Kündigen aber wie?

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von "Fair"-mieter, 26.08.2014.

  1. #1 "Fair"-mieter, 26.08.2014
    "Fair"-mieter

    "Fair"-mieter Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Forumsmitglieder,

    Meine Frau und ich vermieten seit Mitte 2011 unsere Eigentumswohnung in einem 4 Parteien Haus. Mutter und Schwiegermutter bewohnen auch je eine Wohnung in dem Haus. Die jetzige und auch die erste Mieterin ( Alleinerziehende Mutter von 2 Minderjährigen Söhnen im Alter von ca. 10 und 12 Jahren) macht uns von Anfang an Schwierigkeiten.

    1. Offene Kaution (Im Mietvertrag festgelegt)
    die Kaution 1.000€ wurde bis heute nicht vollständig bezahlt. Nach anfänglichen mündlichen Zusagen die dann nicht eingehalten wurden haben wir ein Abmahnung geschrieben. Mit der Forderung eines Dauerauftrags über 25€ monatlich bis der Rest der Kaution beglichen ist. Andernfalls leiten wir ein gerichtliches Mahnverfahren ein. (Wir wollten alles im Guten Regeln und die Mieterin mit Ihrer finanziellen Situation auch nicht überfordern). 1 mal wurde überwiesen und dann kam wieder keine Zahlung. Mittlerweile haben wir einen gültigen Mahnbescheid über den Restbetrag von 150€ erlassen dessen Frist auch ohne Reaktion der Mieterin verstrichen ist. Wird aktuell vom Rechtsanwalt zur Vollstreckung gebracht.

    2. Hausordnung (Bestandteil des Mietvertrag)
    Unsere Mieterin hält sich von Anfang an nicht an den Kehrplan der Bestandteil der Hausordnung ist. Die nachfolgende Partei muss dann immer den alten Dreck mit weg putzen bzw. das zusätzliche Unkraut auf den Wegen ums Haus entfernen.

    Zusätzlich werden nicht gebrauchte oder zu entsorgende Möbelteile und andere Gegenstände im öffentlichen Bereich der Flure und Kellergänge abgestellt. Mündliche Aufforderungen waren ergebnislos.
    Wie soll und kann ich da abmahnen und mit welchen Folgen kann ich drohen?

    3. Besichtigung der Wohnung
    Bei unserer ersten Wohnungsbesichtigung 2013 wurden erhebliche Mängel schriftlich festgehalten und von der Mieterin mit Unterschrift bestätigt. Haustierverbot für zusätzliche Tiere jeglicher Art verboten u.A.
    - Tapeten Indien meisten Räumen von der Katze abgekratzt. Daraufhin von der Mieterin entfernt und zum Teil durch Gipsmauerwerk-Fliesen aus dem Baumarkt ersetzt.
    - Holzgeländer des mit der Wohnung verbundenen ausgebauten Dachbodens von der Katze fast durch gekratzt.
    - Einbaugarderobe entfernt und dabei zum Teil irreparabel beschädigt und auf dem öffentlichen Bereich des Dachbodens gelagert.

    Aufgrund der aktuellen Vorkommnisse haben wir jetzt nach 1 Jähr wider um einen Terminvorschlag gebeten für eine Besichtigung. Erst hieß es bitte ab dem 10. August, dann habe Sie Urlaub. Dann war Sie nicht erreichbar. Immer wenn ich bei Ihr klingelte hat Sie sich durch Ihre Söhne verleugnen lassen. Zuletzt habe ich zu Ihrem Sohn gesagt dass ich weiß, dass Sie zu Hause ist und Sie bitte an die Tür kommen soll. Ohne Ergebnis.

    2 Stunden später bekomme ich eine SMS ich solle Sie nicht weiter belästigen und Ein Besichtigungstermin kommt nicht in Frage weil das ein Eingriff in Ihre Privatsphäre ist. Wenn ich was zu sagen hätte sollte ich das doch über meinen Anwalt machen.

    4. Ausstehende Miete
    Im Juli kam die Miete nicht. Wurde wahrscheinlich anderer Gläubiger bedient. August wurde wieder bezahlt. (Keine fristlose Kündigung möglich laut Anwalt)
    Wurde vom Anwalt mit der Androhung der Vollstreckung angemahnt. Vollstreckung geht jetzt los.

    Unser Beauftragter Anwalt sieht trotz der Vorfälle keine Erfolgsaussichten für eine Kündigung des Mietverhältnis. Der Beratende Anwalt vom Haus und Grundbesitzverein (da sind wir jetzt Mitglied geworden nachdem wir das Mandat bereits durch Empfehlung von unserer Rechtschutzversicherung vergeben haben)jedoch schon. Wir überlegen jetzt den Anwalt zu wechseln.

    Kennt Ihr einen Fall der so ähnlich war und erfolgreich gekündigt wurde.
    Vielleicht könnt Ihr uns einige Tips geben

    Kann ich wenn alles nichts hilft wegen Eigenbedarf kündigen und an meinen Bruder vermieten?
    Oder als mein Home Office verwenden.

    Vielen Dank
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 26.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2014
    Papabär

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    Stimmt ... ein generelles Haustierverbot ist nicht zulässig. Das hat der BGH bereits in mehreren Entscheidungen bestätigt (z.B. VIII ZR 168/12 )




    Ich persönlich halte von diesen ganzen Vereins-/Verbandsanwälten nicht viel. Irgendwie habe ich immer das Gefühl, die reden ihren Mitgliedern nach dem Mund (egal wie die Rechtslage ist) ... Hauptsache die Beiträge kommen.

    Ein freier Fachanwalt - besser eine Kanzlei mit ´nem Rudel davon - ist zwar geringfügig teurer, aber dafür bekommt man eine fundierte Aussage (und wenn es manchmal nur die Kosteneinschätzung ist).

    Aber - wie gesagt ... ist lediglich meine persönliche Einschätzung.





    Kann mir bitte jemand einen Tipp geben, warum das o.g Zitat und der link nicht funktionieren?
     
  4. #3 Modernfamily, 26.08.2014
    Modernfamily

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    Mir fällt da einiges ein ;-)

    Aber rechtlich wäre es sinnvoller jedes Mal ne Abmahnung zu schreiben mit Fristsetzung
    zur Beseitigung, z.B. Wegen des Sperrmülls. Wenn Tierhaltung verboten wurde und der Vermieter im Haus wohnt gilt das schon wenn ausreichend Gründe vorliegen, z.B. Ne Allergie des VM...

    Ansonsten wäre es vielleicht Zeit für ne Mieterhöhung? Oder Modernisierung mit Krach und Lärm und ne Mieterhöhung...?
    Fenster tauschen? Türen erneuern? Hauswand streichen mit Gerüst...

    Kreativität IST gefragt;-)
     
  5. #4 Pharao, 26.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2014
    Pharao

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    [QUOTE="Fair"-mieter]2. Hausordnung (Bestandteil des Mietvertrag)
    Unsere Mieterin hält sich von Anfang an nicht an den Kehrplan der Bestandteil der Hausordnung ist. Die nachfolgende Partei muss dann immer den alten Dreck mit weg putzen bzw. das zusätzliche Unkraut auf den Wegen ums Haus entfernen.
    [/QUOTE]Hi "Fair"-mieter,

    ".... zusätzliche Unkraut ...." :? Wie schnell wächst das bei euch und gehört das tatsächlich in euren Kehr- & Putzplan ?

    [QUOTE="Fair"-mieter]Zusätzlich werden nicht gebrauchte oder zu entsorgende Möbelteile und andere Gegenstände im öffentlichen Bereich der Flure und Kellergänge abgestellt. Mündliche Aufforderungen waren ergebnislos. Wie soll und kann ich da abmahnen und mit welchen Folgen kann ich drohen?
    [/QUOTE]
    Bei so einem Mieter vergiss mal ganz schnell das mit mündlich und gewöhne dir schriftlich an.

    Wie du das abmahnen kannst ? Fordere Sie schriftlich auf ihr Gerümpel von dort innerhalb einer Frist x zu entfernen, da diese Räumlichkeiten nicht angemietet sind und ggf. auch Fluchtwege darstellen. Sollte die Frist ergebnislos verstreichen, wirst du das Gerümpel auf Ihre Kosten entsorgen müssen.

    [QUOTE="Fair"-mieter]

    3. Besichtigung der Wohnung
    Bei unserer ersten Wohnungsbesichtigung 2013 wurden erhebliche Mängel schriftlich festgehalten und von der Mieterin mit Unterschrift bestätigt.
    (...)
    Aufgrund der aktuellen Vorkommnisse haben wir jetzt nach 1 Jähr wider um einen Terminvorschlag gebeten für eine Besichtigung.
    (...)
    2 Stunden später bekomme ich eine SMS ich solle Sie nicht weiter belästigen und Ein Besichtigungstermin kommt nicht in Frage weil das ein Eingriff in Ihre Privatsphäre ist. Wenn ich was zu sagen hätte sollte ich das doch über meinen Anwalt machen.
    [/QUOTE]
    Einfach so kannst du m.E. nicht in die Wohnung des Mieters. Wenn du dein Besichtigungsrecht als Vermieter wahrnehmen willst, dann:

    1) sollte das schriftlich geschehen,
    2) musst du bei berufstätigen Mietern den Termin 3-4 Tage vorher anmelden,
    3) benötigst du einen Besichtigungsgrund ! Gründe können sein zb. Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, zur Erforschung einer Schadensursache, verdacht auf vertragswidrigen Nutzen (unerlaubte Tierhaltung), usw.

    Natürlich kann der Mieter ungelegene Termine absagen, allerdings muss er dann alternativen Vorschlagen. Sollte der Mieter weiter sich weigern, obwohl du ein Besichtigungsrecht hast, dann musst du wieder vor Gericht und das einklagen.

    Ansonsten, die Schäden in der Wohnung durch die Katze, ect, sind zwar ärgerlich, interessieren aber m.E. erst bei Auszug des Mieters.

    [QUOTE="Fair"-mieter]
    4. Ausstehende Miete
    Im Juli kam die Miete nicht. Wurde wahrscheinlich anderer Gläubiger bedient. August wurde wieder bezahlt. (Keine fristlose Kündigung möglich laut Anwalt)
    Wurde vom Anwalt mit der Androhung der Vollstreckung angemahnt. Vollstreckung geht jetzt los.
    [/QUOTE]
    Auch wenn 1 MM nicht zur fristlosen Kündigung reicht, auf jeden Fall schriftlich Abnahmen und wenn`s nur für die Akten ist. Zahlt der Mieter nämlich dauernd zu spät, kann das durchaus eine ordentliche Kündigung mal rechtfertigen. Ansonsten natürlich bei so einem Mieter gleich mal wieder mit Inkasso-Büro oder gleich mit Mahnbescheid drohen.

    [QUOTE="Fair"-mieter]
    Unser Beauftragter Anwalt sieht trotz der Vorfälle keine Erfolgsaussichten für eine Kündigung des Mietverhältnis. Der Beratende Anwalt vom Haus und Grundbesitzverein (...) jedoch schon. Wir überlegen jetzt den Anwalt zu wechseln.
    [/QUOTE]
    Das euch der Anwalt erstmal besser gefällt, der euch mehr Aussicht auf Erfolg macht, versteh ich. ABER das bedeutet nicht, das das deswegen der bessere Anwalt ist und ihr deswegen dann auch vor Gericht gewinnt.
     
  6. Andres

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    Man muss dann mal die Auswahlkriterien überdenken.


    Wie hoch ist die Kaltmiete? Wie hoch ist der verbleibende Rückstand? Soll heißen: Liegen hier vielleicht die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor? (Es könnte eine schlechte Idee gewesen sein, eine Teilzahlung zu erwirken. Vielleicht habt ihr dadurch einen möglichen Kündigungsgrund beseitigt ...)

    Jedenfalls war es eine gute Idee, die Forderung zu titulieren. Sonst droht noch die Verjährung.


    Wie genau wisst ihr über die Vermögensverhältnisse der Mieterin Bescheid? Hat diese Vollstreckung Aussicht auf Erfolg? Ansonsten: Bleiben lassen! Dieses Geld seht ihr nie wieder.


    Jeden Verstoß gut dokumentieren und abmahnen. Ihr sammelt Gründe für eine Kündigung - jede Abmahnung hilft.


    Ohne konkreten Anlass muss die Mieterin eine solche Besichtigung höchstens einmal pro Jahr dulden. Dafür wäre eine vertragliche Vereinbarung sinnvoll. Es ist auch fraglich, was ihr mit weiteren Besichtigungen erreichen wollt - den Zustand der Wohnung könnt ihr euch denken.


    Unzulässig.


    Das ist zwar richtig, aber wie Richterin Barbara Salesch immer zu sagen pflegte: "Zur Wahrheit gehört Vollständigkeit." Eine Kündigung deshalb (egal ob ordentlich oder außerordentlich) ist im Moment nicht möglich.

    Auch diese Pflichtverletzung sollte unbedingt abgemahnt werden, damit eine spätere ordentliche Kündigung wegen andauernden Zahlungsverzugs (einfacher) möglich ist. Außerdem sollte die fristlose Kündigung vorbereitet in deiner Schublade liegen. Solbald sie mit der Zahlung einer weiteren Monatsmiete auch nur einen einzigen Tag in Rückstand ist ...


    Sofern du nicht davon ausgehst, dass die Dame umfangreich solvent ist, macht es wenig Sinn, zwei Titel gleichzeitig zu vollstrecken. Du erhöhst nur dein Kostenrisiko. Die erste Vollstreckung mag ja als Testballon noch sinnvoll sein - die zweite würde ich nicht auf Verdacht veranlassen.

    Bedenke, dass ihre Pfändungsfreigrenze mindestens bei knappen 1700 € mtl. liegt. Von einer Vollstreckung würde ich mir da nicht viel versprechen.


    Das Problem hat Papabär schon gut beschrieben: Die Anwälte bei H&G (auf der Gegenseite beim Mieterverein ist es nicht viel anders) stehen unter dem zusätzlichen Druck, dass man den Mitgliedern nicht das Gefühl geben will, ihnen nicht helfen zu können. Einen Anwalt nach in Aussicht gestelltem Erfolg auszuwählen, ist jedenfalls Quatsch.

    Im Sinne von Barbara Salesch ;) liegt die Wahrheit vermutlich irgendwo zwischen diesen beiden Aussagen: Im Moment sehe ich keine Möglichkeit für eine Kündigung. Das heißt aber nicht, dass man durch geeignetes Verhalten die Möglichkeit einer Kündigung in der Zukunft nicht eröffnen könnte.


    Auch dieser Eigenbedarf muss ausreichend begründet sein. Und dein Bruder muss dort dann für einen mittleren Zeitraum auch tatsächlich wohnen.


    Das ist ziemlich sicher kein Eigenbedarf.


    Neben regelmäßigen Abmahnungen für jede Verfehlung des Mieters, wurde ja schon die Mieterhöhung angesprochen. Vielleicht führt das nicht unmittelbar zum Auszug der Mieterin. Es erhöht jedenfalls den Druck.
     
  7. #6 Toffer2105, 26.08.2014
    Toffer2105

    Toffer2105 Benutzer

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    das Besichtigungsrecht lässt sich ja vom § 809 BGB ableiten. Grundlos dürfte der VM alle 2 Jahre die Wohnung mit Zustimmung des Mieters besichtigen. Hier hätte er ja aufgrund des Mängelprotokolls einen Grund, so dass die Besichtigung in dem Fall begründet wäre.
     
  8. #7 Pharao, 26.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2014
    Pharao

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    Hi Toffer2105,

    und umstritten ist das ganze bei Grundlos eben, wenn der Mieter nicht mitspielt. Das lässt sich nämlich m.E. nicht aus dem §§ herleiten.

    Ob die Tapeten jetzt von der Katze angekratzt wurden oder nicht, das alles spielt m.E. erst bei Auszug eine Rolle.
     
  9. Duncan

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    schon klar, aber hier beim Geländer:
    könnte unter Umständen ein sicherheitsrelavanter Mangel an der Mietsache vorhanden sein, um da geeignete Abhilfe schaffen zu können sollte man sich den mal genauer ansehen können...
     
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