Korrekte Nebenkostenangabe im Mietvertrag

Diskutiere Korrekte Nebenkostenangabe im Mietvertrag im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich würde mich über Hilfe zu folgendem Thema sehr freuen: Mein Bruder und ich besitzen ein Haus mit einer Gesamtwohnfläche von 253m²...
  • Korrekte Nebenkostenangabe im Mietvertrag Beitrag #1

Duff21

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Hallo,

ich würde mich über Hilfe zu folgendem Thema sehr freuen:

Mein Bruder und ich besitzen ein Haus mit einer Gesamtwohnfläche von 253m²

Aufgeteilt in Keller, Erdgeschoss, 1. Etage und 2. Etage

Die Wohnflächen.betragen:

Erdgeschoss: 94m²
1. Etage: 89m²
2. Etage: 70m²

Nun haben wir ab dem 1. März 2023 Mieter für das Erdgeschoss gefunden. Die anderen beiden Etagen werden nicht vermietet, sondern von uns privat genutzt.

In alle Etagen kommen separate Strom und Wasserzähler. Ebenso gibt es an allen Heizkörpern digitale Ablesegeräte.

Meine erste Frage lautet nun:

Ist es denn sinnvoll bei den kalten Nebenkosten diese nach dem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche zu benutzen? Das wäre in diesem Fall:

Verhältnis Nebenkosten Mieter: 94m²/253m²x100=37%
Der Mieter trägt also 37% der kalten Nebenkosten

Habe ich das korrekt ermittelt? Falls nicht, welche Formel ist korrekt?

Übersichtsweise habe ich mir folgende Punkte für die kalten Nebenkosten aufgeschrieben:

Grundsteuer, Wohngebäude und Haftpflicht Versicherung, jährliche Schornsteinfeger- Überprüfung, Niederschlagswasser, Wasser und Schmutzwassergebührenbescheid sowie Müllgebühren.

Kann ich einige diese Punkte auch mit den von mir ermittelten 37% berechnen?

Meine zweite Frage betrifft die warmen Betriebskosten:
Heizkosten und Warmwasser Abschlag: Im Haus wird mit Öl geheizt.

Ist es richtig und sinnvoll, dass die Heizkosten und das Warmwasser gemäß der Heizkostennverordnung zu maximal 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden können/ sollen? Was ist dann mit den restlichen 30%?

Über Antworten würde ich mich sehr freuen!
 
  • Korrekte Nebenkostenangabe im Mietvertrag Beitrag #2
Andres

Andres

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Ist es denn sinnvoll bei den kalten Nebenkosten diese nach dem Verteilerschlüssel nach Wohnfläche zu benutzen?
Ja. Andere Schlüssel sind möglich, aber besonders von der Abrechnung nach Personen möchte ich dringendst abraten. Ich sehe keinen Grund, nicht nach Wohnfläche abzurechnen.

Verhältnis Nebenkosten Mieter: 94m²/253m²x100=37%
Der Mieter trägt also 37% der kalten Nebenkosten

Habe ich das korrekt ermittelt?
Ja. Man kann nun länglich streiten, ob man dieses Zwischenergebnis runden möchte oder nicht, aber die Rechnung ist richtig.

Übersichtsweise habe ich mir folgende Punkte für die kalten Nebenkosten aufgeschrieben:

Grundsteuer, Wohngebäude und Haftpflicht Versicherung, jährliche Schornsteinfeger- Überprüfung, Niederschlagswasser, Wasser und Schmutzwassergebührenbescheid sowie Müllgebühren.
Wasser nur, sofern es nicht nach Verbrauch abgerechnet wird. Das ist durchaus sinnvoll, wenn ich mir die Verbräuche meiner Mieter anschaue. Mit dem Kaltwasser wird dann auch der Verbrauchsanteil der Abwassergebühren abgerechnet. Der Anteil für die Oberflächenentwässerung geht dann wieder nach Wohnfläche. Was ist mit Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, anderen Betriebskosten?

Die übliche Mechanik von Vereinbarungen zu Betriebskosten ist, dass man die Umlage aller umlagefähigen Betriebskosten vereinbart und dazu auch auf § 2 BetrKV verweist. Man ergänzt Betriebskosten, die in der dortigen Aufzählung nicht enthalten und bereits absehbar sind. Beliebte Kandidaten: Rauchmelderwartung, Dachrinnenreinigung, Nutzerwechselgebühren, ... . Danach vereinbart man einen allgemeinen Umlageschlüssel (meist Wohnfläche, aber das ist ohnehin der gesetzliche Regelfall) und benennt dann Ausnahmen (von einem erfassten Verbrauch abhängige Kosten, Heizkosten).

Eine gute Vertragsvorlage wird das alles bereits so enthalten. Und wenn wir gerade dabei sind: Bitte nichts selbst basteln. Das geht schief. Die paar €€ für die aktuelle Vorlage von Haus & Grund (auch für Nichtmitglieder erhältlich) müssen drin sein. Und unbedingt sorgfältig ausfüllen!

Ist es richtig und sinnvoll, dass die Heizkosten und das Warmwasser gemäß der Heizkostennverordnung zu maximal 70% verbrauchsabhängig abgerechnet werden können/ sollen?
Es steht dir frei, einen höheren Anteil im Vertrag zu vereinbaren, wenn du das möchtest.

Was ist dann mit den restlichen 30%?
Werden nach Wohnfläche, umbautem Raum (sinnvoll im Altbau mit größerer Raumhöhe im EG) oder jeweils nach der beheizten Wohnfläche bzw. dem beheizten umbauten Raum verteilt. Kann man vertraglich festlegen, andernfalls entscheidet der Vermieter nach billigem Ermessen. Die Verteilung nach beheizter Wohnfläche ist einigermaßen üblich, aber möglich sind alle vier Optionen.

In alle Etagen kommen separate Strom und Wasserzähler. Ebenso gibt es an allen Heizkörpern digitale Ablesegeräte.
Noch drei Kleinigkeiten:
  • Da es wohl eine zentrale Warmwasserversorgung gibt, bitte unbedingt an den zentralen Wärmemengenzähler zur Erfassung der Gesamtenergie des Warmwassers denken.
  • Da es sich um eine Ölheizung handelt: Die verbrauchten Brennstoffe sind nach Leistungsprinzip abzurechnen, d.h. es müssen zum Abrechnungsstichtag die Füllstände des Tanks ermittelt werden. In Objekten, die bisher vollständig selbst genutzt wurden, fehlt so etwas häufig, genau wie die gesamte Abrechnungstechnik. Rechtzeitig daran denken, so etwas nachzurüsten, falls es der Tank noch nicht hat.
  • Für die neue Verbrauchserfassung ist es verpflichtend, dem Mieter monatliche Informationen zum Verbrauch zukommen zu lassen. Daran sollte man denken, wenn man sich mit Abrechnungsdienstleistern befasst.
 
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