Korrekte Zuordnung der Werbungskosten bei mehreren Objekten

Diskutiere Korrekte Zuordnung der Werbungskosten bei mehreren Objekten im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, meine Steuererklärung erfasse ich seit Jahren mit derselben bewährten Software, dort erfasse mich meine Nichtselbständigen...

  1. Jareth

    Jareth Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    meine Steuererklärung erfasse ich seit Jahren mit derselben bewährten Software, dort erfasse mich meine Nichtselbständigen Einnahmen aus meinem Hauptberuf und auch die zugehörigen Werbungskosten.

    2016 habe ich mehrere Mehrfamilienhäuser erworben und muss erstmalig die Anlage V&V ausfüllen. In der Software kann ich dort pro Objekt detailliert alles erfassen, auch die direkt zuzuordnenen Werbungskosten.

    Wie gehe ich mit Werbungskosten um, die allgemein meinen Einnahmen aus V&V gegenüberstehen, also ohne Bezug genau zu einem der drei Objekte? Beispiele wären der Jahresbeitrag Haus- und Grundbesitzerverein, Fachliteratur Immobilieninvestments oder auch Fahrten zu Objektbesichtigungen oder Zwangsversteigerungsterminen, welche 2016 nicht zu einem Erwerb geführt haben?

    Scheinbar kann ich V&V-bezogene Werbungskosten allgemein nur dort erfassen, wo ich die ich auch die Werbungskosten für meine Nichtselbständigen Einnahmen erfasse. Darf man das dort für unterschiedliche Einkunftsarten mischen, oder muss ich diese Werbungskosten im V&V-Abschnitt irgendwie auf die drei Objekte aufteilen?

    Viele Grüße,
    Jareth
     
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  3. #2 immobiliensammler, 29.01.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Jareth,

    Taxpert wird jetzt bestimmt mit genaueren internen Kenntnissen aus der Finanzverwaltung antworten - was ich begrüße - aber ich sehe das ganz pragmatisch: Ich gebe solche Ausgaben beim ersten Objekt mit an.

    Und wenn das einen Sachbearbeiter nicht gefällt, dann kann er das ja von mir aus prozentual oder nach Lottozahlen auf die Objekte verteilen und bekommt am Ende doch wieder die selbe Summe raus.
     
    Jareth und Immofan gefällt das.
  4. Jareth

    Jareth Neuer Benutzer

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    Hallo immobiliensammler,

    das ist natürlich auch eine gute, pragmatische Idee - besten Dank!

    Viele Grüße,
    Jareth
     
  5. #4 immodream, 29.01.2017
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo Jareth,
    wenn ich mir teures Werkzeug , wie z. B. einen großen Bohrhammer oder ein Rohrreinigungsgerät kaufe, verteile ich die Kosten immer nur auf ein Objekt.
    Ähnlich handhabe ich das mit Verwaltungskosten, Digitalkamera, Drucker nebst Zubehör, Arbeitszimmer für Hausverwaltung.
    Diese Kosten berücksichtige ich seit Jahren immer nur bei einem Objekt.
    Grüße
    Immodream
     
  6. Cephyr

    Cephyr Benutzer

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    Hallo Immodream,

    ich lese mit Erstaunen dass Dein FA ein Arbeitszimmer anerkennt. Hast Du das Arbeitszimmer in einem Deiner Objekte oder im Selbstbewohnten Haus? Mit einem AZ im eigenen Wohnhaus beiße ich mir beim örtlichen FA die Zähne aus.

    Grüße
    Ingo
     
  7. #6 taxpert, 30.01.2017
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

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    Vom Grundsatz her ist es unproblematisch, diese allgemeinen Kosten nicht zu verteilen, sondern nur bei einem Objekt anzugeben. Problematisch kann es eigentlich nur bei drei Konstellationen sein:

    1. Bei einem Objekt steht die Überschusserzielungsabsicht in Frage (kompletter Wegfall der anteiligen Kosten)

    2. Ein Objekt wird zu weniger als 66% der ortsüblichen Miete vermietet (anteiliger Wegfall der anteiligen Kosten)

    3. Es konnte/wurde nicht bei allen Objekten zur USt optiert (anteilige VoSt)

    In diesen Fällen wird man um eine Aufteilung der allgemeinen Kosten nicht um hin kommen!

    AZ bei V+V sind immer Einzelfallentscheidungen!

    Z.B. FG Nürnberg bei drei vermieteten Einheiten. NEIN, da AZ nicht notwendig
    FG Köln JA bei außerhäuslichem AZ und 20 Objekten mit 50 WE
    FG München JA bei 70 WE in verschiedenen Objekten!

    taxpert
     
  8. Cephyr

    Cephyr Benutzer

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    Hallo Taxpert,

    Danke für die Antwort, ich habe nur 11 WE vermietet und brauch mir wegen eines AZ dann wohl nicht mehr den Kopf zu zerbrechen :-)

    Grüße
    Ingo
     
  9. #8 leoni81, 30.01.2017
    leoni81

    leoni81 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ein sehr interessantens Thema, welches mich auch gerade beschäftigt für die kommenden Steuerklärung beschäftigt.

    Taxpert, wie wäre den deine Einschätzung zu Thema Arbeitszimmer bei der folgenden Situation: Arbeitszimmer in der eigenen Wohnung und folgende Objekte werden vermietet:
    2 Familiehaus, eine Wohnung + Garage vermietet, eine selbstbewohnt
    5 Familienhaus mit 4 Garagen, komplett vermietet
    12 Familinehaus mit 11 Garagen, komplett vermietet
    9 Familienhaus mit 14 Garagen, komplett vermietet

    dazu noch gewerbliche Einküfte aus zwei Photovotalikanlagen, ca. 3500euro im Jahr.

    in diesem Umfang müsste eine Anerkennung doch durchaus möglich sein oder?
     
  10. #9 taxpert, 30.01.2017
    taxpert

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    Wie gesagt: Immer Einzelfallentscheidungen!

    Man kann auch 200 WE vermieten, aber praktisch alles über eine Hausverwaltung abwickeln (lassen), dann ist auch hier kein Raum für ein AZ! Daneben kommt es natürlich auch noch auf das weitere Umfeld an: Sind die Einkünfte aus V+V und die gewerblichen Einkünfte aus der PV-Anlage die einzigen Einkünfte? Oder liegen z.B. noch Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit vor?

    In den von mir zitierten Fällen, in denen das AZ anerkannt wurde (FG München vom 18.8.2016, 15 K 1519/15 und FG Köln vom 9.9.2010, 10 K 944/06), lagen sogenannte "Mittelpunktsfälle" vor, so dass sich z.B. das FG auch nicht mit der Problematik häuslich/außerhäusliches AZ auseinandersetzen musste!

    taxpert
     
  11. #10 leoni81, 30.01.2017
    leoni81

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    Hallo Taxpert,

    danke für die schnelle Antwort! Eine Hausverwaltung ist nicht beteiligt, alle Objekte werden von mir verwaltet, inklusive Neuvermietung, Betriebskostenabrechnung usw. Neben den Einküften aus Vermietung gibt es keine nichtselbstständigen Einküfte, nur noch Einhahmen aus Kapital/Aktien. Die Verteilung der Einkünfte liegt dabei ungefähr bei 75% Mieteinahmen und 25% Kapitaleinkünfte.
     
  12. #11 immodream, 30.01.2017
    immodream

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    Hallo leonie81,
    ich vermiete nach dem Verkauf einiger Objekte in ähnlicher Größenordnung wie du.
    Das Arbeitszimmer habe ich in meinem Wohnhaus in einem ehemaligen Kinderzimmer eingerichtet.
    Das heißt , bei einer Besichtigung würde man wirklich ein reines Arbeitszimmer mit Aktenschränken, einer großen Arbeitsplatte mit zwei Arbeitsplätzen und dem PC für die Hausverwaltung vorfinden.
    Wie taxpert schrieb, ist das immer eine Einzelfallentscheidung.
    Das habe ich nach 30 Jahren als Steuerzahler und Vermieter mit mindestens 15 verschiedenen Sachbearbeitern auch inzwischen begriffen.
    Man muss also , wie immer im Leben, seine Argumente vernünftig vorbringen und sich auch nicht gleich entmutigen lassen.
    Ich muss " unser " Finanzamt loben , denn als ich noch persönlich zum Sachbearbeiter/in gehen konnte , hat man mir auch gute Tipps und Anregungen gegeben.
    Grüße
    Immodream
     
  13. #12 taxpert, 31.01.2017
    taxpert

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    Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass eine Anerkennung bis zu 1.250 Euro unproblematisch sein dürfte! Ein vollständiger Ansatz als Wk -soweit Kosten höher als 1.250 Euro!- erscheint mir zweifelhaft!

    Zum eine tut man sich insgesamt schwer, bei Einkünften aus V+V zu einem Mittelpunkt der Tätigkeit im häuslichen AZ zu kommen (vgl.
    FG Münster vom 18. Juni 2009, 10 K 645/08, hier ab Rz. 25.

    Zum anderen muss das AZ den Mittelpunkt der GESAMTEN betrieblichen und beruflichen Tätigkeit darstellen! Also muss auch für die Einkünfte aus KapVerm und die PV-Anlage dieser Nachweis geführt werden!

    Sollte einem das gelingen, so würde natürlich wiederum ein Teil der Kosten dem §20 Abs.9 EStG wegen der Abgeltungssteuer "zum Opfer fallen". Je nach Konstellation und Größenordnung würde dann auch ggf. bei der PV-Anlage hinsichtlich des AZ-(Anteils) notwendiges BV entstehen, dessen stille Reserven steuerverhaftet bleiben!

    Das der Raum TATSÄCHLICH (nahezu) ausschließlich betrieblich/beruflich genutzt wird ist selbstverständlich! Auch eine Inaugenscheinnahme ist jederzeit möglich!
    Ich persönlich würde mir bei einer Ortsbesichtigung zum einen die installierten Programme auf diesem Rechner zeigen lasssen und natürlich auch den "privaten" Zweitrechner! Sollte es keinen (adäquaten) weiteren Rechner geben, bzw. sich auf dem betrieblichen/beruflichen Rechner betriebs- bzw. berufsfremde Software (z.B. Spiele, etc.) befinden, so spricht das für eine nicht unerhebliche private Mitbenutzung des Raumes (> 10%), der wiederum zum Versagen des Wk- bzw. BA-Abzuges führt!

    taxpert
     
  14. #13 immodream, 31.01.2017
    immodream

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    Hallo taxpert,
    das Thema Arbeitszimmer für die Hausverwaltung hatten wir hier bereits vor längere Zeit einmal angesprochen.
    Bei mir liegen die Kosten für das Arbeitszimmer unter 1250 € .
    Ich musste vor der Anerkennung des Arbeitszimmers auch einen Plan des Hauses einreichen und hab natürlich als Arbeitszimmer auch nur den kleinsten Raum gewählt.
    Grüße
    Immodream
     
  15. #14 taxpert, 01.02.2017
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    AZ ist -nicht nur bei V+V!- immer ein "heißes Eisen"!
    Dann ist es sowieso eher unproblematisch, den es liegt kein "Mittelpunktsfall" vor und bei V+V tut man sich mit dem "anderen Arbeitsplatz" auch eher schwer!
    Natürlich! Den es gibt immer noch "Spaßvögel", die bei 80 qm Wohnfläche für eine vierköpfige Familie 20 qm AZ geltend machen wollen!
    Aus steuerlicher Sicht sehr löblich! Muss aber gar nicht unbedingt sein! Wenn ein größerer Raum tatsächlich genutzt wird und die private Mitnutzung von untergeordneter Bedeutung (<10%) ist, spricht nichts dagegen! Dien Variante macht es aber auf jeden Fall einfacher!

    taxpert
     
Thema: Korrekte Zuordnung der Werbungskosten bei mehreren Objekten
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