Kündigung dies Mietverhältnisses ohne Eintragung im Grundbuch

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Katja K., 02.09.2015.

  1. #1 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Hallo Zusammen,

    ich habe eine Frage.
    Meine Partnerin und ich haben uns eine Eigentumswohnung gekauft.
    Diese war zum Kaufzeitpunkt vermietet.
    Nach Kaufvertragsaufsetzung haben wir der Mieterin schon gekündigt.
    Sie war mit der Kündigung einverstanden.
    Jetzt die Frage: Ist die Kündigung auch ohne Eintragung im Grundbuch
    rechtskräftig?
     
  2. AdMan

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  3. #2 Martens, 02.09.2015
    Martens

    Martens
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    Eine Eigenbedarfskündigung darf nur vom Eigentümer ausgesprochen werden, also nicht vom Erwerber vor Umschreibung.
    Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstand darf der Vermieter aussprechen, dies kann auch der Erwerber nach Unterzeichnung des Kaufvertrages sein.

    Wenn man sich ohnehin geeinigt hat, ist doch alles bestens.
    Habt Ihr die Zustimmung zur Kündigung denn schriftlich von der Mieterin bekommen?

    Christian Martens
     
  4. #3 Newbie15, 02.09.2015
    Newbie15

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    Nein. Rechtskräftig kündigen könnt ihr erst nach dem Eintrag im Grundbuch.
     
  5. #4 anitari, 02.09.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Ich habe dazu folgendes gefunden:

    Bei der Veräußerung von vermieteten Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern stellt sich häufig die Frage, ob der Erwerber bereits vor seiner Eintragung ins Grundbuch zur Kündigung berechtigt ist. Die Ermächtigung durch den Veräußerer zur Kündigung im eigenen Namen führt bei der Wohnraummiete nur dann zum Ziel, wenn der Erwerber einen Kündigungsgrund geltend macht, den an seiner Stelle auch der Veräußerer hätte geltend machen können (z.B. Vertragswidrigkeiten). Aus eigenem Interesse (z.B. wegen Eigenbedarfs) kann der Erwerber dagegen erst nach seiner Eintragung ins Grundbuch kündigen, weil der Veräußerer den Erwerber nur zur Geltenmachung eigener Rechte ermächtigen kann.

    http://www.haufe.de/recht/deutsches...ung-ins-grundbuch_idesk_PI17574_HI646939.html

    Demnach kann der Verkäufer zwar den Erwerber berechtigen schon vor Grundbucheintrag dem Mieter zu kündigen, nicht aber wegen Eigenbedarf.

    So nebenbei, war die ETW schon eine solche bei Kauf oder wurden die Wohnungen erst in solche umgewandelt?
     
  6. #5 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Sie war mit der Kündigung einverstanden und hat dies uns per Email
    mitgeteilt.
     
  7. #6 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Es war schon immer eine Eigentumswohnung.
    Das Problem ist nun, dass sie anscheinend keine Wohnung findet und
    nicht auszieht. Sie hat seit 2 Wochen den Kontakt zu uns abgebrochen.
     
  8. #7 anitari, 02.09.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Dann habt Ihr wohl die berühmte A...karte
     
  9. #8 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    sieht leider so aus... ich hätte mir einfach gewünscht, dass man sich einigen kann und im Gespräch bleibt.
     
  10. #9 Newbie15, 02.09.2015
    Newbie15

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    Vielleicht wusste sie am Anfang nicht, dass ihr nicht hättet kündigen dürfen und hat es deshalb bestätigt.

    Was heißt für dich einigen?

    Sobald ihr im Grundbuch steht, nochmals kündigen und/oder bis dahin vielleicht eine kleine Summe anbieten, von der die Mieterin Makler, Umzug etc. bezahlen kann, um die ganze Sache zu beschleunigen. Dann ist die Motivation größer, sich baldmöglichst etwas zu suchen, denn sobald ihr ordentlich kündigen könnt, muss sie ja ohnehin ausziehen. Oder ihr habt genug Zeit, die Kündigungsfrist abzuwarten, dann lasst es laufen.
     
  11. #10 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Sie dachte, dass wir schon im Grundbuch stehen. Das Problem ist, dass wir quasi wohnungslos sind und vorübergehend bei meiner Mutter eingezogen sind. Wir hatten mit ihr schon vor 5 Monaten deshalb gesprochen und sie hatte uns versprochen, so schnell wie möglich auszuziehen. Wir stehen seit Ende Juli im Grundbuch. Gekündigt haben wir Anfang Juni. Im Mai haben wir die Wohnung gekauft. Sie wusste aber schon im April, dass wir die Wohnung kaufen und selbst einziehen wollen. Wir hatten ihr im Juli aber eine Ersatzwohnung angeboten, die sie nicht wollte.
     
  12. dots

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    Dann kündigt halt jetzt noch mal, aber diesmal richtig.
     
  13. #12 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Wir haben am Donnerstag einen Termin beim Anwalt. Da lassen wir uns dann noch mal ausführlich beraten.
     
  14. #13 Newbie15, 02.09.2015
    Newbie15

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    Naja, es wäre besser, wenn die Kündigung bis morgen bei ihr eingeht. Sonst verliert ihr wieder einen Monat.
     
  15. #14 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Bist du dir denn 100% sicher, dass wenn zwei Parteien einen Kündigung unterschreiben, diese unter diesen Umständen nicht gültig ist?
     
  16. #15 Newbie15, 02.09.2015
    Newbie15

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    Was heißt unterschreiben? Kündigungen müssen weder von beiden Parteien unterschrieben sein noch bestätigt werden. Eine Partei kündigt und die andere muss davon Kenntnis erlangen. Nicht mehr und nicht weniger.

    Du meinst die Bestätigung der Mieterin? Eure Kündigung ist unwirksam und ich kann mir nicht vorstellen, dass die vor Gericht irgendwie Bestand haben wird. Die Mieterin wird behaupten, sie hat dies nur unter der Annahme bestätigt, dass ihr Eigentümer seid und kündigen hättet dürfen. Ich bin mir nicht sicher, ob ihr damit durchkommt, dass sie der Kündigung nicht widersprochen hat (hier noch als Anmerkung: auf das Widerspruchsrecht habt ihr in der Kündigung hingewiesen?). Ich kann es mir eigentlich nicht vorstellen und MIR wäre das Risiko viel zu groß, es auszuprobieren. Wenn ihr Räumungsklage einreicht, gehen locker noch 3 oder 4 Monate oder mehr ins Land, bis ihr wisst, was Sache ist. Danach entweder neue Kündigungsfrist oder Räumungsfrist. Das dauert vermutlich alles wesentlich länger als entweder eine Einigung über einen Aufhebungsvertrag (mit Geld für die Mieterin) oder neue Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt.

    Anders wäre es bei einem Aufhebungsvertrag, aber davon würde ich jetzt nicht ausgehen.
     
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  17. #16 Katja K., 02.09.2015
    Katja K.

    Katja K. Gast

    Danke dir! Das hat mir geholfen. Vielleicht können wir ihr ein Aufhebungsvertrag und die Übernahme für evtl. anfallende Maklergebühren anbieten.
     
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