Kompliziert! NK-Gutschrift + Vermieterwechsel HILFE!

Dieses Thema im Forum "Fristen" wurde erstellt von Dio, 03.05.2007.

  1. Dio

    Dio Neuer Benutzer

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    Hallo Experten,

    ich habe einen kompliziertes Problem, für mich allein ZU kompliziert. Aber vielleicht kann mir ja jemand helfen.

    Ich muss dazu ein wenig ausholen, chronologisch, aber ich versuche es kurz zu machen:

    1) Im Herbst 2006 Nebenkosten (NK)-Abrechnung für 2005 und - Überraschung, Überraschung - eine fette Gutschrift von gut 950 Euro (nein, DAS ist nicht mein Problem :D ). So etwas ist selten, aber da will man ja nicht meckern.
    2) Bloss das Geld kam nicht! Irgendwann mal angerufen beim Vermieter. "Ja, ja, kommt demnächst". Seit Werner Beinhart wissen wir nun alle, was "Ja, ja" so bedeutet... Kam natürlich nicht!
    3) Ende Dezember ein Schreiben an den Vermieter geschickt, dass ich die Januar-Miete 2007 (475 Euro) einbehalte und nicht überweisen werde. Gesagt, getan! Vom Vermieter keine Reaktion.
    4) Das gleiche Spiel noch mal Ende Februar / Anfang März. Ebenfalls keine Reaktion vom Vermieter.
    5) Ende März ein Schreiben von einem Herrn, der darin behauptet, dass das Haus von ihm gekauft wurde, er der neue Vermieter sei und die Miete ab sofort an ihn überwiesen werden soll. Da kann ja jeder kommen! (1. Frage: Wie muss sich ein Vermieter eigentlich als Vermieter ausweisen, d.h. wie muss er nachweisen, dass er tatsächlich rechtmäßig die Miete einfordern darf?) Ich habe mir dann den Kaufvertrag zeigen lassen und da er schon Renovierungsarbeiten an anderen Wohnungen des Hauses begonnen hatte, schien es mir hinreichend wahrscheinlich, dass er tatsächlich der neue Vermieter ist.
    6) April-Miete an den (potenziellen) neuen Vermieter überwiesen.
    7) Ende April kam vom neuen Vermieter plötzlich eine Mahnung!!! für den Monat März sowie die Mitteilung, der neue Vermieter hätte das Haus am 28.02.07 erworben. Nun hatte ich aber bereits die März-Miete gegenüber dem alten Vermieter mittels Aufrechnung mit meinen Forderungen aus NK-Guthaben beglichen (siehe 4.). Gegenüber wem auch sonst? Ich kann ja schlecht Ende Februar erahnen, dass mir Ende April mal ein neuer Vermieter mitteilen wird, dass er gern die März-Miete möchte. (Wenn ich das könnte, würde ich im Zirkus auftreten oder Lotto spielen).
    8) Anruf beim alten Vermieter, um herauszufinden, was da nun Sache ist. (Randbemerkung: Der alte Vermieter war Zwangsverwalter für dieses Objekt, aber eigentlich eine ganz "normale" Hausverwaltung). Die waren sehr, sehr unkooperativ. Das geht sie seit 28.02.07 nichts mehr an, sie haben keine Unterlagen, Geld haben sie sowieso nicht etc. bla bla. Wenn ich noch irgend etwas wolle, solle ich mich an den Insolvenzverwalter wenden, aber von dem bekomme ich sowieso nichts! Das war sehr unergiebig.
    9) Die Mai-Miete habe ich selbstverständlich pünktlich an den neuen Vermieter überwiesen.

    Nun ergeben sich daraus gleich mehrere Fragen:
    1. Ist es korrekt, Mietverbindlichkeiten mit Nebenkosten-Guthaben zu verrechnen? Das wäre mir am liebsten.
    2. Von wem kann ich ggflls. das NK-Guthaben 2005 einfordern? (sind ja keine peanuts)
    3. Gehen bei so einem Verkauf nicht eigentlich alle Forderungen und Verbindlichkeiten vom alten Vermieter auf den neuen über? D.h. sowohl Mietforderungen als auch Verbindlichkeiten aus NK-Überschuss?
    4. Kann der neue Vermieter rückwirkend die März-Miete einfordern, die ich - imho berechtigt - bereits durch Verrechnung ggü dem alten Vermieter beglichen habe?
    5. Muss sich der neue Vermieter nicht die März-Miete vom alten Vermieter holen? (Bei anderen Mietern hat er das gemacht).
    6. Wer ist jetzt eigentlich für die Nebenkostenabrechnung für 2006 zuständig?

    Ja, ich weiss, das ist ziemlich komplex und auch sehr ausführlich, aber vielleicht kann mir trotzdem jemand - zumindestens teilweise - helfen. Das wäre super nett. Und vielleicht fühlt sich ja einer der Exprerten durch so einen komplizierten Fall herausgerfordert. :wink:
    Vielen Dank.
     
  2. AdMan

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  3. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Erstmal möcht ich an dieser Stelle dazu raten bei Zwangsverwaltungen oder Insolvenz der Hausverwaltung, Eigentümer etc. keinerlei Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu leisten.

    Nicht selten gehen die in die Konkursmasse und weder die Versorger noch die Mieter im Falle eines Guthabens sehen was von dem Geld.

    Ich denke Du hast bisher alles richtig gemacht. Der neue Vermieter erwirbt ja mit der Immobilie auch alle Verträge und Verbindlichkeiten.

    Inwieweit es 100% rechtens ist die Miete nach 6 Monaten mit einem NK Guthaben zu verechnen kann ich nicht sagen. Moralisch ist es das jedoch.
     
  4. Birgit

    Birgit Benutzer

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    Sehr schwieriges Thema!

    Du hast bezüglich der Miete Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung erklärt, dem hat Dein Vermieter nicht widersprochen und auch die nichtgezahlte Miete nicht angemahnt. Dies würde ich zunächst einmal als Einverständnis werten.

    Das Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2005 (ebenso wie übrigens das eventuelle Guthaben aus der Abrechnung 2006) muss derjenige an dich auskehren, der am Ende des Abrechnungsjahres (d.h. am 31.12.2005 bzw. am 31.12.2006) Eigentümer/Vermieter war. Und auch nur dieser ist berechtigt (und auch verpflichtet), die Abrechnung zu erstellen.

    Aber Achtung... Vermieter bzw. Eigentümer wird in Deinem Fall nicht der Zwangsverwalter sein, sondern der ursprüngliche Eigentümer. Für den Zwangsverwalter dagegen endet jegliche Tätigkeit mit Eigentumsübergang auf den Erwerber, in diesem Fall mit dem 28.02.2007.

    Da Du erst Ende März über den Eigentümerwechsel unterrichtet wurdest, konntest Du die Zahlung oder auch die Aufrechnung der Märzmiete noch mit befreiender Wirkung leisten. Alles andere ist eine Sache zwischen neuem und altem Eigentümer bzw. dem Zwangsverwalter, die sie im Innenverhältnis untereinander regeln müssen.

    Hierzu erstellt der Zwangsverwalter dem neuen Eigentümer gegenüber eine Abrechnung, Unter- bzw. Überdeckung wird zwischen den beiden ausgeglichen.
     
Thema: Kompliziert! NK-Gutschrift + Vermieterwechsel HILFE!
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