Kündigung Eigenbedarf nach Kauf Zweifamilienhaus - Mieterin kompliziert

[Meierlein]

Hallo zusammen,

ich habe mir im Vorfeld alle bisherigen Threads zu dem Thema durchgelesen. Da jeder Einzelfall jedoch sehr speziell gelagert ist, würde ich mich sehr über eine Einschätzung, Tipps oder eine einfache Diskussion zu unserem Fall freuen. Wir werden uns definitiv von einem Fachanwalt beraten lassen. Ich möchte mich nur gut darauf vorbereiten und die richtigen Fragen parat haben. :-) Ich bedanke mich im Voraus für eure Antworten!

Unsere Situation:
Wir (beide Anfang 30) arbeiten derzeit ca. 300 Km von unserer Heimat entfernt. Wir sind berufsbedingt vor 5 Jahren umgezogen mit dem Ziel, nach einigen Jahren zurückzukehren. Das Gehalt in der jetzigen Region ist viel attraktiver und die Arbeit macht eine Menge Spaß. Mittlerweile haben wir beide die Möglichkeit dauerhaft zum Großteil im Homeoffice zu arbeiten. Das sehen wir als gute Gelegenheit, um wieder in die Heimat zu ziehen. Zudem sind die Immobilienpreise dort noch einigermaßen "in Ordnung", sodass wir uns für ein Eigenheim entschieden haben. Nach längerer Suche haben wir ein Angebot bekommen privat ein Zweifamilienhaus zu zu kaufen. Genau in dem Ort, in dem ich aufgewachsen bin und in dem auch meine Familie und ein Großteil unseres Freundeskreises wohnt. Die Lage ist für uns persönlich daher optimal.

Zum Objekt:
Das Haus ist aufgeteilt in zwei Wohnungen
EG: ca. 105 m2
OG: ca. 70 m2
Beide Wohnungen sind warm vermietet. Unten seit ca. 11 Jahren und oben wurde erst vor 1 Monat neu vermietet (nach Rücksprache mit uns).

Wir würden nach dem Kauf Eigenbedarf für die Wohnung im EG anmelden. Wir werden uns auf jeden Fall an einen Fachanwalt in der Zielregion wenden, der die Lage gut einschätzen kann und die Kündigung für uns formuliert und das Prozedere begleitet. Folgende Begründungen können wir vorschlagen:
- Mehr Platz und Ruhe für Homeoffice benötigt. (Aktuell 84m2 an Hauptstr. vs. 105 m2 in ruhiger Siedlung)
- Aktuell kein Platz für geplanten Nachwuchs
- Platz für Hobbies (Garage/Werkstatt + Garten)

Die Mieter
Die Mieter im OG kennen wir persönlich und erwarten keine Probleme.
Die Mieterin im EG hingegen ist kompliziert. Sie wohnt dort zusammen mit ihrem Sohn (ca. 30). Sie dürfte ca. Mitte 60 sein. Bereits bei der ersten Besichtigung war sie extrem unfreundlich (kann ich irgendwo verstehen) und hat nicht einmal den aktuellen Vermieter nicht in die Wohnung gelassen. Sie erzählte von mehreren Wasserschäden und Problemen mit dem Vermieter (uns persönlich bestens bekannt, was sie nicht wusste). Bei der zweiten Besichtigung hat der Vermieter sich vorher etwas besser über seine Rechte informiert und mit etwas Nachdruck war es dann auch kein Problem die Wohnung zu begutachten. Die Wasserschäden konnte sie daraufhin nicht zeigen und sich nicht so recht an ihre Aussage erinnern. Es gab vor zwei Jahren einen kleinen Schaden, der jedoch behoben wurde und an einem Fenstersturz in der Küche sind Wasserflecken zu sehen. Das würde man beim kommenden Austausch der Fenster untersuchen und beheben lassen. Also für uns kein Show-Stopper.

Sie war beim zweiten Termin insgesamt etwas freundlicher, wenn man das bei ihrer forschen Art überhaupt sagen kann. Zur Einordnung: Sie hat in einem Anfall von Sarkasmus gesagt, dass sie auch einfach die Wände mit einem Bohrhammer durchlöchern könne, wenn sie wollte... Wir haben der Mieterin im Gespräch dann den Grund der Besichtigung erläutert und auf Nachfrage bestätigt, dass wir im Falle des Kaufs vom Eigenbedarf Gebrauch machen würden. Daraufhin entgegnete sie, dass sie nicht aus der Wohnung geht und das am besten direkt unsere Anwälte klären sollten. Zur Einordnung: Sie wollte uns auch den Zutritt zu zwei Zimmern verwehren. Nach einem kurzen "das müssen wir aber sehen", ging das dann doch sehr schnell. Ich schätze sie daher so ein, dass sie versucht uns zunächst einzuschüchtern. Man merkte, dass sie in jeder Situation versucht hat, ihre Grenzen auszuloten und bei der geringsten Gegenwehr eingeknickt ist.

Jetzt sind wir mittlerweile so weit, dass wir allen Widrigkeiten zum Trotz demnächst den Kaufvertrag unterschreiben. Die Mieterin hat den aktuellen Vermietern jetzt einen Brief geschrieben und um Reparatur des Wasserschadens am Küchenfenster gebeten, nachdem sie "schon mehrfach darauf hingewiesen" hätte.
Erste Frage: Was könnte sie damit bezwecken wollen? Kann das für uns später noch irgendwie ein Problem werden? Müssen wir nach Kündigung durch Eigenbedarf solche kosmetischen Reparaturen (Es sind nur Wasserflecken; Es hat sich kein Schimmel o.Ä. gebildet) überhaupt durchführen?

Da unser Eigenbedarf begründet ist, mache ich mir darüber weniger Sorgen. Da die Mieterin extrem unsympathisch ist und 9 Monate Zeit hat sich eine andere Bleibe zu finden, haben wir auch kein so schlechtes Gewissen. Was mich beschäftigt ist eher, wie wir am besten eine außergerichtliche Einigung erzielen könnten. 9 Monate sind schon eine lange Zeit. Finanziell können wir das verkraften, aber wir wollen natürlich unser Eigenheim in naher Zukunft selbst beziehen. Im Falle einer Räumungsklage könnte sie versuchen mit einer eventuellen psychischen Erkrankung ihrerseits oder ihres Sohnes zu argumentieren.

Frage 2: Was kann man als Verhandlungsmasse ins Spiel bringen?
- Befristeter Mietvertrag auf 12 Monate bei gleichbleibenden Konditionen
- Umzugskostenbeihilfe
- Cash für jeden Monat den sie eher auszieht, da wir am Ende Miete sparen werden
- ?

Frage 3: Was muss man bei einer zusätzlichen Vereinbarung beachten? Was ist, wenn sie z.B. bei einem befristeten Mietvertrag auch nicht auszieht? Hat eine Räumungsklage in dem Fall mehr Aussicht auf Erfolg, oder kann der vermeintliche Härtefall bei jeder Gelegenheit angebracht werden? Dann könnte man sich so eine Vereinbarung auch sparen.

Frage 4: Was machen, wenn sie sich darauf nicht einlässt. (Wir möchten uns zu 100% legal verhalten)
- Mieterhöhung
- Räumungsklage
-


Danke auf jeden Fall für eure Aufmerksamkeit!

 

[Andres]

Folgende Begründungen können wir vorschlagen:

Eine ganz einfache Begründung fehlt mir noch: Den Wunsch, im zu diesem Zweck erworbenen Gebäude zu wohnen. Solange ein klarer zeitlicher Zusammenhang besteht, ist auch das ein weitgehend anerkannter Grund, um wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Ein einfaches "Ich will da wohnen!" mag bei einer Wohnung, die einem schon längere Zeit gehört, nicht mehr ausreichend sein, aber hier sehe ich das viel optimistischer.

Die Mieterin hat den aktuellen Vermietern jetzt einen Brief geschrieben und um Reparatur des Wasserschadens am Küchenfenster gebeten, nachdem sie "schon mehrfach darauf hingewiesen" hätte.
Erste Frage: Was könnte sie damit bezwecken wollen?

Mehr Ärger machen, eine bessere Verhandlungsposition schaffen, ... es ist schwer zu sagen. Allgemein kursieren auf beiden Seiten des Geschäfts derartig viele Halbwahrheiten und krude Gerüchte, wie der Hase im Mietrecht läuft, dass ich auch nie ausschließen würde, dass die Mieterin wirklich glaubt, damit eine wie auch immer geartete rechtliche Position zu schaffen.

Das einzige, was die damit wirklich erreicht, sind die Folgen nach § 536c BGB: Sie ist nun aus dem weiteren Schadenersatz wegen der unterlassenen Meldung raus (d.h. ab jetzt auftretende Folgeschäden, die es nach deiner Schilderung kaum geben wird), außerdem ist sie nun berechtigt, die Miete zu mindern oder Schadenersatz zu verlangen, soweit der Mangel dazu berechtigt, was man bei rein kosmetischen Mängeln immer mal bezweifeln darf ...

Kann das für uns später noch irgendwie ein Problem werden?

Der Mangel (so er denn einer ist) an sich: Sehr unwahrscheinlich. Die Einstellung, die dahinter steht: Schon viel eher.

Müssen wir nach Kündigung durch Eigenbedarf solche kosmetischen Reparaturen (Es sind nur Wasserflecken; Es hat sich kein Schimmel o.Ä. gebildet) überhaupt durchführen?

Sofern es überhaupt ein Mangel ist, ist der Vermieter selbstverständlich auch während der Kündigungsfrist verpflichtet, diesen zu beseitigen. Gerät er damit in Verzug, darf der Mieter auch zur Selbstvornahme greifen und die Kosten z.B. mit der Miete aufrechnen.

Gleichzeitig hat man als Vermieter im gekündigten Mietverhältnis regelmäßig ziemlich wenig Lust, es dem Mieter auch noch hübsch in der Wohnung zu machen. Außerdem trifft die Pflicht im Moment noch gar nicht euch.

Frage 2: Was kann man als Verhandlungsmasse ins Spiel bringen?

Im Prinzip: alles. Bevor man sich mit bestimmten Angeboten lächerlich macht, sollte man aber einfach mal überlegen, wie stark die jeweilige Verhandlungsposition ist. Es macht keinen Sinn, der Mieterin etwas anzubieten, was sie sowieso bekommt:

- Befristeter Mietvertrag auf 12 Monate bei gleichbleibenden Konditionen

9 Monate Kündigungsfrist plus die Vorlaufzeit bis zur Umschreibung im Grundbuch (erst ab dann ist man Vermieter und erst ab dann kann man wegen Eigenbedarfs kündigen) plus die Dauer eines Rechtsstreits liegt zuverlässig über 12 Monaten. Wenn es die Mieterin wirklich darauf anlegt und entweder ausreichend mittellos ist oder sich nicht um die Verfahrenskosten schert (gibt solche Leute ...), dann ist die Aussicht, dort 12 Monate bleiben zu dürfen absolut nichts, was man verhandeln müsste - das bekommt die Mieterin sowieso. Dazu kommt, dass eine Befristung ja im Regelfall auch das Kündigungsrecht ausschließt, was der Mieterin Flexibilität nimmt.

- Umzugskostenbeihilfe
- Cash für jeden Monat den sie eher auszieht, da wir am Ende Miete sparen werden

Interessen gibt es auf beiden Seiten und die Währung, in der das ausgeglichen wird, sollte überwiegend Geld und vielleicht noch Flexibilität sein. Gleichzeitig sollte man solche "Deals" aber möglichst von Anfang an so wenig kompliziert wie möglich auslegen:

• Was der Mieter mit dem Geld macht, ist mir Banane. Natürlich kann man erwähnen, dass selbst nach Beauftragung eines Rundum-sorglos-Komplettumzugs von Betrag X immer noch eine schöne Summe übrig bleibt, aber effektiv gibt es einfach nur Betrag X. Keine Nachweise über Umzugskosten, keine Diskussionen über geschönte Rechnungen, ...
• Wenn ich mit Mietern, die man lieber heute als morgen los wäre, solche Dinge aushandeln muss, ist mein Angebot normalerweise: Unabhängig von Kündigungsfristen oder anderen Vereinbarungen bin ich bereit, die vollständig beräumte Mietsache jederzeit zurückzunehmen und den Vertrag per sofort zu beenden. Das klingt wahnsinnig großzügig, ist aber eigentlich für beide Seiten ziemlich vorteilhaft. Nur habe ich halt keine 300 km Anfahrt und kann so etwas viel leichter abwickeln.
• Der Zustand der Mietsache ist mir einigermaßen egal. Das muss man dem Mieter nun nicht unbedingt (so) mitteilen, aber im Kern ist es doch so: Wenn der Mieter ernsthafte Schäden hinterlässt, kann man sich darum immer noch streiten. Beim üblichen Kleinkram, insbesondere den Schönheitsreparaturen, sollte man bei einem 11 Jahre alten Vertrag sowieso nicht zu große Hoffnungen haben.
• In jedem Fall gibt es Geld erst für die vollständig beräumte Übergabe der Mietsache und unterschriebene Aufhebungsvereinbarung. Ein gestaffeltes Ziehgeld mag hilfreich sein, aber man muss sich nicht verkünsteln. Das ist sowieso nur interessant, wenn die Kündigungsfrist relativ lang ist. Aus psychologischen Gründen formuliere ich das eher so, dass es weniger Kohle gibt, wenn später zurückgegeben wird.
• Allgemein stelle ich nicht auf den Auszug sondern auf die Rückgabe ab. Ich zahle nicht dafür, dass die Mieterin Kisten packt.
• Ob man mit der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses dann auch erklärt, dass die wechselseitigen Ansprüche abgegolten sind, kommt auf den Einzelfall an. In jedem Fall darf man nicht vergessen, dass der Mieter auf bestimmte Dinge nicht wirksam verzichten kann, z.B. auf die Betriebskostenabrechnung.

Ob man bereits zum Zeitpunkt der Verhandlungen ein bestimmtes Vertragsende vereinbart, ist nicht pauschal zu beantworten. Da die Mieterin sowieso auf Krawall gebürstet ist, sehe ich für eine solche Vereinbarung wenig Spielraum. Einerseits werde ich als Vermieter in dieser Situation sowieso die Kündigung aussprechen, in dem das frühestens möglich ist. Mehr Ziehfrist zu vereinbaren, macht keinen Sinn. Weniger wird die Mieterin kaum akzeptieren, ohne erhebliche Gegenleistungen zu erwarten. Fragen kann man trotzdem.

Allgemein sollte man sich vor Augen führen, was eine Räumungsklage kosten würde. Warum soll ich einem Mieter mehr zahlen als es mich kosten würde, ihn auf dem Rechtsweg aus der Wohnung zu entfernen? Wenn der Mieter will, dass das Geld in der Staatskasse statt bei ihm landet - bitte! Das stellt sich nur anders dar, wenn man unsicher ist, wie die Erfolgsaussichten stehen, oder man es so eilig hat, dass man den Rechtsweg keinesfalls abwarten kann. Gleichzeitig hätte der Mieter dann eine wahnsinnige Verhandlungsposition: Für eine Gegenleistung, die man nicht von ihm erzwingen kann, könnte er beinahe alles fordern.

Gleichzeitig bleibt dann immer noch eine Option: Wenn die anderen Mieter vernünftiger sind, könnt ihr mit denen etwas aushandeln, dort einziehen und dann den Joker erleichterte Kündigung nach § 573a BGB ziehen. Dauert länger, ist aber zuverlässiger.

Frage 4: Was machen, wenn sie sich darauf nicht einlässt. (Wir möchten uns zu 100% legal verhalten)
- Mieterhöhung
- Räumungsklage

Noch einmal zur Sicherheit: Unter den hier genannten Umständen würde ich als erstes und so bald wie möglich die Kündigung aussprechen. Das setzt den Rahmen. Die Dinge geraten dann in Bewegung, vielleicht langsam, aber trotzdem. Da die Mieterin bereits eher feindselig ist, würde ich mich jetzt keinesfalls mehr auf eine Verlängerung der Kündigungsfrist (egal in welcher Form) einlassen. Das steht dann vielleicht wieder zur Diskussion, wenn es im Räumungsverfahren um einen Vergleich geht.

Sollte die Mieterin dann Härtegründe vorbringen, kann man sich damit befassen. Der Anwalt berät dazu. Sobald die Mieterin in ernsthafter Form zum Ausdruck bringt, dass sie nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache nicht zurückgeben wird, kann man bereits Räumungsklage erheben. Auch dazu soll der Anwalt beraten. Es ist wie mit der Kündigung: Jeder Tag, den man zuwartet, wird am Ende an die Dauer des "Projekts" angehängt. Verhandlungsbereit kann man ja trotzdem bleiben, nur muss die Mieterin eben mehr "bieten" als ich unter den bereits eingeleiteten Maßnahmen sowieso bekomme.

Parallel zur Räumungsklage könnte man über eine Mieterhöhung nachdenken, sofern man eine ortsübliche Vergleichsmiete sauber begründet bekommt. Macht aber nur Sinn, wenn bei der Mieterin auch etwas zu holen ist, gleichzeitig ist danach die Stimmung wahrscheinlich ziemlich frostig. In einer Situation, in der null Gesprächsbereitschaft erkennbar ist, kommt es darauf auch nicht mehr an ...

 

[Ferdl]

@Andres hat das ja schon allumfassend beantwortet.
Aus meiner Erfahrung kann dieses

Unabhängig von Kündigungsfristen oder anderen Vereinbarungen bin ich bereit, die vollständig beräumte Mietsache jederzeit zurückzunehmen und den Vertrag per sofort zu beenden

den Auszug deutlich beschleunigen.
Dem Mieter spart es die doppelte Miete und ich habe schneller die Wohnung zurück.

 

[klinkerstein]

Allgemein noch der Tipp, dass man sich umfassend beraten lässt und so professionell wie möglich agiert. Immer dran denken, ihr seid im Moment Vermieter und nicht Gutsherren. Emotionen und undurchdachte Aussagen bitte weglassen, hart, ruhig und professionell agieren.
Klar will euch die Mieterin provozieren und Grenzen austesten, wenn ihr aber ruhig und professionell agiert, "kuschen" die meisten vernünftigen Leute doch. Ihr habt ja gesehen, dass dieses Agieren bei der Wohnungsbesichtigung erfolgreich war.

Dont's:
- wenn sie nicht pünktlich ausziehen, gibst auch keine Kaution
- Bitte den Aufhebungsvertrag unterzeichnen, die Höhe des Ziehgelds besprechen wir dann später
- Sie müssen aber alles renovieren und für diesen Kratzer ziehe ich ihnen Betrag X ab
- Den Schaden beseitige ich nicht, sie ziehen ohnehin aus

Do's
- Wenn es Ihnen hier nicht gefällt, können Sie jederzeit ausziehen
- Im Rahmen der Eigenbedarfskündigung müssen sie raus. Wenn nicht, geht's zur Räumungsklage
- Ihre Androhung "Die Wand einzureißen" ist eine Straftat. Ich werde dazu entsprechend reagieren.

 

[geraldxx]

Do's
- Ihre Androhung "Die Wand einzureißen" ist eine Straftat. Ich werde dazu entsprechend reagieren.

Was soll das bringen? Kein Richter wird hier tätig werden sondern das Ding einstellen, weil die Person das vermutlich im Affekt und aus Wut gesagt hat aber nicht so gemeint.