Kompliziertes Hinterhaus

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von dahumm, 17.03.2014.

  1. dahumm

    dahumm Gast

    Liebe Forumsgemeinschaft,

    ich beabsichtige drei Wohungen in einem Hinterthaus zu erwerben. Diese sind sehr günstig, aber auch sehr sanierungsbedürftig. Nun ist die Situation so, dass diese drei Wohnungen Teil einer Hausgemienschaft sind. Im besagten Hinterhaus befindet sich noch im EG eine Werkstatt, wo kein Eigentümer mehr ausfindig zu machen ist (die Firma gibt es seit vielen Jahren nicht mehr). Die oberen Wohnungen könnte ich zeitgleich von allen drei Eigentümmern kaufen. damit würde mir das Hinterhaus, bis auf die Wekrstatt komplett gehören. Nun würde ich neben Versicherung Verbräuche etc. - die das gesamte Haus betreffen - auch Hausgeld bezahlen. Nach meinem Verständnis würde das Treppenhaus des Hinterhauses zum Gemeinschaftseigentum gehören und somit vom Hausgeld unterhalten werden. Es führt allerdings nur zu den besagten drei Wohungen, die dann alle in meiner Hand wären.

    Es gibt Insgesamt 9 Parteien, davon sind 5 im Vorderhaus.

    Nun habe ich die Sorge, dass das Hinterhaus vernachlässigt wird, da im Vorderhaus die Stimmenmehrheit liegt.

    Wenn ich die Werktstatt erwerben könnte, würde mir das gesamte Hinterhaus gehören. Dies schließt direkt an das Vorderhaus an. (Ein L welches den Hof einschließt).

    1. Wenn ich das Haus rechtlich abteilen würde, bräuchte ich Wegerecht durch die Löw des Vorderhauses. Geht das überhaupt? Wer muss hier zustimmen? Was kostet das? Muss ich einen Architekten beauftragen? Gaszuleitugen liegen im Hinterhaus (vermutlich durchs' Vorderhaus). Stromzähler sind im Vorderhaus. Wasser ist im HH vorhanden, wird allerdnigs noch nicht gezählt.

    2. Kann man innerhalb einer WEG vereinbaren, dass das Hinetrhaus separat berechnet wird? Inklusive separater Bildung von Rücklagen etc.?

    Mein Ziel wäre es, möglichst finaziell autonom vom Vorderhaus zu sein.

    Vielleicht hat jemand Erfahrungen in solch einem Fall und kann mir weiter Helfen.

    Gruß
    dahumm
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Ok, hast du irgendwelche Vorerfahrungen in dieser Thematik? Sonst ist es vielleicht nicht gerade ideal, gleich mit so komplexen Dingen anzufangen. Schwierigkeiten kommen später dann ganz von selbst ...


    Du meinst "billig".


    Gut gemeinter Ratschlag: Beinahe jeder unterschätzt beim ersten Mal, wie viel Geld man in die Immobilie stecken muss, wenn man so etwas kauft. Das solltest du in deiner Planung berücksichtigen.


    Daraus ergeben sich dann weitere Fragestellungen: Wie ist die WEG bisher geführt, wie sind die wirtschaftlichen Verhältnisse? Wie sind die Stimmverhältnisse, d.h. welche und wie viele Eigentümer können zusammen Mehrheitsbeschlüsse fassen? Wie werden die anderen Einheiten genutzt?


    Das ist eine Schlussfolgerung, die aufgrund des deutschen Grundbesitzrechts eher unwahrscheinlich ist. Es ist vielleicht etwas aufwändig, aber ich gehe davon aus, dass der Eigentümer ermittelbar wäre.


    Nein, dir gehört nur das jeweilige Sondereigentum. Nicht sondereigentumsfähige Bestandteile (d.h. vor allem alle konstruktiven Teile des Gebäudes) gehören der Gemeinschaft, an der du beteiligt bist.


    Hätte ich auch.


    Was genau stellst du dir vor? Das Hinterhaus aus der WEG herauslösen? Das ist möglich, aber aufwändig. Vor allem sollte der rechtlichen Trennung eine technische Trennung voraus gehen. Du trägst alle Risiken, technische wie rechtliche, und das drückt die Rendite. Ich würde das nicht machen.


    Auch das ist möglich.


    Vollständige Autonomie wird es nicht geben. In jeder denkbaren Konstellation wird es wegen der Zuwegung und damit verbundenen Kosten eine Verbindung mit dem Vorderhaus geben. Bleibt man in der WEG, würde man auch an den übergreifenden Positionen (z.B. Versicherungen) beteiligt bleiben und unter der Verwaltung eines gemeinsamen Verwalters stehen.


    Änderungen an grundlegenden Verhältnissen innerhalb einer WEG durchzuführen, ist immer schwierig. Da dein erklärtes Ziel ist, selbst "Herr im eigenen Haus" zu sein, würde ich nach einem anderen Objekt Ausschau halten. Ich habe das Gefühl, dass dir das einiges an Geld, Zeit und Nerven sparen würde.
     
  4. #3 Tobias F, 17.03.2014
    Tobias F

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    Laut §11 WEG geht das nicht.


    § 11 Unauflöslichkeit der Gemeinschaft.

    (1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
     
  5. #4 Fremdling, 18.03.2014
    Fremdling

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    @dahumm - zu 1. und 2.:
    Deinen Autonomiewunsch kannst Du m.E. relativ weitgehend und annähernd realistisch nur dann erfüllen, wenn Du alle Eigentümer der WEG dazu bewegen kannst, die Regelungen in der Teilungserklärung in Richtung 'Mehrhaus-WEG' zu ändern. Technisch müsste dazu die gesamte Infrastruktur (Strom, Wasser, ...) mit Verbrauchszählern ausgerüstet werden, die eine klare Kostenzuordnung zum Hinterhaus zulässt. So kann auch das Ansparen und der Verbrauch von Rücklagen hausbezogen geregelt werden. Die Rest-WEG im Vorderhaus und das gemeinsame Grundstück wirst Du aber nie ganz los (Gesamt-RL, Versicherung, Straßenreinigung, ...).

    Schätze mal, Deine Bestrebungen werden allerdings bereits an der fehlenden Zustimmung aller Eigentümer scheitern. Den Ausführungen von Andres schließe ich mich gern an. Viel Erfolg beim Finden einer simpleren Alternative ;-)
     
  6. Andres

    Andres
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    Quatsch. Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nicht einseitig verlangt werden und ein solches Recht kann auch nicht abweichend vereinbart werden. Mehr sagt § 11 WEG nicht. Selbstverständlich kann sich die Gemeinschaft per allstimmigem Beschluss auflösen.

    Pratikabel ist das trotzdem nicht. Man müsste die Gemeinschaft auflösen, das Grundstück teilen und dabei die nötigen Rechte eintragen, dahumm als Eigentümer des Hinterhauses eintragen und das Vorderhaus neu teilen. Dafür ist Allstimmigkeit erforderlich, außerdem die Zustimmung von allen Gläubigern von Grundschulden und man lässt für die erforderliche treuhänderische Verwahrung und einen Berg an Grundbuchein- und austragungen einen mittleren fünfstelligen Betrag beim Notar liegen. So toll kann das Objekt gar nicht sein, dass sich dieses Theater lohnen würde.
     
  7. #6 Tobias F, 18.03.2014
    Tobias F

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    Du solltest gegebene Antworten nicht aus dem Zusammenhang reißen.
    Meine Antwort bezog sich, was auch deutlich sichtbar ist, auf folgende Frage:
     
  8. Andres

    Andres
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    Ich sehe das Problem nicht: Er kann das Haus "rechtlich abteilen", aber er braucht dazu die Zustimmung aller Eigentümer zu einem sehr umfangreichen Plan. Deine Aussage "Es geht nicht." ist falsch.
     
  9. #8 Tobias F, 18.03.2014
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    Nur so am Rande: ER KANN GARNICHTS.
     
  10. #9 Martens, 18.03.2014
    Martens

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    ruhig Jungs, keine Streitereien bitte.
     
  11. #10 PHinske, 18.03.2014
    PHinske

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    Man sollte nicht aus den Augen verlieren, dass der Fragesteller bislang nicht zu der Eigentümergemeinschaft gehört!

    Der Fragesteller sollte sich tatsächlich um ein besser geeignetes Objekt bemühen.
    Es ist kaum vorstellbar, dass die beschriebenen Klippen umschifft werden können und die ganzen anderen Eigentümer einvernehmlich zu dem Ergebnis kommen, das der Fragesteller anstrebt.

    MfG, PHinske
     
Thema: Kompliziertes Hinterhaus
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