanzen durchaus länger. In der Zwischenzeit würde das Gebäude komplett leer stehen, Kosten verursachen und realistischerweise könnte ich es ja auch nicht verkaufen (für die beiden Wohnungen finde ich nicht mal für 5 € einen akzeptablen Mieter) . Gibt es da andere Möglichkeiten?


Riesengroßen Dank für jeden Hinweis. Aktuell ist es insgesamt so komplex, dass da kein Anwalt (auch noch so ein Thema) in annehmbarer Zeit durchsteigen würde. Da bitte ich herzlich um Eure Hilfe, um schon mal zu sortieren, wo es sich lohnt, Zeit, Geld, Energie und Nerven zu investieren und wo nicht.

Liebe Grüße
Melanie

 

[Ferdl]

dass da kein Anwalt (auch noch so ein Thema) in annehmbarer Zeit durchsteigen würde.

Ich glaube du unterschätzt die Fähigkeiten eines guten Anwaltes, deine Aufgabe wäre es die Akten und Informationen so aufzuarbeiten, dass da jemand durchsteigt. Wenn auf einen Prozess rausläuft wirst du ohne eh keine realistische Chance haben. Wenn der Rechtsverdreher vor Ort nichts kann, musst du halt einen Anderen suchen, Bezahlung, je nach Streitwert auch über der Gebührenordnung (diese Kosten werden auch bei einem Obsiegen, nicht erstattet)

Zu den Handwerkern, oft ist es nicht die schlechteste Lösung, die von der VS geschickten zu nehmen, die können zwar nicht viel und sind teuer, aber sie kommen. Nu ja, dass scheint durch zu sein.

Habe ich ein Anrecht, dass die Gebäude-Versicherung das Geld aufgrund eines Kostenvoranschlages auszahlt?

Meines Wissens nicht, die meisten VS lassen sich aber darauf ein, teils auch nur Teilweise, die LVM erstattet zB die Kosten der Bautrocknung nur wenn sie von einer Fachfirma durchgeführt wird, Eigenleistung ist in dem Bereich nicht erstattungsfähig. Andere VS zahlen alles aus. Abrechnung nach Kostenvoranschlag ist immer ohne MwSt., es sei denn diese wird nachträglich nachgewiesen.

 

[Melanie123]

Danke, Ferdl für Deine Antwort.
Die Schwierigkeit könnte darin liegen, einen guten Anwalt zu finden. Ich habe da mehrere Male ziemliches Pech gehabt.
Der letzte Anwalt (Einzelkämpfer) ging am Morgen vor dem Prozess nicht darauf ein, dass ich keinen Vergleich möchte und setzte mich dann während des Prozesses unter Druck, dem doch zuzustimmen, leitete das Urteil nicht an mich weiter und bis ich das Geld von ihm hatte mußte ich fünfmal im Abstand von 2-4 Wochen nachhaken.
Ich überlege gerade, ob ich ihn trotzdem nehmen soll. Ist das noch im Rahmen dessen, was Ihr akzeptabel nennen würdet?
Wonach schaut Ihr, wenn Ihr einen Anwalt sucht? Eher Einzelkämpfer oder große Kanzlei? Sonstiges?

Eine RAin (großen Kanzlei) hatte eine schlampige Klageschrift auch nach zweimaliger Aufforderung nicht verändert, "können wir alles noch vor Gericht vortragen", die Widerklage trotz Aufforderung nicht an mich weiter geleitet, weil da nichts Neues drin stände. Dieses "Nichts Neues" hat mich den Prozeß gekostet. Zwei andere Anwälte haben von einer Berufung abgeraten, weil das die Klageschrift nicht hergäbe. Die RAin war sich zu sicher, weil "den" Prozeß schon mal gewonnen hat und hat dann gar nichts mehr gemacht.

Nachgefragt hatte ich auch bei einem Vereinskollegen, der 380 €/h nimmt, aber erst alles prüfen will (Mietvertrag, Sonderkündigungsklauseln, Kündigungsschreiben, 12 seitige Begründung der Behörde, alle Mails) bevor er mir sagt, wie man in Punkt 4 vorgehen würde. D.h er will zuerst alles rechtliche prüfen und ich, ob es überhaupt Sinn macht. Und eine Feststellungsklage, wo das Haus womöglich 2 Jahre leersteht, bevor ich es verkaufen kann, könnte eben nicht sehr sinnvoll sein.

Kann denn jemand einen Anwalt empfehlen? Ich wohne in Krefeld, Gerichtsstand ist Duisburg.
Einen Anwalt werde ich ohnehin irgendwann brauchen, weil es wegen des Streitwertes vor dem Landgericht verhandelt werden würde und noch ein anderer Prozeß aussteht.

Bei der Versicherung handelt es sich um die HDI. Hat da noch jemand Erfahrungen?
Oder mit dem fachgerechten Einbau von Urinalen?

Liebe Grüße
Melanie

 

[Wohnungskatz]

Kann denn jemand einen Anwalt empfehlen? Ich wohne in Krefeld,

Hallo Melanie, leider (oder gottseidank) kann ich dir keinen Anwalt in Krefeld empfehlen, einfach deswegen, weil wir noch keinen brauchten (unsere Wohnungen sind dort). Wenn das jedoch mal der Fall sein sollte, würde ich dich gern fragen, welchen du dort nicht empfehlen würdest - als PN natürlich!

 

[ehrenwertes Haus]

Den RA, der genau deinen Wünschen entspricht, musst du dir erst backen.

Nicht böse sein, aber ich denke, du wirfst dir selber Steine in den Weg.
Die Kommunikation mit einem Anwalt muss passen, ohne Frage.

Bei dir kommt es mir teilweise so vor, dass du dem Anwalt erklären möchtest, was geht und wie er es angehen soll. Unterm Strich überwiegend du die Anwältstätigkeit übernimmst und der RA nur noch den Briefkopf spenden soll. Da würde ich mir als RA ziemlich bescheuert vorkommen und hätte keine nennenswerte Motivation irgendwas über Dienst nach Vorschrift hinaus zu unternehmen.


Du hast zwar eine sehr angenehme Ausdrucksweise, verzettelst dich aber in ganz vielen Details und Nebenschauplätze, wodurch deine Texte sehr umfangreich werden. Das erschlägt und motiviert nicht zum vollständig Lesen, um die wirklichen Kernpunkte darin zu suchen. Hier im Forum nicht so dramatisch, für RAs, die nicht auf Basis eines Zeithonorars arbeiten, ziemlich abturnend.
Ich verstehe schon, dass du umfassende Infos geben möchtest, damit die Gesamtsituation bestmöglich eingeschätzt werden kann. Manchmal ist weniger mehr und als Einstieg völlig ausreichend.


Zu deinem Vereinskollegen:
Eine guter Stundensatz ist zwar keine Garantie auf "du kannst" mit diesem Anwalt, aber doch ein Anzeichen, dass er sein Geld relativ sicher Wert ist. Einen guten Ruf und damit einen gehobenen Stundensatz, bekommt man nicht geschenkt.

Dich wurmt, dass du vor einer genauen Prüfung keine Aussage von diesem RA erhälst und dafür zahlen sollst, selbst wenn die Prüfung ergeben sollte, dass nichts mehr zu machen ist. Für dich ist das rausgeworfenes Geld, für mich eine solide Basis für weitere Entscheidungen, weil dann weitgehend Gewissheit besteht. Ich bezahle eine Prüfung ja nicht nach gefällt mir das Ergebnis oder nicht, sondern um ??? los zu werden.

EInzelkämpfer oder größere Kanzlei:
Das kommt auf Thema und Umfang an. Wenn mehrere Rechtsgebiete betroffen sind, wäre mein Rat eine Kanzlei, die alle betreffenden Rechtsgebiete abdeckt. Es ist leichter sich innerhalb einer Kanzlei auszutauschen und gegenseitig aufzuschlauen, als für 1-RA-Kanzleien. Wobei für ein gutes Ergebnis die Anzahl der RAs weniger relevant ist, als die Bereitschaft sich in neue Themen einzuarbeiten.

 

[Melanie123]

Danke für das Feedback.
Das Problem mit dem Verzetteln ist mir bekannt, ich habe ADHS. Den Vereinskollegen schrieb ich an, weil er selbst ADHS hat und sich damit sehr gut auskennt. Meine Hoffnung war, dass er mir in einem ersten Gespräch eben beim Entzetteln helfen könnte, was jeweils wichtig und dringend ist. Nun beisst er sich daran fest, die Rechtmäßigkeit der Kündigung prüfen zu wollen, obwohl ich mir inzwischen fast sicher bin, es da nicht auf einen Prozess ankommen lassen zu wollen, wenn das neben dem Prozesskostenrisiko bedeuten würde, dass das Haus evt. zwei Jahre leersteht, bevor ich es verkaufen kann.
Und er ist 500 km entfernt, d.h. im Prozessfall muss sich der nächste Anwalt einarbeiten. Habt Ihr damit Erfahrungen?

Momentan ist das Dringendste für mich, wie ich die Rückgabe vorbereite, bis wann die Mieterin mein Schreiben (da bin ich in der Pflicht) haben muss. Ich gehe btw. bei diesem Unternehmen nicht davon aus, dass sie das hinbekommen. Völlig desolate Unternehmensstrukturen, wo die eine Hand nicht weiß, was die andere tut. Und jeder Monat mehr Miete/Nutzungsentgelt wäre mir sehr willkommen. Da geht es viel um praktische Fragen, die ein Anwalt so vielleicht nicht beantworten, mir aber evt. schon mal Hinweise geben kann, die Wesentliches vom Unwesentlichen sortieren, bevor ich mich in Letzterem verzettel.

Aber ja, größere Kanzlei, wo sich auch jemand mit Versicherungsrecht auskennt, könnte schon Sinn machen.

 

[ehrenwertes Haus]

Vorab, ich habe nichts als Vorwurf gemeint, falls das so bei dir angekommen ist, nur meinen persönlichen Eindruck wiedergegeben, ohne Anspruch auf Richtigkeit. Dafür kennt man sich über ein Forum viel zu wenig.

Und er ist 500 km entfernt, d.h. im Prozessfall muss sich der nächste Anwalt einarbeiten. Habt Ihr damit Erfahrungen?

Jein. Die regionale Zulassung bei Anwälten ist vor einigen Jahren gefallen. Inzwischen können Anwälte bundesweit tätig werden, ohne großen Aufwand dafür.

Den Anwalt müsstest du nicht zwingend wechseln, nur evtl. Gedanken zu Mehrkosten für Fahrt- und Übernachtung machen.

Das Problem mit dem Verzetteln ist mir bekannt, ich habe ADHS. Den Vereinskollegen schrieb ich an, weil er selbst ADHS hat und sich damit sehr gut auskennt.

Das wäre für mich ein Argument auch 500 km in Kauf zu nehmen, sofern ihr beide sprachlich auf einer Wellenlänge tickt.
ADHS ist nicht negativ, nur gewöhnungsbedürftig für Viele und nicht Schema-F-tauglich. Macht die Suche nach dem richtigen Anwalt für dich nicht leichter.

Da geht es viel um praktische Fragen, die ein Anwalt so vielleicht nicht beantworten, mir aber evt. schon mal Hinweise geben kann, die Wesentliches vom Unwesentlichen sortieren, bevor ich mich in Letzterem verzettel.

Das könnte mit Erstberatung bei einem der Vermietervereine klappen. Nicht bis ins letzte Detail, nur Grobsortierung.
Oder hier im Forum, hier sitzen doch viele Praktiker aus ganz verschiedenen Bereichen.

 

[Melanie123]

Das wäre für mich ein Argument auch 500 km in Kauf zu nehmen, sofern ihr beide sprachlich auf einer Wellenlänge tickt.

Das war auch das für mich Ausschlaggebende. Aber je länger ich in mich hineinhöre, desto weniger gehe ich von einer gleichen Wellenlänge aus. Telefonisch hätte man vielleicht noch was klären können, aber der Mail-Kontakt ging ziemlich an meinen Bedürfnissen vorbei. Erst alle Unterlagen und Mandatsvertrag, dann Auskünfte (die evt. auch an meinen Bedürfnissen vorbei gehen). Ist mir bei 380 €/h und 500 km Entfernung eine zu teure Katze im Sack.

Vermietervereine ist eine gute Idee. Und das Forum natürlich auch. Ich versuche, meine Posts knapp zu halten.

 

[Ferdl]

Ich versuche, meine Posts knapp zu halten.

Für einen allgemeinen Überblick war der umfangreiche Text nicht verkehrt, find ich.
Für konkrete Fragestellungen, wäre es vermutlich geschickt mehrere Themen zu einzelnen Themen aufzumachen.
Dabei versuchen, zum Kern des Problems vorzudringen, auch wenns nicht einfach ist wenn einem grad der ganze Unrat über den Kopf wächst.

 

[ehrenwertes Haus]

Das war auch das für mich Ausschlaggebende. Aber je länger ich in mich hineinhöre, desto weniger gehe ich von einer gleichen Wellenlänge aus. Telefonisch hätte man vielleicht noch was klären können, aber der Mail-Kontakt ging ziemlich an meinen Bedürfnissen vorbei. Erst alle Unterlagen und Mandatsvertrag, dann Auskünfte (die evt. auch an meinen Bedürfnissen vorbei gehen). Ist mir bei 380 €/h und 500 km Entfernung eine zu teure Katze im Sack.

Vermietervereine ist eine gute Idee. Und das Forum natürlich auch. Ich versuche, meine Posts knapp zu halten.

Ich befürchte, dass egal mit Wem du versuchst, ich nenne das jetzt mal Gedankenchaos zu ordnen, das wird mehrere Anläufe brauchen bis die Kommunikation für beide Seitenbefriedigend ist.

Mit meinem jetztigen Haus- und Hof-Anwalt war das anfangs auch ein K(r)ampf. Wir waren beide hervorragend im aneinander vorbei Reden. Bis wir mal nicht über rechtliche Fragen gesprochen haben, sondern über unser Kommunikationsproblem und die Ursachen. Jetzt reichen meist Stichworte und wir wissen beide in welche Richtung es geht. Das war ein Lernprozeß für beide und zu Beginn ganz schön frustrierend. Der Eine dachte er redet mit einer Wand, der Andere dachte OMG, was für einen Idioten hab ich da vor mir, bis

Ich vermute das wird bei dir ähnlich laufen.

 

[Melanie123]

Yep, ist bei mir ähnlich.
Ich denke noch mal etwas wohlwollender über meinen letzten Anwalt nach. Dass ich nach zwei anderen Problemen "Geld ist da, bitte teilen Sie mir Ihre IBAN mit" noch fünfmal nachhaken mußte, triggerte enorm. Und gefühlt mache ich seit einem halben Jahr nichts anderes, als Handwerkern, Mieterin und Versicherung hinterher zu rennen. Da ist ADHS wie ein Pittbull, der sich festbeisst.

Aber beim Anwalt könnte ich zumindest in Bezug auf Geld mit mir eine großzügige Wiedervorlage vereinbaren.
Das Problem mit der Mieterin hat @Andres ja schon mal mit Zinsen versüßt.

Danke Dir @ehrenwertes Haus und allen anderen für wichtige Impulse.