Kündigung bei Berufsunfähigkeit des Mieters

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von Wired, 27.10.2014.

  1. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    Ein Gewerbemieter wünscht ein Sonderkündigungsrecht im Falle seiner Berufsunfähigkeit. Gesetzlich ist das offenbar nur für die Pacht in § 594c BGB geregelt.

    Da es sich um einen Zeitmietvertrag mit sehr langer Laufzeit handelt, will die Regelung gut überlegt sein. Gibt es hier Erfahrungen?

    Wie wäre es mit einem Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Berufsunfähigkeit für den Fall das der Vermieter die Untervermietung grundlos verweigert?
     
  2. AdMan

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  3. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Um welchen Beruf geht es, wie wahrscheinlich ist es, in diesem Beruf berufsunfähig zu werden?
     
  4. #3 Venceremos!, 27.10.2014
    Venceremos!

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    Ich finde des Anliegen schon sehr berechtigt, es ist aber praktisch schwer umzusetzen. Es gibt keine genaue Definition von Berufsunfähigkeit, die Versicherungsbedingungen von BU-Versicherungen sind seitenlang. Sollte der Mieter wirklich berufsunfähig werden ist deshalb Streit mit unabsehbarem Ausgang vorprogrammiert. Ich würde einen solchen Mietvertrag als Vermieter daher nicht schließen, wenn ich noch andere Alternativen hätte.
     
  5. Andres

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    Es ist doch eigentlich ganz einfach und bei Gewerbeverträgen immer das gleiche: Wenn der Mieter in Schwierigkeiten gerät, ist der Vertrag das Papier nicht wert, auf dem er geschrieben steht. Da kann dann an Laufzeit stehen was will - man vergleicht sich und geht getrennte Wege.

    Wenn der Mieter jetzt schon nach BU fragt, würde mich das sehr stutzig machen. Was plant er da?


    Vorher mal kurz § 540 BGB lesen. Sofern man sich nicht ausdrücklich geeinigt hat, von dieser Regelung abzuweichen, gilt das ohnehin. Und über die Frage, ob der Mieter nun wirklich BU ist, will ich mich mit ihm nicht streiten.
     
  6. Wired

    Wired Erfahrener Benutzer

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    So sehe ich das auch. Und ich habe auch schon versucht, das dem Mieter zu erklären, er will aber eine Regelung im Vertrag.

    Wie gesagt, es geht darum, dem Mieter entgegen zukommen und eine Formulieren in de Vertrag zu schreiben auch wenn diese Formulierung nur die gesetzliche Regelung wiedergibt. :rolleyes:

    Deshalb meine Überlegung, das analog zu § 594c zu formulieren. Dort scheint die Frage nach der Definition von Berufsunfähigkeit auch recht einfach gelöst. Könnte man nicht auch als Bedingung die Vorlage der Bescheinigung durch die Rentenversicherung verlangen?
     
  7. Andres

    Andres
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    Sollte tatsächlich BU eintreten, wird der Mieter seine Kosten schnell verringern müssen. Bis er diesen Nachweis erbringen könnte, würde viel Zeit vergehen. Ich finde das ganze Konstrukt ziemlich unsinnig.
     
  8. Wired

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    Ich bin auch nicht überzeugt, deshalb meine Frage hier: wie erfüllt man dem Mieter den Wunsch nach einer Vereinbarung für den Fall der Berufsunfähigkeit ohne unnötige Nachteile für den Vermieter?

    Dass die Berufsunfähigkeit des Mieters auch für den Vermieter von Nachteil ist, ist klar.
     
  9. #8 BHShuber, 28.10.2014
    BHShuber

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    Hallo,

    gar nicht ist die Antwort, da man als Vermieter nicht verpflichtet ist, eine derartige Vereinbarung zu treffen.

    Lösung:

    Abhaken, die Anmietung eines Objektes zur Ausübung seines Gewerbes ist sein eigenes unternehmerisches Risiko, dann muss er eben eine ausreichend hohe Berufsunfähigkeitsversicherung abschließen, damit die Mietzahlung bis Ende der Kündigungsfrist bezahlt ist.

    Warum sollte man das Problem des Mieter zu seinem eigenen machen?

    Gruß

    BHShuber
     
  10. Wired

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    Wenn man keine Regelung in den Vertrag aufnimmt, gilt die gesetzliche, also § 540 BGB. Deshalb meine Überlegung eine Vereinbarung abzuschliessen, die dem nahezu entspricht.

    Der offensichtliche Leerstand ist aber auch nicht immer im Sinne des Vermieters.

    Ich verstehe Deine Argumentation aber wenn man in einer konkreten Situation, warum auch immer, zum Ergebnis kommt, dass es sinnvoll ist eine entsprechende Vereinbarung aufzunehmen, dann sollte man es tun. Ich bin auch kein Freund von zu detaillierten Regelungen, zumal die dann eintretende Situation doch nicht geregelt ist aber ich finde auch, einem neuen Mieter sollte man, soweit wie möglich entgegenkommen.

    Wie wäre es mit so einer Formulierung:

    Wenn die Berufsunfähigkeit des Mieters von dessen Versicherung anerkannt wurde und er die Erlaubnis des Vermieters hat, darf er die Räume ohne Änderung des Mietzwecks untervermieten. Der Mieter ist dann verpflichtet Auskunft über die Bonität des Untermieters zu geben und die Untermietbedingungen dem Vermieter mitzuteilen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unbegründet, darf der Mieter ausserordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.
     
  11. Andres

    Andres
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    Wie wäre es eigentlich, wenn man die Erlaubnis zur Untervermietung nicht pauschal ausschließt? Das ist auch kaum riskanter als das, was du hier planst.
     
  12. Wired

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    Danke für den konstruktiven Vorschlag! :)

    So, wie ich das verstanden habe, kann man, besonders bei Verträgen mit langer Laufzeit, die Untervermietung weder pauschal ausschliessliche noch die Erlaubnis grundlos verweigern. Deshalb diese Verrenkungen.
     
  13. #12 BHShuber, 28.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 28.10.2014
    BHShuber

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    Verrenkung ja aber völlig ohne Grund nicht

    Hallo nochmal, zum Verständnis:

    Die Vertragsfreiheit prägt das Gewerberaummietrecht

    Ein solches soziales Schutzbedürfnis besteht im Gewerbemietrecht regelmäßig nicht. Hier bleibt es den Parteien überlassen, die Gegebenheiten mietvertraglich individuell zu regeln. Im Gewerbemietrecht herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit.

    Vor allem das Transparenzgebot schützt den Gewerberaummieter

    Das Schutzbedürfnis einer Vertragspartei wird insoweit abgedeckt, als die Rechtsprechung vor allem AGB-Klauseln in Gewerbemietverträgen daraufhin überprüft, ob eine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligt wird. Dies kann sowohl den Mieter als auch den Vermieter betreffen;
    Insoweit ergänzt die Inhaltskontrolle gemäß AGB-Recht das Gewerbemietrecht in der Praxis tiefgreifend. Hier ist insbesondere das Transparenzgebot prägend.

    Unklare Klauseln sind schlichtweg unwirksam.

    Eine Rechtswirksame Klausel für den Mietvertrag wird dir hier niemand auf dem Silbertablett liefern können!

    Den Vorschlag von Andres halte ich noch am ehesten als annehmbar.

    Gruß

    BHShuber
     
  14. Wired

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    Trotz § 307 BGB gilt doch aber für Gewerbemieter auch § 540 BGB?

    ...das habe ich auch nicht erwartet. Mir ging es um Denkanstösse.

    Dass ich selber eine Extra-Regelung für den Fall der Berufsunfähigkeit für unnötig halte, habe ich ja schon gesagt.
     
  15. #14 BHShuber, 28.10.2014
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    Hallo,

    das ist ja auch richtig und wird auch nicht bestritten.

    Unklare Klauseln sind trotzdem unwirksam, also warum sich dann damit belasten.

    Ist dahingehend nichts geregelt, gilt die gesetzliche Regelung.

    Gruß

    BHShuber
     
  16. Andres

    Andres
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    Ja. Wenn du die Untervermietung an einen grundsätzlich zumutbaren Untermieter ablehnst, darf der Mieter ordentlich kündigen.


    Das stimmt so aber nicht. Erstens steht in § 307 Abs. 1 nur, dass solche Klauseln zur Unwirksamkeit führen können (nämlich dann, wenn die Unklarheit ein unangemessener Nachteil ist), zweitens schränkt § 310 BGB die Anwendung gegenüber Unternehmern auf die in den § 308 f. BGB genannten Fälle ein.
     
  17. #16 BHShuber, 29.10.2014
    BHShuber

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    jo, haste Recht und wurde....................

    Hallo Andres,

    du hast natürlich Recht und dies wurde von mir in vereinfachter Form auch bereits gepostet #12.

    z. B. wenn ein größeres Unternehmen die Sache mietet ist im Umkehrschluss eher der Vermieter als schützenswert anzusehen und die den Vermieter benachteiligende Vertragsklausel im Einzelfall als nichtig zu erklären.

    Gruß

    BHSHuber
     
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