Kündigung bei Eigenbedarf

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von icke08, 01.02.2009.

  1. icke08

    icke08 Neuer Benutzer

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    Hallo!
    Ich habe folgende Frage:
    ich wohne (und bin Eigentümerin) in meinem Elternhaus. Habe die Einliegerwohnung vermietet und wohne selber drin.
    Da mein Mann und ich uns getrennt haben und die Wohnung oben, bzw. das Haus zu halten für mich alleine zu teuer ist (und für meinen Sohn und mich auch zu groß), ich das Haus aber noch nicht verkaufen mag, würde ich gerne der Mieterin unten Kündigen und unten in die Einliegerwohnung ziehen. Also Eigenbedarf.
    Das habe ich der Mieterin auch schon gesagt. Mit der Bitte, zu Ende Mai rauszugehen.
    Ich habe ein Küdigungsschreiben aufgesetzt, welches ich ihr gegeben habe, mit der Bitte es zu unterschreiben, daß sie es zur Kenntnis genommen hat und einverstanden ist. Sie sagt, sie ist bemüht eine Wohnung zu finden, aber unterschreiben möchte sie dieses Schriftstück nicht.
    1. ist es rechtens, daß ich Eigenbedarf anmelde?
    2. wie kann ich weitervorgehen, damit ich sicher gehen kann, daß sie zu einem bestimmten Zeitpunkt unten auszieht. Ich muß ja oben das Haus zu einem bestimmten Termin vermieten können.
    Oder habe ich da rechtlich nichts in der Hand?
    Über eine schnelle Antwort wäre ich seeeeehr dankbar!
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 01.02.2009
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    in einem 2-parteien-haus, in dem der/die eigentümer/in selbst wohnt, gibt's ein sonderkündigungsrecht. du brauchst also garnicht mit eigenbedarf argumentieren.
    du kannst ohne jegliche begründung kündigen, allerdings verlängert sich dabei die kündigungsfrist um 3 monate.

    ich würde es mal mit einer ganz normalen kündigung versuchen (also ohne die genannten 3 monate verlängerung der kündigungsfrist) mit hinweis auf dein sonderkündigungsrecht. wenn du glück hast macht die mieterin sich nicht ausreichend schlau und wird nicht auf den 3 monaten bestehen.

    sichergehen, dass sie auszieht, kannst du nie. ob per eigenbedarf gekündigt oder ordentlich oder fristlos. es kommt leider immer wieder vor, dass mieter sich da sperren - dann bleibt dir nur die räumungsklage. aber soweit würde ich im moment noch garnicht denken, auch wenn's einem hier in diesem forum anders vorkommen mag (weil eben eher über negativ-fälle als über positiv-fälle diskutiert wird), die meisten mieter ziehen eben doch zum auszugstermin auch tatsächlich aus.

    übrigens brauchst du keine unterschrift der mieterin unter deiner kündigung. auch keine einverständniserklärung oder sowas. allerdings solltest du beweisen können, dass die kündigung zugestellt wurde.
    du hast das recht ihr zu kündigen und damit basta.
     
  4. icke08

    icke08 Neuer Benutzer

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    Ui, super!!! Viiielen, vielen Dank für die schnelle (und vor allem kostenlose) Antwort!
    Das heißt also, ich habe in diesem Falle sowie ein Kündigungsrecht, aber die Frist in der sie ausziehen müsste beträgt 6 Monate. Richtig verstanden?
    Ich gehe auch mal nicht davon aus, daß sie sich sperrt. Wie gesagt, sie sagte, sie suche schon, aber....wenn sie nichts ihr angemessenes findet, könnte es mir passieren.
    Reicht denn als zugestellt eine Email? Noch dazu, wenn sie vielleicht drauf antwortet, oder muß das ein Einschreiben sein?
     
  5. Capo

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    eine Email ist soviel ich weiß, kein Schriftstück. Damit ist eine email genauso gut wie ein Anruf oder eine SMS. Postzustellung ist angesagt.
    eine Kü muss schriftlich ausgesprochen werden.
     
  6. #5 lostcontrol, 01.02.2009
    lostcontrol

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    postzustellung muss nicht unbedingt sein - persönliche übergabe des schriftstücks tut's auch. allerdings sollte man sicherheitshalber einen unabhängigen zeugen dabei haben, der den inhalt des briefumschlags auch sicher kennt (sonst könnte da ja auch ein urlaubsfoto drin sein oder sonst irgendwas). will heissen: am besten du zeigst dem zeugen das schriftstück nochmal direkt vor der übergabe (z.b. bevor du klingelst), damit er dann im streitfall vor gericht bestätigen kann, dass auch tatsächlich die kündigung übergeben wurde.

    emails gelten heute tatsächlich auch als schriftstücke - aber wie willst du da die zustellung beweisen? selbst wenn's 'ne lesebestätigung dafür gibt, es könnte ja auch der lebensgefährte gewesen sein, der in den emails gestöbert hat etc.
    und natürlich könnte auch dein lebensgefährte "spasseshalber" emails über deinen account verschicken...
    ausserdem ist das mit der unterschrift unter den emails so 'ne sache für sich - da gibt's zwar diverse möglichkeiten, aber ich tippe mal, dass du und deine einliegerin darauf nicht eingestellt sind...

    also wenn du sicher gehen willst, dann nimm den klassischen weg per normalem schriftstück. postzustellung von mir aus, aber du kannst die kündigung genauso gut selbst in den briefkasten stecken (auch hier wäre ein unabhängiger zeuge gut, dem du das schreiben nochmal direkt vorm einwurf zu lesen gibst) oder wie gesagt persönlich übergeben.

    du mailst mit deiner einliegerin? auch interessant *lach*.
    ich muss schon immer über mich selbst grinsen, wenn ich meine einliegerin (mit der ich mich glücklicherweise hervorragend verstehe) mal per ganz normalem telefon anrufe, wo ich doch genauso gut einfach mal klopfen könnte...

    ach ja, beeil dich:
    du hast nur bis zum 3. werktag zeit für die kündigung.
    d.h. wenn du z.b. morgen die kündigung übergibst bzw. einwirfst dann kannst du noch auf 30. juli kündigen (bzw., wenn du das riskieren willst die 3 monate verlängerung einfach zu unterschlagen) auf 31. april.
     
  7. icke08

    icke08 Neuer Benutzer

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    Okay, also Einschreiben.
    Danke!
     
  8. icke08

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    Okay, dann weiß ich Bescheid!
    Ja, wir mailen ab und an mal! Aber wir vestehen uns auch super! Und normalerweise klopf ich auch an, bzw. schreib SMS. HA! Geil, wa?!
    Ne, im Ernst, wir haben uns bisher auch super verstanden, aber sie hatte mir eben meinen Brief ununterschrieben mit dem Kommentar zurückgegeben "unterschreiben möchte ich es nicht. Ich habe mal einige Sachversändigen gefragt. Du kannst mir nicht auf Eigenbedarf kündigen. Ich suche ja schon, aber wenn ich nichts finde...!!"
    Mmh, dachte ich. Ich sage da mal nichts drauf, aber soweit ich weiß, kann ich sehr woh lauf Eigenbedarf kündigen. Und es ist ja wirklich NUR wegen Trennung, Scheidung, Haus zu teuer! Ansonsten würde ich ihr nie kündigen! Würde lieber oben wohnen bleiben...aber geht halt nicht!
    Gut, dann schnapp ich mir jetzt mal n Zeugen und schmeiße ihr den Brief in den Postkasten.
    Und nochmal GAAAAANZ HERZLICHEN DANK FÜR DIE HILFE!!!

    P.S.: Mein Bruder ist Immobilenrechtler, aber bevor ich den frage....im moment....würd ich lieber.....keine Ahnung was machen!!
     
  9. icke08

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    Ach so, hatte vergessen:
    ich kann ihr also gar nicht zu Ende Mai kündigen? Sie hat 6 Monate Kündigungszeit?
    Das heißt also, ich kann ihr erst zum 31.07.09 kündigen??? Ist das Euer Ernst?
     
  10. #9 lostcontrol, 01.02.2009
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    nein. eben KEIN einschreiben.
    das bringt dich nicht wirklich weiter, denn wie willst du da beweisen was in dem umschlag war? da könnten ja genauso gut urlaubsfotos drin gewesen sein...

    wie gesagt:
    normale kündigungsfrist wäre 3 monate. aber für eine normale, "ordentliche" kündigung brauchst du einen entsprechenden grund, wie z.b. dass 2 kaltmieten fehlen.
    dann könntest du noch bis zum 3. werktag des monats (also bis mittwoch) zum 30. april kündigen.
    dein sonderkündigungsrecht (für das du keinen grund brauchst) verlängert aber die kündigungsfrist um 3 monate. da kannst du also erst auf 31. juli kündigen.

    wie gesagt, wenn die mieterin nicht so schlau ist, das tatsächlich alles genau nachzuschlagen, kommst du vielleicht mit einer kündigung auf den 30. april durch. ob du das aber riskieren willst weiss ich nicht.

    wie du auf ende mai kommst ist mir allerdings wirklich ein rätsel...

    p.s.: ist die einliegerwohnung in irgendeiner form möbliert vermietet? dann gäbs evtl. noch 'ne andere möglichkeit (nein, EBK zählt NICHT als möblierung).
     
  11. icke08

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    Morgen habe ich zwei Erwachsene hier (und mein Sohn), die dann bezeugen können, das ich ihr die Kündiung unten in ihre Wohnung gelegt habe (sollte sie nicht selber schon daheim sein) und da sie da alleine wohnt...! HA!
    Ende Mai war ein Datum, welches ich mir einfach genommen habe, ich dachte das sei fair...drei Monate ist wohl machbar als solo Frau.
    Also, hab jetzt mal 31.Mai reingeschrieben!
    Ne, nix möbliert. Nur...wenn das zählt; in einem Zimmer ist komplett ringsum Einbauchkleiderschrank drinnen. Das ist quasi ihr "Ankleide-Zimmer". Das haben wir vorher eingebaut (meine Mutter noch)
     
  12. #11 lostcontrol, 01.02.2009
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    aha. du hast (obwohl du das eigentlich nicht dürftest) also einen schlüssel zu der wohnung. keine gute idee, das so zu dokumentieren...
    (es sei denn sie hat dir den schlüssel selbst gegeben.)

    also meiner rechnung nach sind's bis mai 4 monate...
    eine wohnung zu finden ist für eine solo-frau tatsächlich nicht sooo schwer.
    allerdings muss die natürlich einigermassen vergleichbar sein.

    ich weiss nicht recht.... an deiner stelle würde ich mich lieber an die offiziellen kündigungsfristen halten... nach hinten grosszügig sein kannst du ja immernoch.
    bitte sei dir bewusst dass die kündigung so nicht rechtens ist. d.h. die mieterin kann dann am 30. mai noch wiederspruch einlegen, und das spielchen geht von vorne los - und dann musst du wirklich noch mal ein halbes jahr warten...

    hm... glaub ich nicht, dass ein einbauschrank gilt...
     
  13. icke08

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    Nein, sie hat eine Tür zum Keller und die ist immer offen. Und ich habe die mündliche Erlaubnis ihr fehlgeleitete Post einfach auf den Küchentisch zu legen! Machen wir seit 3 Jahren so (seitdem sie hier wohnt), da immermal Post bei mir oben landet.

    also meiner rechnung nach sind's bis mai 4 monate...
    eine wohnung zu finden ist für eine solo-frau tatsächlich nicht sooo schwer.
    allerdings muss die natürlich einigermassen vergleichbar sein.
    [/quote]
    Naja...3 Monate...4 Monate....bei einer echten Blondine ist Mathe nicht so wichtig! Nein, im Ernst, ich habe (warum auch immer) März April Mai gezählt!
    okay, also 30.04.2009 reinschreiben??
    hm... glaub ich nicht, dass ein einbauschrank gilt...
     
  14. #13 lostcontrol, 01.02.2009
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    ich an deiner stelle würde es so machen.
    und zusätzlich noch das berühmte sätzchen "alternativ zum nächstmöglichen termin" (der nächstmögliche termin wäre ja - von rechts wegen - der 31. juli).
    ob das so tatsächlich im zweifel rechtsgültig wäre kann ich dir aber nicht sagen.
    wie gesagt, eigentlich verlängert sich die kündigungsfrist beim sonderkündigungsrecht um 3 monate, d.h. offiziell kündigen auf diesem wege kannst du eigentlich erst zum 31. juli.
     
  15. icke08

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    Okay, also, um alles ganz sicher zu machen und korrekt, könnte/ sollte ich einfach zum 31. Juli kündigen??
     
  16. icke08

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    Okay, also, um alles ganz sicher zu machen und korrekt, könnte/ sollte ich einfach zum 31. Juli kündigen??
    Oder erstmal 30.4. probieren?
    Wie denn nun?
     
  17. #16 lostcontrol, 01.02.2009
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    das wäre die variante, wie sie rechtlich in ordnung ist.

    wie gesagt: ich an deiner stelle würde das versuchen.
    aber ich würde dazuschreiben "hilfsweise zum nächstmöglichen termin" (und das wäre ja dann der 31. juli).
    ansonsten kanns dir halt passieren dass die mieterin sich schlau macht, erfährt dass ihre kündigungsfrist in dem fall 6 monate beträgt, und dir dann zum 30. april noch einen widerspruch schreibt. dann müsstest du erneut kündigen (dieses mal dann bitte wirklich nach offizieller kündigungsfrist) und wärst dann bei insgesamt 9 monaten.

    aber warte mal ab was RMHV dazu sagt - der kennt die rechtslage sicher besser als ich *grins*.
     
  18. RMHV

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    Da gehen verschiedene Dinge durcheinander. Versuchen wir es mal systematisch...

    Grundvoraussetzung für die Wirksamkeit jeder Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist die Einhaltung der Schriftform. Im Bestreitensfall muss der Kündigende den Zugang der Kündigung beim Empfänger nachweisen.

    Beim hier beschriebenen Sachverhalt (Geäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von deen eine der Vermieter selbst bewohnt) gibt es zwei Optionen für die Vermieterkündigung.
    - Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB wegen Eigenbedarf
    - Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB

    Die ordentliche Kündigung erfordert eine Begründung. Eigenbedarf ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Kündigungsgrund.
    Der ordentlichen Kündigung kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Es ist also eine Interessenabwägung durchzuführen und es reicht keinesfalls aus, dass der Mieter laut "Widerspruch" ruft. Er hat vielmehr nur dann ein Widerspruchsrecht und einen Anspruch auf Fortsetzung, wenn die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters ausgegangen ist.
    Bei der Interessenabwägung werden auf Vermieterseite nach § 574 Abs. 3 BGB nur Gründe berücksichtigt, die bereits in der Kündigung genannt sind. Danach können nur noch Gründe vorgebracht werden, die nachträglich entstanden sind.

    Für den Widerspruch gibt es nach § 574b Abs. 2 BGB Fristen. Der Widerspruch muss vom Mieter damit spätestens 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erklärt werden. Hat der Vermieter nicht bzw. nicht ausreichend auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, kann der Widerspruch auch noch im ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits erklärt werden. Widerspruchsbelehrung ist also ein wichtiges Element der Kündigung, wenn auch nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit.

    Fristen der ordentlichen Kündigung sind nach § 573c BGB 3 Monate, die sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 weitere Monate verlängern.

    Die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB erfordert keine Begründung. Die Kündigungsfrist nach § 573c BGB verlängert sich um 3 Monate. Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass die Kündigung auf diese Regelung gestützt wird. Unterbleibt der Hinweis, ist die Kündigung unwirksam.
    Das Widerspruchsrecht ist für die erleichterte Kündigung im Gesetz nicht ausgeschlossen. Nach Lage der Dinge steht dem Mieter aber kein Widerspruchsrecht zu. Man sollte aber zumindest in Erwägung ziehen, dass meine Informationen in diesem Punkt nicht als gesichert angesehen werden können.

    Ist eine Kündigung unwirksam, muss der Mieter nicht widersprechen. Unwirksam heißt nichts anderes, als keine Wirkung oder keine Kündigung. Das Mietverhältnis wird dann auch nicht beendet. Widersprechen muss der Mieter nur einer wirksamen Kündigung.

    Ein falsch angegene Kündigungsfrist macht eine Kündigung nicht unwirksam. Es gilt vielmehr der nächstmögliche Termin.

    Grundsätzlich denkbar wäre eine ordentliche und gleizeitig hilfsweise die erleichterte Kündigung.
     
Thema: Kündigung bei Eigenbedarf
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