Kredit ohne Eigenkapital möglich?

Diskutiere Kredit ohne Eigenkapital möglich? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Was würde passieren, wenn ich die Rate der Wohnung nicht zahlen kann? Was passiert wenn man die Rate nicht zahlen kann? Dann ist man nicht nur...

  1. #41 ehrenwertes Haus, 08.09.2020
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Was passiert wenn man die Rate nicht zahlen kann?
    Dann ist man nicht nur verschuldet, sondern überschuldet.
    Spätesten hier sollte man Rat bei einer Schuldnerberatung suchen.

    Worin liegt für dich eigentlich der Unterschied, ob man eine Rate für einen Kredit die Mietrate einer Mietwohnung oder die Telefonrechnung nicht zahlen kann?
    Außer in der Höhe der Ratenbeträge.
     
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  3. #42 Endmieter, 08.09.2020
    Endmieter

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    Warum sofort überschuldet? Könnte man das Objekt nicht "einfach" verkaufen? (für zb. 180.000)?
    Ansonsten wird das Objekt vermutlich versteigert?! Mit dem Erlös wird ein Teil meiner Gesamtschuld getilgt, oder?
     
  4. #43 Goldhamster, 08.09.2020
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Ja
    Du kannst auch günstig einen Gebrauchtwagen kaufen, fahren und bei Gelegenheit mit Gewinn weiterverkaufen. Machen auch viele Leute.
    Warum sollte das mit Wohnungen nicht klappen?

    In seine Pfötchen klappt
    DER HAMSTER
     
  5. #44 Dschei2, 08.09.2020
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    Meine Erfahrung im Bekanntenkreis, die überhaupt was mit Immobilien machen, zeigt mir, dass ganz viele ihr erstes Haus erben oder mit unglaublich viel Eigenleistung selber bauen. Wenn dann eine zweite Immobilie angeschafft werden muss, legt die Bank gerne ihre Hand auch auf die erste, die schon weitgehend oder vollständig abgezahlt ist. Und mit dieser erhöhten Sicherheit funktioniert dann manchmal auch eine 120% Finanzierung. (Ganz egal, ob wirtschaftlich sinnvoll oder nicht.)

    Aber von allen anderen Themen abgesehen, noch ein anderer Aspekt: wenn das so super funktioniert, wie vom Threadersteller angedacht, ist er definitiv im Bereich des gewerblichen Immobilienhandels. -> Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre und -> Überschreiten der 3-Objekt-Grenze

    Da sollte er sich also unbedingt fachmännische Beratung vorab einholen!
     
  6. Duncan

    Duncan
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    Die berühmt-berüchtigten und viel beworbenen 110 % Finanzierungen sehe ich in der Realität nur bei Leuten die schon (meist aus anderer Quelle) ein sehr hohes Einkommen, also sechsstellig, haben oder mittels Globalschuld auf einen entsprechenden Grundstock zurückgreifen können. Wenn du beides hast, ist der Bankberater auch gleich viel entspannter.

    Man kann mit der Sanierung vom Wohnungen durchaus gutes Geld verdienen, aber da muss man halt auch ein bisschen was tun. Bei dem angegebenen Einkommen also erst mal eisern sparen und sich mit Bautechnik und einschlägigem Handwerk befassen. Es geht ja wohl nur einer von euch arbeiten, es stehen also 14-16 Arbeitsstunden am Tag zur freien Verfügung...
    Dann Kauf von z.B. einer ETW für 24.000 €, natürlich 100 % Eigenmittel weil an so kleine Summen wollen die Banken nicht ran. (ja, Preis bezieht sich auf reale Objekte - Magdeburg, Gelsenkirchen,...) da dann nochmal so 7.000-10.000 €, ebenfalls aus Eigenmitteln an Material rein und natürlich entsprechende eigene Arbeitsstunden. Wenn du handwerklich auf Tasche hast sollte sich der Wert nun auf ca. 35-42 T€ belaufen. Für diesen Preis einen Käufer zu finden wird nicht so einfach, aber einen guten Mieter ist drin. Der zahlt dir dort aber auch nur 5-6,50 Miete. Es dauert also bis die Kohle wieder kommt, aber ans sparen hast du dich ja gewöhnt. Und du bist immer noch schuldenfrei! Also erst mal wieder Kriegskasse und Eigenkapital aufbauen und ab von vorn. Und so nach und nach solltest dann in Regionen kommen, wo die Banken dann auch mal mitspielen (und mitverdienen) wollen.
     
  7. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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  8. #47 Endmieter, 09.09.2020
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    Danke für die Infos!
    Habe ich in der Tat komplett andere Erfahrungen gesammelt. Habe dabei ein Paar im Auge, die sich für etwa 120.000 ein Haus gekauft haben. Es mag sein, dass die Bausubstanz halbwegs solide war, ansonsten "komplett" sanierungsbedürftig. Kreditsumme runde 250k. Null EK, UND rund 20.000 Verbindlichkeiten. Beide verdienen zusammen sicherlich weit unter 3000euro/ Monat.
    Das besagte Projekt ist 1.5 Jahre alt. Kann sich also in der Zwischenzeit einiges geändert haben. Dennoch haben uns mit dem Beispiel verglichen.

    Das Projekt wird durch euren Input zwar nicht akuter, dennoch habe ich das Bedürfnis nicht dumm sterben zu müssen.

    Angenommen wir würden uns für eine bezugsfertige Wohnung entscheiden (Kaufpreis 150.000€)...
    a) Auf was hätten wir bei der Vertragsverhandlung achten müssen, wenn wir das Objekt nach 5 Monaten verkaufen wollen? (Ob mit Gewinn oder Verlust ist in diesem Beispiel egal) bzw. wie sieht der Prozess in etwa aus?
    Gibt es dabei unterschiede? Werfe z.B. bei Scheidung in den Raum.? (besonderes Kündigungsrecht oder vergleichbar?!)

    b) Was passiert "genau", wenn wir die Rate der Wohnung nicht zahlen können. z.B. durch Jobverlust durch Selbstverschulden.
     
  9. #48 taxpert, 09.09.2020
    taxpert

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    Vielleicht mal ganz wertfrei Selbsterlebtes!

    1. Ja, wir haben unsere Immo mit AK 300.000 € (haben nur die eine!) zu 100% fremdfinanziert und die Anschaffungsnebenkosten waren unsere "Kriegskasse"! Warum? Weil man einfach mal ins kalte Wasser gesprungen ist! ABER ...

    -Ein Teil der Immo ist eigengenutzt, daher künftig keine Mite mehr.
    -Unser monatliches Einkommen war etwa doppelt so hoch wie deines!
    -Wegen AAA-Bonität (Beamter und Angestellte im öffentlichen Dienst) waren die Zinsbedingungen immer noch gut!
    -Zukunftsprognose (Arbeitslosigkeit, Einkunftssteigerungen) absolut planbar.
    -Da wir beide keinerlei Ahnung von Immos hatten, haben wir bewußt eine "junge" Immo (10 Jahre) gekauft, in der Hoffnung, dass die "Kinderkrankheiten" erledigt sind und die "großen" Erhaltungsmaßnahmen noch mindestens 10 Jahre Zeit haben!

    Das Ganze war aber zu einer Zeit, als der Zins -für heutige Verhältnisse!- noch hoch war (4%), die Immo-Preise dafür aber noch realistisch.

    Das das Ganze gut ausgegangen ist, liegt auch an der Entwicklung unseres Einkommens, der Zinsen und der Immo-Preise.

    2. Ich habe in den letzten 20 Jahren auch genügend Leute geprüft, die von Ihren Immo leben können/könnten und auch einige, die nur durch die EInkünfte aus V+V in den "Genuß" des §147a AO kommen. Hier war keiner dabei, der das "Grundkapital" durch ähnliches Verhalten wie Du es planst erwirtschaftet hatte. Alle hatten entweder hohe gewerblcihe oder selbständige Einkünfte oder auf der Lohnsteuerkarte stand ein höher sechsstelliger oder sogar siebenstelligen Betrag!

    3. Natürlich habe ich auch Leute geprüft, die so etwas wie Du es planst, bereits professionell betreiben. Hier mal einen Wohnblock für 2 Mio komplett fremdfinanziert kaufen, etwas aufhübschen, aufteilen und als ETW verhöckern. Gewinn locker 0,5 Mio.! Klingt doch super, oder? Auch hier ist immer ein großes Vermögen im BV oder PV im Hintergrund, das NICHT durch solche Aktionen erwirtschaftet wurde. Im letztn Fall, den ich geprüft habe, war es trotzdem eine Art Pyrrhussieg, da der gewinn in den folgenden Jahren durch steuerliche Besonderheiten, die bei Dir (noch) keine Rolle spielen, aufgefressen wurden.

    Alles in allem: Das ganze Vorhaben ist sicherlich nicht von Beginn an zum Scheitern verurteilt, sondern hängt von vielen kleinen "Stellschrauben" ab, die Du meistens nicht selber im Griff hast. Es hat von daher wie jede Selbständigkeit ein gewisses Risiko, was Du für dich selber abschätzen musst!

    Auf Grund der großen Zahlen ist es, wenn es schief geht, sehr wahrscheinlich, dass Du auf einem Haufen Schulden sitzen bleibst, der zur Privatinsolvenz führt. Auf der anderen Seite würde ich zu Beginn den erwarteten "Gewinn" lieber nicht zu hoch schätzen, dafür den Zeitaufwand lieber als groß annehmen.

    taxpert
     
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