Komplexes Thema - Kündigung möglich?

[Peter.Silie]

Guten Abend, mein Bruder hat zwei ETW in einem 3-Parteien-Haus mit Frau und Kindern bewohnt. Nach Trennung ist er in der grösseren wohnen geblieben. Die kleinere im Dachgeschoss ist seit Mai 2019 vermietet und von Anfang an gibt es immer wieder Probleme.
(Ich selber wohne im EG und bekomme das von daher mit.)
Der Mieter wohnt dort mit seinem 17jährigen Sohn, letztes Jahr ist seine neue Frau mit eingezogen. Familiäre, lautstarke Streitigkeiten führten zu Polizeieinsätzen die beide Male wohl der Sohn gerufen hat.
Die Mülltrennung klappt bedingt, Winterdienst ebenfalls nicht.
Die Miete kommt generell zu spät. Aktuell steht die für Februar aus. Dummerweise hat er dem Mieter zugestanden zum 15. zu zahlen. Gibt es nicht schriftlich - ist das dann schon Gewohnheitsrecht?
Nun ist in der Wohnung Schimmel. Mein Bruder sagt nicht zu Unrecht das er ja auch dort gewohnt und keinen Schinmel hatte. (Seit Einzug wurden einige Fenster erneuert.)
Bei der Besichtigung hat er zudem festgestellt das eine Tür mutwillig beschädigt wurde. Vermutlich eingetreten.
Was nun? Kurzfristig erstmal abmahnen?
Danke im Voraus für Einschätzung der Situation und Vorschläge!

 

[Hutchinson Hatch]

Naja, einen echten Kündigungsgrund kann ich hier nicht erkennen. Scheinbar hat Dein Bruder die Mieter sehr wohlwollend behandelt, was sich jetzt in Problemen niederschlägt.

1. Hat die Müllabfuhr schon einmal die Abholung verweigert?
2. Die Mietzahlung ist für den 3. Werktag vereinbart? Seit wann wurde die Zahlung zum 15. erlaubt/geduldet?
3. Schimmel ist ein komplexes Thema, hier im Forum findet man in der Suche zahlreiche Threads. Dein Bruder dürfte in der Sache nicht ganz unrecht haben, da oft eine falsche Lüftung auf Mieterseite vorliegt.
4. Wenn die Tür (Einzugsprotokoll!) zweifelsfrei vom Mieter beschädigt wurde, muss dieser die Erneuerung bezahlen.

 

[Andres]

Im Kern ist es ganz einfach:

• Es muss ein Fehlverhalten des Mieters geben.
• Das Fehlverhalten sollte nachweisbar sein.
• Es wäre mindestens ratsam (vielleicht auch erforderlich), wenn der Mieter deshalb abgemahnt wurde.
• Der Zugang der Abmahnung sollte nachweisbar sein.
• Irgendwann kommt dann die Möglichkeit einer Kündigung.

Davon abgesehen möchte man sich mit pragmatischen Problemlösungen befassen, aber das erfordert oft eine gewisse Planung vor Abschluss eines Mietvertrags.

So, dieses Schema geht jetzt auf jeden Vorfall:

Familiäre, lautstarke Streitigkeiten führten zu Polizeieinsätzen die beide Male wohl der Sohn gerufen hat.

• Ruhestörungen sind eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten.
• Den Beweis könnte man über eigene Aussagen erbringen, auch die Tagebuchnummern oder Aktenzeichen (sofern der Sachverhalt strafrechtlich verfolgt wurde) und die damit verbundenen Bemerkungen der Beamten können hilfreich sein, also sollte die dein Bruder bei der Polizei erfragen. Über eigene Beobachtungen führt man am besten auch Aufzeichnungen: Was ist wann passiert und wer kann es bezeugen?
• Zeitnah nach einem solchen Vorfall schreibt man eine Abmahnung: X ist vorgefallen, X ist zukünftig zu unterlassen, Verweis auf den Mietvertrag oder auf andere Grundlagen, warum das so ist, Ankündigung der ... Kündigung (Drohung wirkt immer so unsouverän). Wenn jegliche Erfahrungen als Vermieter fehlen, ist es nicht schlecht, das von einem Anwalt regeln zu lassen, wenigstens am Anfang.
  
• Beweiskräftige Zustellung nicht vergessen: Empfangsbekenntnis (wird wohl eher schwer ...), Zeugen (nicht unbedingt aus der Familie) und am besten über den Gerichtsvollzieher.
• Ich sehe überhaupt keinen Grund, warum man nicht kündigen können sollte, wenn sich solche Vorfälle wiederholen. Das ist kein Selbstläufer, aber die Möglichkeit besteht. Bei der näheren Bewertung hilft - du ahnst es schon - der Anwalt, möglichst ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Die Mülltrennung klappt bedingt

• Pflichtverletzung.
• Schwerer nachweisbar. Wer kann schon sagen, woher der Joghurtbecher im Altpapier kommt?

Solche Dinge regelt man besser pragmatisch: Getrennte, verschließbare Tonnen. Im Idealfall ist zur Umlage der Betriebskosten dann auch noch direkte Zuordnung vereinbart, aber das ist jetzt nur noch mit Zustimmung des Mieters möglich.

Winterdienst ebenfalls nicht.

Im Prinzip ähnlich der Ruhestörung: Dokumentieren, abmahnen. Ob das für eine Kündigung reicht, möchte ich aber bezweifeln. Mir erscheint es unwahrscheinlich, dass ein Richter deshalb jemanden zur Räumung seiner Wohnung verurteilt.

Man könnte Schadenersatz fordern, aber hier wird es knifflig: Viel Erfolg damit, jemanden zu finden, der dir gegen Bezahlung auf Zuruf in jeder dritten Woche den Winterdienst ausführt und dir dafür eine Rechnung schreibt, die eine vernünftige Begründung für die Höhe einer Schadenersatzforderung abgibt. Auch das hätte man anders regeln sollen. Winterdienst mit Mietern ist ein ewiges Ärgernis, ein berufstätiger Mieter kann den Winterdienst noch dazu gar nicht richtig ausführen. Also ist es besser, den Mieter nicht zu Arbeiten zu verpflichten, sondern einfach nur zur Kostentragung. Im selbstbewohnten Haus will man das vielleicht selbst machen und sich die Arbeitszeit (anteilig) vom Mieter vergüten lassen, im reinen Mietshaus macht das ein Externer. So oder so sind es Betriebskosten.

Das ist nun nicht mehr leicht zu lösen, es ist vielleicht auch nicht das dringendste Problem.

Die Miete kommt generell zu spät. Aktuell steht die für Februar aus. Dummerweise hat er dem Mieter zugestanden zum 15. zu zahlen. Gibt es nicht schriftlich - ist das dann schon Gewohnheitsrecht?

• Es gibt kein Gewohnheitsrecht. Ist aber nicht schlimm, selbst die vage mündliche Vereinbarung heißt nicht, dass der Mieter nach eigenem Gusto zahlen kann. Ob am 15. nun Zahlungseingang oder Zahlungsauftrag oder was auch immer zu leisten war: Am 27. ist die Miete dann zu spät.
• Den Nachweis führt der Kontoauszug.
• Wenn das ein paar (wenige) Monate passiert, schreibt man eine Abmahnung ...
• ... stellt sie beweiskräftig zu ...
• ... und spricht dann nach weiteren (noch wenigeren, vielleicht sogar nur einem) Vorfällen die Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen aus. Wenn man dabei sauber vorgeht (und wieder: als Anfänger zum Anwalt), geht das durch.

Wenn die Miete nun immer nur wenige Tage verspätet kommt oder wenigstens pünktlich zur Monatsmitte, muss man sich halt fragen, ob man den Aufriss wirklich haben will.

Nun ist in der Wohnung Schimmel. Mein Bruder sagt nicht zu Unrecht das er ja auch dort gewohnt und keinen Schinmel hatte. (Seit Einzug wurden einige Fenster erneuert.)

• Pflichtverletzung? Huh, keine Ahnung. Dir ist hoffentlich klar, dass "bei mir war das nicht so" keine stichhaltige Begründung ist, dass der Mieter etwas falsch gemacht hat. Das soll nicht heißen, dass es nicht so ist, aber ...
• ... man kann es eben schlecht nachweisen. Wollte man das tun, müsste man einen Gutachter bemühen.
• Das weitere Prozedere ist äußerst lästig. Wenn man andere Kündigungsgründe findet, wäre das schön. Auch wenn es (trotz ständigem Gejammer von Baumängeln) praktisch immer am Mieter liegt, ist darüber eben der Nachweis zu führen.

Ganz pragmatisch: Böse Vermieter entfernen gelegentlich mal eine Falzdichtung aus dem Fenster. Das ist zwar überhaupt nicht im Sinne des Erfinders, es sorgt aber evtl. für genau den Luftaustausch, zu dem der Mieter nicht in der Lage zu sein scheint. Das hilft nur, wenn man "knapp an der Grenze" zur Schimmelbildung ist. Wenn der Mieter mit 3 Personen auf 30 m² lebt und in der mit 18 °C großzügig beheizten Wohnung die Wäsche aufhängt, ist damit auch nichts mehr gewonnen.

Bei der Besichtigung hat er zudem festgestellt das eine Tür mutwillig beschädigt wurde. Vermutlich eingetreten.

• Naja, irgendwer hat da wohl irgendwas falsch gemacht.
• Fragt sich nur, ob man das nachweisen kann: Innen- oder Außentüre?
• Mutwillige Beschädigungen der Mietsache kann man selbstverständlich abmahnen ...
• ... und den Rest ...
• ... kennst du schon.

Es ist für mich sehr fraglich, ob man hier großartige Kündigungsbemühungen unternehmen möchte. Genügt es nicht, den Schaden bei Auszug zu beseitigen und die Kosten ersetzt zu verlangen?


Wie sieht es eigentlich mit der Miethöhe aus? Das Mietverhältnis besteht ja nun schon fast 2 Jahre. Gibt es vor Ort einen Mietspiegel, der noch etwas Luft nach oben hat, oder gibt es andere einfache Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen und die Miete zu erhöhen? Selbst wenn der Mieter das nicht gerade zum Anlass nimmt, die Flucht zu ergreifen, hat man doch wenigstens etwas mehr "Schmerzensgeld".

 

[Katharmo]

auch die Tagebuchnummern oder Aktenzeichen (sofern der Sachverhalt strafrechtlich verfolgt wurde) und die damit verbundenen Bemerkungen der Beamten können hilfreich sein, also sollte die dein Bruder bei der Polizei erfragen.

Bei uns ist es so, dass man nur die Aktenzeichen erfragen kann, aber nicht die Protokolle der Polizeieinsätze. Akteneinsicht erhalten nur Anwälte.

 

[Peter.Silie]

Vielen Dank für Eure Beiträge!
Mülltrennung und Winterdienst sind eher die Nebenschauplätze.
Er will nun mal mit einem Malermeister zsammen den Schimmel begutachten und dessen Meinung einholen.
Zur Miete habe ich ihm geraten das nun in jedem Fall dem Mieter schriftlich zu geben und ihn abzumahnen.

 

[Duncan]

Akteneinsicht erhalten nur Anwälte.

Nicht nur. § 406e III StPO.
In der Praxis ist es über RA sehr viel einfacher.

 

[Ferdl]

aber nicht die Protokolle der Polizeieinsätze.

Du brauchst keine Akteneinsicht sondern die Tagebuchnummern des Einsatzes. Dann kann man im Nachhinein auch ohne dass ein Aktenzeichen angelegt wurde Akteneinsicht nehmen. Das ist allerdings Hörensagen, eigen Erfahrung habe ich damit nicht.

 

[Katharmo]

Du brauchst keine Akteneinsicht sondern die Tagebuchnummern des Einsatzes. Dann kann man im Nachhinein auch ohne dass ein Aktenzeichen angelegt wurde Akteneinsicht nehmen. Das ist allerdings Hörensagen, eigen Erfahrung habe ich damit nicht.

Möglicherweise ist das in anderen Städten so, bei uns bekommt man als Privatmensch absolut keine Auskunft.

 

[Peter.Silie]

Es geht weiter. Der Mieter hat sich heute gemeldet. Die Miete Februar kommt vom Amt, die hätten das wegen Corona nicht bearbeitet. Die Miete für den Mäez soll Mitte diesen Monats von ihm bezahlt werden weil sein neuer Arbeitgeber erst zum 15. dea Monats zahlt.
Immerhin hat er sich gerührt, davon ab stehen zwei Mieten aus.
Dann kam heute die Abrechnung der Nebenkosten vom Dienstleister. Gut €500,- Nachzahlung.
Es läuft nun wohl wirklich auf die Abmahnung und auf Sicht Kündigung hinaus. Vor allem weil so gar keine Einsicht dea Miwtwts da ist das der Vermieter ja auch durchaus seine Rechnungen zu zahlen hat

 

[Andres]

Immerhin hat er sich gerührt, davon ab stehen zwei Mieten aus.

Nein, März ist noch nicht fällig. Selbst ganz ohne Vereinbarung müsste der Mieter die Miete erst morgen zur Zahlung anweisen (wann sie dann beim Vermieter eingeht ...) und hier ist doch die Fälligkeit auf die Mitte des Monats verschoben. Sofern das, was der Mieter hier ankündigt, tatsächlich eintritt, ist er nicht mehr als eine Miete im Rückstand.

Ob das so passiert, ist natürlich eine andere Frage. Die Ausreden sind nicht gerade neu ...

Wenn es nicht so läuft, würde ich einfach mal fristlos kündigen, sobald wirklich mehr als eine Miete aussteht. Das mag durch Zahlung heilbar sein (vorausgesetzt der Mieter kann überhaupt noch irgendwas zahlen), aber das sieht man dann.

Dann kam heute die Abrechnung der Nebenkosten vom Dienstleister. Gut €500,- Nachzahlung.

Ist halt die erste Abrechnung über eine ganze Heizperiode. War die letzte Abrechnung niedriger oder hat der Bruder nur die Vorauszahlung nicht angepasst?

 

[Peter.Silie]

Hallo Andres, danke für Deine Info.
Ok, es würde ausreichen wenn die Miete Morgen angewiesen wird. Das wird aber nicht passieren, hat der Mieter klipp und klar gesagt.
Februar zahlt das Amt, das sei nicht sein Fehler.
März zahlt er, aber erst Mitte März. Entgegen des Mietvertrags.
Zum Thema Nebenkosten hat mein Bruder ihn zweimal angesprochen die im eigenen Interesse zu erhöhen. Gerade weil eine Person mehr seit Anfang 2020, da kam aber keine Reaktion.

 

[Andres]

Ok, es würde ausreichen wenn die Miete Morgen angewiesen wird.

Sorry, habe ich irgendetwas verpasst? Ignorieren wir jetzt die Vereinbarung, die Miete erst zum 15. zu zahlen? Klar, kann man machen: Man kann so tun, als hätte es das nie gegeben, und darauf hoffen, dass der Mieter das Gegenteil nicht beweisen kann und ihm niemand glaubt. Davon abgesehen ist dieses "Zugeständnis" aber genau so wirksam, wie es der Mietvertrag wäre.

Februar zahlt das Amt, das sei nicht sein Fehler.

Den Mieter darauf hinweisen, dass er alleine das Geld schuldet und niemand anderes. Trotzdem ist das ein schwierige Nummer: Bei Verzögerungen in der Auszahlung von Sozialleistungen haben Gerichte durchaus schon entschieden, dass dies keinen Grund für eine Kündigung durch den Vermieter darstellt. Die Verzögerung muss aber ohne das Verschulden des Mieters entstanden sein, insbesondere muss er erforderliche Anträge rechtzeitig gestellt haben.

Ich habe es oben schon angedeutet: Diese Geschichten dürften zahlreiche Vermieter schon gehört haben, die Mieter mit Zahlungsrückständen hatten. Das Amt hat den Antrag noch nicht bearbeitet, der Arbeitgeber zahlt den Lohn nicht, die Bank hat die Kontonummer vertauscht und der Hund hat die Hausaufgaben gefressen. Manchmal ist das tatsächlich passiert, manchmal eher nicht. Ich halte es für massiv unwahrscheinlich, dass "das Amt" (welches auch immer) für die Februarmiete bis in den März hinein nicht einmal einen Abschlag zahlt, wenn der "Kunde" (wie auch immer das Leistungsverhätlnis sein mag) sich rechtzeitig meldet. Oft genug kommt dann irgendwann raus, dass es eben doch nicht das böse Virus war.

Zum Thema Nebenkosten hat mein Bruder ihn zweimal angesprochen die im eigenen Interesse zu erhöhen. Gerade weil eine Person mehr seit Anfang 2020, da kam aber keine Reaktion.

So macht man das nicht. Erstens weil der Gesetzgeber es anders geplant hat, zweitens weil es so ganz praktisch nicht funktioniert: Wenn das Finanzamt bei dir anruft und fragt, ob du gerne mehr Steuern zahlen möchtest (im eigenen Interesse!), wie reagierst du dann? Gar nicht, falls das möglich ist.

Zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist eine Abrechnung erforderlich. Nach jeder Abrechnung haben beide Seiten das Recht, per Erklärung die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe zu verändern. Genau das hätte hier passieren sollen: Nach der Abrechnung für 2019 die Vorauszahlung per Erklärung anheben. Das hätte nicht alle Probleme gelöst (der Zuzug weiterer Personen wäre damit nicht berücksichtigt, weil die Begründung der Vorauszahlung eben nur in der Abrechnung liegt, nicht in anderen Umständen), aber es hätte einiges einfacher gemacht. Wenn der Mieter dann nicht reagiert hätte, würden inzwischen wahrscheinlich Kündigungsgründe vorliegen.

Hier ist ein aktiveres Vorgehen gefordert: Selbst schlau machen, eigene Rechte wahrnehmen, eindeutiger gegenüber dem Mieter auftreten (weder aggressiv noch täglich, sondern nur mit klarer Linie, damit der Mieter weiß, was Sache ist), die Dinge nicht laufen lassen. Vermieten ist kein Hobby, es ist eine unternehmerische Tätigkeit. Entweder man verhält sich entsprechend oder man darf bewundern, welche Ideen die Kundschaft entwickelt.