Korrigierte Nebenkostenabrechnung unwirksam?

[Vermieter2023]

Hallo,

leider habe ich mal wieder großen Ärger mit meinem Ex-Mieter.

Dieser Ex-Mieter ist im Jahre 2021 aus meiner Wohnung ausgezogen. Die Hausgeldabrechnung habe ich im November 2022 von meiner Hausverwaltung erhalten. Leider war der Abrechnungszeitraum (aufgrund des Mieterwechsels) von der Hausverwaltung nicht korrekt angegeben, so dass der Mieterverein des Mieters berechtigterweise diese Nebenkostenabrechnung beanstandet hat. Nachdem dieser Fehler von der Hausverwaltung korrigiert wurde (es war mittlerweile Dezember 2022), wurde eine neue Nebenkostenabrechnung dem Mieterverein zugeschickt. Hieraus ergab sich eine Nachforderung in relativ überschaubarer Höhe. Leider waren dieses mal die Zählerstände der Heizung nicht korrekt angegeben (es wurden pauschale Verbräuche angegeben), so dass selbst verständlicherweise der Mieterverein auch diese Nebenkostenabrechnung beanstandet hat und um Korrektur gebeten hat (es war mittlerweile Januar 2023). Nach vielen Emails und Telefonaten konnte die Verbrauchsabrechnung auf die tatsächlichen abgelesenen Zählerstände korrigiert werden. Diese wurden entsprechend an den Mieterverein geschickt im Januar 2023 geschickt.
Leider weigert sich der Mieterverein nun die Nachzahlung zu begleichen, da diese Nebenkostenabrechnung (gem. tatsächlichen Verbrauch) nun höher ausfällt als in der initialen falschen Nebenabrechnung. Lt. Mieterverein darf die Abrechnung nach der Abgabefrist nicht zum Nachteil des Mieter geändert werden.
Frage: Ist diese Aussage korrekt, auch wenn der Mieterverein ausdrücklich darauf bestanden hat, dass hier eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorgenommen werden soll?

 

[Andres]

Frage: Ist diese Aussage korrekt, auch wenn der Mieterverein ausdrücklich darauf bestanden hat, dass hier eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorgenommen werden soll?

Natürlich. Es ist deine Verantwortung, eine korrekte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erstellen.

 

[Vermieter2023]

Natürlich. Es ist deine Verantwortung, eine korrekte Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist zu erstellen.

De facto würde dies bedeuten, dass der Vermieter bei einer nicht korrekten Abrechnung des Hausverwalters, kaum noch eine Möglichkeit hat dem Mieter rechtzeitig eine korrekte NK Abrechnung zukommen zu lassen. Ich erhalte meine Abrechnung von der Hausverwaltung seit mind. 3 Jahren immer erst im November/Dezember. Bis hier eine mögliche Korrektur erfolgt, ist das Jahr schon vorüber.

 

[immobiliensammler]

De facto würde dies bedeuten, dass der Vermieter bei einer nicht korrekten Abrechnung des Hausverwalters, kaum noch eine Möglichkeit hat dem Mieter rechtzeitig eine korrekte NK Abrechnung zukommen zu lassen. Ich erhalte meine Abrechnung von der Hausverwaltung seit mind. 3 Jahren immer erst im November/Dezember. Bitte hier eine mögliche Korrektur erfolgt, ist das Jahr schon vorüber.

Ist das denn eine WEG-Verwaltung (und Du reichst nur die Abrechnung ggfs. um die Grundsteuer ergänzt an den Mieter weiter) oder ist die Hausverwaltung hier in Deinem Auftrag (z.B. als SEV-Verwalter) tätig?

 

[Andres]

Ich erhalte meine Abrechnung von der Hausverwaltung seit mind. 3 Jahren immer erst im November/Dezember.

Und jetzt kommt die entscheidende Frage: Warum kommt die WEG-Abrechnung erst so spät? Wenn es dafür zwingende Gründe gibt, dann liegt einer der Fälle vor, in denen der Vermieter "die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten" hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Wenn die Verwaltung einfach keinen Bock hat, früher tätig zu werden, ist das dein Problem. Du bist dann gefordert, in der Gemeinschaft den notwendigen Druck aufzubauen, damit sich die Verhältnisse ändern. Der Mieter muss nicht hinnehmen, dass sein einziger Ansprechpartner (das ist der Vermieter) schulterzuckend auf jemand anderes zeigt.

De facto würde dies bedeuten, dass der Vermieter bei einer nicht korrekten Abrechnung des Hausverwalters, kaum noch eine Möglichkeit hat dem Mieter rechtzeitig eine korrekte NK Abrechnung zukommen zu lassen.

Du hast ein Einsichtsrecht in sämtliche Unterlagen der Gemeinschaft, und zwar (innerhalb organisatorisch machbarer Rahmenbedingungen) jederzeit. Gerichte sehen das überwiegend so, dass der Eigentümer Zugang zu den abrechnungsrelevanten Informationen hat und bei zu schlafmütziger Verwaltung eben selbst "rechnen" muss. Diese Idee ist zwar für meinen Geschmack etwas seltsam, aber letztendlich ist es egal, ob ich (oder sonst jemand) diesen Vorschlag für praktikabel hält, denn so oder so ist die fristgerechte Abrechnung etwas, was in der Risikosphäre des Vermieters liegt.

Außerdem ist die Idee, dass die Eigentümer notfalls eben selbst die Abrechnung erstellen müssen, immer noch nachvollziehbarer als der Gedanke, dass der Mieter ja selbst an der verspäteten Abrechnung schuld sein könnte, weil er die ursprüngliche Abrechnung ja beanstandet hat. Wenn man sich den o.g. § 556 Abs. 3 BGB einmal genau anschaut, wird man sogar feststellen, dass es ganz systematisch einen Zeitraum gibt, in dem Mieter die Abrechnung noch beanstanden können, aber der Vermieter bereits keine Nachforderungen mehr stellen kann. Das ist vom Gesetzgeber ganz einfach so gewollt.

 

[Vermieter2023]

Ist das denn eine WEG-Verwaltung (und Du reichst nur die Abrechnung ggfs. um die Grundsteuer ergänzt an den Mieter weiter) oder ist die Hausverwaltung hier in Deinem Auftrag (z.B. als SEV-Verwalter) tätig?

Ja, das ist eine WEG Verwaltung. Normalerweise läuft das auch problemlos, indem die lediglich die Grundsteuer und die Abrechnung der Hausverwaltung mit den Vorauszahlungen verrechne.
Sondereigentum mache ich selber, so wie bei meinen anderen Wohnungen auch.

 

[immobiliensammler]

Sondereigentum mache ich selber, so wie bei meinen anderen Wohnungen auch.

Dann bist Du auch in der Verpflichtung, rechtzeitig und korrekt abzurechnen. Ich wollte nur darauf raus, ob der Verwalter auch mit der SEV-Verwaltung betraut war, dann hätte man laut über Schadensersatzansprüche nachdenken können.

Im Übrigen halte ich eine WEG-Abrechnung erst im vierten Quartal für schlichtweg unzulässig, die Rechtsprechung geht hier eher von einer Abrechnung im ersten Halbjahr aus sofern dem nicht zwingende Gründe entgegenstehen.

Wie gehst Du denn dann mit Deiner Einkommensteuererklärung um? Beantragst Du da Fristverlängerung bis die letzte WEG-Abrechnung vorliegt?

 

[Vermieter2023]

Und jetzt kommt die entscheidende Frage: Warum kommt die WEG-Abrechnung erst so spät? Wenn es dafür zwingende Gründe gibt, dann liegt einer der Fälle vor, in denen der Vermieter "die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten" hat, § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Wenn die Verwaltung einfach keinen Bock hat, früher tätig zu werden, ist das dein Problem. Du bist dann gefordert, in der Gemeinschaft den notwendigen Druck aufzubauen, damit sich die Verhältnisse ändern. Der Mieter muss nicht hinnehmen, dass sein einziger Ansprechpartner (das ist der Vermieter) schulterzuckend auf jemand anderes zeigt.


Du hast ein Einsichtsrecht in sämtliche Unterlagen der Gemeinschaft, und zwar (innerhalb organisatorisch machbarer Rahmenbedingungen) jederzeit. Gerichte sehen das überwiegend so, dass der Eigentümer Zugang zu den abrechnungsrelevanten Informationen hat und bei zu schlafmütziger Verwaltung eben selbst "rechnen" muss. Diese Idee ist zwar für meinen Geschmack etwas seltsam, aber letztendlich ist es egal, ob ich (oder sonst jemand) diesen Vorschlag für praktikabel hält, denn so oder so ist die fristgerechte Abrechnung etwas, was in der Risikosphäre des Vermieters liegt.

Außerdem ist die Idee, dass die Eigentümer notfalls eben selbst die Abrechnung erstellen müssen, immer noch nachvollziehbarer als der Gedanke, dass der Mieter ja selbst an der verspäteten Abrechnung schuld sein könnte, weil er die ursprüngliche Abrechnung ja beanstandet hat. Wenn man sich den o.g. § 556 Abs. 3 BGB einmal genau anschaut, wird man sogar feststellen, dass es ganz systematisch einen Zeitraum gibt, in dem Mieter die Abrechnung noch beanstanden können, aber der Vermieter bereits keine Nachforderungen mehr stellen kann. Das ist vom Gesetzgeber ganz einfach so gewollt.

Was letztlich die Gründe sind warum die Abrechnung so spät kommt ist mir nicht bekannt. Grundsätzlich hat der Verwalter sich an die Fristen gehalten. Allerdings erhalte ich von meinen Wohnungen grundsätzlich alle Hausgeldabrechnungen in Q3/Q4. Daher ist November gar nicht so unüblich für mich. Ob ich dabei so viel Möglichkeiten habe, dass eine Hausgeldabrechnung zu einem früheren Zeitpunkt erstellt wird, mag ich mal eher zu bezweifeln.
Das Einsichtsrecht hätte mir in diesem Fall nicht weitergeholfen, da die Wohnung und der Verwalter mehrere 100km von meinem Wohnort entfernt sind und den Prozess auch bei Einsicht nicht beschleunigt hätte.
Gem. §556 Abs 3 (3) hat der Mieter(verein) die Abrechnung fristgerecht beanstandet. Das dies zu seinem finanziellen Nachteil war, ist die Folge daraus. Ich kann aber nicht erkennen wieso deswegen die Forderung unwirksam geworden sein sollte, nur weil die nun zu seinem lasten ausfällt. Auch §556 Abs 3 (4) würde meiner Einschätzung nach nicht greifen, da es ja keine abweichende Vereinbarung ist.

 

[Vermieter2023]

Dann bist Du auch in der Verpflichtung, rechtzeitig und korrekt abzurechnen. Ich wollte nur darauf raus, ob der Verwalter auch mit der SEV-Verwaltung betraut war, dann hätte man laut über Schadensersatzansprüche nachdenken können.

Im Übrigen halte ich eine WEG-Abrechnung erst im vierten Quartal für schlichtweg unzulässig, die Rechtsprechung geht hier eher von einer Abrechnung im ersten Halbjahr aus sofern dem nicht zwingende Gründe entgegenstehen.

Wie gehst Du denn dann mit Deiner Einkommensteuererklärung um? Beantragst Du da Fristverlängerung bis die letzte WEG-Abrechnung vorliegt?

Die WEG Abrechnung erhalte ich durchweg immer im 2. Halbjahr, egal von welcher meiner WE. Daher war es bisher nicht ungewöhnlich für mich.
EKSt. stellt kein Problem dar, da dies über einen Steuerberater läuft.

 

[immobiliensammler]

Die WEG Abrechnung erhalte ich durchweg immer im 2. Halbjahr, egal von welcher meiner WE. Daher war es bisher nicht ungewöhnlich für mich.

Hier ist das Thema ausführlich erklärt!

 

[Andres]

Ob ich dabei so viel Möglichkeiten habe, dass eine Hausgeldabrechnung zu einem früheren Zeitpunkt erstellt wird, mag ich mal eher zu bezweifeln.

Wie @immobiliensammler schon schrieb: Ohne zwingende Gründe widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Abrechnung erst so spät zu erstellen.

Das Einsichtsrecht hätte mir in diesem Fall nicht weitergeholfen, da die Wohnung und der Verwalter mehrere 100km von meinem Wohnort entfernt sind und den Prozess auch bei Einsicht nicht beschleunigt hätte.

Auf Basis der so gewonnenen Umstände, hättest du die Abrechnung selbst erstellen können. Das ist der Gedanke dahinter.

Gem. §556 Abs 3 (3) hat der Mieter(verein) die Abrechnung fristgerecht beanstandet.

Der Mieter hat die Abrechnung beanstandet. Er hat sich dazu vielleicht von irgendjemandem vertreten lassen, aber der Mieter ist die handelnde Person.

Das dies zu seinem finanziellen Nachteil war, ist die Folge daraus.

Welcher finanzielle Nachteil? Der Mieter muss seine Nachzahlung nicht leisten. Die erste Abrechnung war falsch, deshalb muss der Mieter sie nicht zahlen. Die zweite Abrechnung war falsch, deshalb muss der Mieter sie nicht zahlen. Die dritte Abrechnung war zu spät, deshalb muss der Mieter keine Nachforderungen mehr ausgleichen. Vielleicht ist der Mieter so kulant, die ursprüngliche Nachforderung zu bezahlen - das wäre aber bereits eher ungewöhnlich.