Kosten für Abtrennung einer Wohneinheit - steuerl. Behandlung

Diskutiere Kosten für Abtrennung einer Wohneinheit - steuerl. Behandlung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo und vorab danke an jeden, der sich die Zeit zum Lesen nimmt! Vorab grob der Kontext: unentgeltlich erworbene Immobilie (Schenkung durch...

  1. #1 JanusJulius, 24.07.2019
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    Hallo und vorab danke an jeden, der sich die Zeit zum Lesen nimmt!

    Vorab grob der Kontext:
    • unentgeltlich erworbene Immobilie (Schenkung durch Eltern) Bj. lange vor 1969 (i.e. älter als 50 J.)
    • Wohnrecht der Eltern besteht weiterhin
    • ein Teil der Wohnung soll zwecks Vermietung abgetrennt werden. Dazu ist die Erstellung eines separaten Eingangs (ggf. mit Treppe) notwendig. D.h. der bestehende Wohnraum wird nicht erweitert sondern nur so umstrukturiert, dass dadurch 2 separate Wohneinheiten entstehen.
    • darüber hinaus sind weitere Renovierungsarbeiten geplant.
    • es ist NICHT geplant für 3 der 4 Bereiche Heizungs-, Sanitär-, Elektroinstallationen, Fenster den Standard zu erhöhen. Jedoch muss im Rahmen der Umstrukturierung ggf. eine Anpassung bei gleichbleibendem Standard durchgeführt werden.

    Frage:
    1. Sind die Kosten für die Trennung der Wohneinheiten (bspw. Treppe einziehen) als Renovierungs- oder Herstellungskosten zu sehen? Falls Herstellungskosten, wie ist hier die Abschreibungsdauer zu sehen, da die 50 Jahre für die Immobilie selbst ja bereits vergangen sind?
    2. Gibt es sonst noch etwas, was ich in diesem Kontext beachten muss? (Bitte um Stichworte für weitere Eigenrecherche)

    Mir ist bewusst, dass ich hier keine Rechtsberatung oder Ähnliches erhalten kann. Ich würde mich jedoch über Ansatzpunkte für meine weitere Recherche freuen, da ich da mittlerweile in einer Sackgasse gelandet bin und nicht weiterkomme.

    Falls noch Infos benötigt werden, gern nachfragen. Ansonsten schonmal herzlichen Dank für jegliche Hilfe!

    Schöne Grüße,
    Janus
     
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  3. #2 taxpert, 25.07.2019
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    Da offenbar eine subjektive Funktionsuntüchtigkeit vorliegt, stellen die Aufwendungen HK dar.

    Das Baujahr spielt keine Rolle, da der Abschreibungszeitraum von 50 Jahren bei jeder Veräußerung neu zu laufen beginnt. Da keine Angebn vorliegen, wann bzw. ob die Eltern die Immo erworben haben (oder halt Bauherren waren), kann man die Frage nur sehr theoretisch beantworten.

    Die nachträglichen AHK erhöhen die AfA-BMG. Der Abschreibungszeitraum verlängert sich dadurch entsprechend. Dies gilt grundsätzlich auch, wenn die ursprünglichen AHK bereits vollständig abgeschrieben wurden, vgl. R7.4 Abs.9 EStR und H7.4 EStH "AfA nach nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten"

    Beispiel:

    AHK 1967 100.000 €, nachträgliche AHK 2018 20.000 €.

    AfA-BMG ab 2018: 110.000 €, AfA-Satz weiterhin 2%, ergibt AfA 2018-2021 jeweils 2.200 €, AfA 2022 1.200 €. Der Nachweis, dass die Restnutzungsdauer der Immo weniger als 4,5 Jahre beträgt, dürfte schwer fallen!

    taxpert
     
  4. #3 JanusJulius, 31.07.2019
    JanusJulius

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    Hi Taxpert,

    vielen Dank für die Antwort!

    Ich habe Dich so verstanden, dass es sich hier klar um HK handelt. Und wenn der Abschreibungszeitraum für mich zum Zeitpunkt des unentgeltlichen Erwerbs 2016 neu beginnt. Somit wären das 2% linear über 50 Jahre ab unentgeltlichem Erwerb.
    Allerdings habe ich in einem anderen Post von Dir Folgendes gelesen, was ich gerade mit dieser Schlussfolgerung nicht vereinbaren kann.

    Ferner kenne ich nun die Historie des Gebäudes besser: Bj. 1928 im Familienbesitz seit 1939 (Kaufpreis 11´000 Reichsmark), seither diverse Um-/Anbauten sowie Renovierungen. Letzte unentgeltliche Veräußerung an meine Mutter in den 90ern. Mit welchem Verfahren komme ich denn hier auf einen stichhaltigen Wert für die AK bzw. dann insgesamt für die BMG?

    Ein Beispiel, welches meine Knackpunkte aufgreift, ginge daher eher in die Richtung:
    AHK 1928 11.000 RM, div. Modernisierungen 1939-2018, nachträgliche AHK 2019 20.000 €. Bislang keine Vermietung (erst ab 2020)


    Vielen Dank nochmals und sorry für mein Unwissen - ich bin kein "Taxpert" und versuche mich zumindest ansatzweise hier einzufuchsen.

    Schöne Grüße,
    JJ
     
  5. #4 taxpert, 31.07.2019
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    Du musst die steuerrechtlichen Begrifflichkeiten genauer betrachten. Eine Veräußerung oder ein veräußerungsähnlicher Vorgang ist immer ein entgeltlicher Erwerb.

    Ein unentgeltlicher Erwerb, also Erbe oder Schenkung löst keinen Neubeginn des Abschreibungszeitraumes aus! Vielmehr gilt hier die sog. Fußstapfentheorie des §11d EStDV. Danach ist der unentgeltliche Erwerber an AfA-Bemessungsgrundlage, AfA-Volumen und AfA-Art des Rechtsvorgängers gebunden!

    Das Jahr der Fertigstellung bzw. das Jahr des Bauantrages sind nach §7 Abs.4 und 5 EStG bei der Prüfung der Höhe der AfA relevant! Da die AfA nach jedem entgeltlichen Erwerb neu beginnt, ist das Jahr der Fertigstellung ansonsten nur beim Bauherrn für den Beginn der AfA von Interesse. Wenn Du mir sagst, was Du damit ...
    ... meinst, schaue ich gerne nach!

    Zur Vereinfachung unterstelle ich mal, dass es immer nur einen Erben gegeben hat und es sich daher immer um einen voll unentgeltlichen Erwerb gehandelt hat!

    Sind rund 45.000 €, unterstellt wird zur Vereinfachung 40.000 € davon Gebäude, Rest Grund und Boden.

    Sind steuerlich nur relevant, soweit die Kosten AHK im ertragsteuerlichen Sinne darstellen. Zur Vereinfachung wird unterstellt, dass 10.000 € nachträgliche AHK für Anbauten (Mehrung der Wohnfläche) bis 1968 angefallen sind.

    Die AfA-BMG beträgt damit 70.000 € (40.000 + 10.000 + 20.000), das verbleibende AfA-Volumen 20.000 €.

    Problem ist ein bisschen die Bindung an die AfA-Vorschrift des Rechtsvorgängers! Die typisierende Betrachtungsweise des §7 Abs.4 EStG (2, 2,5 oder 3%) gibt es erst seit Jahressteuergesetz 1965! Bis dahin -also auch 1939!- standen die Gebäude im §7 Abs.1 EStG ("betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer"). Ich habe keine Ahnung, was man damals angesetzt hat! 100 Jahre? 50 Jahre? 30 Jahre?

    Ob und wie weit man für einzelne Beträge bzw. Zahlen kämpfen will, muss man selber entscheiden! Die AfA ist eine steuermindernde Tatsache, für die der Stpfl. die Nachweislast trägt. Das FA kann sich gemütlich zurücklehnen und ggf. schätzen!

    Bei einer AfA-BMG von 70.000 € und einer AfA von 4% beträgt die jährliche AfA 2.800 €, die 20.000 € AfA-Volumen wären in etwa 7 Jahren aufgebraucht.
    Bei einer AfA-BMG von 60.000 € und einer AfA von 2% beträgt die jährliche AfA 1.200 € und es dauert über 16 Jahre, bis das AfA-Volumen aufgebraucht ist!

    Das ist keine Schande!

    taxpert
     
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Kosten für Abtrennung einer Wohneinheit - steuerl. Behandlung

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