Kündigung eine Woche nach Unterschrift auf dem Mietvertrag

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von anno1978, 10.07.2009.

  1. #1 anno1978, 10.07.2009
    anno1978

    anno1978 Neuer Benutzer

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    hallo,
    ich bin eigentümer und vermieter einer 3rw.

    am letzten sonntag hatte ich einen besichtigungstermin in meiner wohnung.
    es wurde an ort und stelle der neue mietvertrag von der mieterin und mir unterschrieben. morgen sollte die übergabe der wohnung vollzogen werden und heute bekomme ich einen anruf vom ehemann der neuen mieterin.

    aussage: "wir können die wohnung nicht beziehen und auch keine kaution bezahlen, wir haben in dieser woche sehr hohe finanzielle einbußen gehabt und können uns die wohnung nicht mehr leisten."

    ich habe mir vor der unterschrift auf dem mietvertrag eine selbstauskunft von ihr ausfüllen lassen. nettogehalt 2000€ geschäftsführerin usw usw...sah gut aus...dachte ich.darufhin habe ich in beisein der neuen mieter den anderen interessenten abgesagt. :wand:

    welche rechtlichen möglichkeiten habe ich?
    besteht 3 monate kündigungsfrist?
    welche kosten kann ich dem paar anlasten?
     
  2. AdMan

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  3. malloy

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    -ja
    -die reguläre miete bis mietende gemäß kü-frist,

    ersatzweise schadenersatz mietausfall und leerstandskosten bis neuvermietung innerhalb ihrer regulär laufenden kü-frist bis ende des mietvertrages, falls kein neuer mieter kurzfristig innerhalb dieser 3 monate gefunden wird. falls ein passender nachmieter gefunden wird und eine vorzeitige entlastung und auflösung des mietvertrages möglich wird ggf. die kleinanzeigenkosten
     
  4. #3 anno1978, 10.07.2009
    anno1978

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    danke für die schnelle auskunft. hier mein anschreiben an die mieter.




    "Sehr geehrte Frau ..............,

    anbei sende ich Ihnen den von Ihnen und mir unterschriebenen Mietvertrag ...........
    Wie schon am Telefon mit Ihrem Mann besprochen werde ich nicht auf die Zahlungen der Miete verzichten.
    Ich werde mir weitere Schadensersatzansprüche offen halten.
    Anwaltlichen Rat habe ich mir in dieser Angelegenheit bereits eingeholt.
    Der Mietvertrag ist mit den Kündigungsfristen zustande gekommen.
    Es werden bei Nichtzahlung der Miete und eventuellen Ausfallkosten noch weitere Kosten auf Sie
    zukommen.
    Weiterhin behalte ich mir eine Meldung an die Schufa / Creditreform vor.

    Vorberechnung:

    Miete: 3x631,60€ = 1894,80
    Anzeigenkosten: 12x8,20€ = 98,40€
    Fahrtkosten für Besichtigungstermine: 12x(25x2)km a 0,50€ = 300,00€
    Zeitaufwand für Besichtigungstermine: 12xa60min x 25€ pro h = 300,00€

    Zu Vergleichsverhandlungen stelle ich mich bereit.
    Ich erwarte eine Rückmeldung bis zum 13.07.2009
     
  5. #4 Michael_62, 11.07.2009
    Michael_62

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    Das ist ja drollig.

    Woher nimmst du denn die Meinung du könntest über die Kündigungsfrist hinaus Miete oder Schaden geltend machen.

    Mach dich nicht lächerlich.

    Du kannst genau die Mieten abrechnen ab Beginnd es Mietverhältnisses bis zu dem Ablauf der Kündigungsfrist, nicht mehr und nicht weniger.

    Du kannst Kaution verlangen, wenn diese vereinbart war.

    Von dieser kannst du dann einen angemessenen Anteil für die Nebenkosten einbehalten.

    Alles andere hast du dir schön zusammenfabuliert, aber bestimmt nicht mit Anwaltlichem Rat?

    Achte noch darauf: Lass den Mieter die Kündigung noch schriftlich bestätigen, anderenfalls könnte er das Gespräch bestreiten. Dann steht Aussage gegen Aussage und das ist meist schlecht.

    Meldung an die Schufa/Creditreform? Bist du Mitglied? Wenn nicht, dann mal zu deiner Information:
    Wenn du Mitglied bist, dann gibst du deine Forderung einen Tag nach Fälligkeit an die CreFo zum Einzug, oder bei Factoring gibst du bereits die Forderung am Entstehungstag ab. Da ist keine Meldung notwendig oder wird eine Meldung vorgenommen.
    Wenn der Schuldner der Forderung wiederspricht gibt es ebenfalls keinen Eintrag.
    Nur wenn er vorbehaltslos zahlt wird der Verzug eingetragen. Wenn Stundung oder Raten zwischen Schuldner und CreFo ausgemacht werden findet sich dies in einem Eintrag.
    Hast du dir denn die CreFo der Mieter gezogen, bevor du den Vertrag unterschrieben hast? Einmal das Forum gelesen und mal deine Freunde und Nachbarn befragt?
    Mietvertrag und Sclüssel gibt es gegen Barkaution. Ansonsten bekommst du immer die Problemfälle, Selbstauskunft hin oder her.

    Warum möchtest du den Mietvertrag mit Unterschriften senden? Das ist dein Original und du benötigst es für den Prozess. Oder hast du nur die Mieter unterschreiben lassen und deinen unterschriebenen Vertrag noch gar nicht zurückgegeben?
    Dann hättest du schlechte Karten. Dann ist nämlich der Vertrag gar nicht erst zustandegekommen. Deine Mieter haben dir einen Vertrag angeboten, du hast noch nicht angenommen, die Mieter ziehen zurück: Nix mit Mietabrechnung oder Schaden.

    Dieser Generalsatz ´Ich behalte mir weitere ... vor´ : Das solltest du schon etwas konkretisieren. Wenn du weitere Forderungen siehst, dann führe diese auf. Ich sehe aber keine ausser der Kaution und den 3 - 4 Monatsmieten.

    Wenn der Mieter am 10.7. gekündigt hat, endet m.E. nach der Mietvertrag am 30.10.2009, da nicht bis zum 3. Werktag des Monats schriftlich gekündigt wurde. Aber da die Kündigung vor Eizug stattfand, würde ich da mal an deiner Stelle etwas googeln.

    Ohne Dir reinreden zu wollen, würde ich dir vorschlagen:

    Urkundenzustellung
    SgH xxxx


    Bezugnehmend auf Ihr Telefonat vom XX teile ich Ihnen mit, dass die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich, uns zur Kenntnis bis zum 3. Werktage erfolgen muss, sofern das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats enden soll.

    Sie befinden sich mit der Kaution in Höhe von €xxxx sowie der ersten Miete in Höhe von €xxx seit dem xxx.xxx.xxx sowie der Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von XXX€ in Verzug.

    Wir setzen Ihnen eine letztmalige Frist zur Zahlung des Gesamtbetrages von €xxx bis zum xx.xx.xxxx (Datum angeben nicht anzahl Tage, 7 Tage ist immer ausreichend, 4 möglich).

    Sollte dies Ihnen nicht möglich sein, besteht auch die Möglichkeit, die Kaution in drei gleichen Raten zu bezahlen. Diese Möglichkeit besteht nicht mehr, sobald Sie sich in Zahlungsverzug befinden!

    Sollten der Betrag bis dahin nicht auf unserem Konto eingehen, werden wir sofortig Zahlungsklage über den Gesamtbetrag erheben (.... alternativ falls du CreFo Mitglied bist :...an die Creditreform abgeben).

    Wenn Sie, wie telefonisch angekündigt, den Mietvertrag kündigen möchten erwarten wir Ihre schriftliche Kündigung. Diese ist, sollte diese bis zum 3.8.2009 bei uns eingehen dann zum 30.10.2009 möglich.

    Sofern wir Ihre Kündigung erhalten sollten, werden wir uns gerne bemühen, den Wohnraum früher weiter zu vermieten. Sofern uns dies gelingt, werden wir Ihnen die Mietersparnis nach Abzug der uns entstandenen Zusatzaufwendungen mit der Nebenkostenabrechnung rückerstatten.

    mfg hv iva usw
     
  6. #5 anno1978, 11.07.2009
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    danke michael,

    ich habe den mietvertrag am letzten sonntag mit der mieterin zusammen in ihrem beisein unterschrieben. nur zum kopieren habe ich diesen mitgenommen und an sie verschickt.also habe ich den vertrag angenommen.

    ich würde mich auch auf einen vergleich einlassen.....besser als nichts denke ich.
    meinen anwalt habe ich befragt und dieser hat natürlich nichts von meiner kostenaufstellung gesagt...du hast schon recht mit deiner aufstellung...

    jedoch wollte ich meinen guten mietern aufzeigen was es kostet und das sie sich nicht einfach einen lutscher kaufen ihn auspacken und lutschen und dann sagen hmmm der ist nicht so wie ich dachte und ihn dann zum kaufmann bringen und zu ihm sagen april april. :vertrag

    mfg anno
     
  7. #6 Michael_62, 11.07.2009
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    Nur mal als Anregung zu deinem künftigen Vertragshandling. Man kopiert immer im Vorfeld ohne Unterschrift.
    Dann zeichnen beide zweimal.

    Und nur wenn die Kaution bar auf dem Tisch liegt.

    Warum willst du einen Vergleich. Nonsens. Du bist im Recht. Wenn er dir anbietet 3 Monatsmieten Cash kralle, dann würde ich auf die Nebenkosten als Entgegenkommen auf deine Kappe kzeptieren und den Vertrag - sobald Bargeld auf dem Tisch liegt - in beidseitigem Einvernehmen lösen.

    Hast du Angst vor den Kosten der Klage? Klar. Nur da musst du sicherlich in deinem Leben noch öfter durch wenn du vermietest.

    Zu deinem Lutschersatz kannst du gerne - falls du meinst, dass Rechtsbelehrung deiner Mieter irgend etwas bezweckt - noch den Lateiner anhängen, dass im deutschen Recht der Grundsatz ´Pacta sunt servanda´ gilt, d.h. Verträge müssen erfüllt werden. Es gibt kein Mietrecht auf Probe oder ein Umentscheidungsrecht. Da gibt es nicht mal Härtefallklauseln.

    Das ist aber zweiseitig. Du bist auch gezwungen, den Wohnraum in der vermieteten Form zur Verfügung zu stellen, egal was passiert.
     
  8. #7 lostcontrol, 11.07.2009
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    michael - du weisst aber hoffentlich dass genau das rein rechtlich gesehen nicht verlangt werden darf?
    wir machen das zwar auch so (also kaution VOR schlüsselübergabe, und zwar komplett), aber das hier als allgemeingültigen grundsatz hinzustellen ist schon ein bisschen fragwürdig...
     
  9. #8 anno1978, 15.07.2009
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    anbei sende ich ich mal das anschreiben an mich von dem anwalt der mieterin.







    "per e-mail: .....@web.de
    Herrn
    .......





    Wohnungskündigung
    ...................................




    Sehr geehrter Herr .......,

    namens und in Vollmacht meiner Mandantin, .................., wohnhaft ........................................ habe ich die im § 1 des Mietvertrages mit Ihnen vom 05.07.2009 bezeichnete Wohnung

    .................................................

    zum 31.10.2009 bzw. zum frühestmöglichen Zeitpunkt zu kündigen.

    Die Original-Vollmacht liegt bei.

    Die Mandantin wird die Wohnung auch innerhalb der drei Monate nicht beziehen wollen. Eine Übergabe erübrigt sich - somit auch die Zahlung der Kaution.

    Meine Mandantin weiß sehr wohl, dass sie verpflichtet ist, während dieser Zeit und auch ohne, dass die Wohnung von ihr genutzt wird, Miete zu zahlen.

    Gleichermaßen nehme ich zur Kenntnis, dass Sie zu Vergleichsverhandlungen bereit sind. Gleiches kann ich auch für meine Mandantin erklären. Sollte sich also in der Zwischenzeit ein geeigneter Mieter für diese Wohnung finden, wird sicher dem nichts im Wege stehen, das Mietvertragsverhältnis innerhalb der Kündigungszeit einvernehmlich zu beenden. In diesem Zusammenhang erinnere ich auch an Ihre Pflicht als Vermieter zur generellen Schadensminderung. Sollten Sie hierzu schon konkrete Vorstellungen besitzen, lassen Sie es mich bitte wissen.

    Einer einvernehmlichen Regelung abträglich sind sicher derartige Drohgebärden, wie sie von Ihnen gegenüber meiner Mandantin abgegeben wurden zur Androhung einer Meldung an die Schufa (für eine noch nicht einmal fällig gewordene Forderung) und hinsichtlich der Fahrkosten und Anzeigenkosten usw. Sollte es hierfür eine Rechtsgrundlage geben, dann lassen Sie es mich bitte wissen und ich würde mich gerne belehren lassen.

    Schriftverkehr wollen Sie bitte ausschließlich über meine Kanzlei vornehmen.

    Mit freundlichen Grüßen



    ...........
    Rechtsanwalt

    Original Vollmacht zur Wohnungskündigung"
     
  10. clline

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    Ehrlich gesagt finde ich das mit der Schufa, Anzeigen-/Fahrtkosten und der Berechnung des 'Stundenlohns' auch etwas merkwürdig. Also ich lasse mir meine Besichtigungstermine nicht von den Interessenten bezahlen ... wenn ich dann die falschen Mieter aussuche, ist das eben mein Pech.

    Mir ist vor etwa zwei Monaten ähnliches passiert. Der Vertrag wurde unterzeichnet und zwei Wochen später noch vor Einzug gekündigt. Hätte ich nicht rechtzeitig einen neuen Mieter gefunden, hätten sie die Miete bis zum regulären Mietende bezahlen müssen ... aber nicht mehr. Ich war ja heilfroh, dass ich diese unzuverlässigen Mieter noch vor Einzug gleich wieder quitt war ... man kann halt nicht in die Köpfe hinein schauen.
     
  11. #10 Michael_62, 15.07.2009
    Michael_62

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    Lass dich nicht von dem Anwalt ins Boxhorn jagen.

    Die Zahlung der Kaution erübrigt sich nicht, da diese auch eine Sicherheit für die Miet- und Nebenkostenzahlung darstellt.

    Der Mieter ist verpflichtet diese in bar zu erbringen, hilfsweise in drei gleichen Raten.

    Wenn er damit in Rückstand gerät, kannst du sofort Zahlungsklage einreichen.

    Es wäre von dir ein grosses Entgegenkommen, auf die Kaution zu verzichten.

    Zu den Teil des RASchreibens mit dem Rest hatte ich oben ja schon meine Bedenken bezüglich der Rechtsgrundlagen angemeldet.
     
  12. #11 anno1978, 15.07.2009
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    "Lass dich nicht von dem Anwalt ins Boxhorn jagen."


    danke michale_62....

    ich bin mit dem schreiben von dem anwalt meiner mieter zufrieden.ich kann auch auf die kaution verzichten...mir ist nur die pünktliche zahlung der miete wichtig.sonst kann ich mit der sache gut leben....es ist zwar ein wiederholter aufwand für mich ( neue mieter finden und besichtigung usw. ) aber sonst bei zahlung der miete ok für mich...

    sicher weiß ich das ich mit o.g. ausführung meiner kosten nicht gelten machen kann....jedoch möchte ich für die gegenseite klar stellen das auch durch ihr handeln weiter kosten für mich entstehen und sie vielleicht für die zukunft mal über verträge nachdenken.

    ich würde nur gerne eine vorrauszahlung der gesamten miete vereinbaren um keinen ausfall der zahlung zu haben.
    bei neuvermietung innerhalb der mietdauer sicher auch mit rückzahlung.

    vielleicht ein angebot von mir an den anwalt der gegenseite bei sofortiger zahlung der 3 mieten verzichte ich auf die kautionszahlung.

    ps. keine ahnung ob das geht....
     
  13. #12 lostcontrol, 16.07.2009
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    keine panik, der mieter darfs auch überweisen.
    ist mir persönlich immer lieber, dann muss man extra auf die bank rennen und einen offiziellen nachweis hat man auch (sonst muss man 'ne quittung schreiben).

    @ anno1978:
    also ich find das deutlich übertrieben, dass du dir die 3 mieten im voraus zahlen lassen willst. du wirst doch sicherlich innerhalb eines monats einen neuen mieter finden, oder nicht?
    immerhin haben die leute ja von sich aus zugegeben dass bei ihnen finanziell was schiefgelaufen ist und waren so vernünftig dann auf die "zu teure" wohnung zu verzichten - wenn du dann immer mit geld, geld, geld kommst, auch in zusammenhängen in denenen das garnicht notwendig ist, dann finde ich das in gewisser weise ein bisschen hämisch und unfair.

    die miete wird doch im voraus bezahlt. bis nächsten monat hast du längst einen neuen mieter. also warum so unfreundlich?
     
  14. #13 Christian, 16.07.2009
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    Hallo,

    Zitat aus dem Schreiben des Rechtsanwalts:
    Muss in diesem konkreten Fall der Vermieter sich wirklich um einen Nachmieter VOR Vertragsende bemühen? Also gibt es wirklich eine derartige Pflicht zur Schadensminderung in diesem konkreten Fall oder könnte sich der Vermieter (ungeachtet sozialer und moralischer Aspekte) auch einfach zurücklehnen und die 3 Monate abwarten?
     
  15. #14 lostcontrol, 16.07.2009
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    dann wär er wohl reichlich dämlich, weil er dann ja nicht direkt im anschluss weitervermieten kann...
    "zurücklehnen und abwarten" halte ich für keine gute idee - im zweifel könnte das gericht nämlich sehen wollen, dass der vermieter sich tatsächlich bemüht hat.

    wenn die mieter schlau sind, kümmern sie sich auch ein bisschen selbst drum...
     
  16. #15 Christian, 16.07.2009
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    Hallo Losti,

    ich weiß nicht, ob du mich richtig verstanden hast, daher versuche ich es nochmal zu erklären:

    Der Vermieter könnte jetzt auf Teufel komm raus versuchen, Mieter zu finden, die innerhalb der 3 Monate einziehen - damit der alte Mieter (der, der doch nicht mehr will) entlastet wird. Muss er das? Oder kann der Vermieter auch lediglich zum Zeitpunkt des Vertragsendes des Nicht-mehr-wollen-Mieters neue Mieter suchen? Die Miete ist ihm ja sicher, schließlich muss der alte Mieter noch Zahlen, bis der Vertrag ausläuft.

    Natürlich macht man sowas nicht, ich wills ja auch nur theoretisch wissen ;)
     
  17. #16 lostcontrol, 16.07.2009
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    doch, ich hab dich schon verstanden - du meinst das mit der "Pflicht als Vermieter zur generellen Schadensminderung".
    ich weiss dass es sowas gibt, weiss aber erstens nicht wo das steht und zweitens war ich immer überzeugt das bezieht sich auf andere dinge.

    aber es wär halt dann schon wichtig mehr zu wissen, um überhaupt abschätzen zu können, wie leicht oder schwer es ist geeignete mieter für die besagte wohnung zu finden.
    da die "aktuellen" mieter ja schon erstmal "gehoben" klangen (geschäftsführerin usw. - obwohl das natürlich nicht allzuviel heisst *g* - ich war auch schon nebenher "geschäftsführerin" einer winz-klitsche und das "gehalt" dafür verdiente diesen namen garnicht, war aber auch nicht so gedacht) könnte es natürlich schwierig werden "gleichwertige" mieter zu finden, und weniger dürfen die "aktuellen" mieter nicht erwarten. wäre vielleicht günstiger für sie gewesen sich nicht "wichtiger" zu machen als sie's tatsächlich waren...

    keine ahnung. vom bauch her würd ich sagen nein, das muss er nicht.
    zumal er ja auch niemandem einen früheren einzugstermin zusagen darf, denn dafür brüchte er ja erstmal 'ne unterschrift unter dem mietaufhebungsvertrag, und das kann natürlich in beide richtungen schief gehen:
    a) der mietaufhebungsvertrag wird zuerst unterschrieben und der neue mieter springt danach ab und
    b) der neue mietvertrag wird zuerst unterschrieben und die "aktuellen" mieter weigern sich dann (aus welchen gründen auch immer) den mietaufhebungsvertrag zu unterschreiben.
    blöde situation ist das allemal...
     
  18. #17 Michael_62, 17.07.2009
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    Ohne Ahnung kann man das Problem aber listig lösen:

    Man vermietet dem neuen Mieter mit Beginn zum Ablauf des alten Verhältnisses. Ein früheres Einziehen ist möglich, wenn die beiden Parteien sich untereinander verständigen.
    Es existiert dann bis zum Ablauf ein genehmigtes Untermietverhältnis.
    Und schon kann - sofern man sich am besten für das Untermietverhältnis noch selbstschuldnerische Gemeinschaftshaftung für den Mietzins unterschreiben lässt- gar nix mehr schiefgehen. Im Gegenteil. Man hat sogar für den Zeitraum zwei Mietzinsschuldner.

    Wenn der neue Mieter direkt an den Vermieter zahlen soll, bietet man noch schuldbefreiende Zahlungswegverkürzung an, sofern der Vormieter das mitträgt.
     
  19. RMHV

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    Es gibt kein Problem und damit auch keine Notwendigkeit für irgendwelche mehr oder weniger listigen Lösungen.

    Es gibt unbestreitbar eine Schadensminderungspflicht. Allerdings entsteht durch Vertragserfüllung kein Schaden und damit gibt es nichts, was der Vermieter mindern müsste.
     
  20. #19 Christian, 17.07.2009
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    Hallo RMHV,

    danke, du hast mit diesem Satz mein Bauchgefühl bestätigt.

    Demnach ist der Satz in dem Schreiben des Rechtsanwalts ja schlicht falsch ;)
     
  21. #20 Michael_62, 17.07.2009
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    Diesen Satz sollte man allerdings zunächst mal den Anwälten unter die Nase halten. Dann wäre die Anzahl der Sinnlosklagen oder Verteidigungen nicht so hoch.
     
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