Kündigung Eigenbedarf für Enkel

Grundsätzlich steht einer Kündigung nichts entgegen. Ob bzw. wann die Kündigung im Ergebnis erfolgreich sein wird, ist nicht vorhersehbar.

 

Die Zulässigkeit der Kündigung dürfte kaum zu bezweifeln sein. Das berechtigte Interesse besteht, wenn "der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt" (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gegen die Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung wird immer wieder gerne vorgebracht, dass eine Wohnung unangemesse groß wäre für die begünstigte Person(en).

Dazu hat das Verfassungsgericht ausgeführt:
"Sie (die Zivilgerichte) müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/).

Damit kann der Mieter gegen die Kündigung also nicht vorbringen, dass der Vermieter/Familienangehörige eine bestimmte Wohnung nicht benötigen würde. Die Kündigung könnte allenfalls wegen rechtsmissbräuchlichkeit unzulässig sein. Hier käme in Betracht vorgeschobener Eigenbedarf oder Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bei Abschluss des Mietvertrags.

Gegen die Kündigung kann der Mieter nach § 574 BGB Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist" (§ 547 Abs. 1 Satz 1 2. Halbsatz BGB).

Mit einer zulässigen Kündigung ist das Mietverhältnis also noch nicht zwingend beendet. Im Gegensatz zu einer unzulässigen Kündigung müsste der Mieter aber zunächst erklären, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine auch unter Berücksichtigung der berechtigten Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Dass mit einem Umzug Aufwand anfällt, wird als Härte kaum ausreichen. Dies ist vielmehr der Normalfall und keineswegs grundsätzlich unzumutbar.

Der Mieter hat nur Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn seine Interessen die Interessen des Vermeiters überwiegen. Es ist also eine Interessenabwägung vorzunehmen. Über den Ausgang der Interessenabwägung kann hier mangels Kenntnis der Umstände des Einzelfalls noch nicht einmal spekuliert werden.

Sollte das Mieterinteresse überwiegen, wird das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 1 BGB auf einen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls angemessenen Zeitraum fortgesetzt. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ist möglich, keineswegs aber der Regelfall. Unter Umständen hat der Vermieter dabei auch Anspruch auf angemessene Anpassung der Vertragsbedingungen.

Wenn die Miete also deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wäre für den Mieter die Härte durch eine Erhöhung der Miete sicher deutlich zu reduzieren
Wichtig dabei ist, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% innerhalb von 3 Jahren in diesem Fall nicht eingehalten werden muss.

Für die Interessenabwägung werden auf Vermieterseite nur Aspekte berücksichtigt, die bereits im Kündigungsschreiben genannt sind. Eine mehr als nur ausführliche Begründung der Kündigung ist also angezeigt. Lieber viel überflüssiges Geschwafel als ein einziges fehlendes Komma.

Da das ganze nicht wirklich einfach und damit fehlerträchtig ist, kann die Beteiligung eines Anwalts kaum schaden.