Kostenverteilung umstellen auf Heizkostenverordnung

Diskutiere Kostenverteilung umstellen auf Heizkostenverordnung im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo zusammen, ich bin neu hier und habe mich eingelesen, allerdings habe ich noch keine Lösung gefunden. Wir sind eine zweier WEG in welcher der...

  1. #1 Snuggles, 16.09.2017
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    Hallo zusammen,
    ich bin neu hier und habe mich eingelesen, allerdings habe ich noch keine Lösung gefunden. Wir sind eine zweier WEG in welcher der Miteigentümer seine Wohnung vermietet hat. Es ist kein Verwalter bestellt. Bisher habe ich die anfallenden Arbeiten und Rechnungen gestellt (unentgeltlich). Der Teilungsschlüssel beträgt 66,5% (wir) zu 63,5 % (Miteigentümer). Über die letzten Jahren haben wir die Heizung nach Verbrauch (100 %) und den Rest nach diesem Teilungsschlüssel abgerechnet /Service, Schornsteinfeger, Reparaturen).
    Nun stellten wir fest, das der Verbrauch bei ca 50% zu 50 % liegt. Dahingehend wollten wir nun die Kosten neu verteilen. Der Miteigentümer besteht auf den alten Schlüssel.
    Nach weiteren Recherchen haben wir nun festgestellt, daß zwingend die Heizkostenverordnung angewendet werden muss. Dies haben wir dem Miteigentümer mittgeteilt. Er weigert sich weiter und besteht auf dem alten Schlüssel.

    Nach meinem Verständniss sind wir im Recht (bzw Pflicht) auf die Heizkostenverordnung (70% zu 30%) zu bestehen. Nur auf welchem Weg mache ich es ihm begreiflich. Gesetze habe ich geschickt. Zahlen der Heizkosten mit % dargelegt.
    Bleibt mir hier nur der Rechtsweg welcher weitere Kosten verursacht oder habe ich noch weitere Möglichkeiten?
    Vielen Dank für Eure Hilfe
    Grüße Snuggles
     
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  3. #2 immobiliensammler, 16.09.2017
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    Hallo Snuggles,

    erstens würde ich die Prozensätze überprüfen, 66,5 und 63,5 ergeben bei mir 130 %. Zweitens sehe ich - für jede Reaktion innerhalb der WEG - das Problem, dass Ihr Euch quasi im rechtsfreien Raum befindet, da kein Verwalter bestellt ist. Wer soll hier also (rechtlich) zu etwas berechtigt sein? Ihr müsst also einen Verwalter wählen. Das kannst natürlich Du sein, ob jetzt weiter umsonst oder gegen Honorar bleibt Dir überlassen. Du kannst das den anderen Miteigentümer gut damit verkaufen dass Du - wenn er der Verwalterwahl nicht zustimmt - zum Gericht gehst und einen Verwalter dort bestellen lässt (das geht), nur muss der dann eben von beiden bezahlt werden.

    Für den Verwalter gilt dann, dass eine Abrechnung, welche nicht den Gesetzen (hier Heizkostenverordnung) entspricht wiederum keine ordnungsgemäße Verwaltung darstellt und entsprechend angefochten werden kann. Wenn der andere Eigentümer dann nicht zahlt muss eben ggfs. geklagt werden.
     
  4. #3 immobiliensammler, 16.09.2017
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    Nachfrage noch zur Heizkostenverordnung:

    Ist die Heizung denn dafür vorbereitet, also: Wie wird der Verbrauch ermittelt, ist ein separater Wärmemengenzähler für die Ermittlung der Kosten Warmwasser vorhanden .....
     
  5. #4 Snuggles, 16.09.2017
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    Danke für Deine Antwort. Es sind natürlich 66,5% zu 33,5 % ;). Die Heizung ist eine Computergesteuerte Pelletheizung, an den Heizkörper sind Verbrauchszähler. Fenster sind doppeltes Isolierglas, Hydraulischer abgleich ist erfolgt. Bei den beheizten Räumen haben wir ca 20 qm mehr. Der Rest ist noch Rohbau ohne Heizungsrohre im Boden. Sprich nur in den 20 qm mehr sind Heizungsrohre, die dann enden.
    Daher denke ich ist es rechtens 70% nach Verbrauch zu berechnen. Und die 30 Prozent sind dann nach 45 %zu 55% zu berechnen da beheizte Räume.
    Leider sind wir nur 2 Parteien, da sind Mehrheiten schwierig.
     
  6. #5 immobiliensammler, 16.09.2017
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    Wenn das Warmwasser über die Zentralheizung erzeugt wird braucht Ihr seit 2014 einen zusätzlichen Wärmemengenzähler für die Messung der für die Warmwassererzeugung benötigten Heizenergie. Wenn die Anlage vor 2014 eingebaut wurde war dies normal nicht enthalten und muss nachgerüstet werden, würde ich prüfen, sind meiner Erfahrung nach zwischen 400 und 700 Euro Kosten.
     
  7. RMHV

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    Das alles wird nicht weiter relevant sein.

    Das könnte sich als Irrtum erweisen. Im UP war zu lesen:

    Es scheint also eine Vereinbarung zu geben, dass die Heizkosten zu 100% nach Verbrauch verteilt werden sollen. Eine derartige Vereinbarung wäre nach 10 HeizkV wirksam.
    Für den "Rest" wäre zu unterscheiden zwischen Heizkosten (Schornsteinfeger, Betriebsstrom,...) und anderen Kosten wie z.B. Reparaturen.
     
  8. #7 Snuggles, 16.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 16.09.2017
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    Ah ok, wenn ich den §10 richtig verstehe ist unsereHeizungsabrechnung mit 100% nach Verbrauch durchaus als ordentlich anzusehen. Wenn dies so vereinbart wurde. Kann diese Vereinbarung einseitig gekippt werden oder nur mit Mehrheitsbeschluss?
    Was passiert aber mit den Verbrauchskosten (Service, Strom, Schornsteinfeger). Hier war der Verteilerschlüssel bisher nach Teilungsschlüssel. Nun nach 6 Jahren zeigt sich, das bei der Heizungsnutzung sich ein Verbrauch von 54% wir und 46% andere Partei ergibt. Dieses Gefälle wird im nächsten Jahr noch deutlich größer sein.
    der denke ich würde ich ja im Nachteil sein wenn wir weiterhin die 66,5 % für diesen Bereich zahlen müssten.



    Schließt §3 HeizkostenV nicht den §10 aus für WEG...Nachdenklich


    Aber an alle lieben Dank für das Mitdenken :)
     
  9. RMHV

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    Zunächst einmal: verbindliche Antworten auf alle Fragen gibt es beim zuständigen Gericht durch rechtskräftiges Urteil. Wie ein Urteil ausfallen könnte ist, ganz besonders im Hinblick auf die vage Darstellung des Sachverhalts, völlig ungewiss.

    Es könnte sich als hilfreich erweisen, wenn man sich über die Bedeutung einzelner Begriffe Gedanken machen und nur Begriffe verwenden würde, deren Bedeutung für den Leser nachvollziehbar ist.

    Heizkosten sind definiert zstellen.7 II HeizkV. Wenn es eine wirksame Vereinbarung über die Verteilung von Heizkosten gibt, sollte eine derartige Vereinbarung für die gesamten Heizkosten gelten.

    Grundsätzlich kann eine Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss festgelegt werden (16 III WEG). Speziell in einer 2er WEG wird sich dabei aber die Frage der unzulässigen Majorisierung stellen. Die Mehrheit zu haben ist nicht unzulässig; diese Mehrheit zum eigenen Vorteil zu nutzen vielleicht schon.

    Man beachte den Konjunktiv...
     
  10. #9 Snuggles, 17.09.2017
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    Vielen Dank dies will ich noch einmal Versuchen und Danke für die Hilfe und Geduld:
    Fakten: WEG 2 Parteien eine Einheit durch mich bewohnt (63,5% eine durch Besitzer Vermietet 33,5%
    Stimmrecht durch Teilungserklärung 50 zu 50 nach Wohneinheiten.
    Bisherige Abrechnung wieder besseren Wissens:
    Pelletsabrechnung: zu 100% nach Verbrauch (Verbrauchserfassung an jedem Heizkörper) und Warmwasserzähler.

    Servicekosten, Reparaturkosten und Schornsteinfeger nach Eigentumsanteil der jeweiligen Partei, also 66,5% zu 33,5%.

    Und bei dem letzten Punkt sehe ich (subjektiv) die Ungerechtigkeit, da sich der Verbrauch bereits jetzt auf 54% zu 46% angeglichen hat.
    Dies wird sich noch weiter angleichen, da eine größere Familie eingezogen ist.
    Antrag auf Änderung der Abrechnung wurde mit Verweis auf Teilungserklärungschlüssel abgelehnt.
    Auch steht nun eine größere Reparatur der Heizung an, welche sich aus der Abnutzung ergibt.

    Ich hoffe ich habe mich jetzt klarer Ausdrücken können.
    MfG Snuggles
     
  11. #10 immobiliensammler, 17.09.2017
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    Wobei die Reparatur ja nichts mit der Heizkostenverordnung zu tun hat, also wohl nach MEA verteilt werden muss (es sei denn es gibt einen anderweitigen Beschluss).

    In einer WEG eine Patt-Situation (2er WEG nach WE) zu schaffen ist natürlich immer ein Problem.
     
  12. #11 jorgk, 17.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 17.09.2017
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    Jetzt ernsthaft: Du bemängelst den Unterschied bez. der Verteilung der Heizungsnebenkosten, 66,5% zu 33,5%, weil dies Ungerecht sei bei Gegenüberstellung des aktuellen Wärmeverbrauchs (gemessen per Verbrauchszähler), 54% zu 46% ? Man, das ist eine riesige Ungerechtigkeit, ... what an ... :002sonst:

    [ Sorry, erübrigt sich, stand ja oben: Wie ist denn die Verteilung der m2 (beheizbare Flächen!) der beiden Einheiten, denn wenn ggf. ein der HeizkostenV entsprechender Verteilschlüssel, bis zu <70%Verbrauch zu 30% Fest>, festgesetzt würde, dann würde ich mir das anschauen ]jk

    ...bevor Du ein großes Eigentor schießt - erst recht unter Einbezug der Kosten eines externen Verwalters ... (was rechtlich gesehen bestimmt der bessere Weg ist, aber auch sicherlich um einiges teurer).

    Grüsse, jorg
     
  13. #12 Snuggles, 17.09.2017
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    Dieser Nebenkostenschlüssel ergab sich als dort ein Single gewohnt hat. Zwischenzeitlich wird diese Zahl sich weiter angeglichen haben, da ein 4 köpfige Familie eingezogen ist.
    Ganz habe ich Deinen Einwand noch nicht verstanden, reagiere ich über oder findest du es ehrlich ungerecht?

    Und welche Kosten sind nun wirklich Nebenkosten welche man nach Verbrauch abrechnen kann, Schornsteinfeger, Service, Anlieferung Pellets weiß ich. Tlw Lese ich Reparaturen gehören auch nach Verbrauch bezahlt, hier lese ich Reparatur nach Wohnanteil?
    Neuanschaffung ist für mich Verständlicherweise nach Eigentumsanteil.

    Es mag gut sein, dass ich da empfindlich reagiere, aber ich mache eben bisher alle Arbeiten (Pflege der Heizung und Störungsbehebung etc.) kostenlos. Und da habe ich inzwischen, auch wegen anderen Vorkommnissen , keine Lust noch Geld zusätzlich für die andere Partei zu bezahlen.

    Vielen Dank für die zahlreichen Antworten und das mitdenken.
     
  14. #13 immobiliensammler, 17.09.2017
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    Ich würde einen Verwalter beauftragen (wie es laut WEG sogar vorgeschrieben ist), ggfs. Bestelllung durch das Gericht. Du hast Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Der Verwalter muss dann entsprechend agieren, also eine Abrechnung gemäß HeizkostenVO, evtl. Nachrüstung der Heizung dafür (WMZ Warmwasser fehlt oft), der Verwalter wird wohl bei einer so kleinen WEG geschätzt 35 - 40 Euro pro Monat und Wohnung + MWSt kosten.
     
  15. #14 Snuggles, 17.09.2017
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    Beim Verwalter ist es scheinbar so, daß er auch nach Wohnanteil berechnet wird, somit lege ich da auch drauf da der Miteigentümer sich auch quer legen wird nach WE abzurechnen. Also wird es ein lustiges Rechenspiel, wo habe ich den geringsten Schaden.
     
  16. #15 immobiliensammler, 17.09.2017
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    Genau das wollte ich damit zum Ausdruck bringen - wobei eine ordentliche Verwaltung (auch der andere Eigentümer hat einen Rechtsanspruch darauf) sicher nicht zu Eurem Nachteil wäre.

    Beim anderen Eigentümer kann es z.B. passieren, dass der Mieter hier die nach HeizkostenVO unzulässige Abrechnung moniert, und dann? - Es kommt hier halt darauf an, wie der ET sich im Mietvertrag abgesichert hat.
     
  17. #16 sara, 17.09.2017
    Zuletzt bearbeitet: 17.09.2017
    sara

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    und du hast die 66,5% Anteil?
    Dann rechne doch mal aus was das bei der Grundkostenverteilung 30% ausmacht, von denen dir 66,5% zugerechnet werden?
    Also wenn ihr den Verbrauch zu 100% nach den abgelesenen Verbrauch abgerechnet habt, dann hast du auf jeden Fall mit dem größeren Wohnanteil provitiert !
    Mach doch mal die Gegenrechnung!

    Reparaturen werden nicht nach Verbrauch abgerechnet sondern auch nach den jeweiligen Anteilen an der Gemeinschaft.
    Wartung der Heizungsanlage ist aber keine Reparatur, und kommt deshalb mit in die Heizkosten.

    das ist so was von egal wie viele Personen da wohnen, denn die zahlen doch ihren Verbrauch und das sogar mehr als sie müssten.
     
  18. jorgk

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    Ich denke, und sorry wenn es nicht 'rüber gekommen ist, Du überreagierst vollkommen - zumindest wenn Du mal durchrechnest was Dir eine 'richtige' Abrechnung kosten wird (mit Einsetzen einer Verwaltung und nach HeizkostenV). Wie schon sara in #16 geschrieben hat, rechne es durch, die Zahlen hast Du offensichtlich ja alle.

    Klar wäre eine anständige Verwaltung sinnvoll. Aber allein angesichts des aufgebrachten Themas Heizkosten glaube ich nicht, dass Du Dich so insgesamt besser stellen wirst - kostenseitig.
    Anders sieht es aus, wenn Du Dich nicht mehr um bestimmte Sachen kümmern möchtest ("Pflege der Heizung und Störungsbehebung etc."). Darf dann alles die Verwaltung organisieren - gegen entsprechende Verwaltungskosten (und ja, aufgeteilt nach Miteigentumsanteil).

    Ist halt eine Frage der Präferenz: Rechtlicher Graubereich (mit seinen eigenen Problemen) aber 'billig' und vielleicht gelegentlich 'unfair' vs. 'korrekt' aber voraussichtlich kostenintensiver. Dein 'Joker' ist, dass Du nun weist das Du den Wechsel jederzeit erzwingen kannst.

    Zur Hilfe anbei eine Heizkostenabrechnung [hoffentlich anonymisiert ;-) ; diese ist ohne WW] die auf 70:30 (anteiliger Verbrauch, fixer Anteil) abstellt.

    Pages from.png Pages from 2.png
     
  19. jorgk

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    BTW, was sagt denn Euer derzeitiger Heizkostenabrechner? Eigentlich weis der doch wie eine korrekte Abrechnung aussehen muss und sollte alle nötigen Zahlen haben wollen (also zB auch die Kosten der Wartung, Stromverbrauch/-kosten der Heizungsanlage, ...). Oder sind das 08-15 Verbrauchszähler die ihr selbst ablest? (Nicht gewartet, ohne Umrechnungsfaktor bez. des jeweiligen Heizkörpers, ...) [für Insider: Also die aus der Bodenseeregion, die hier vor einem halben Jahr mal günstig auftauchten]
     
  20. #19 Fischlaker, 18.09.2017
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    Die zweite Wohnung ist vermietet. Wie macht der Eigentümer da denn die Abrechnung mit seinem Mieter ? Vereinbarungen zwischen WEG Eigentümern ( z.b. 100% nach Verbrauch ) sind verbindlich. Ein Mieter hat immer das Anrecht nach der Heizkostenverordnung abgerechnet zu werden. d.h. höchstens 70 % nach Verbrauch und 30% nach einem anderen Schlüssel. ( z.b. qm Wfl , gem. Mietvertragsvereinbarung )
     
  21. #20 Snuggles, 18.09.2017
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    Wir hatten eine Firma da, welche alle Heizkörper mit Umrechnungsfaktor bestimmt hat, dabei wurden digitale Verbrauchszähler angebracht. Abgelesen wird von uns selbst. Die Zahlen werden online eingegeben. Dort haben wir als Abrechnungsart 100% nach Verbrauch angegeben. Servicerechnung, Schornsteinfeger etc. werden gestellt wenn Sie anfallen nach Eigentumsanteil. Auch rechnen wir ab wenn die Pellets leer sind. Somit ist es einfacher, da man nicht Diskutieren muss, wieviel Tonnen noch übrig sind.

    Wie der Miteigentümer mit dem Mieter abrechnet entzieht sich meiner Kentniss.
     
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