Komplizierte Absetzung / Abschreibung einer Komplettsanierung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von silencer911, 21.02.2013.

  1. #1 silencer911, 21.02.2013
    Zuletzt bearbeitet: 21.02.2013
    silencer911

    silencer911 Neuer Benutzer

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    Hallo an Alle,

    ich fange langsam mit meiner Steuererklärung an und habe im letzten Jahr einen durchaus steuerlich komplizierten Sanienierungs-/Renovierungs-/Modernisierungsfall meiner vermieteten Eigentumswohnung.

    Zuerst die Fakten:

    - gekauft Anfang 2011 --> noch innerhalb der 3 Jahre also 15% Grenze für Sofortabschreibung
    - Mai - Oktober wurde eine energetische Sanierung des Objektes vorgenommen (neue gedämmte Fassade, neue Fenster hinten, neues Dach, Brennwerttherme) - für mich anrechenbare Kosten wohl so 12.000€ (ich denke BRUTTO)

    - September - Oktober: alter Mieter ausgezogen und Komplettsanierung der Wohnung
    - es wurde saniert: komplett neue Elektrik, Bad komplett neu incl. Fliesen, Sanitär, Leitungen, neuer DLE, Fliesen in der Küche neu, komplette Einbauküche, Wände spachteln, neue Tapeten & streichen, neuer Laminat, neue Türzargen&Blätter, neue Heizkörper. Sprich das ganze Programm. Material- und Lohnkosten so 11.000€ (noch BRUTTO)

    Ich hätte mir zwar gewünscht das mein Mieter noch etwas bleibt und ich noch nicht renovieren müsste, leider konnte (bzw. wollte ich) man die Wohnung so nicht weitervermieten. Außerdem konnte man die Miete danach gut erhöhen.

    In Anbetracht der bereits anfallenden Kosten aus der Sanierung des Gemeineigentums habe ich natürlich viel in Eigenarbeit gemacht bzw. mir von Freunden helfen lassen.
    Von den Gesamtkosten bin ich jedenfalls über den 15%!

    Erste wichtige Fragen:

    1. Die 15% Grenze liegt so bei etwa 16.300€ NETTO --> Muss ich hier ALLE Kosten, die ich steuerlich geltend mache hier mit einrechnen, egal ob ich sie von vornerein sofort abschreiben oder über AFA abschreibe? Hier wäre insbesondere die Küche mit 10 Jahre Abschreibung relevant (und was man sonst noch über AFA abschreibt).
    2. Welche der oben aufgeführten Posten fallen überlicherweise in die Modernisierungskosten (=Sofortabzug) oder in die Herstellungskosten (=2% ABschreibung bzw. AFA)? Sanitär, Heizung, Elektrik und Fenster wurde alles gemacht und ist soweit klar (Wohnung hat hierdurch aus meiner Sicht keinen Standardsprung). Was ist mit Bodenbelag, Tapeten, Wände spachteln, malen, Fußleisten, Türen & Zargen? Muss das über SonderAFA abgeschrieben werden oder 2%?
    3. Ich habe gefühlt 100 Bons von Baumärkten - hier sind für unterschiedliche Sanierungsbereiche natürlich Kostenpunkte auf einem Bons "gemischt" - muss man das für das Finanzamt in einer Anlage detailliert aufbereiten für eine Zuordnungsbarkeit?
    4. Laut § 82b EStDV "Behandlung größeren Erhaltungsaufwands bei Wohngebäuden" kann man diese auf einen Zeitraum von 4 bis 5 Jahren gleichmäßig verteilen - wäre die Regelung in diesem Fall überhaupt anwendbar und wie verhält es sich da mit der 15% Grenze und das ich 1 Wohnung in einer WEG besitze?

    Ideal wäre natürlich für mich, wenn ich bis an die 15% Grenze sofort abschreibe, einen gewissen Teil "unter den Tisch fallen lasse" bzw. nicht steuerlich geltend mache und die abschreibungspflichtigen Kosten entsprechend abschreibe.

    Bitte gebt mir doch mal eure Meinung zu obigen Punkten.

    Danke und Schönen Gruß

    SIlencer
     
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  3. Pitty

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    Bei uns ging damals alles in die AFA, was wir in eine neue Heizung investiert haben.:sauer016: ich würde alles beim Finanzamt einreichen. Wenn Du die Wohnung vorzeitig verkaufst, wird das dann berücksichtigt. (So habe ich es zumindest gehört)

    Das ist natürlich doof, dass das alles in den ersten drei Jahren geschehen ist.
     
  4. #3 Perro, 05.03.2013
    Zuletzt bearbeitet: 20.06.2014
    Perro

    Perro Neuer Benutzer

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    Wir hatten eine Dachsanierung bezüglich Asbest vor zwei Jahren, daher haben wir dann alles an die AFA gegeben.Erkundige dich doch mal beim Finanzamt, ob das bei einem frühzeitigen Verkauf der Wohnung berücksichtigt wird.
    Hatte davon noch nichts gehört.
     
Thema: Komplizierte Absetzung / Abschreibung einer Komplettsanierung
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