Kündigung des Mieters, wegen Dauerärgernis

Moin , moin

Die Kündigung durch den Vermieter
Nicht nur für den Mieter gibt es Gründe, den Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter muss es unter gewissen Umständen möglich sein, das Mietverhältnis zu beenden.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer schriftlich erfolgen, mündliche Kündigung sind unwirksam. Bei mehreren Mietern hat die Kündigung gegenüber allen zu erfolgen. Die Kündigung muss weiterhin die Unterschrift des Vermieters enthalten.
Mündliche Kündigungen sind ausnahmsweise gültig bei Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden, wie beispielsweise bei Ferienwohnungen. Auch Kündigungen für möblierte Zimmer, die in der Wohnung des Vermieters liegen, können mündlich ausgesprochen werden.

Kündigung wegen Eigenbedarfs
Der Vermieter kann dem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf geltend macht. Damit bringt er zum Ausdruck, die Wohnung für sich, seine Angehörigen oder Personen des Hausstands zu benötigen.
Vorgeschobene, willkürliche, treuwidrige sowie rechtsmißbräuchliche Kündigungen sind unwirksam. Sollten also Zweifel an der Eigenbedarfkündigung bestehen, kann gegen die Kündigung geklagt werden.

Zahlungsverzug durch den Mieter
Erfüllt der Mieter seine Vertragspflichten nicht, kann ihm gekündigt werden. In der Praxis wohl am häufigsten ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs: ist der Mieter mit zwei aufeinander folgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil im Rückstand, kann ihm fristlos gekündigt werden, wenn zuvor erfolglos gemahnt wurde. Die fristlose Kündigung kann allerdings durch nachträgliche Zahlung noch abgewendet werden. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilft auch die nachträgliche Zahlung nichts.

Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:



Kündigungsgründe
Wichtiger Bestandteil des Kündigungsschutzes ist das Erfordernis, dass der Vermieter nur wirksam kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Keine wirksame Kündigung ohne Angabe der Kündigungsgründe! Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter genau darlegen, worauf er seine Kündigung stützt. Unterlässt er diese Angaben oder sind sie nicht ausreichend, fehlt ihm die Grundlage für eine weitere Räumungsklage. Nicht erwähnte Kündigungsgründe werden im Räumungsprozess nur berücksichtigt, wenn sie erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind.

Die §§ 573 und 573b BGB zählen beispielhaft die zulässigen berechtigten Interessen auf. Ein berechtigtes Interesse wird z. B. dann angenommen, wenn

der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Das kann unter anderem der Fall sein, wenn er mit seiner Miete wesentlich im Rückstand ist oder die Wohnung von ihm zweckentfremdet genutzt wird;

der Vermieter aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, also Eigenbedarf geltend macht;
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Beispiel: Ein abbruchreifes Haus soll durch Neubau ersetzt werden;
der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten und die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt (Teilkündigung). Bei der Teilkündigung beträgt die Kündigungsfrist fast 3 Kalendermonate und ist damit unabhängig von der Dauer der Nutzung der Nebenräume bzw. Grundstücksteile. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des Mietvertrags verlangen. Der Mieter kann für die gekündigten Nebenräume oder Grundstücksteile (z. B. Garten) allerdings eine angemessene Mietsenkung verlangen.

Neben diesen aufgeführten gesetzlichen Beispielen sind durchaus noch andere Gründe denkbar, sie müssen aber in ihrer Bedeutung von gleichem Gewicht sein. Eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist jedoch unzulässig (§ 573 Abs. 1 BGB). Der Übergang des Hauses oder der Wohnung auf einen neuen Eigentümer ist ebenfalls allein noch kein Kündigungsgrund. Auch wenn der in der Wohnung lebende Ehe- oder Lebenspartner oder ELtern sterben, kann der Vermieter grundsätzlich nicht kündigen.

Der Angabe eines berechtigten Interesses bedarf es nicht


bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus (Einliegerwohnung),

bei überwiegend möblierten Zimmern in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, die nur einer Person oder einem nicht auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt überlassen wurden.
In diesen Fällen verlängert sich die Kündigungsfrist gegenüber den normalen Fristen um 3 Monate. Der Vermieter muss in der Kündigungsbegründung angeben, dass er die Kündigung nicht auf ein berechtigtes Interesse stützt

 

hogi, klar steht da das man in einem 2 Familienhaus, welches der Vermieter selber auch noch bewohnt, auch andere als die von dir erwähnten kündigungsgründe wirksam werden können.

Aber welche das z.b. sein können das ist wohl des Pudels Kern.

Störung des Hausfriedens
Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos beenden, wenn der Hausfrieden so nachhaltig gestört ist, dass ihm eine Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zugemutet werden kann. Dies kann unter anderem der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Mieter, bei krassen Beleidigungen oder tätlichen Angriffen. Allerdings reichen einmalige Verfehlungen nicht immer aus:

Ja, wenn der Mieter in diesem 2 Familienhaus derart Beleidigend wird oder ist, dann glaube ich sind die Chancen sehr gut.

Ist der Mieter das vielleicht? @ reg?

 

Wenn der VM schlau ist , meldet er Eigenbedarf an . Das Recht hat er ja , dann zieht einer von der Familie ein , für 1 Jahr oder so .Das müßte doch gehen ?

 

huhu hogi ;-)

oh, ich denke Eigenbedarf ist immer so ein verbanq spiel, zumal der Vermieter schon im Haus wohnt und wenn ich es richtig gelesen hab, sind die Mieter auch noch nicht soooo lange drin.

Bei Eigenbedarf ist es dann aber auch noch so, das da eine dicke Kündigungsfrist mit drauf ist.

hmm, wenn man etwas kauft , was Vermietet ist , dann beträgt die Kündigungszeit 3 Jahre.

Wie sich das aber hier in so einem Fall verhalten würde keine Ahnung, aber ich denke, die Kündigungszeiten sind bestimmt nicht viel geringer

 

huhu reg ;-)

na da freu ich mich ja für dich, das dieses so einfach rechtlich möglich ist.

Raus sind die zwar noch eine Zeitlang nicht, aber es ist wenigstens eine Hoffnung.

Drücke dir die Daumen, das alles einigermassen reibungslos verläuft.

Und bin ehrlich gespannt wie es dann bei dir weitergeht.

Würde mich freuen, wenn du uns ein bissel auf dem Laufenden hälst.

Liebe Grüsse

dat häschen

 

Hi,

hört sich nach 'nem hartnäckigen Fall an. Ich bin zwar nur der sogenannte Hausmeister & Verwalter vom Mietshaus meines Stiefvaters, aber wir hatten letztens ein ähnliches Problem:
Ein Mieter hörte öfter mal ab 22:00 Uhr an Werktagen laute Musik mit seinen Kumpels. Das ganze bis tief in die Nacht. Sein bester Freund, der Alkohol, war auch regelmäßig dabei. Nun, das Objekt ist ein ruhiges Haus mit netten Mietern und mit einigen ist man auf "Du". Man kennt sich also schon seit langem. 3 Mieter beschwerten sich darauf hin beim Vermieter wegen der regelmäßigen Ruhestörung. 2 davon drohten mit Auszug, wenn der Störenfried nicht bald geht. Gut, es gab dann im Dezember die erste schriftlich Mahnung (ohne Anwalt). Er solle doch bitte Rücksicht auf die Mitbewohner nehmen die berufstätig sind und ihre Nachtruhe einhalten wollen. Da er dieser Aufforderung nicht nachkam und sich wieder Mieter beschwerten, gab es im Februar die 2.Mahnung. Mit der Begründung die Hausordnung einzuhalten und sämtliche Lärmbelästigungen durch zu laute Musik einzustellen. Sollte es zu weiteren groben Lärmbelästigungen in der Nacht kommen, dann wird der Mietvertrag fristlos gekündigt. So, Ende März dann die 3.Mahnung mit dem Inhalt: sollte es zu weiteren groben Lärmbelästigungen in der Nacht kommen, dann wird der Mietvertrag außerordentlich fristlos gekündigt. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Tage. Bei Nichteinhaltung der Kündigungsfrist wird die Räumungsklage eingereicht und die Wohnung muss dann unmittelbar herausgegeben werden.
Der Störfaktor ignorierte das und daraufhin konsultierten wir den Anwalt. Der lobte die schriftlichen Mahnungen (sehr wichtig) und schrieb sofort die außerordentliche fristlos Küdigung aus. Daraufhin anwortete die Gegenseite, dass sein Klient sich keiner Schuld bewußt ist und er nicht innerhalb von 3 Tagen ausziehen kann. Der Auszug solle Ende August erfolgen. Schlüsselübergabe war Mitte September.
Tja, das ganze zog sich in die Länge, weil der Vermieter trödelte. Die geschriebene Kündigung vom Anwalt kostete 296€. Berechnet wird das durch die Jahresmiete. Falls der Mieter, nach der erhaltenen Kündigung, nicht ausgezogen wäre, dann wäre nach ca.2 Monaten die Zwangsvollstreckung erfolgt. Es würden noch mehr Kosten entstehen, aber irgendwann ist Schluß mit lustig. Der Ruhestörer wußte auch was auf ihm zukommen würde und hatte bestimmt kein interesse auf mehr Stress. Somit ist er freiwillig gegangen.
Wichtig in solchen Fällen: bei nächtlicher Ruhestörung die Polizei rufen. Wichtig für später ist das polizeiliche Protokoll als Beweis für die regelmäßen Störungen. Klar, man könnte mal klingeln und ihn rügen, aber die Nachbarn sind junge Frauen und das sollte man ihnen nicht zumuten. Man weiß ja nicht was alles passieren kann, wenn der Partymacher mit seinen Kumpels vielleicht noch unter Alkoholeinfluss aggressiv wird. Also: Polizei anrufen!
So, nun ist wieder Ruhe im Haus und das ist auch gut so. Weiß nicht wie das im Fall für Zweifamilienhäusern ist. Du musst halt einen triften Grund für die fristlose Kündigung haben und dabei die Reihenfolge für Mahnungen und etc. beachten. Wenn der Mieter selber recht firm in Sachen Mieterrecht ist, dann wird's schwer. Berate dich nochmal mit dem Anwalt. Also, ich will dich ja nicht anstacheln, aber laß dir was irgendwas schnellstens einfallen...

cucumber

 

reg ich denke, das es doch mit sicherheit auch in eurem Interesse ist, wenn Mägel an der Wohnung behoben werden, bevor sie noch zu grösseren Schäden ausarten.

Vereinbare doch einfach einen Termin mit den Mietern um dir das ganze anzuschauen.

Klar gibt es auch Sachen wo Mieter Mietminderungen ansetzen können, was auch rechtens ist...aber ein Vermieter muss halt auch davon in Kenntnis gesetzt werden das etwas nicht okay ist... dann kommt anschliessend das ganze normalerweise nochmals schriftlich von dem Mieter mit einer Fristsetzung, danach kann der Mieter glaube ich diese Reparaturen, wenn sich von Vermieters seite nichts tut selber in Auftrag geben und die Rechnung an seinen Vermieter schicken lassen.

Hilft dir das nun weiter? *gg*

Ich glaube im mom hast du echt starken Frust auf deine Mieter und willst sie nur so schnell wie möglich raushaben oder?

 

Ein neuer Türrahmen...hmm den würde ich dennen in Rechnung stellen, auf jeden Fall.

Wenn der Türrahmen neu war, hast du ja bestimmt auch noch die Rechnung davon.

Bei diesem Türrahmen würde ich dann die Kaution erstmal zurückbehalten, falls ihr überhaupt ne Kaution genommen habt.

Ich persönlich verstehe nun auch nicht, warum du nun ein neues Protokoll aufsetzen willst, zumal du den Mietern doch eh schon gekündigt hast.

Dieses Protokoll wäre doch eigentlich erst kurz vor Auszug fällig, dann wenn noch Forderungen deinerseits vorhanden wären.

Bei dem besagten Türrahmen wollen die dir wohl im mom weiss machen, das dieser Schaden von Anfang an gewesen ist, nehm ich mal an. Und sie wollen nun, wenn du das nicht reparierst warscheinlich auf Mietminderung raus.

Ich habe gelesen... je höher eine Ausstattung einer Wohnung ist ( wo dann der Mietpreis ja auch gehobener ist) desto mehr haben Mieter Rechte auf Nachbesserungen bzw desto eher haben sie das Recht % Mietkürzungen vorzunehmen. Finde ich persönlich Schwachsinn , aber es scheint wirklich solche Urteile zu geben.

Je mehr ich hier in diesem Forum lese, desto mehr bin ich davon überzeugt, das wenn ich wieder ne Wohnung vermiete, das ich Sachen wie Parkett, Küche ect von dem Mieter der einziehen möchte abkaufen lasse, so das es sich dann nicht mehr um mein Eigentum handelt und ich dann auch nicht dazu rangezogen werden kann, diese Sachen zu reparieren oder zu ersetzen.

 

hallöchen reg..na ich denke mal , dieses ist nun alles auf die mündliche Kündigung deinerseits vom 30.09.2005 zurückzuführen und der anschliessenden schriftlichen Kündigung.

Somit haben die sich beim Anwalt erkundigt, ob dieses überhaupt rechtens ist. Und nun wollen sie so wie es aussieht in der Zeit bis sie dann rausmüssen sowenig wie möglich an Miete bezahlen.

Ich hoffe mal das ihr eine Versicherung habt, wo solche Mietangelegenheiten drin enthalten sind. Andererseits wurde hier aber auch schon gesagt, das man sich mit solchen Versicherungen den Popo abwischen kann... was nun zutrifft, weiss ich nicht, hab da gott sei dank noch keine Erfahrungen mit sammeln müssen.

So , nun haben die also etliche Punkte in ihrer Liste aufgeführt weshalb sie die Miete mindern wollen....nun ja... das ganze muss erstmal ja besichtigt werden, ob das überhaupt den Tatsachen entspricht... wenn das dann aufgenommen und protokolliert wurde... und von deiner seite immer noch nichts geschieht, müssen die eine Frist setzen, das es bis zu dem und dem Zeitpunkt behoben werden kann.

Wenn diese Frist verstreicht und du hast dann immer noch nichts getan, dann können die glaube ich in deinen Namen eine Fa bestellen, damit es behoben wird.

Die Mieter scheinen auch vielleicht viel unterwegs zu sein. Schlag dennen doch einfach 3 Termine dann vor, wann sie auf jeden fall nicht zu hause sind... somit müssen sie sich erstmal frei nehmen... ist dann halt eine Schikane deinerseits.

Wie heisst es so schön...wer im Wald reinschreit muss auch mit einem Echo rechnen ;-)

Wegen der Mülltonnen sollte dein Anwalt dann vielleicht auch noch schreiben, das der Müll dann extra entsorgt werden muss und nicht so, das er auf die Strasse fliegen kann. Und falls dennen die Tonne zu klein sein sollte, es bestimmt auch kein Problem wäre, das sie eine eigene Tonne bekommen würden.

Es würde mich ja echt brennend interessieren, was für punkte sie aufgeführt haben und wieviel Prozent Mietminderung der Anwalt dann veranschlagt hat.

Ist die Miete von euch eigentlich Ortsüblich oder wegen dem gehobenen Standart angepasst?

Da ich selber in einem 2 Familienhaus wohne und auch vermietet habe, interessiert mich halt sowas sehr. Würde mich also sehr freuen, wenn ich hier oder per PN bzw mail antwort bekäme.

wünsch dir noch einen schönen Abend

Chris

 

dir mal ein paar "Laufschuhe" schenkt *lacht* , denke die kannste bestimmt noch gebrauchen ;-)