Kredit und Minderung des Kaufpreises beim Notar

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von franka_p, 18.01.2016.

  1. #1 franka_p, 18.01.2016
    franka_p

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    Hallo liebes Vermieter Forum und liebe Finanzierungs-Experten,

    gesetzt den Fall ich finanziere einen Immobilienkauf bei einer Bank. Der Kaufpreis laut Expose des Maklers ist 197.000 Euro. Die Bank gibt auf der Grundlage einen Kredit von 168.000 Euro.

    Bei der Unterzeichnung vor dem Notar stellt sich jedoch heraus, dass der Verkäufer entgegen seiner Angaben doch keinen Mietvertrag zum bestehenden Mietverhältnis aufweisen kann. Die Parteien einigen sich auf einen neuen Kaufpreis von 175.000 Euro. Nach der Unterzeichnung besorgt sich der neue Eigentümer den Mietvertrag in beglaubigter Kopie von der Mieterin.

    Nun die Frage: Kann die Bank nun die Auszahlung des Kredites verweigern, weil der tatsächliche Kaufpreis niedriger war als der zunächst angenommene? Mit der Begründung, das Objekt habe ja weniger Wert als angenommen, auch wenn der Mietvertrag zwischenzeitlich vorliegt?

    Ich danke Euch herzlich!
    Franka
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Kredit oder Kreditzusage?

    In beiden Fällen grundsätzlich ja. Bei der Kreditzusage kann das sehr einfach gehen, wenn sie ausreichend unverbindlich formuliert ist. Bei einem bestehenden Kreditvertrag ist es erheblich schwieriger, aber durchaus möglich: Es kann eine Pflicht zur Nachbesicherung entstehen, wenn sich der Wert der Sicherheit als nicht ausreichend erweist. Das kann bei solchen stark finanzierten Immobilien recht schnell gehen. Kann man die zusätzlichen Sicherheiten nicht bieten, darf die Bank den Kreditvertrag fristlos kündigen.

    Das ist ein worst-case-Szenario. Aber du wolltest ja wissen, was möglich ist ...


    Es gibt einen Unterschied zwischen "Preis" und "Wert".
     
  4. #3 Aktionär, 18.01.2016
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    Eben. Ich kann den fehlenden MV, der nun ja doch vorliegt, noch nicht ganz als wertbeeinflussend erkennen.
    Es sei denn die Wertermittlung des KI funktioniert nach der Formel Beleihungswert = Kaufpreis - Abschlag ...
     
  5. #4 franka_p, 18.01.2016
    franka_p

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    Danke Andres!!

    Es handelt sich tatsächlich um einen Kreditvertrag. Zusätzliche Sicherheiten kann der Käufer bieten, z.B. inform von Einzahlung des Differenzbetrages auf ein Konto der Bank als Pfand.

    Der Kreditvertrag wurde mit 10% Sondertilgung jährlich versehen. Da sollte es doch eine Möglichkeit sein, statt 168.000 Euro nur 151.200 Euro auszuzahlen mit der Vereinbarung, dass eine Sonderitlung von 16.800 Euro direkt erfolgt ist. Und alles wäre im Lot.

    Kann die Bank darauf bestehen, die Kreditsumme um 22.000 Euro abzusenken und für die 22.000 Euro eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen die deutlich höher als die Vorfälligkeitsentschädigung wäre? Durch die Begründung: Vorfälligkeit wird vom Gesetz geregelt, Nichtabnahmeentschädigung nicht?

    Ich danke Euch!
     
  6. #5 franka_p, 18.01.2016
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    Danke Aktionär!

    Das fehlen des MV kann bei der Verhandlung als wertminderndes Argument vorgebracht werden. Ein fehlender MV bei einem bestehenden Mietverhältnis kann meiner Meinung nach sehr wertmindernd sein, wenn der MV z.B. sehr ungünstig formuliert ist. Z.B Bruttomietvertrag bei steigenden Energiepreisen, Indexmietvertrag der nicht erhöht werden kann, obwohl die Lage, in der das Objekt steht, deutlich höhere Mietpreise erzielt.

    Wenn die Bank argumentiert: Beleihungswert =0,9 * Kaufpreis kann dann ein Gutachten angefordert werden oder gilt:der Kaufpreis spiegelt den Markt besser wieder als jedes Gutachten?
     
  7. #6 DER HAMSTER, 18.01.2016
    DER HAMSTER

    DER HAMSTER Gast


    Hallo,

    die Bankleute müssen sich streng an ihre Konzernvorgaben halten.
    So sind der Beleihungswert auch festgelegt. Z. B. die von dir genannten 90%.

    Nun ist es aber ab und zu der Fall, dass ganz kurzfristig "nachverhandelt" werden muss. So wie bei dir.
    Das kennen die Banker und sehen dass i. d. R. natürlich positiv.

    Vielleicht wird als Reaktion der Bank noch an den Zinsbedingungen noch ein bisschen gedreht...
    mehr hab ich noch nicht erlebt.

    Ein Gutachten, wie es ja z. B. auch bei der Stellung von Gewerbeimmobilien als Sicherheit gefordert wird, ist in dem von dir genannten Fall wohl überzogen.
    Ein von der Bank akzeptierter zertifizierter Gutachter nimmt ja auch gerne mal zwei Tausendeuromarkscheine.

    DER HAMSTER
     
  8. #7 Akkarin, 18.01.2016
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    Das erste was jetzt interessant ist, was steht im Kreditvertrag? Wahrscheinlich nix zu dem Thema. In der Sicherheitenvereinbarung? Aber spannend ist nun, was zur Hölle steht in den Auszahlungvorraussetzungen der Bank?

    Bei manchen Banken steht im Vertrag, in den Baufibedingungen, oder auf einem der anderen Blätter, die du von der Bank bekommen hast sinngemäß : Wir zahlen aus, wenn :
    Und jetzt steht da entweder notarieller Kaufvertrag ueber 197.000€, dann hast du ein Problem, oder da steht was anderes und du hast ein anderes Problem ;-)

    Lies mal bitte den Papiersstapel und lad dir von der Homepage der Bank, die Allgemeine n Sonderbedingungen für Baufinanzierungen runter und ließ die auch.
     
  9. #8 franka_p, 18.01.2016
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    Danke Hamster!

    Das habe ich mir auch gedacht, dass das eine Bank positiv sieht. In dem Fall ist denen aber die Abweichung zu groß, dass sei völlig unüblich, und die Bank unterstellt, dass es Nebenabreden geben könnte, obwohl 4 Zeugen bei der Unterzeichnung vor Ort waren. Die Bank verkündet nur: hier wird nicht mehr verhandelt. Laut AGB weicht der Wert des Pfandes ERHEBLICH vom vereinbarten Wert ab, womit die Bank das Recht zum Zurücktreten hätte. 11 % sein erheblich, anders sähe es bei 4 % Abweichung aus. Sind 11 % tatsächlich erheblich? Und: wäre mit einer Sondertilgung gleich zu Beginn das Problem nicht behoben?

    Vielen Dank
     
  10. #9 immodream, 18.01.2016
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    Hallo,
    ich hab vor über 10 Jahren aus steuerlichen Gründen ein Objekt zu 110 % finanziert.
    Beim Notartermin hat sich herausgestellt, das eine zugesicherte Eigenschaft des Hauses nicht korrekt wiedergegeben wurde.
    Als ich dann vom Kaufvertrag zurücktreten wollte, hat der Verkäufer den Kaufpreis gesenkt.
    Was geht das die Bank an ?
    Hat nie mehr Einer nachgefragt.
    Grüße
    Immodream
     
  11. #10 DER HAMSTER, 18.01.2016
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    DER HAMSTER Gast

    Prüfe doch einmal ob die Zinsen seit dem ersten Angebot gestiegen sind.
    Dann hätte die Bank einen Grund die (für sie schlechten) Konditionen neu auszuhandeln.

    Willst du denn die angebotene absolute Kreditsumme so lassen?
    Du zahlst ja auch weniger, eigendlich brauchst du doch auch weniger Kreditvolumen?

    DER HAMSTER
     
  12. #11 franka_p, 18.01.2016
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    Bei mir haben sie nachgefragt. Danke Immodream. In welchem prozentuellen Bereich hat sich die Kaufpreissenkung bei dir bewegt?

    danke
     
  13. #12 franka_p, 18.01.2016
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    Sind recht gleich geblieben.

    Wenn es geht ja!! Ich möchte demnächst ein weiteres Objekt finanzieren.

    Danke dir!
     
  14. #13 franka_p, 19.01.2016
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    Nochmal in die Runde: ist ein am Notartisch nachverhandelter 11% geringerer Kaufpreis für eine Immobilie aufgrund fehlender zugesicherter Eigenschaften ein ausreichender Grund, dass die Bank das Darlehen kündigen kann mit der Begründung, der Wert der Absicherung hätte sich erheblich verändert? Und: kann dem nicht abgeschafft werden, indem nur die Darlehnssumme abzüglich einer 10%-tigen Sondertilgung ausgezahlt wird, wenn 10%iges Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag vereinbart wurde. Ich danke Euch!
     
  15. Andres

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    Wurde schon beantwortet:
    Also: Wie hat die Bank den Wert der Immobilie ermittelt?


    Das kommt auf die Bedingungen der Sondertilgung an: Wäre diese Sondertilgung direkt nach Auszahlung überhaupt schon zulässig?
     
  16. #15 franka_p, 19.01.2016
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    Danke Andres,

    ist meiner Meinung nach noch nicht beantwortet. Es geht um das Wort ERHEBLICH . Was versteht man unter erheblich? Da wären Erfahrungen oder Urteile von Hilfe.

    Bewertung: Beleihungswert = 0,9 * Kaufpreis

    Das ist eine gute Frage. 10% pro Jahr ist die Vereinbarung.

    Danke!!
     
  17. Andres

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    Überwiegend kenne ich solche Vereinbarungen so, dass die Sondertilgung am oder Ende des Jahres (ggf. mit Vorlaufzeit) zulässig ist.
     
  18. #17 Aktionär, 21.01.2016
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    Ich kenne die Vereinbarung in der Formulierung "Sondertilgungen i.H.v. X% pro Jahr" und habe auch schon Ausnutzungen direkt nach Auszahlung gesehen. Aber das ist gewiss Verhandlungssache.
     
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