Kostenverteilungsschlüssel gegenüber Teilungserklärung verändert

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Dieter09, 05.11.2009.

  1. #1 Dieter09, 05.11.2009
    Dieter09

    Dieter09 Neuer Benutzer

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    Hallo alle zusammen,

    ich hoffe ihr könnt uns weiter helfen.


    Wir planen eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu vermieten. Deshalb haben wir uns die Abrechnungen sowie die Teilungserklärung dieser Wohnung / WEG angesehen.
    Dabei ist uns folgendes aufgefallen.

    In der Teilungserklärung steht u.a. wörtlich:
    „... die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen“.

    Also wohl nach Miteigentumsanteil. Das bedeutet doch, dass z.B. der Eigentümer einer großen Wohnung mehr am Allgemeinstrom zahlt als Eigentümer einer kleinen Wohnung.

    Irgendwann scheint die Eigentümergemeinschaft jedoch beschlossen zu haben, diesen Verteilerschlüssel zu verändern.
    Denn Kosten wie z.B. Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Kontoführung und Kosten der Eigentümerversammlung werden nach Wohneinheiten (also gleichmäßig auf alle Wohnungen) verteilt.

    Daher unsere erste Frage:
    Kann eine Eigentümerversammlung so einfach eine Bestimmung der Teilungserklärung per Abstimmung ändern???




    Zweite Frage:
    In den Abrechnungen werden sogar die Kosten für den Schornsteinfeger gleichmäßig auf alle Wohnungen verteilt.
    Sind das nicht Nebenkosten der Heizung die somit (wie auch die Wartungskosten für die Heizung) in die Gesamtheizkosten einfließen müssten und dann über den Heizkostenschlüssel (70 / 30) und den individuellen Verbrauch zu berechnen sind??
     
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  3. #2 PHinske, 06.11.2009
    PHinske

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    Hallo Dieter09,

    wenn der Abänderungsbeschluss vor dem 01.07.2007 (WEG-Reform) passiert ist, dürfte er nichtig sein. Denn eine Mehrheit in einer Versammlung kann keine Vereinbarung der Teilungserklärung abändern.

    Seit dem 1.07.2007 wäre die Änderung aber grundsätzlich möglich.

    Du könntest dich beim ersten Beschluss "deiner" Hausgeldabrechnung auf den Standpunkt der Nichtigkeit stellen und eine ordnungsgemäße Hausgeldabrechnung verlangen. Ebenso beim Wirtschaftsplan. Sollte die Mehrheit gegen dich entscheiden, hast du gute Erfolgsaussichten bei der Beschlussanfechtung.

    Aber erst mal müsste man es natürlich im Guten versuchen.
    Sprich doch mal mit dem Hausverwalter, bevor du kaufst.
    Er sollte das "Jahrtausendurteil" des BGH kennen. Kennt er es nicht, hat er für eine WEG-Verwaltung (zu) wenig Ahnung.

    MfG
    PHinske
     
  4. #3 Dieter09, 06.11.2009
    Dieter09

    Dieter09 Neuer Benutzer

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    Hallo Wohni,

    erst mal Danke für Deine Antwort.

    Wo finde ich denn dieses "Jahrtausendurteil" damit ich mich selbst mal schlau machen kann???
     
  5. RMHV

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    Vereinbarungsändernde Beschlüsse waren vor der WEG-Reform nichtig und sind es nach der WEG-Reform grundsätzlich noch immer.

    Seit der WEG-Reform gibt es aber Ausnahmen. So kann die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 3 WEG beschließen, dass die Betriebskosten im mietrechtlichen Sinn und die Kosten der Verwaltung "nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht".

    Grundvoraussetzung für einen Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG ist also eine Verbrauchs- oder Verursachungserfassung. Es soll hier mal offen bleiben, was neben dem Verbrauch/der Verursachung noch als Umlageschlüssel denkbar wäre.

    Im UP war Allgemeinstrom genannt. Hier wird eine Verbrauchserfassung kaum möglich und daher jeder Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung nichtig sein.


    Wäre der Beschluss über eine Abrechnung nichtig, könnte es keine Beschlussanfechtung geben sondern allenfalls eine Feststellungsklage. Angefochten werden Beschlüsse, die nicht nichtig sind.

    Ein Beschluss über eine Abrechnung mit "falschem" Umlageschlüssel ist auch keinesfalls nichtig. Die Aussichten im Anfechtungsverfahren hängen davon ab, ob die Wertung "falsch" zutrifft.


    Der Verwalter wird kaum mit jedem Kaufinteressenten sämtliche Interna einer Gemeinschaft in allen denkbaren Verästelungen diskutieren können und wollen. Das ist nicht seine Aufgabe und dafür wird er auch nicht bezahlt. Der Kaufinteressent hat gegenüber der Gemeinschaft auch keinerlei Auskunfts- oder Einsichtsanspruch.

    Bisher wurde auch noch kein Wort über eine Öffnungsklausel verloren. Öffnungsklausel bedeutet, dass der Gemeinschaft in der Teilungserklärung die Kompetenz zur Änderung der Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss zugewiesen wird. Sollte es in der Teilungserklärung eine solche Öffnungsklausel geben, dürften sämtliche hier angestellten Überlegungen gegenstandslos sein.
     
  6. #5 Dieter09, 08.11.2009
    Dieter09

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    Hallo RMHV, Hallo Wohni,

    also ich habe mir die Teilungserklärung eben nochmal genau angesehen.
    Dort steht u.a.
    "Der Verwalter ist ermächtigt, den Umlageschlüssel unter Berücksichtigung der Bestlimmungen diese Paragraphen festzusetzen."

    In diesem Paragraphen steht aber nichts von sich ändernden Umlageschlüsseln, oder das die Gemeinschaft diese verändern darf.
    Dort steht: "Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Latsen des gemeinschaftlichen Eigentums sowie insbesondere die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sontigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
    Diese Regel gilt, soweit nicht in dieser Miteigentümerverordnung ein anderer Umlageschlüssel festgesetzt ist oder öffentlich-rechtliche Lasten und Gebühren lt. Einzelbescheiden für die einzelnen Eigentumseinheiten erhoben werden."

    Es wird mit keinem Wort erwähnt, dass die Eigentümergemeinschaft hieran etwas verändern kann.
    Also scheinen die Veränderungen wohl vom Verwalter zu stammen.
    Nur, sind diese so richtig??

    Beispiel: Müllgebühren.
    Hier gibt es doch von der Stadt keine Einzelbescheide für Eigentümer a, B, c usw. Nur nur einen Bescheid für die Eigentümergemeinschaft.
    Also müssten doch diese Kosten nach Miteigentumsanteilen (große Wohnung = mehr Personen = mehr Müll) verteilt werden. Oder sehen wir das falsch?

    Beispiel: Allgemeinstrom
    Hier gibt es nur eine Rechnung für den Zähler der Gemeinschaft. Und der arbeitet unsabhänging von der Anzahl der Wohnungen/Eigentümer nur nach Gesamtverbrauch.
    Also müssten doch auch diese Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Oder ?!?!?


    Und zum Schluss: Kosten Schornsteinfeger
    Also ich kenne das nur so, dass diese Kosten Nebenkosten der Heizungsanlage sind (ebenso wie die Heizungswartung) und daher nicht gesondert abgerechnet werden, sondern in die Geamtheizkosten, welche ja nach individuellem Verbrauch umgelegt werden, einfliesen.
     
  7. #6 PHinske, 11.11.2009
    PHinske

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    Ich möchte noch mal klar stellen, dass natürlich nicht die Hausgeldabrechnung nichtig sein kann, sondern nur der frühere Mehrheitsbeschluss über eine Schlüsselanderung.

    Was ich mit "Jahrtausendurteil" bezeichnet hatte, läuft auch unter dem Stichwort "Zitterbeschluss".

    Lies doch mal kurz und knapp bei wiki

    MfG
    PHinske
     
  8. #7 Dieter09, 11.11.2009
    Dieter09

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    Hallo und erst ein mal danke für den Link zu diesem Urteil.


    Nur, gilt das so noch, nach der Reform des WEG von 2007? Soviel ich gehört/gelesen habe wurde da den Eigentümern doch eine erweitere Beschlusskompetenz eingeräumt.
     
  9. RMHV

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    Ein Blick ins Gesetz verbessert regelmäßig die Rechtskenntnis und hat außerdem den Vorteil, dass man sich nicht mehr mit Hörensagen zufrieden geben muss.

    §§ 16 Abs. 3 und 4 WEG

    nachzulesen z.B. hier
     
  10. #9 Dieter09, 11.11.2009
    Dieter09

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    Danke, den Paragraphen kannte ich schon.

    Nur verstehe ich ihn wohl nicht richtig.
    Dort steht doch u.a.
    Nun werden ja z.B. die Müllgebühren die der Verwalter in der Jahresabrechung angibt auch den Mietern (2 Whg. sind vermietet) weitergegeben.
    Da aber doch die Teilungserklärung (ohne Öffnungsklausel) vorgibt das diese Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sind, stimmen die Kosten (Berechnet nach Wohnungsanzahl) nicht mehr.
    Denn hier handelt es sich doch um "Betriebskosten die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden".

    Also können diese Veränderungen der Kostenverteilung doch nur, und nur solange, vorgenommen werden, wenn alle Wohnungen von den jeweiligen Eigentümern bewohnt werden ??

    Oder sehe ich das falsch?
     
  11. RMHV

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    Es sieht so aus...

    Kosten, die unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, fallen nicht bei der Eigentümergemeinschaft an und damit gibt es auch nichts zu verteilen. Das ist z.B. bei der Grundsteuer der Fall. Jeder Eigentümer erhält einen eigenen Grundsteuerbescheid. Denkbar wäre auch, dass Wasserkosten vom Versorger unmittelbar dem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt werden. Das kommt zwar selten vor, es kommt aber vor.
    Mit Mietern hat das ganze nicht das geringste zu tun. Es geht ausschließlich um die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft.
     
  12. #11 Dieter09, 11.11.2009
    Dieter09

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    Sorry, aber ich hatte das so verstanden, dass z.B. die Verteilung der Kosten für Müllabfuhr, Allgemeinbeleuchtung usw,. also Kosten die auf der Jahresabrechnung der Eigentümer erscheinen (und die diese dann auch an ihre Mieter weitergeben) damit gemeint sind. Als "gegenüber Dritten" sah ich hier die Mieter an.

    Natürlich hat die WEG nichts mit Kosten zu tun die den jeweiligen Eigentümern, z.B. durch die Gemeinde (Grundsteuer), in Rechnung gestellt werden.


    Aber eine Veränderung des Verteilerschlüssels innerhalb der WEG, z.B. von Mieteigentumsanteil auf Anzahl der Wohnungen, hat doch direkte Auswirkungen auf die Betriebskostenabrechung die die Eigentümer (also wir) erhalten.
    Und, so kenne ich das zumindest, diese Abrechnung des Verwalters unterscheidet die Kosten in umlagefähig (also auf Mieter Umlagefähig) und nicht umlagefähig.

    D.h. doch wenn die WEG beschliesst z.B. die Kostenverteilung für Allgemeinstrom von Mieteigentumsanteil in Anzahl der Wohnungen zu verändern, und sich daher die Kosten für den Mieter erhöhen (der Eigentümer übernimmt doch wohl i.d.R. die Kosten aus seiner Betriebskostenabrechnung) die Kostenerhöhung mehr als fragwürdig ist. Denn schließlich hat sie nicht unbedingt etwas mit wirklich höheren Stromkosten zu tun.


    Vielleicht drücke ich mich nicht klar genug aus, deshalb versuche ich es mit einem Beispiel.
    WEG mit 5 Einheiten. 4 davon stellen zusammen 90% der Miteigentumsanteile, die 5'te Einheit 10%.
    Bei Verteilung der Allgemeinkosten (Müll, Allgemeinstrom, Versicherungen usw. - also alles Kosten die auf Mieter umlegbar sind) nach Miteigentumsanteilen trägt die kleine Einheit also nur 10%.
    Jetzt beschließen die Eigentümer dies zu ändern, und diese Kosten nach Anzahl der Wohnungen zu verteilen. Das bedeutet das auf die kleine Wohnung nun 20% dieser Kosten entfallen.

    Die kleine Einheit ist vermietet, und der Eigentümer nimmt die Kosten aus der vom Verwalter erstellten Abrechnung (unterteilt in umlagefähige und nicht umlagefähige) als Kostenansatz für die Abrechnung mit seinem Mieter.
    Also würden für den Mieter die Kosten für Müll, Allgemeinstrom, Versicherungen usw. um 100% steigen, selbst wenn die Gesamtkosten dieses Positionen die gleichen sind wie im Vorjahr.


    Kann das so richtig sein????
     
  13. RMHV

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    Wer hätte es gedacht...


    Wenn sich das aus dem Inhalt des Mietvertrags so ergibt, dann ist das eben so...

    Wenn der Vermieter nicht völlig verblödet ist, hat der Mieter aus dem Mietvertrag keinen Anspruch auf eine konstante Höhe der Betriebskosten. Der übliche Inhalt des Mietvertrags lautet: der Mieter zahlt die (oder vielleicht auch nur bestimmte) Betriebskosten in der tatsäch anfallenden Höhe. (In Worten: Punkt)

    Ganz abgesehen davon gehen die Verträge des Eigentümers die Gemeinschaft nichts an und sie muss sich auch nicht darum scheren.

    Zweckmäßigkeitserwägungen ist als Begründung für irgendeinen Anspruch in aller Regel völlig verfehlt.
     
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