Kündigung bei Objekt Übernahme / Eigentumsübergang

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Adi, 06.03.2011.

  1. Adi

    Adi Neuer Benutzer

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    Hallo an alle zusammen und einen schönen Sonntag,

    ich bin neu auf dem Board und habe auch schon eine Weile mitgelesen und finde die interessanten und auch zum Großteil hilfreichen Threads sehr gelungen. Nun zu meinem Anliegen. Ich hoffe der Beitrag/Frage ist hier an richtiger Stelle:

    Ich habe kürzlich ein Mehrfamilienhaus mit zwei Gewerbeeinheit von einer älteren Dame gekauft. Der Kaufvertrag wird am Donnerstag noteriell beurkundet. Der Eigentumsübergang soll zum 01.04.2011 stattfinden, so weit so gut.

    Wie ja bekannt ist, muss ich ich alle Mietverträge übernehmen. Ich habe damit grundsätzlich kein Problem, da alle Mieteinheiten langfristig vermietet sind. Lediglich einen Problemfall gibt es - leider!

    Eine der beiden Gewerbeeinheiten ist ein Büro eines Gerüstbauunternehmers, der schon seit min. 6 Monaten keine bzw. nur schleppend Miete zahlt. Die Dame von der ich das Haus kaufe ist bereits 84 Jahre alt und konnte sich nicht mehr wirklich um die ganzen Mietangelegenheiten, Mahnungen etc. bemühen. Sie ist Mitglied bei Haus und Grund und hat über diese im Januar eine Kündigung zum 31.03.2011 wegen schleppender Mietzahlungen ausstellen lassen. Der Notar hat dies auch im Kaufvertragsentwurf einbezogen und hat vermerkt, dass eine der gewerblichen Mieteinheiten mit Eigentumsübergang frei wird.
    Trotz Kündigung hat sich der Mieter weder bei Haus und Grund, noch bei der derzeitigen Eigentümerin gemeldet. Die Schlösser sind ausgewechselt worden, so dass man mit den Ersatzschlüsseln, welche Mietvertraglich vorliegen, nicht in die Räume kommt. Da der Eigentumsübergang immer näher rückt (01.04.2011) mache ich mir ein wenig sorgen, ob das Problem mit diesem Mieter auch auf mich übergeht, sprich ich mich nachher um den "Rauswurf" kümmern muss? Wie es ausschaut läuft das Ganze nämlich auf eine Räumungsklage hinaus. Gehe ich falsch davon aus wenn ich glaube, dass dies eigentlich noch das Problem der derzeitigen Eigentümerin ist und vor allem bleibt ? Sie mir entsprechend zum 01.04.2011 das Haus wie beurkundet mit freier Gewerbeeinheit übergeben muss ?

    Danke für hilfreiche Info´s und einen schönen Sonntag noch
     
  2. AdMan

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  3. #2 armeFrau, 06.03.2011
    armeFrau

    armeFrau Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    warum sollte sich der Mieter bei Haus & Grund melden??
    Mehr als kündigen, kann die "Voreigentümerin" erstmal nicht.
    Also wirst du dich natürlich kümmern müssen, wenn die Gewereeinheit am 1.4. nicht geräumt ist.
     
  4. Adi

    Adi Neuer Benutzer

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    Hallo "armeFrau " und danke für die Antwort,

    also was ich damit meinte ist folgendes:

    Das er sich nicht gemeldet habe, bezog sich eigentlich darauf, das ich ausgegangen von einem "gesunden Menschenverstand" die Meinung vertrete, dass man doch auf eine Kündigung seitens Vermieter eine Reaktion zeigt bzw. zeigen sollte. Ob jetzt eine positive oder negative Reaktion tut ja erstmal nichts zur Sache. Immerhin geht es um eine Kündigung des Mieverhältnisses und er muss räumen, wobei man ja davon ausgehen kann, dass er damit sicherlich nicht einverstanden sein wird. Der "Kerl" ist nicht aufzufinden, so das man ihm vielleicht nochmal die Sache erklären könnte. Das Schreiben welches wir zwecks Eigentümerwechsel die Mieter aufgesetzt haben kam bei ihm auch zurück mit dem vermerkt "Empfänger an der angegebenen Adresse nicht zu ermitteln"; also ist sein Wohnsitz auch nicht richtig bzw. nicht mehr aktuell.

    Deiner Ausführung bzw. Antwort entnehme ich jetzt, das ich mich letztendlich um den Rauswurf und einer entsprechenden Räumungsklage kümmern muss ?!

    Aber was ist dann mit dem Vermerk im Kaufvertrag? Da steht ja extra drinne , das die Gewerbeeinheit frei wird und wenn diese nicht frei ist bei Übergang, dann ist ja ein nicht nur unerheblicher Punkt des Kaufvertrags nicht erfüllt ?

    Blöde Fragestellung nochmal anders formuliert: Kann ich es der noch Eigentümerin zur Aufgabe machen, die Kündigung bis zur Räumung durch zu ziehen, so das mir keine Kosten für eine Räumungsklage entstehen? und wenn ihm doch schon fristgerecht zum 31.03.2011 gekündigt wurde, dann geht doch dieser Mietvertrag nicht in mein Eigentum über und wo kein bestehender Mietvertrag, da muss ich doch keinen "nicht zahlenden" Mieter akzeptieren, oder ? Darf ich ihn dann einfach Hals über Kopf rausschmeißen oder mache ich mich damit noch strafbar ? Es wäre ja kein Akt, das Schloss vom Schlüsseldient öffnen zu lassen und die zwei Schreibtische der ENtsorgung zu zuführen. Verwohnt ist es im Büro zum Glück nicht, es stehen auch noch PC´s und AKten drinne! nur der Eigentümer dieser Sache ist halt nicht aufzufinden
     
  5. kathi

    kathi Gesperrt

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    Spätestens dann wenn du im Grundbuch stehst musst du dich auch um die Räumungsklage kümmern.
    Da vertraglich vereinbart war, dass du die Gewerbeeinheit leer übernimmst, steht dir m.E. aber ein Schadensersatz in Höhe der Kosten der Räumung und für evtl. ausbleibende Mieten zu.
     
  6. #5 armeFrau, 06.03.2011
    armeFrau

    armeFrau Erfahrener Benutzer

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    @Adi
    Es wundert mich sehr, dass in einem Notarvertrag bei Eigentumsübergang eine leere Gewerbeeinheit protokolliert ist.
    Wäre die Kündigung zum 31.3. vermerkt, wäre es für mich vollkommen einleuchtend.
    So schätze ich auch mal, wie kathi, dass du Schadensersatz gegen die bisherige Eigentümerin geltend machen kannst.
    Darüber würde ich den Notar nochmals befragen.
    Das Schloss darf man als Vermieter nicht öffnen lassen.
    Dass Mieter keine Reaktion auf Kündigungen zeigen ist nichts Außergewöhnliches, bei den Leuten, die nicht ordnungsgemäß zahlen. Sie ignorieren die Termine, machen sich meist sang- und klanglos irgendwann aus dem Staub , evtl. kurz vor der Räumung.
     
  7. #6 ludwig94428, 07.03.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    Hallo,
    wenn wirklich im Kaufvertrag steht das das Haus mit leerer Gewerbeeinheit übergeben wird, und nicht nur das es gekündigt ist, solltest Du einen Teil vom Kaufpreis einbehalten bis zur ordnungsgemässen Übergabe, sprich die Gewerbeeinheit leer übergeben wird.

    Du musst auch den Mietausfall berücksichtigen und etwaige Schäden in Betracht ziehen, also die Summe schon hoch ansetzen.

    Schöne Grüsse

    Christian
     
  8. Adi

    Adi Neuer Benutzer

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    @ armeFrau

    du hast Recht es steht natürlich nicht explizit als Leerstand im kaufvertrag. ich habe es aber dem Notar genau so erklärt, dass das Ladenlokal bitte frei sein soll zur Übergabe, da ich kein Interesse habe, mich mit diesem Kerl rum zu kloppen und daher hat er im Kaufvertrag unter §4 "Übergabe und Erschließung" folgendes vermerkt:

    ".... Die Mietverträge sind dem Käufer bekannt. Dem Käufer ist ebenfalls bekannt, dass das Ladenlokal rechts gekündigt ist. Die Parteien sind sich darüner einig, dass dem Käufer ab Vertragsschluss das Recht eingeräumt wird, das gekündigte Ladenlokal zu vermieten. Der Verkäufer verwahrt keine Kautionen...."

    Er sagte mit, dass dieser Absatz schon dem entsprechen würde. Da mir das Recht zu Vermietung eingeräumt wird, würde das voraussetzen, dass das Ladenlokal auch vermietbar wäre, also in diesem Sinne leer stehend. Ich habe das extra mit aufnehmen lassen, damit ich vor Grundbucheintrag halt das Recht habe, das Ladenlokal zu vermieten. Ich habe nämlich schon einen Nachmieter gefunden.

    @ Christian u. armeFrau

    sollte ich dem Notar nochmal darauf ansprechen, es vielleicht doch wortwörtlich aufzunehmen?
     
  9. #8 ludwig94428, 07.03.2011
    ludwig94428

    ludwig94428 Benutzer

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    Hallo,

    wenn ich das richtig verstanden habe ist der Notar Termin kommenden Donnerstag, in diesem Fall würde ich hineinschreiben lassen das die Gewerbeeinheit leerstehend und nicht vermietet übergeben wird.
    Dazu vielleicht noch das der vollständige Kaufpreis erst nach Übergabe zu zahlen ist, falls die Gewerbeeinheit dann nicht leer übergeben wird kannst Du ja einen Teil der Kaufsumme einbehalten.
    Leerstand kannst Du meiner Ansicht nach bei Übergabe vermieten und brauchst nicht auf den Grundbucheintrag warten, nur um an den bestehenden Mietverhältnissen was zu ändern muss man im Grundbuch stehen und auch dann nur wenn sich Mieter und Vermieter nicht einig sind.

    Sollte der Notar Termin schon gewesen sein und es steht so drinnen wie von Dir zitiert, und Du hast noch nicht bezahlt, würde ich einen Teil vom Kaufpreis einbehalten.

    Sonnige Grüsse aus Niederbayern

    Christian
     
  10. #9 armeFrau, 07.03.2011
    armeFrau

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    Das weiß ich nicht, ob dieser Absatz dem entsprechen würde.
    Das sagt ja nur aus, dass Dir das Recht zur Vermietung eingeräumt wird. Das finde ich, ist selbstverständlich und nicht extra erwähnbar.
    Meiner Ansicht nach kann es auch aussagen, dass es an den jetzigen Mieter vermietbar ist und du selbstverständlich die Mieteinnahmen erhälst.

    Und, ich bleibe bei meiner Meinung, dass der Notarvertrag nicht aussagen kann, die Gewerbeeinheit leer auszuweisen, da der Notarvertrag das nicht sicherstellen kann.

    Dann soll der Notar noch die Kostenfrage eines gerichtlichen Verfahrens und einer evtl.Räumung durch den Verkäufer mit aufnehmen für den Fall, dass die Einheit nicht frei ist am 1.4....
    Dann bist Du auf der sicheren Seite.
    Aber, was ist mit dem Mietausfall??
    Fragen über Fragen..

    Oder der Kaufpreis wird aufgrund des Risikos dementsprechend ermäßigt.

    Bin mal gespannt, ob sich der Verkäufer auf so etwas einläßt.
    Berichte mal bitte weiter.
     
  11. Adi

    Adi Neuer Benutzer

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    Werde ich natürlich machen, danke für die Info´s
     
  12. RMHV

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    Das hört sich aber ganz anders an als "Da steht ja extra drinne , das die Gewerbeeinheit frei wird".

    Selbstverständlich wäre ein Vertrag mit dem zitierten Inhalt auch dann erfüllt, wenn der Mieter nicht räumt. Der Verkäufer hat sich nun keinesfalls zu einer Haftung für die Folgen des Mieterverhaltens verpflichtet. Es wird damit lediglich der bei Vertragsabschluss bestehende Zustand beschrieben und dieser Zustand ist dem Käufer damit bekannt.

    Das scheint mir sehr weit hergeholt...

    Nicht den Notar, sondern den Verkäufer... Der Vertrag soll schließlich nicht mit dem Notar geschlossen werden.


    Es ist keineswegs selbstverständlich, dass das Recht zur Vermietung dem Käufer mit Abschluss des Kaufvertrags eingeräumt wird. Nutzen- und Lastenübergang wird üblicherweise bei Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises vereinbart.

    Nur am Rande sei noch erwähnt, dass der Eigentumsübergang nicht auf irgendeinen Termin vereinbart werden kann. Eigentumsübergang erfolgt mit der Eintragung ins Grundbuch. Den Termin dieser Eintragung können weder die Vertragsparteien noch der Notar bestimmen.


    Grundsätz besteht Vertragsfreiheit. Wenn also die Parteien irgendwelche Aussagen im Vertrag haben wollen, wird der Notar dies i.d.R. auch beurkunden.
    Sollte sich der Verkäufer verpflichten, das Objekt zum vereinbarten Termin geräumt zu übergeben, ist diese Vereinbarung nicht zu beanstanden. Es wäre dann die Angelegenheit des Verkäufer, den vereinbarten Zustand auch herzustellen.
     
  13. #12 armeFrau, 08.03.2011
    armeFrau

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    korrekt!
    Es geht jedoch hier um etwas anderes. nämlich um das Hereinspielen des Mietrechts.
     
  14. RMHV

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    Der Notar wird begeistert sein und mit großer Freude Entwurf um Entwurf fertigen und den Parteien zuschicken um dann festzustellen, dass die Verkäuferseite nicht mal ansatzweise auf die Wunschträume des Käufers eingehen wollen.
    Ja, der Notar formuliert. Vorher müssen sich die Parteien aber darüber verständigen, was der Notar ausformulieren soll.

    Herr, lass es Hirn regnen...
    Grundkurs Vertragsrecht: Ein Vertrag wird abgeschlossen durch zwei deckungsgleiche Willenserklärungen, ist mit Abschluss für beide Seiten verbindlich und verpflichtet beide Seiten zur Erfüllung. Erst ein Vertrag ist die Grundlage für einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung.


    Wer lesen kann, kann im UP lesen...
    War aber nur eine Randbemerkung, die ich mir vermulich besser verkniffen hätte. Eigentum und Besitz kann ohnehin kaum jemand unterscheiden.
     
  15. #14 armeFrau, 08.03.2011
    armeFrau

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    Warst du noch nie beim Notar, RMHV?

    Es geht nicht darum, Entwurf um Entwurf zu verfassen!
    Es geht darum, die Rechte, die der Verkäufer offenbar dem Käufer eingeräumt hat, schriftlich zu verfassen, durch de Notar.
     
  16. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Völlig unabhängig davon, ob ich schon mal beim Notar war oder nicht, geht es hier um eine Frage der Vernunft.
    Vernüftig wäre es, über den vertragsgemäßen Zustand des Kaufgegenstands erst Einigung mit dem Verkäufer herbeizuführen und nicht den Notar eigene Wunschträume aufschreiben zu lassen mit der Folge, dass der Verkäufer diese Wunschvorstellungen nicht akzeptieren wird und der Notar einen neuen Wunschzettel schreiben soll usw. usw.

    Der Sachverhalt gibt auch keineswegs her, dass der Verkäufer ein Recht eingeräumt hätte. Der Sachverhalt gibt nur her, dass der Käufer gerne eine bestimmte Garantie des Verkäufers hätte.

    Es gibt so vieles, das ich gerne hätte...

    Falls es irgendjemandem weiterhelfen sollte: ich war schon mal beim Notar.
     
  17. #16 nobrett, 09.03.2011
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    Übersetzung für den TE:

    Du musst Dich mit der Verkäuferin darüber einigen wie ihr das regeln wollt und dann vom Notar so in den Kaufvertrag schreiben lassen.
     
Thema: Kündigung bei Objekt Übernahme / Eigentumsübergang
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