Konkrete Frage zum Thema Kauf einer möblierten Wohnung als Anlageobjekt

Diskutiere Konkrete Frage zum Thema Kauf einer möblierten Wohnung als Anlageobjekt im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo in die Runde, ich beabsichtige eine möblierte Eigentumswohnung zu kaufen - zum vermieten. Ich möchte maximal finanzieren. Ich bin mir mit...

  1. #1 TvMatterhorn, 09.12.2019
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    Hallo in die Runde,

    ich beabsichtige eine möblierte Eigentumswohnung zu kaufen - zum vermieten.
    Ich möchte maximal finanzieren.
    Ich bin mir mit dem Verkäufer bereits über den Gesamtkaufpreis (Wohnung + Einrichtung) einig.
    Jedoch haben wir noch nicht über den Wertanteil der Einrichtung gesprochen.

    Meine Frage bezieht sich auf den Möbelanteil in Bezug auf Finanzierung und Abschreibung (AfA) sowie Grundsteuer.

    Sollte der Möbelanteil (als Zubehör) beim Kaufvertrag ausgewiesen werden oder nicht?
    Ziel ist natürlich meine Renditemaximierung.

    Meine Gedanken / Recherchen hierzu:
    - kann ich die Möbel wenn sie als Zubehör im Kaufvertrag genannt sind schneller über Afa abschreiben als die üblichen 2% für die Wohnung?
    - Und somit für diesen Anteil auch die Grunderwerbssteuer sparen?
    - Sind Rechnungen notwendig oder ist eine im Kaufvertrag genannte Summe zB für Einrichtung und Einbauküche möglich?
    - Kredit: erhalte ich auf im Kaufvertrag genanntes Zubehör auch den günstigen Zins für Immobilienkredite?
    ODER:
    - Wenn eine schnellere Afa Abschreibung als 2% nicht möglich ist, ist es günstiger das Zubehör via "Ermessensspielraum" niedrig zu bemessen oder gar nicht zu nennen? Damit ist der Kaufpreis höher und ich kann die 2% Abschreibung auf den Gesamtkaufpreis beziehen. Gäbe es hier ein Risiko, zB Verkäufer behauptet danach dass die Einrichtung extra kostet? --> Gibt es hier weitere Möglichkeiten?


    Vielen Dank im Voraus,
    TvM
     
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  3. #2 taxpert, 12.12.2019
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Der GrESt unterliegt nur der Kaufpreis für das Grundstück. Andere mit erworbene Wirtschaftsgüter, z.B. Scheinbestandteile, unterliegen nicht der GrESt. Diese Wirtschaftsgüter werden mit eigenem Abschreibungszeitraum steuerlich berücksichtigt.

    Ein "pauschaler" Ansatz unter Benennung der erworbenen Wirtschaftsgüter ist möglich. Der Preis ist dabei der am Markt übliche Preis für solche Wirtschaftsgüter. Wenn man jedoch meint, aus steuerlichen Gründen für die 20 Jahre alte EBK im Vertrag 10.000 € ansetzen zu müssen, sollte auch eine Anschaffungsrechnung der Verkäufers über 150.000 € für die Küche vorweisen können. Pauschal kann man sagen, dass z.B. Küchen nach 10 Jahren praktisch wertlos sind!

    nein, denn hierfür gibt es nur einen teureren Konsumentenkredit!

    taxpert
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 12.12.2019
    ehrenwertes Haus

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    Frag doch mal deine Bank dazu.

    Solange du keine gemauerte Einrichtung mitkaufst wird es wohl schwer den Schaukelstuhl oder TV als fest mit der Immo verbunden glaubhaft machen zu können.
    Vielleicht ist die Einrichtung auch gemauert oder sonswie unwiderruflich mit dem Bauwerk verbunden. Dann kann die gemauerte Kühlschrankeinfassung (nicht der Kühlschrank) evt. auch die SB vom FA und der Bank überzeugen.
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Ach wäre das schön! :007sonst: oder habe ich da was verpasst? :16:
    Aber ich weiß was du meinst incl. des Gebäudes. :91:
     
  6. #5 Goldhamster, 13.12.2019
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    @sara :

    Hallo,
    bist du dir mit der Aussage auch wirklich sicher?
    Es geht um eine Wohnung in einer WEG ... soweit ich verstanden habe.


    Meist versteht alles
    DER HAMSTER
     
  7. #6 taxpert, 13.12.2019
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Ohne Dir damit zu nahe treten zu wollen: Ich glaube ja!
    Der Begriff "Grundstück" umfasst daher immer auch ggf. aufstehende Gebäude!
    Von daher habe ich das nicht nur gemeint, sondern gesagt!

    Anders verhält es sich natürlich mit den "Klassikern" (z.B. Möbel, EBK, Markise, ...), die eben nicht ...
    ... fallen, sondern nach ...
    ... sog. Scheinbestandteile darstellen.

    Ertragssteuerlich zerfällt das zivilrechtliche Grundstück jedoch in die einzeln zu bewertenden Wirtschaftsgüter "Grund und Boden" (den hast Du wahrscheinlich beim Grundstück im Hinterkopf gehabt!) und "Gebäude, die wiederum in bis zu vier verschiedene einzelne Wirtschaftsgüter zerfallen können.

    Bewertungsrechtlich sieht es dann wieder ganz anders aus, denn hier können wieder mehrere zivilrechtlich eigenständige Grundstücke ggf. zu einem einheitlichen Grundstück im bewertungsrechtlicher Hinsicht führen, §§2 Abs. 1+2 i.V.m. 70 Abs.1 BewG.

    Wie Du siehst, Steuerrecht ist spannend!

    taxpert
     
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  8. #7 TvMatterhorn, 16.12.2019
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    Hallo zusammen,

    vielen Dank schon mal für die hilfreichen Antworten.
    Ich habe mich inzwischen mit dem Vermieter auf den anteiligen Preis des "Zubehörs" geeinigt.

    Weitere Tips die ihr mir geben könntet:
    Gibt es pauschale Ratschläge, um frühestmöglich Ansprüche an den Mieteinnahmen geltend machen zu können?
    - Klausel im Kaufvertrag?
    --> Im Entwurf steht dass "das best. Mietverhältnis bekannt ist + mit Wirkung zum Besitzübergangstag vom Käufer übernommen wird".
    --> Im Entwurf steht auch dass "das Eigentum geht erst mit Umschreibung im Grundbuch über."
    --> Besitz geht zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung über

    - Beschleunigung von Grundbucheintragung?

    VG
    TvM
     
  9. #8 immobiliensammler, 16.12.2019
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    Möglichst die Grunderwerbsteuer sofort nach Erhalt des Bescheides bezahlen, also nicht die Monatsfrist abwarten!

    Mir fehlt eine Regelung der Art, dass Nutzen und Lasten übergehen (üblich ist der 1te nach Kaufpreiszahlung) - ist aber eigentlich Standard, würde mich wundern, wenn das in Deinem Vertragsentwurf nicht so stehen würde!
     
    sara gefällt das.
  10. #9 TvMatterhorn, 16.12.2019
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    Stimmt, ist auch so.
    Ok, sofort überweisen also.

    „3. Besitz, Nutzungen, Gefahr und Lasten einschließlich aller Rechte und Pflich- ten aus den den Grundbesitz etwa betreffenden Versicherungen sowie die allgemeine Verkehrssicherungspflicht gehen auf den Käufer über am Tage nach der vollständigen Kaufpreiszahlung. “
     
  11. Duncan

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    Eine typische Vereinbarung die z.B. Makler gerne sehen. Leute, die die Abrechnungen machen müssen, mögen Termine zum Jahres-, Quartals- oder Monatswechsel.
     
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