Im Kern ist es ganz einfach:
- Es muss ein Fehlverhalten des Mieters geben.
- Das Fehlverhalten sollte nachweisbar sein.
- Es wäre mindestens ratsam (vielleicht auch erforderlich), wenn der Mieter deshalb abgemahnt wurde.
- Der Zugang der Abmahnung sollte nachweisbar sein.
- Irgendwann kommt dann die Möglichkeit einer Kündigung.
Davon abgesehen möchte man sich mit pragmatischen Problemlösungen befassen, aber das erfordert oft eine gewisse Planung vor Abschluss eines Mietvertrags.
So, dieses Schema geht jetzt auf jeden Vorfall:
Familiäre, lautstarke Streitigkeiten führten zu Polizeieinsätzen die beide Male wohl der Sohn gerufen hat.
- Ruhestörungen sind eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten.
- Den Beweis könnte man über eigene Aussagen erbringen, auch die Tagebuchnummern oder Aktenzeichen (sofern der Sachverhalt strafrechtlich verfolgt wurde) und die damit verbundenen Bemerkungen der Beamten können hilfreich sein, also sollte die dein Bruder bei der Polizei erfragen. Über eigene Beobachtungen führt man am besten auch Aufzeichnungen: Was ist wann passiert und wer kann es bezeugen?
- Zeitnah nach einem solchen Vorfall schreibt man eine Abmahnung: X ist vorgefallen, X ist zukünftig zu unterlassen, Verweis auf den Mietvertrag oder auf andere Grundlagen, warum das so ist, Ankündigung der ... Kündigung
(Drohung wirkt immer so unsouverän). Wenn jegliche Erfahrungen als Vermieter fehlen, ist es nicht schlecht, das von einem Anwalt regeln zu lassen, wenigstens am Anfang.
- Beweiskräftige Zustellung nicht vergessen: Empfangsbekenntnis (wird wohl eher schwer ...), Zeugen (nicht unbedingt aus der Familie) und am besten über den Gerichtsvollzieher.
- Ich sehe überhaupt keinen Grund, warum man nicht kündigen können sollte, wenn sich solche Vorfälle wiederholen. Das ist kein Selbstläufer, aber die Möglichkeit besteht. Bei der näheren Bewertung hilft - du ahnst es schon - der Anwalt, möglichst ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Die Mülltrennung klappt bedingt
- Pflichtverletzung.
- Schwerer nachweisbar. Wer kann schon sagen, woher der Joghurtbecher im Altpapier kommt?
Solche Dinge regelt man besser pragmatisch: Getrennte, verschließbare Tonnen. Im Idealfall ist zur Umlage der Betriebskosten dann auch noch direkte Zuordnung vereinbart, aber das ist jetzt nur noch mit Zustimmung des Mieters möglich.
Winterdienst ebenfalls nicht.
Im Prinzip ähnlich der Ruhestörung: Dokumentieren, abmahnen. Ob das für eine Kündigung reicht, möchte ich aber bezweifeln. Mir erscheint es unwahrscheinlich, dass ein Richter deshalb jemanden zur Räumung seiner Wohnung verurteilt.
Man könnte Schadenersatz fordern, aber hier wird es knifflig: Viel Erfolg damit, jemanden zu finden, der dir gegen Bezahlung auf Zuruf in jeder dritten Woche den Winterdienst ausführt und dir dafür eine Rechnung schreibt, die eine vernünftige Begründung für die Höhe einer Schadenersatzforderung abgibt. Auch das hätte man anders regeln sollen. Winterdienst mit Mietern ist ein ewiges Ärgernis, ein berufstätiger Mieter kann den Winterdienst noch dazu gar nicht richtig ausführen. Also ist es besser, den Mieter nicht zu Arbeiten zu verpflichten, sondern einfach nur zur Kostentragung. Im selbstbewohnten Haus will man das vielleicht selbst machen und sich die Arbeitszeit (anteilig) vom Mieter vergüten lassen, im reinen Mietshaus macht das ein Externer. So oder so sind es Betriebskosten.
Das ist nun nicht mehr leicht zu lösen, es ist vielleicht auch nicht das dringendste Problem.
Die Miete kommt generell zu spät. Aktuell steht die für Februar aus. Dummerweise hat er dem Mieter zugestanden zum 15. zu zahlen. Gibt es nicht schriftlich - ist das dann schon Gewohnheitsrecht?
- Es gibt kein Gewohnheitsrecht. Ist aber nicht schlimm, selbst die vage mündliche Vereinbarung heißt nicht, dass der Mieter nach eigenem Gusto zahlen kann. Ob am 15. nun Zahlungseingang oder Zahlungsauftrag oder was auch immer zu leisten war: Am 27. ist die Miete dann zu spät.
- Den Nachweis führt der Kontoauszug.
- Wenn das ein paar (wenige) Monate passiert, schreibt man eine Abmahnung ...
- ... stellt sie beweiskräftig zu ...
- ... und spricht dann nach weiteren (noch wenigeren, vielleicht sogar nur einem) Vorfällen die Kündigung wegen wiederholt verspäteter Mietzahlungen aus. Wenn man dabei sauber vorgeht (und wieder: als Anfänger zum Anwalt), geht das durch.
Wenn die Miete nun immer nur wenige Tage verspätet kommt oder wenigstens pünktlich zur Monatsmitte, muss man sich halt fragen, ob man den Aufriss wirklich haben will.
Nun ist in der Wohnung Schimmel. Mein Bruder sagt nicht zu Unrecht das er ja auch dort gewohnt und keinen Schinmel hatte. (Seit Einzug wurden einige Fenster erneuert.)
- Pflichtverletzung? Huh, keine Ahnung. Dir ist hoffentlich klar, dass "bei mir war das nicht so" keine stichhaltige Begründung ist, dass der Mieter etwas falsch gemacht hat. Das soll nicht heißen, dass es nicht so ist, aber ...
- ... man kann es eben schlecht nachweisen. Wollte man das tun, müsste man einen Gutachter bemühen.
- Das weitere Prozedere ist äußerst lästig. Wenn man andere Kündigungsgründe findet, wäre das schön. Auch wenn es (trotz ständigem Gejammer von Baumängeln) praktisch immer am Mieter liegt, ist darüber eben der Nachweis zu führen.
Ganz pragmatisch: Böse Vermieter entfernen gelegentlich mal eine Falzdichtung aus dem Fenster. Das ist zwar überhaupt nicht im Sinne des Erfinders, es sorgt aber evtl. für genau den Luftaustausch, zu dem der Mieter nicht in der Lage zu sein scheint. Das hilft nur, wenn man "knapp an der Grenze" zur Schimmelbildung ist. Wenn der Mieter mit 3 Personen auf 30 m² lebt und in der mit 18 °C großzügig beheizten Wohnung die Wäsche aufhängt, ist damit auch nichts mehr gewonnen.
Bei der Besichtigung hat er zudem festgestellt das eine Tür mutwillig beschädigt wurde. Vermutlich eingetreten.
- Naja, irgendwer hat da wohl irgendwas falsch gemacht.

- Fragt sich nur, ob man das nachweisen kann: Innen- oder Außentüre?
- Mutwillige Beschädigungen der Mietsache kann man selbstverständlich abmahnen ...
- ... und den Rest ...
- ... kennst du schon.
Es ist für mich sehr fraglich, ob man hier großartige Kündigungsbemühungen unternehmen möchte. Genügt es nicht, den Schaden bei Auszug zu beseitigen und die Kosten ersetzt zu verlangen?
Wie sieht es eigentlich mit der Miethöhe aus? Das Mietverhältnis besteht ja nun schon fast 2 Jahre. Gibt es vor Ort einen Mietspiegel, der noch etwas Luft nach oben hat, oder gibt es andere einfache Möglichkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen und die Miete zu erhöhen? Selbst wenn der Mieter das nicht gerade zum Anlass nimmt, die Flucht zu ergreifen, hat man doch wenigstens etwas mehr "Schmerzensgeld".