Kosten Instandhaltung

Diskutiere Kosten Instandhaltung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, zum 01. Okt. 2006 haben wir eine gebrauchte Eigentumswohnung in einer Wohnungsanlage mit 6 Wohneinheiten gekauft. Nun haben wir die erste...
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #1

famlucia

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Hallo,
zum 01. Okt. 2006 haben wir eine gebrauchte Eigentumswohnung in einer Wohnungsanlage mit 6 Wohneinheiten gekauft.
Nun haben wir die erste Betriebskostenabrechnung erhalten.
Darin taucht ein Posten lfd. Instandhaltung mit ca. 4.500 EUR auf. Auf meine Nachfrage bei der Verwaltung sagte man mir dies wäre u.a. eine Rechnung für eine größere Baumaßnahme aus 2005, die erst in 2006 eingegangen ist. Allerdings mussten die Eigentümer in 2006 eine Sonderumlage über 3.000 EUR leisten. Nun hat man uns aber anteilig für die 3 Monate mit diesen Kosten belastet. Das heisst, der Vorbesitzer würde anteilig seine Sonderumlage zurückerhalten. Das läge wohl daran, weil dieser Posten aus den außerordentlichen Instandhaltungen rausgenommen und in die lfd. Instandhaltungen gepackt wurde.
Ist dies rechtens?
Unsere bevorstehende Eigentümerversammlung wurde nur mit einer Frist von 11 Tagen einberufen. Nun passt mir genau dieser Termin nicht und eine Vollmacht wollen wir nach 3 Monaten Besitz der Wohnung natürlich ungern geben.
In der WEG gibt es keinen Verwaltungsbeirat mehr, in der Einladung wurde auch nicht die Wahl eines neuen Verwaltungsbeirates als Tagesordnungspunkt angegeben. Dafür möchte ich mich aber gerne zur Wahl stellen. Kann ich damit Terminverschiebung verlangen?
Sind viele Fragen auf einmal, ich weiss! Vielen Dank für ein paar Ratschläge.
 
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  • Kosten Instandhaltung Beitrag #2

RMHV

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Original von famlucia
Nun hat man uns aber anteilig für die 3 Monate mit diesen Kosten belastet. Das heisst, der Vorbesitzer würde anteilig seine Sonderumlage zurückerhalten. Das läge wohl daran, weil dieser Posten aus den außerordentlichen Instandhaltungen rausgenommen und in die lfd. Instandhaltungen gepackt wurde.
Ist dies rechtens?
Dass Kosten im Jahr der Zahlung abgerechnet werden, ist korrekt. Im Grundsatz ist die zeitanteilige Aufteilung der Kosten aber falsch. Abgerechnet wird mit demjenigen, der bei Erstellung der Abrechnung Eigentümer ist für das gesamte Jahr. Dabei werden dem neuen Eigentümer die Soll-Vorauszahlungen des Vorgängers gutgeschrieben. Der neue Eigentümer trägt damit die sog. Abrechnungsspitze. Nichts anderes gilt für die Sonderumlage. Auch hier hat immer derjenige zu zahlen, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Die Sonderumlage hatte also der Vorgänger bei Fälligkeit zu zahlen, abgerechnet wird mit dem Nachfolger. Eine abweichende Handhabung müsste in der Teilungserklärung vereinbart sein.

Unsere bevorstehende Eigentümerversammlung wurde nur mit einer Frist von 11 Tagen einberufen. Nun passt mir genau dieser Termin nicht und eine Vollmacht wollen wir nach 3 Monaten Besitz der Wohnung natürlich ungern geben.
Eine Einladungsfrist von einer Woche ist ausreichend. Ob ein Termin einem einzelnen Eigentümer zufällig passt oder nicht, kann kein Kriterium für die ordnungsmäßigkeit der Einberufung sein.

In der WEG gibt es keinen Verwaltungsbeirat mehr, in der Einladung wurde auch nicht die Wahl eines neuen Verwaltungsbeirates als Tagesordnungspunkt angegeben. Dafür möchte ich mich aber gerne zur Wahl stellen. Kann ich damit Terminverschiebung verlangen?

Einen Verwaltungsbeirat muss es nicht geben. Wenn die Gemeinschaft der Meinung ist, dass bei 6 Eigentümern ein Verwaltungsbeirat aus 3 Eigentümern nicht sinnvoll ist, wird ein neuer Eigentümer dies zunächst zur Kenntnis und auch so hinnehmen müssen. Es wäre einen Versuch wert, eine Ergänzung der Tagesordnung vorzuschlagen oder zusammen mit weiteren Eigentümern, die zusammen mindestens 25% der Miteigentumsanteile haben, eine neue Versammlung zu verlangen mit der Tagesordnung Wahl eines Verwaltungsbeirats. Das würde allerdings nichts am Termin der bereits einberufenen Versammlung ändern.
 
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #3

Beluga

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Dabei werden dem neuen Eigentümer die Soll-Vorauszahlungen des Vorgängers gutgeschrieben. Der neue Eigentümer trägt damit die sog. Abrechnungsspitze. Nichts anderes gilt für die Sonderumlage. Auch hier hat immer derjenige zu zahlen, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Die Sonderumlage hatte also der Vorgänger bei Fälligkeit zu zahlen, abgerechnet wird mit dem Nachfolger.
Der Hausverwaltung macht keine Hausnebenkosten-Zwischenabrechnung. Die Zwischenabrechnung von Nebenkosten ist Sache zwischen dem neuen
Eigentümer und seinem Voreigentümer.
Aber die zeitanateiligen Abrechnung (Heizkosten, Warmwasser u.ä.) werden doch von Fa.Techem o.a. erstellt. Muß die Verwaltung dieses nicht mitberücksichtigen ?

Und wie ist es bezüglich des Rückstandes von Rücklage. An wen hat der Hausverwalter zu halten: An Voreigentümer, weil dieser der Beschluß- mitverfasser war, oder an neue Eigentümer, weil die Abrechnung mit diesem
gemacht wird ?
 
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #4

famlucia

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Eine Einladungsfrist von einer Woche ist ausreichend. Ob ein Termin einem einzelnen Eigentümer zufällig passt oder nicht, kann kein Kriterium für die ordnungsmäßigkeit der Einberufung sein.
Habe jetzt zufällig den Verwaltervertrag gesehen. Darin schreibt diese selbst : "...soll eine Einladung unter Einhaltung einer Frist von mindestens 14 Tagen erfolgen"
Mittlerweile wurde auf meine Bitte um Verschiebung geantwortet: ......die für den ........anberaumte Eigentümerversammlung wurde auf Wunsch von 2 Miteigentümern abgesagt. Ich habe nicht den Wunsch auf Absage geäussert, sondern um Verschiebung auf einen anderen Termin gebeten. Ist nun damit die ganze Angelegenheit Eigentümerversammlung für dieses Jahr gecancelt??

Einen Verwaltungsbeirat muss es nicht geben. Wenn die Gemeinschaft der Meinung ist, dass bei 6 Eigentümern ein Verwaltungsbeirat aus 3 Eigentümern nicht sinnvoll ist, wird ein neuer Eigentümer dies zunächst zur Kenntnis und auch so hinnehmen müssen. Es wäre einen Versuch wert, eine Ergänzung der Tagesordnung vorzuschlagen oder zusammen mit weiteren Eigentümern, die zusammen mindestens 25% der Miteigentumsanteile haben, eine neue Versammlung zu verlangen mit der Tagesordnung Wahl eines Verwaltungsbeirats. Das würde allerdings nichts am Termin der bereits einberufenen Versammlung ändern.
Es hat bisher immer einen Verwaltungsbeirat gegeben, im vergangenen Jahr konnte aufgrund eines Verkaufs kein neuer Verwaltungsbeirat gefunden werden.
 
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #5

famlucia

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Dabei werden dem neuen Eigentümer die Soll-Vorauszahlungen des Vorgängers gutgeschrieben. Der neue Eigentümer trägt damit die sog. Abrechnungsspitze. Nichts anderes gilt für die Sonderumlage. Auch hier hat immer derjenige zu zahlen, der bei Fälligkeit Eigentümer ist. Die Sonderumlage hatte also der Vorgänger bei Fälligkeit zu zahlen, abgerechnet wird mit dem Nachfolger.

Der Hausverwaltung macht keine Hausnebenkosten-Zwischenabrechnung. Die Zwischenabrechnung von Nebenkosten ist Sache zwischen dem neuen
Eigentümer und seinem Voreigentümer.
Aber die zeitanateiligen Abrechnung (Heizkosten, Warmwasser u.ä.) werden doch von Fa. T*ch*mo.a. erstellt. Muß die Verwaltung dieses nicht mitberücksichtigen ?

Und wie ist es bezüglich des Rückstandes von Rücklage. An wen hat der Hausverwalter zu halten: An Voreigentümer, weil dieser der Beschluß- mitverfasser war, oder an neue Eigentümer, weil die Abrechnung mit diesem
gemacht wird ?

Es geht nicht um die lfd. Betriebskosten wie Wasser, etc. Die wurden ordnungsgemäß durch die T... für anteilig 3 Monate abgerechnet.
Wichtig wäre mir, zu wissen, ob es rechtens ist, dass mir noch die Sonderumlage, die noch lange vor dem Verkauf fällig war und durch den Vorbesitzer auch gezahlt wurde, angelastet werden kann.
famlucia
 
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #6

Beluga

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normalerweise wird nur die Sonderumlage (einmaliges Abruf speziell für bestimmtes Vorhaben) abgerechnet.
Nicht aber die laufenden /regelmäßige Rücklagen. die für laufende oder künftige Reparaturen vorgesehen sind.


Deshalb doch meine Frage:
Und wie ist es bezüglich des Rückstandes von Rücklage. An wen hat der Hausverwalter zu halten: An Voreigentümer, weil dieser der Beschluß- mitverfasser war, oder an neue Eigentümer, weil die Abrechnung mit diesem
gemacht wird ?


Wenn die Abrechnungsdifferenz zu Deinem Gunsten ist, ist doch o. k..
 
  • Kosten Instandhaltung Beitrag #7

famlucia

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leider soll ich knapp 300 EUR nachzahlen.
Vielleicht nochmal zum besseren Verständnis.
In 2005 wurde eine Sanierungsmassnahme beschlossen. Aufwand ca. 7000 EUR.
In der Abrechnung für 2004 waren 3.500 EUR als ausserordendliche Inst enthalten. Das Geld war auch vorhanden und konnte an den Handwerker bezahlt werden. Über den Rest hat man sich geeinigt, dass die Rechnung in 2006 erstellt wird. Dann wurde im Februar auf der EV beschlossen, dass über diesen Betrag eine Sonderumlage geleistet werden muss. Die hat der Vorbesitzer auch geleistet. In der Jahresabrechnung für 2006 stehen nun diese 3.500 EUR unter lfd. Inst drin.
Nun hat man mir erklärt, dass ich mich an diesen Kosten beteiligen muss, weil es lfd. Inst. sind. Der Vorbesitzer hat natürlich den Vorteil, dass ihm die gezahlte Sonderumlage angerechnet wird, mir wird aber keine Sonderumlage angerechnet (hab ja auch keine gezahlt).
Bin also vermutlich die Dumme, oder?
 
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