Konsequenzen falscher Wohnflächenberechnung

Diskutiere Konsequenzen falscher Wohnflächenberechnung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe durch das Einreichen meiner Steuererklärung ein Problem mit meiner Wohnflächenberechnung feststellen müssen. Ich habe an...

  1. #1 melissa175, 26.08.2017
    melissa175

    melissa175 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich habe durch das Einreichen meiner Steuererklärung ein Problem mit meiner Wohnflächenberechnung feststellen müssen.
    Ich habe an Angehörige vermietet und die Miete im letzten Jahr etwas gesenkt, vorher war immer alles okay.
    Jetzt liegt die neue Miete ganz knapp unter der 66% Marke des ortsüblichen Mietzinses.
    Das Finanzamt erkennt somit die Kosten nicht vollständig an und dies macht für mich einen großen Unterschied ob ich eine Erstattung bekomme oder wie derzeit nachzahlen muss.

    Dennoch fand ich die Miete in Anbetracht der Räume nicht zu günstig, sondern sehr angebracht und habe angefangen nachzumessen.
    In der von der Stadt vorliegenden Wohnflächenberechnung (von 1999) sind die Räumlichkeiten (Dachgeschoss) unter den Schrägen bis zu einer Höhe von 1m berücksichtigt. Tatsächlich steht die Wand aber bei 1,33 im einen Zimmer und 1,10m im anderen. Daher sind die Räume kleiner als angegeben.
    Mit der tatsächlichen Raumgröße wäre der vermietete Wohnraum kleiner und die Miete würde wieder über die 66% Marke fallen.
    Ich frage mich nun: Kann ich über einen fehlerhaften Mietvertrag argumentieren und somit eine Änderung des Bescheides erwirken? Welche Nachteile könnten sich daraus noch ergeben? Der Mieter wird keine Probleme machen aber mir fehlt der Überblick über das Thema..

    Versicherungsbeiträge oder Grundsteuer?? richten sich auch danach. Sollte man das Fass aufmachen oder kann eins unabhängig vom anderen beanstandet werden?

    Ich freue mich über eure Hilfen! Vielen Dank im Voraus
     
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  3. Pitty

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    Ich würde zuerst die Versicherung fragen wie sie die m2 im Versicherungsfall bewertet. Dann würde ich es bei der Verwaltung Manieren, Notfalls durch eine. Verwalter nachmessen lassen. Wenn die Betriebskosten anhand der richtigen m2 berechnet werden, kannst Du das dem Finanzamt im Falle einer Kontrolle schriftlich mitteilen.

    Warum senkst Du die Miiete? Gab es dafür einen Grund?

    Bei den 66 Prozent zählen aber die Warmkosten und nicht die Kaltmiete.

    LG
     
  4. #3 melissa175, 26.08.2017
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2017
    melissa175

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    Danke für die Antwort.

    Es ist meine eigene Wohnung und nur die obere Etage wurde (wie WG) an einen nahen Angehörigen wie gesagt vermietet.
    Ich war auch der Meinung, dass die Warmmiete zählt und habe mit dem FA telefoniert. Die Dame sah das allerdings anders. Sonst hätte es das ganze Problem auch garnicht gegeben...

    Die Miete setzte sich zusammen aus
    Kaltmiete 180€
    Abfall, Wasser, Abwasser, Telefon, DSL, Festpreis 10€
    Strom Festpreis 60€

    Hätte ich die Kosten hier eintragen müssen und sollte dem FA dies nun melden?
    gem.. Åò 556 Abs. 1 BGB s.mtliche Betriebskosten im Sinne des Åò 2
    Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils geltenden Fassung
    (insbesondere die sonstigen Betriebskosten)
    hierauf leistet er Vorauszahlungen auf warme Betriebskosten
    hierauf leistet er Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten

    Heizung über Strom, daher ist das im Prinzip die Warmmiete. Jedoch ist oben kein gesonderter Zähler vorhanden und nur die pauschale Abrechnung möglich. Es gibt also keine Betriebskosten Abrechnung am Ende des Jahres. Daher wurden vom FA die umlagefähigen Betriebskosten so gekürzt, dass sie einem Vergleich standhalten.
    Ich weiß es ist kompliziert...

    Also einerseits könnte ich jetzt die Nutzfläche angeben, dass die falsch vermerkt ist oder nochmal das mit Kalt- und Warmmiete erläutern. Allerdings war das letztes Mal direkt telefonisch abgewimmelt worden. Ich weiß nicht so ganz wie man nun am Besten vorgeht.
     
  5. Andres

    Andres
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    Ich verstehe diese Beschreibung (noch) nicht. Am Rand des Raumes ist eine Zone, die hälftig angerechnet wird? Ob der Kniestock nun genau 1 m, 1,10 m, 1,30 m oder 1,99 m hoch ist, hat doch damit nichts zu tun.

    Kannst du das genauer erklären, ggf. mit einer Zeichnung?


    Die Argumentation geht über die tatsächlichen Verhältnisse.


    Ich kann nicht beurteilen, ob sich Versicherung und Finanzamt für kleine Änderungen interessieren oder ob und welche weiteren Folgen an dieser Sache hängen. Eine vollständige Antwort auf diese Frage würde auch deutlich den hier im Forum zulässigen Rahmen sprengen.

    Mir fällt dazu nur ein: Änderungen bei Grundsteuer und Versicherung landen letztendlich ja beim Mieter.
     
  6. Pitty

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    Wenn es schon in der Prüfung des Finanzamtes ist würde ich den Gang zum Steuerberater empfehlen.

    Müll, Warmwasser, Kaltwasser, etc. gehört alles mit rein, auch die Wartung.

    Das kann nur noch ein Steuerberater für Dich klären.
     
  7. Berny

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    Hallo melissa175,
    ist Dir die Wohnflächenverordnung ein Begriff? Andere Ausdrücke würde ich weglassen.
     
  8. #7 taxpert, 27.08.2017
    taxpert

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    Ohne jemanden auf die Füße treten zu wollen, schreibe ich einfac mal, was mir (und wahrscheinlich auch den Kollegen) auffällt bzw auffallen wird!

    1. Ungereimtheiten in der Sachverhaltsdarstellung
    Das ...
    ... und das ...
    ...passen nicht zusammen!

    Die ortsübliche Miete IST die angemessene Miete! Es sei denn, der vermietete Wohnraum weißt solche Mankos auf, das die ortsübliche Miete entsprechend niedriger wäre!

    2. Hält das Mietverhältnis dem Drittvergleich stand?
    Es hebe die rechte Hand, wer schon mal als Vermieter ohne äußeren Anlass die Miete gesenkt hat!

    Wenn es dem FA bis jetzt noch nicht aufgefallen ist, dann wird es sicherlich im Rahmen einer erneuten Überprüfung im Einspruchsverfahren auffallen. Damit wird der Vertrag insgesamt auf den Prüfstand gestellt werden, ob er in jeder Hinsicht dem Vertrag mit einem fremden Dritten entspricht! Also z.B. Art der Mietzahlung und tatsächliche Durchführung, NK-Abrechnung, etc.!

    3. Welche Angaben sind noch falsch?
    Da diese Angaben falsc sind, ist das FA berechtigt zu schätzen, §162 AO. Es spricht dabei nichts dagegen, die vermieteten Räume kleiner anzusetzen, die nicht vermieteten größer. Das führt natürlich (auch) zu einer Verminderung der anzusetzenden Wk.

    Da es sich hierbei um steuerminderende Tatsachen handelt, trägt die Nachweislast der Stpfl., nicht das FA! Es steht dem Stpfl. dabei natürlich frei, ein anderes Aufteilungsverhältnis nachzuweisen. Ob man wirklich die Kosten für einen Architekten aufbringen will, der die GESAMTE Wohnung neu vermisst, muss man selber entscheiden!

    Wie gesagt, ich will niemanden auf die Füße treten, aber für mich klingt das Ganze verdammt danach, dass man mit aller Macht möglichst nahe an die 66%-Grenze heran kommen wollte, um Steuern zu sparen. Dabei muss man sich jedoch immer zweier Sachen bewußt sein:

    1. Das kann IMMER mal in die Hose gehen!

    2. Je näher man an der 66%-Grenze ist, desto mehr Zeit muss ich dafür aufbringen laufend zu überprüfen, wie sich Mieten und NK (Preise für Gas/Öl, Wasser, Versicherung, etc.) entwickeln, um rechtzeitig die Miete entsprechend anzupassen!


    Zumindest für die GrSt kommt es wahrscheinlich nicht zu einer Änderung, §22 Abs.1 BewG.

    taxpert
     
  9. #8 anonym2, 27.08.2017
    anonym2

    anonym2 Erfahrener Benutzer

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    Hallo Melissa175,

    ich habe mal eine Frage "fernab" deines Anliegens:

    Weiss die 2. Person auf deinem Profilbild, dass er im Internet nun für jedermann sichtbar ist? Möchte er dies tatsächlich?

    Ich sehe leider immer wieder, wie sorglos im Zuge der fotografischen Selbstdarstellung im Internet (insbesondere mit Fotos, auf denen auch andere Personen/Freunde zu sehen sind) mit dem Thema Datenschutz (der anderen Person) umgegangen wird.

    Viele Grüße,
    anonym2
     
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