Kündigung 2-Fam-Haus - 90jährige Mieterin

Diskutiere Kündigung 2-Fam-Haus - 90jährige Mieterin im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich lese nun schon über längere Zeit mit und habe auch schon einige gute Tipps hier gefunden. Jetzt habe ich eine Frage für eine ältere Frau (90...

Senneblitz

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Ich lese nun schon über längere Zeit mit und habe auch schon einige gute Tipps hier gefunden.
Jetzt habe ich eine Frage für eine ältere Frau (90 Jahre) aus dem Bekanntenkreis, für die ich mich ein wenig schlau machen möchte:
Sie ist Mieterin in einem 2-Familien-Haus (1 Eingang / 2 getrennte Wohnungen).
Die Vermieterin ist kürzlich verstorben und die Erben möchten das Haus nun verkaufen.
Gelesen habe ich hier schon das Kauf nicht Miete bricht und auch der neue Besitzer erst im Grundbuch stehen muss bevor er überhaupt kündigen kann.
Sehe ich es richtig, dass das erleichterte Kündigungsrecht des neuen Eigentümers nur greift, wenn er die leerstehende Wohnung im Haus selbst bezieht? Denn eine Begründung wird für die Kündigung ja nicht benötigt.
Hat meine Bekannte irgendwelche Möglichkeiten einer evtl. Kündigung zu widersprechen unter Anwendung einer Härtefallregelung z.B. auf Grund ihres hohen Alters.
Für weitere Tipps, wie ein Umzug vermieden werden kann bin ich sehr dankbar.
 
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Gelesen habe ich hier schon das [...] der neue Besitzer erst im Grundbuch stehen muss bevor er überhaupt kündigen kann
... oder eine Vollmacht des bisherigen Vermieters haben muss (und dann im Namen des bisherigen Vermieters handelt).

Der bisherige Vermieter wird die kürzlich verstorbene Vermieterin gewesen sein - jetzt sind die Erben die Vermieterin. Wenn sie denn wirklich die Erben sind (und das Erbe nicht ausgeschlagen haben o. ä.).


Sehe ich es richtig, dass das erleichterte Kündigungsrecht des neuen Eigentümers nur greift, wenn er die leerstehende Wohnung im Haus selbst bezieht? Denn eine Begründung wird für die Kündigung ja nicht benötigt.
Richtig.
Um genau zu sein, bedarf es dazu einer "Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" - siehe § 573a BGB - Einzelnorm

Hat meine Bekannte irgendwelche Möglichkeiten einer evtl. Kündigung zu widersprechen unter Anwendung einer Härtefallregelung z.B. auf Grund ihres hohen Alters.
Ja, diese Möglichkeiten hat sie - allerdings ist Alter an sich kein Härtefall. Aber vielleicht gibt es ja andere vorhandene Härtefälle.

Für weitere Tipps, wie ein Umzug vermieden werden kann bin ich sehr dankbar.
Punkt 1: Nicht verrückt machen lassen- vor allem, wenn noch gar keine Kündigung im Raum steht. Das Risiko, dass der Mietvertrag gekündigt werden kann, besteht immer. Wenn man das nicht will, darf man keinen Mietvertrag abschließen.
Gibt es denn schon was konkretes bzgl. einer Kündigung, oder ist das die allgemeine Angst, dass der Käufer ja kündigen könnte?

Wenn es konkret wird, ist m. E. entscheidend, mit welchem Grund gekündigt wird - oder ob das erleichterte Kündigungsrecht genutzt werden soll. Aber so weit sind wir ja noch gar nicht, oder wohnt der neue Käufer schon in der anderen Wohnung?

Punkt 2: Reden.
Redet mit den Erben. Was haben die vor? Haben die schon einen Käufer gefunden oder in Aussicht? Sie müssen dir das alles (noch) nicht sagen, zumal du ja noch nicht mal der Vertragspartner(Mieter) bist - du hast diesbezüglich eigentlich gar keine Rechte.
Aber wenn man nett fragt, sind die meisten Menschen bereit, auch nett zu antworten. Was habt ihr zu verlieren?

Vielleicht ist es sinnvoll, zu hinterfragen, ob die, die vorgeben, die Erben (und somit die neuen Vermieter) zu sein, auch wirklich die neuen Vermieter sind. Vielleicht weckt man dadurch aber auch nur schlafende Hunde.
Ich will darauf hinaus, dass, wenn A und B gemeinsam geerbt haben, und nur A kündigt, dass dann die Kündigung vielleicht(!) nicht rechtens sein könnte (weil ja die Erbengemeinschaft bestehend aus A+B nicht gekündigt hat, sondern nur A, und A ist nicht Vermieter) oder sowas in die Richtung. Das kann man aber auch alles noch prüfen, wenn einem die Kündigung wirklich vorliegt.

Vielleicht überzeugt eine vom Mieter vorgeschlagene Mieterhöhung den Vermieter, von einer (geplanten oder ausgesprochenen) Kündigung abzusehen. Vielleicht weckt man damit aber auch nur die Gier des Vermieters, mit einer Neuvermietung eine noch höhere Miete realisieren zu können.
 
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Gelesen habe ich hier schon das Kauf nicht Miete bricht und auch der neue Besitzer erst im Grundbuch stehen muss bevor er überhaupt kündigen kann.
Ok, den Hinweis auf den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum dürftest du hier dann auch schon gelesen haben. Da im Zusammenhang mit dieser Geschichte sowohl Besitzer als auch Eigentümer mehrfach wechseln dürften, wäre es nett, die Begriffe dann auch richtig zu benutzen.

Außerdem wird hier im Forum zwar gebetsmühlenartig auf die Grundbucheintragung hingewiesen (meist auch zurecht), aber in diesem Fall tritt der Eigentumsübergang durch den Erbfall ein.

Sehe ich es richtig, dass das erleichterte Kündigungsrecht des neuen Eigentümers nur greift, wenn er die leerstehende Wohnung im Haus selbst bezieht?
Erst einmal muss der Vermieter die andere Wohnung bewohnen - sonst hat er dieses erleichterte Kündigungsrecht gar nicht. Vorher stellt sich diese Frage gar nicht erst.

Sobald diese Voraussetzung erfüllt ist, geht es weiter: Der Vermieter muss keine Gründe nennen, weshalb er die erleichterte Kündigung ausspricht. Er muss die Wohnung nicht selbst nutzen. Er darf die Wohnung auch anderweitig vermieten, durch Umbau beseitigen oder schlicht leer stehen lassen. Allerdings darf er nicht von der erleichterten Kündigung Gebrauch machen, wenn er seine eigene Wohnnutzung beenden will, insbesondere im Zusammenhang mit einem Verkauf. Bildet er diese Absicht während der Kündigungsfrist, muss er sogar dem Mieter die Fortsetzung des Vertrags anbieten.

Diese ganzen Überlegungen haben sich aber erledigt, sobald die Erben das Haus an einen neuen Eigentümer verkaufen, der dann selbst einzieht und die erleichterte Kündigung ausspricht.

Hat meine Bekannte irgendwelche Möglichkeiten einer evtl. Kündigung zu widersprechen unter Anwendung einer Härtefallregelung z.B. auf Grund ihres hohen Alters.
Im Zusammenhang mit der erleichterten Kündigung gibt es keine Härtefallabwägung wie z.B. bei der Eigenbedarfskündigung. Härtefälle könnten höchstens noch im Zuge von Räumungsschutz (z.B. § 721 ZPO) vorgebracht werden. Dass auf diesem Weg eine Räumung dauerhaft verhindert werden kann, halte ich aber für unwahrscheinlich.
 
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