Kündigung §543

Diskutiere Kündigung §543 im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo an alle, wir haben ab dem 01.05.2009 unsere EW vermietet. Das Theater fing damit an, dass die Mieter die Kaution wie im MV festgeschrieben...

  1. #1 elektron, 13.09.2009
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    Hallo an alle,

    wir haben ab dem 01.05.2009 unsere EW vermietet. Das Theater fing damit an, dass die Mieter die Kaution wie im MV festgeschrieben nicht zahlten. Ich habe den Mietern zugestanden, die Kaution über den Termin hinaus abzahlen zu können. Bis dato sind immer noch 100€ offen.
    Das zweite und schwerwiegendere ist, das bis auf 1 x die Miete unpünktlich (bis 3 WT) oder teilweise kam (Juli + Sep die Hälfte). Auf nachfragen wurde gelogen und mündliche Vereinbahrungen nicht eigehalten (den Rest von Juli in Raten mit der laufenden Miete ab Sep. zu zahlen).
    Wir sind des festen Willens die Mieter aus der Wohnung raushaben zu wollen. Die Leute können offensichtlich die Miete nicht zahlen, und das von Anfang an.
    Nun meine Frage an Euch:
    1. Ich will nun fristlos und außerordentlich Kündigen nach §543 in zusammenhang mit einer ordentlichen Kündigung nach §573.
    Geht das nach §543 weil da drin steht zwei aufeinander folgende Zahlungen? Die Leute scheinen zu wissen, was sie da tun.
    §573 sollte uabhängig funktionieren, da seit Beginn des Mietvertrages nur und ständig gegen diesen Verstoßen wurde.
    Wie ist eure Meinung. Für eine schelle Antwort darf ich mich im Voraus bedanken.
     
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  3. #2 Thomas76, 13.09.2009
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    Ja, das ist wohl eine Vorgehensweise, die manche Leute gerne nutzen.So lange man als Mieter insgesamt nicht mit den in §543 genannten Summen im Rückstand ist, kann man auch nicht fristlos gekündigt werden.Auch wenn immer mal wieder rechtzeitig Geld nachgeschoben wird, läuft das mit der fristlosen Kündigung nicht mehr.So kann sich ein Mieter Jahrelang in einer Wohnung halten.Kleiner Vorteil dabei ist allerding, das unter dem Strich trotzdem immer Geld reinkommt.

    Von daher ist der Versuch mit der ordentlichen Kündigung nach §573 wohl der einfachere Weg.
     
  4. #3 elektron, 13.09.2009
    elektron

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    So sehe ich das eigentlich auch. Was ist nun aber, wenn die Mieter nach der ordentlichen Kündigung nicht ausziehen?
     
  5. RMHV

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    Selbstverständlich "funktioniert" § 573 BGB unabhängig von anderen Vorschriften. Man sollte sich allerdings trotzdem einen Blick ins Gesetz gönnen und sowohl § 543 BGB als auch § 573 BGB genau lesen.

    Für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter ist nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse erforderlich. Unpünktliche Mietzahlungen und Mietrückstand sind in der beispielhaften Aufzählung des Abs. 2 als berechtigtes Interesse allerdings nicht genannt. Dass unpünktliche oder unvollständige Mietzahlungen im Grundsatz ein berechtigtes Interesse sein können ist unstreitig. Es bleibt allerdings noch festzustellen, ob die Verfehlungen des Mieters bereits gravierend genug sind um eine Kündigung zu rechtfertigen.

    § 543 BGB setzt Grenzen fest, bei deren Überschreitung eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug zulässig sein soll. Unterhalb diese Grenzen kommt eine fristlose Kündigung wegen unregelmäßiger Zahlungen in Betracht. Voraussetzung ist nach § 543 Abs. 3 BGB allerdings, dass der Mieter vorher erfolglos abgemahnt wurde.

    Unstreitig ist, dass ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB in den Fällen vorliegt, in denen sogar nach § 543 BGB fristlos gekündigt werden könnte.

    Dies soll hier allerdings nicht der Fall sein.

    Es besteht für den Vermieter damit das Risiko, dass im Streitfall das Gericht entscheidet, die Verfehlungen des Mieters wären nicht ausreichend schwerwiegend für eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

    Der Vermieter wäre m.E. gut beraten, wenn er den Mieter vor einer Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB abmahnen und zur Vertragstreue auffordern würde einschließlich der Zahlung der rückständigen Beträge innerhalb einer Frist von 1-2 Wochen. Bei ausbleibender Zahlung oder der nächsten verspäteten Mietzahlung sollten die Voraussetzungen für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 dann vorliegen.
     
  6. #5 Thomas76, 13.09.2009
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    Das wäre ja ein anderes Problem, das sich unabhängig von der Art der Kündigung stellen könnte.In dem Fall müßte dann die ganze Räumungsprozedur durchgezogen werden.Wie das im einzelnen geht, ist bestimmt hier irgendwo im Forum schon erklärt worden.
     
  7. #6 elektron, 13.09.2009
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    Hallo,
    eine Mahnung ist von uns ergangen. Per Einschreiben mit der Aufforderung die Restmiete Juli zu zahlen. Darauf wurde nicht reagiert. Nun ist wieder nur eine Teilmiete eingegangen.
     
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